Scopri le truffe più comuni negli affitti per studenti e come evitarle. Consigli pratici per trovare una stanza sicura e senza rischi.

Il 2023 ha registrato un totale di 39.373 sfratti emessi, ovvero una media di 107 sfratti al giorno.

Anche se il dato segna un lieve calo rispetto al 2022 (-5,2%), il numero di sfratti rimane preoccupante, soprattutto se consideriamo che la maggior parte di questi, ben 30.702, sono stati emessi per morosità degli inquilini.

Questi numeri mettono in evidenza quanto il rischio di morosità sia una minaccia costante per i proprietari immobiliari, specialmente nelle grandi città e nelle regioni più popolate.

I canoni dei portali superano del 50% i valori reali in molte città.

Scopri i rischi di valutazioni sbagliate e come fissare il canone giusto.

Nel primo semestre del 2024, il mercato immobiliare italiano ha segnato un'importante ripresa, con investimenti istituzionali che hanno raggiunto i 3 miliardi di euro.

Questo dato rappresenta un aumento del 40% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente, secondo il "Real Estate Market Overview 2024" di PwC Italia.

I dati dell’ultimo Rapporto Residenziale 2025 a cura dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare, che ricordiamo essere il cervello dell’analisi immobiliare dell’Agenzia Delle Entrate, mostrano che il mercato degli affitti residenziali è molto più esteso di quello degli affitti brevi. Il risultato basato su fonti ufficiali fa chiarezza sull’argomento.

 

Affitti brevi o residenziali: quale forma di locazione prevale davvero?

Negli ultimi anni si è consolidata una percezione diffusa: gli affitti brevi – trainati da piattaforme O.T.A. come Airbnb e Booking su tutte – avrebbero superato per diffusione e impatto quelli a lungo termine. Una convinzione alimentata dalla forte visibilità online delle locazioni turistiche e da una narrazione mediatica spesso fondata su aneddoti e non su dati.

Che tuttavia raccontano una realtà molto diversa.

 

Confronto tra locazioni residenziali e turistiche

Per la prima volta, il Rapporto Immobiliare Residenziale 2025 fornisce i dati dei contratti di locazione residenziale (nelle quattro configurazioni previste dall’Agenzia Delle Entrate in fase di registrazione: contratti ordinari liberi, transitori, contratti agevolati per studenti e concordati) esplicitandone il numero di abitazioni locate nei comuni capoluogo di provincia.

Questa novità ha permesso di mettere a confronto le due forme di locazione in modo oggettivo, utilizzando queste due fonti:

• Il numero di contratti di locazione residenziale stipulati nel 2024, nei capoluoghi italiani (che come appena descritto sono espressi nel Rapporto Immobiliare Residenziale 2025 - Agenzia delle Entrate)
• Il numero di immobili attivi in affitto breve a giugno 2025, secondo le rilevazioni di AirDNA.co, piattaforma specializzata nell’analisi del mercato degli affitti a breve termine.

L’elaborazione ha prodotto un indicatore sintetico: il rapporto LT/LR tra immobili in locazione turistica (LT) e immobili in locazione residenziale (LR), calcolato per ogni capoluogo.

 

Il risultato è netto: prevale la locazione residenziale

L’analisi mostra con chiarezza che in tutti i capoluoghi italiani, gli immobili affittati con contratti residenziali superano – spesso di molto – quelli destinati alla locazione breve.

• In 50 dei 103 capoluoghi oggetto di analisi il numero di immobili prenotabili per affitti brevi è meno del 10% degli immobili con contratto residenziale registrato nel 2024
• In 46 capoluoghi gli immobili in affitto breve vanno dal 10% al 50% rispetto a quelli in locazione residenziale nel solo 2024
• In soli 7 casi su 103 gli affitti brevi superano il 50% (soltanto Siracusa ha un numero di immobili in affitto breve superiore a quelli in cui nel 2024 è stato registrato in contratto di locazione residenziale)

Il dato aggregato su tutti i comuni capoluogo, mostra che per il 2024 su 100 immobili disponibili alla locazione, 17 accettano prenotazioni entro i 30 giorni (i cd. affitti brevi) mentre 83 sono disponibili alla locazione residenziale di medio e lungo termine.

Attenzione però a non confrontare direttamente questi numeri: i più attenti di voi avranno già notato che i contratti di locazione residenziale hanno molto spesso una durata superiore all’anno. Secondo il nostro Centro Studi SoloAffitti stimiamo che la durata media sia di circa 24 mesi. Dunque, per un confronto corretto, le quote vanno dimezzate, rendendo ancora più evidente la prevalenza della locazione residenziale.

 

Alcuni casi interessanti: La Spezia, Messina e Venezia

Entriamo più nel merito: se è prevedibile attendersi un alto numero di residenziali in città dalla bassa attrattività turistica, colpiscono i numeri delle città costiere o d’arte.

Una città come La Spezia, dalla enorme vocazione turistica e che effettivamente risulta tra quelle a maggior densità di locazioni turistiche, riporta un numero di 2071 immobili destinati alla locazione turistica a fronte di 2709 contratti di locazione residenziali stipulati nel solo 2024, suddivisi in 1946 contratti di lungo termine e 874 contratti di medio termine per studenti ed esigenze transitorie.

Anche dal lato opposto dell’Italia troviamo una situazione simile. A Messina, per esempio, risultano registrate alla banca dati regionale 318 immobili in locazione turistica ma solo 264 sono attualmente prenotabili sulle piattaforme. Risultano invece 8095 contratti di locazione residenziale stipulati nel 2024 (2386 di lungo termine e 4970 di medio termine).

Tra le città d’arte mi ha stupito particolarmente Venezia, dove gli immobili in locazione turistica rappresentano la metà (il 52% per la precisione) delle locazioni residenziali. Dei quasi 12.000 contratti di locazione residenziale stipulati nel solo 2024, la maggior parte è appannaggio degli studenti ma un consistente numero, 4251, sono di contratti di lungo termine.

 

Indicatori chiave: la mappa delle locazioni

Andiamo oltre queste curiosità e cerchiamo di estrarre degli indicatori chiave che ci permettano di descrivere la situazione complessiva.

Il primo grafico mostra il rapporto LT/LR (ovvero il rapporto tra il numero di abitazioni prenotabili sulle piattaforme digitali per affitti brevi e il numero di abitazioni locate con contratti residenziali nel 2024):

Ogni punto rappresenta una città. Ordinando i capoluoghi dal valore più alto (Siracusa) verso quelle inferiori si vede bene come il mercato di alloggi turistici sia molto più contenuto rispetto a quello residenziale.

Andiamo avanti.

L’Agenzia Delle Entrate ci mette a disposizione un indicatore, l’IML: l’indicatore di intensità del mercato delle locazioni che misura la quota di immobili affittati rispetto al totale delle abitazioni non principali (quindi le seconde case potenzialmente affittabili). Questo indicatore rappresenta la dinamicità del mercato delle locazioni residenziali di una città.

Scorrendo da sinistra verso destra, ovvero dall’IML più basso (una città dove si affitta poco ai residenti) all’IML più alto (una città in cui si affitta molto ai residenti) la relazione con la presenza di alloggi turistici è sostanzialmente piatta (linea tratteggiata), questo indica che non c’è competizione tra locazione turistica e residenziale: un comune può essere molto richiesto sia dai turisti sia dai residenti oppure no.

 

Le grandi città

Nonostante i titoli sensazionalistici che parlano di invasione di locazioni turistiche (senza ovviamente fornire dati) ma con una realtà molto diversa.

Cosa i dati potrebbero non raccontare

I dati forniti da Airdna.co sugli affitti brevi si basano sulla presenza di tali immobili sulle piattaforme OTA, che presuppongono l’adempimento all’obbligo normativo di registrazione – al pari delle strutture ricettive – nella banca dati nazionale, che assegna a ciascuna unità un Codice Identificativo Nazionale (in precedenza regionale). Tuttavia, questo sistema di rilevazione presenta alcune lacune.

Un esempio emblematico è quello di Catanzaro, che si comporta come un outlier: secondo le piattaforme OTA risultano solo 55 strutture correttamente registrate, ma è noto che la zona di Catanzaro Lido ospita numerosi immobili destinati alla locazione turistica. Evidentemente, una parte rilevante dell’offerta locale sfugge ai canali ufficiali, preferendo circuiti alternativi per intercettare la domanda.

Va però sottolineato come questo fenomeno sia circoscritto a contesti specifici. In territori a forte vocazione turistica – come ad esempio la Sicilia – la presenza di immobili nelle banche dati pubbliche è ampia e capillare. Tanto che molti di questi sono registrati ma non risultano attualmente prenotabili, ciò indica un afflusso alla registrazione come struttura turistica più ampia della effettiva disponibilità attuale.

Rientrano invece in questi dati anche gli host professionali, ovvero soggetti con partita iva che utilizzano immobili residenziali nell’ambito di un’attività d’impresa. A mio avviso, ritengo metodologicamente discutibile includere queste che sono vere e proprie imprese, poiché non direttamente comparabili con le locazioni tradizionali, date le finalità e le logiche profondamente diverse. Paradossalmente, però, questo ampliamento del perimetro rafforza ulteriormente la prevalenza della locazione residenziale.

 

La percezione distorta: perché sembra il contrario?

Resta il fatto che la discrepanza tra percezione e realtà è il risultato di più fattori, che interagiscono tra loro:

Visibilità digitale

Gli affitti brevi sono esposti sui portali web, nei motori di ricerca, sulle mappe e nei social media. Generano contenuti, recensioni e interazioni. I contratti residenziali, invece, sono invisibili agli occhi del grande pubblico.

Concentrazione geografica

Gli alloggi turistici tendono a concentrarsi in aree molto specifiche entro le quali la loro densità può creare l’illusione di una presenza più ampia di quanto sia nel complesso della città.

Durata dei contratti e visibilità degli annunci

Come dicevamo prima, secondo i dati del Centro Studi SoloAffitti, un contratto di locazione residenziale ha una durata media di circa due anni. Questo implica che, mentre un immobile destinato alla locazione turistica rimane costantemente visibile online, un immobile in affitto residenziale appare sul mercato per un periodo molto breve. Emblematico è il fenomeno che il portale Idealista ha definito “Affitti express”: annunci che spariscono nel giro di poche ore, travolti dall’altissimo numero di richieste ricevute.

Narrazione mediatica

Il dibattito pubblico tende a semplificare e a enfatizzare gli elementi più visibili o problematici. Il tema degli affitti brevi si presta a una narrazione che spesso non distingue tra presenza percepita e incidenza reale.

Potenziale economico

Caso particolare della narrazione mediatica è l’idea che la locazione turistica sia economicamente più redditizia. Sebbene possa considerarsi vero in alcuni casi non è assolutamente generalizzabile. Anzi, proprio la netta prevalenza — di un ordine di grandezza — delle locazioni residenziali suggerisce che, nel complesso, la locazione residenziale risulti più conveniente per i proprietari.

Se così non fosse, osserveremmo dati ben diversi sulle scelte di mercato.

A questo punto del ragionamento, ricevo spesso un’obiezione: “No, Paolo. La locazione turistica è più conveniente solo che richiede un maggior impegno lavorativo. Quindi si preferisce guadagnare un po’ meno senza doversene occupare”. Ecco, questa obiezione descrive perfettamente la ragione economica per cui la locazione turistica non sia conveniente: il lavoro, appaltato ad un property manager o anche svolto dal locatore stesso, ha un valore economico. Trascurarlo e confonderlo con la rendita dell’immobile è un errore che troppe volte viene sottovalutato.

 

Un mercato da osservare con maggiore attenzione

Il mercato della locazione turistica è senz’altro significativo, ma la sua presenza, per quanto evidente, non ha ridimensionato il ruolo fondamentale della locazione residenziale.

Il quadro che emerge dai dati disponibili restituisce una fotografia più equilibrata del panorama delle nostre città: il mercato degli affitti a lungo termine è strutturato, stabile e ancora oggi predominante nei capoluoghi italiani.

Comprendere questa dinamica è fondamentale per analizzare correttamente le trasformazioni urbane, le politiche abitative e le strategie di investimento nel settore immobiliare ed infrastrutturale. Ed è in questo senso che vanno interpretate le percezioni relative alla scarsa offerta di immobili.

Il 16 settembre 2024 è stato pubblicato il nuovo aggiornamento mensile dell’indice ISTAT relativo alla rivalutazione dei canoni di locazione all’inflazione, un riferimento cruciale per chi affitta immobili, che non ha optato per la cedolare secca.

Questo aggiornamento, basato sull’indice FOI (Indice dei Prezzi al Consumo per Famiglie di Operai e Impiegati), è essenziale per calcolare l’adeguamento dei canoni di affitto all’inflazione.

Perché fidarsi di fideiussioni e depositi non basta più (e cosa fare davvero)

Hai una casa da affittare e vuoi evitare problemi?

Allora forse è il momento giusto per leggere quanto segue.

Perché se è vero che l’affitto può essere una grande opportunità per generare rendita passiva, è altrettanto vero che basta un inquilino moroso per trasformare tutto in un incubo legale, economico ed emotivo.

In un mercato sempre più complesso come quello delle locazioni, le garanzie tradizionali come il deposito cauzionale o la fideiussione bancaria non bastano più.

Per questo oggi, chi affitta, deve dotarsi di strumenti nuovi e più efficaci.

I numeri parlano chiaro. Secondo dati del nostro Ufficio Studi, oggi:

- il 62% degli inquilini paga in ritardo, almeno una volta nel corso della locazione;

- in 10 anni, un proprietario cambia in media 4,7 inquilini e perde quasi 10 mensilità di affitto a causa di morosità e problemi simili;

- 1 inquilino su 2 lascia l’immobile senza aver saldato tutto l’affitto;

- in media, un proprietario spende 1.800 euro in spese legali, solleciti e tentativi di recupero.

Non sorprende allora che quasi 7 milioni di proprietari in Italia preferiscano lasciare il proprio immobile vuoto piuttosto che rischiare. Ma siamo sicuri che sia davvero l’unica opzione?

 

Il problema delle “vecchie” garanzie: deposito cauzionale e fideiussione

Per anni, i proprietari si sono affidati a strumenti “classici” per tutelarsi, come il deposito cauzionale e la fideiussione bancaria.

Ma oggi questi strumenti non bastano più. Vediamo insieme il perché.

 

Il deposito cauzionale: una falsa sicurezza?

La legge permette al proprietario di chiedere un massimo di 3 mensilità come deposito cauzionale.

Se affitti un appartamento a 600€/mese, stai incassando 1800 euro di garanzia.

Ora, facciamo due conti:

- Se l’inquilino smette di pagare,

- Se nel frattempo ci sono da sostenere spese condominiali e bollette insolute,

- Se servono avvocati, notifiche, sfratti, procedure legali…

… il danno medio può superare tranquillamente i 10.000 euro.

In pratica, le 3 mensilità coprono una minima parte del rischio reale.

E non è tutto: recuperare il deposito cauzionale è spesso complicato. Ci sono inquilini che contestano, altri che lasciano danni non facilmente quantificabili, altri ancora che si rifiutano di firmare l’accordo di restituzione.

La burocrazia si allunga, i tempi si allungano… e tu resti senza i tuoi soldi.

 

La fideiussione bancaria: più costi che benefici

Sulla carta, la fideiussione bancaria sembra un’ottima idea: se l’inquilino non paga, ci pensa la banca. Ma nella pratica?

Per ottenere una fideiussione, l’inquilino deve bloccare in banca un importo pari a diverse mensilità (spesso 6 o 12).

A questo si aggiunge il pagamento di un tasso di interesse annuale sulla cifra garantita. Inoltre, i tempi per escutere una fideiussione sono spesso lunghi e farraginosi.

Risultato? Gli inquilini la rifiutano, e i pochi che l’accettano hanno difficoltà economiche a mantenerla.

Per il proprietario, resta una garanzia “di facciata”, difficile da attivare e spesso inefficace nei tempi critici.

 

Ma cosa funziona davvero oggi?

Negli ultimi anni, grazie a quasi 30 anni di esperienza sul campo e ad un’analisi approfondita del mercato, SoloAffitti, il primo Gruppo in Italia di consulenza, gestione e tutela della rendita immobiliare, ha sviluppato un sistema che va oltre la semplice intermediazione.

Abbiamo creato SoloAffittiPAY, l’unico sistema in Italia che anticipa ogni mese l'affitto direttamente al proprietario, a prescindere da quello che fa l’inquilino.

In altre parole: se l’inquilino non paga, il proprietario incassa comunque. Sempre, puntualmente, ogni mese.

Perché con SoloAffittiPAY è il Gruppo SoloAffitti a pagarti direttamente il canone d’affitto e gli oneri accessori, per tutta la durata del contratto, garantendo una rendita sicura, puntuale e continuativa.

E non finisce qui:

- Ci occupiamo noi di eventuali azioni di sfratto e delle spese legali.

- Copriamo eventuali danni all’immobile.

- Selezioniamo l’inquilino ideale e, in caso di disetta, ci attiviamo subito per trovarne un’altro e garantire continuità alla rendita.

- Ogni proprietario viene seguito da un consulente personale e altamente specializzato per garantire sicurezza, serenità e il massimo profitto.

Tutto questo senza cauzioni, senza fideiussioni e soprattutto senza preoccupazioni.

 

Affittare oggi senza una tutela è come guidare senza assicurazione

Chi guida senza assicurazione sa di stare correndo un rischio inutile. Eppure, ogni giorno migliaia di proprietari affittano la propria casa senza alcuna protezione reale contro ritardi nei pagamenti, morosità, danni o spese impreviste.

Il mercato è cambiato, i dati lo dimostrano. E affidarsi alle soluzioni tradizionali, come il deposito cauzionale o la fideiussione bancaria, non è più sufficiente.

È per questo che oggi servono strumenti nuovi, pensati per proteggere concretamente la tua rendita.

Da oltre 27 anni SoloAffitti aiuta i proprietari a rendere l’affitto un processo semplice e sicuro.

SoloAffittiPAY rappresenta oggi la massima evoluzione di questa missione, un nuovo standard per chi vuole vivere di rendita senza ansie e imprevisti.

 

Scopri come puoi mettere davvero al sicuro il tuo affitto

Contatta il Punto SoloAffitti più vicino o visita il nostro sito per ricevere tutte le informazioni che ti servono.

A partire dal 1° settembre 2024, entreranno in vigore importanti novità per chi gestisce affitti brevi in Italia.

Con l’introduzione del Codice Identificativo Nazionale (CIN) e la piena operatività della banca dati delle strutture ricettive (BDSR), il panorama delle locazioni turistiche si prepara a un significativo cambiamento.

In questo articolo, esploriamo cosa comporta questa nuova normativa e come i proprietari di immobili e gli inquilini possono prepararsi al meglio.

L’abitare in Italia sta vivendo una fase di profondo cambiamento.

Secondo il 17esimo Rapporto sull’Abitare 2024 di Nomisma, le famiglie italiane continuano a considerare la casa un bene primario, sia come luogo di vita e sia come investimento.

Tuttavia, la difficile situazione economica e l’aumento del costo della vita ha reso l’acquisto di un’abitazione una strada sempre meno percorribile per molte persone, con oltre il 60% della domanda che vira verso il mercato degli affitti.

Di fronte a queste difficoltà, l’affitto rappresenta non solo una soluzione abitativa accessibile, ma un vero e proprio rifugio.

Vediamo insieme quali sono gli ultimi dati presentati da Nomisma.

Nella nostra costante ricerca di offrire chiarezza e supporto sulle tematiche immobiliari, il nostro consulente tecnico Andrea Cioli, ben conosciuto per la sua rubrica "A tu per tu con il consulente" sul nostro blog, ci porta oggi un approfondimento di particolare rilevanza.

Recentemente, una sentenza della Corte di Cassazione ha introdotto significative novità riguardo l'applicabilità della cedolare secca nei contratti di locazione abitativa quando il conduttore è un'impresa.

Questo aggiornamento normativo potrebbe influenzare notevolmente sia locatori che locatari, offrendo nuove opportunità e sfide nel settore delle locazioni.

Scopriamo insieme cosa implica questa novità.