I canoni dei portali superano del 50% i valori reali in molte città.

Scopri i rischi di valutazioni sbagliate e come fissare il canone giusto.

Perché il canone “giusto” è la base di tutto

Il primo pensiero di ogni proprietario che sta per affittare casa è: quanto posso chiedere?

Molti, per comodità, guardano solo i portali immobiliari. Ma quei valori non sempre riflettono il mercato reale. Un canone corretto è importante perché:

• Massimizza l’incasso netto dopo tasse e spese.
• Riduce i tempi di locazione, evitando mesi di sfitto.
• Attira inquilini affidabili, evitando candidature “a rischio”.
• Ti aiuta a pianificare manutenzioni e lavori futuri.
• Ti permette di scegliere il profilo fiscale più vantaggioso.

Cosa mostrano i dati

Ho preso a campione 27 capoluoghi italiani e ho confrontato i canoni medi registrati all’Agenzia delle Entrate su contratti effettivamente stipulati e registrati con le valutazioni di tre portali immobiliari che offrono gratuitamente la quotazione basata sui canoni medi degli annunci pubblicati.

Da questa analisi è emerso che:

• I portali sono sempre sopra i valori registrati nelle città prese a campione
• Scarto medio ~56%
• In 22 città su 27, lo scarto medio è oltre il 40%
• Al sud troviamo gli scarti maggiori che oscillano tra il 63 e il 68%
• Al nord gli scarti minori tra il 44 e il 47%
• Nelle grandi città le differenze di canone sono superiori rispetto alle città più piccole
• Le tre città con le differenze maggiori e minori sono:
  • Bari, Napoli e Catania hanno gli scarti maggiori
  • Firenze, Potenza e Aosta gli scarti minori
• Le città invece in cui i portali discostano tra loro di più e di meno sono:
  • Venezia, Pescara e Palermo sono le città in cui i portali offrono quotazioni meno allineate e variano significativamente tra loro
  • Ancona, Bergamo e Lecce sono le città in cui i portali sono tra loro più allineati

Perché portali e Agenzia Delle Entrate sono così distanti

I prezzi pubblicati online dai portali non sono quelli realmente concordati tra proprietario e inquilino.
Succede perché:

• Sono prezzi richiesti, non è detto siano quelli che finiscono sul contratto
• Gli annunci più visibili riguardano immobili sopra la media
• A volte sono test di mercato per vedere “fin dove si può arrivare”

• Presenza di annunci di locazioni turistiche: in molti portali compaiono immobili destinati a uso turistico (a volte anche senza rispettare le norme specifiche). Questi canoni sono più alti perché includono spese che nella locazione residenziale sono a carico dell’inquilino (luce, gas, acqua, TARI, condominio, ecc.)

I rischi di un canone troppo alto

a) Selezione avversa

Un prezzo gonfiato scoraggia gli inquilini più affidabili (che ponderano le scelte) e attira chi ha urgenza o profili più rischiosi.

b) Azzardo morale

Un inquilino che accetta un prezzo fuori mercato può diventare più conflittuale, trascurare l’immobile o chiedere riduzioni appena può.

c) Sfitto prolungato

Ogni mese vuoto significa:

• spese a tuo carico (IMU, condominio, utenze, eventuale mutuo),
• deterioramento dell’immobile fermo,
• annuncio “bruciato” dopo troppe settimane online.

Il fattore più trascurato: il fisco

Anche trovando un inquilino disponibile a pagare il canone “più alto possibile”, non è sempre quello più conveniente.

La normativa prevede consistenti agevolazioni fiscali ai proprietari che affittano nel rispetto degli Accordi Territoriali: cedolare secca ridotta di oltre la metà e sconto IMU.
Risultato: un canone più basso ma in regime agevolato può lasciarti più soldi in tasca di un canone libero più alto.

Se prendi come riferimento valori troppo alti (come quelli dei portali), rischi di escludere l’opzione a canone concordato e le relative agevolazioni, quindi scegliere un profilo fiscale meno conveniente.

La soluzione: il Rental Property Manager

Il Rental Property Manager è il professionista che può aiutarti a:

• Comprendere meglio i dati reali dei canoni nella tua zona
• Analizzare la domanda e il tempo medio per affittare
• Confrontare scenari fiscali per scegliere quello più vantaggioso
• Posizionare l’annuncio in modo da ridurre lo sfitto
• Tutelare la tua rendita grazie ad AffittoSicuro e SoloAffittiPAY!

👉 Il canone giusto fa la differenza: meno rischi, più serenità. Prima di fissare il prezzo, informati bene e valuta le opportunità che possono darti i contratti agevolati.
💬 Ti è capitato di trovarti di fronte a canoni troppo alti o fuori mercato? Condividi la tua esperienza nei commenti: può essere utile ad altri proprietari come te.