Si fa presto a parlare di affitto, proprietario o locatore, inquilini o conduttori. Molti dei termini che si usano nel linguaggio comune, in realtà, non sono “tecnicamente” corretti. L’esempio più evidente è quello di affitto, usato impropriamente al posto di locazione: considerando che l’affitto presuppone che ci sia la produzione di beni, che si verifica in caso di affitto di terreni ad esempio, ma non di immobili come appartamenti o uffici.
Sacrosanto quindi il dubbio di un nostro lettore che si chiede come gestire una situazione in cui su un appartamento esistono: un titolare di un diritto di abitazione ed un nudo proprietario, chi può concederlo in affitto?, anzi in locazione? O ancora prima, si può concedere in affitto? Pardon in locazione?

Capita spesso in agenzia di fare consulenza al cliente anche relativamente al suo regime fiscale, sostituendoci al commercialista di turno. Conviene la cedolare secca o meglio rimanere nel calcolo delle imposte a cumulo? Ma quanto ci pago di tasse sull'affitto che percepisco se non adotto la cedolare? E allora pubblichiamo un riassunto delle fasce di reddito e delle relative imposizioni.

Dal 1° gennaio sono in vigore nuove sanzioni relative a tardiva registrazione, adempimenti successivi e risoluzione dei contratti. La Legge di Stabilità anticipa infatti di un anno le misure previste dalla Delega Fiscale, che fra le altre cose proroga a 30 giorni il termine per il pagamento dell’imposta e la sua comunicazione all’AdE in tutte le operazioni sopra citate.

Il professionista come un agente immobiliare può legittimamente prestare servizi professionali a parenti ed amici senza chiedere di essere pagato e senza essere passibile di accertamento. L’ha stabilito la Cassazione, con la sentenza 21972/2015, depositata il 28 ottobre scorso.

Per parlare di comodato partiamo da una prima e fondamentale differenza rispetto a tutti gli altri contratti d’affitto. Quindi la discriminante numero uno perché il contratto di comodato sia un contratto regolare è che non ci sia il pagamento di un canone, in nessun modo, né come soldi, né come prestazioni d’opera. Ovvero ci deve essere un rapporto di utilizzo gratuito di un bene, come espressamente indicato nell’articolo 1803 del Codice Civile a cui fare riferimento, dove al comma 1 leggiamo: “il comodato è il contratto col quale una parte consegna all'altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l'obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta. Il comodato è essenzialmente gratuito”.
La legge di stabilità di cui ci stiamo occupando ampiamente in questi giorni introduce un’importante agevolazione a favore di proprietari che concedono gratuitamente l’immobile ai propri figli, richiedendo però la forma scritta, la registrazione e quindi la stipula di un contratto di comodato d’uso gratuito secondo le regole. Quali?

A fine anno, quando si devono trovare nuove entrate per sostenere le misure che la finanziaria introdurrà, spesso ci si ricorda di un mercato, quello degli affitti, dove sembra siano ancora in tanti i “furbetti” che ricevono affitti senza dichiarali o dichiarandone solo una parte. Le entrate che il governo spera di recuperare contengono sempre un po’ troppi zero!
Pensiamo che l’introduzione della cedolare secca era stata annunciata, trionfalmente, come la misura che avrebbe fatto recuperare circa 2,7 miliardi di euro nel 2011 e di 3,8 miliardi nel 2012, come conseguenza della dichiarazione di redditi da locazione da parte di proprietari che precedentemente, con il regime irpef, non dichiaravano tali importi.
Conosciamo la realtà dei fatti (un po’ diversa da quella immaginata dagli esattori dello stato) e ci chiediamo, ma tutti questi contratti irregolari esistono davvero? Per capirlo proviamo a partire riconoscendo quando esiste una situazione davvero illegittima e quindi quando possiamo considerare il contratto non conforme alla legge.

Ci siamo divertiti un po’ a fare qualche bilancio di fine anno anche sul nostro blog, per capire quali sono gli argomenti più ricercati e quali sono i principali dubbi per chi vive in affitto. Così abbiamo scoperto che tra le parole più ricercate c’è sicuramente “disdetta”, come disdire il contratto in essere, con o senza preavviso, quali i gravi motivi? L’ argomento interessa molti inquilini che vogliono lasciare la casa in cui vivono, per motivi più o meno gravi, ma interessa molto anche i proprietari che dall’oggi al domani rischiano di trovarsi senza un’entrata certa e dovendo ricominciare la ricerca di un inquilino serio ed affidabile.

Fare soldi e ottimizzare gli spazi. L’unione di questi due imperativi ha significato, negli ultimi anni, uno “sviluppo costruttivo” sugli ampi tetti dei numerosi condomini italiani. Spazi che spesso i condomini non usano più e che quindi possono tornare di grande utilità per l’installazione delle antenne necessarie alle società di telecomunicazioni per la trasmissione e diffusione del segnale.

Lunghe ed estenuanti riunioni in cui l’amministratore di condominio presenta offerte delle società, preventivi e prospetti di guadagni per tutti, e a cui i condomini, soprattutto quelli ecologisti, rispondono con i rischi della trasmissione delle onde elettromagnetiche. Nel condominio, per cui ci chiede info questo lettore, evidentemente la questione è stata superata, e ora che hanno un contratto per il lastrico solare vorrebbero conoscere le normative a cui sottostare e come tassare il reddito che ne ricavano.

Il 2016 inizierà per noi con grandi novità sul fronte dell’affitto che potrebbero dare ulteriore slancio al già vivace mercato degli affitti. Se il 2015 era stato l’anno di consacrazione del Rent to buy, ovvero la formula mista tra affitto e compravendita, sembra che il 2016 sarà l’anno invece del leasing immobiliare, quindi di una nuova formula con cui gli italiani potranno sempre acquistare l’immobile, ma pagando una sorta di canone di noleggio. Il Rent to buy ha deluso un po’ le aspettative; forse risulta troppo complesso da stipulare, implica una parte di burocrazia e di spese notarile troppo elevate, considerando che non c’è ancora stata la volontà chiara e definitiva di acquistare l’immobile. Vedremo se il leasing immobiliare incontrerà un maggiore successo e riuscirà a risollevare le sorti del mercato degli acquisti, della tanto agognata prima casa.

Dalle varie anticipazioni che si leggono sulla legge di stabilità 2016 molte riguardano la casa, gli inquilini, le tasse e il canone Rai. Quest’ultima novità, che sembra ormai definitiva, ha creato molto interesse e rumore. Come sappiamo da un precedente sondaggio sull’argomento, il canone Rai è la tassa più odiata dagli italiani; seppure non la più consistente, incontra le antipatie di quanti non ritengono giusto dover pagare per vedere programmi Rai che magari non apprezzano. Immaginiamo quanto l’idea di doverla pagare obbligatoriamente e quasi tacitamente nella bolletta Enel non andrà giù a molti. Ma intanto proviamo a capire meglio come muoverci.