Canoni in lieve calo, ma non in tutte le città universitarie, nonostante le poche richieste di stanze. Aspettative di ripresa da settembre
Come va il mercato della locazione di stanze a studenti universitari fuori sede ai tempi della pandemia? Lo si sapeva che sarebbe stato difficile ed, effettivamente, le prime fasi del mercato sono state oggetto di un generale clima di attendismo vista l'incertezza sulle modalità di didattica a distanza e sulla situazione epidemiologica nel paese in autunno. Tuttavia, i canoni di affitto sono calati di poco (e non ovunque: nelle principali città sono anzi cresciuti) e le prospettive per settembre sono di parziale ripresa. Ecco tutta l'analisi del network n° 1 nella locazione, Solo Affitti.
Gli affitti a studenti durante il lockdown: tante le riduzioni del canone di affitto e le disdette
Partiamo da un approfondimento sull’effetto del lockdown sul mercato degli affitti a studenti, che ha subito un vero e proprio stravolgimento durante la quarantena.
Nelle città universitarie, infatti, si è verificato un duplice effetto per gli affitti a studenti, diventati improvvisamente inutili a causa della chiusura delle università e della possibilità di seguire in didattica a distanza.
Da un lato, molti studenti hanno deciso di rimanere nell’alloggio affittato, ma hanno approfittato della situazione per chiedere (e spesso ottenere) dai proprietari una riduzione del canone di affitto della propria stanza o dell’appartamento.
Le analisi di Solo Affitti rilevano che, fatto 100 il numero di riduzioni del canone di affitto gestite dai punti Solo Affitti per conto della propria clientela, ben il 66% riguardava immobili affittati a studenti universitari fuori sede, in media. Solo 1/3 delle riduzioni del canone di locazione, quindi, riguardavano altri target di clienti (famiglie, lavoratori trasfertisti, etc).
Studenti che, tornati a casa, hanno così cercato di limitare le spese, vista l’impossibilità di seguire le lezioni di persona (e potendolo fare, praticamente fin da subito, online con la didattica a distanza).
Dall’altra parte, però, moltissimi studenti, davanti a questo scenario non si sono limitati alla sola richiesta di riduzione del canone di affitto. Chi me lo fa fare, hanno pensato, a pagare l’affitto se posso seguire da casa dei miei genitori?
Per questo, in moltissimi hanno preferito disdire il contratto di affitto, pagando le sole mensilità del periodo di preavviso. Il 42% delle agenzie Solo Affitti ha rilevato, infatti, una moderata crescita delle risoluzioni contrattuali da parte di studenti durante il lockdown e ben il 37,5% ha segnalato una forte crescita di questo fenomeno.
Disdette, quindi, che sono state all’ordine del giorno, rilevate dall'80% dei Punti Solo Affitti presenti in città sedi delle principali facoltà universitarie.
Mercato degli affitti a studenti finora attendista: ci si aspetta una vera partenza da settembre, dopo i test di ingresso
Rispetto agli anni scorsi il mercato degli affitti di stanze e appartamenti a studenti a luglio non ha ancora davvero preso il via in molte città: in diverse città ci sono segnali di vitalità solo nelle ultimissime settimane.
Ben il 75% delle agenzie Solo Affitti che segnalano un forte calo delle richieste rispetto all’analogo periodo degli anni precedenti e un ulteriore 15% rileva un moderato calo delle richieste di stanze. Insomma, se generalmente il mercato è già molto attivo a luglio e nella prima metà di agosto, quest’anno quasi ovunque gli studenti hanno preferito rinviare la ricerca dell’alloggio per seguire le lezioni.
Il calo delle richieste, ampiamente prevedibile visto il periodo, potrebbe però essere frutto di un atteggiamento attendista.
Ci si attende infatti un almeno parziale recupero in questo mese di settembre, quando sarà più chiara agli studenti sia la situazione epidemiologica del nostro paese e ora che la gran parte degli atenei ha comunicato le modalità didattiche scelte per le lezioni.
Sebbene, anche in questo caso, il fatto che molti abbiano una capienza ridotta delle aule e la necessità di prenotazione per seguire fisicamente sta creando non poche perplessità tra gli studenti. Molti fuori sede, inoltre, potrebbero almeno inizialmente approfittare della didattica a distanza, evitando di spostarsi oppure andando alla ricerca di un alloggio solo ad anno accademico avviato.
Probabilmente sarà questo mese di settembre, in concomitanza con l’esito dei test d’ingresso di diversi corsi di laurea, a essere quello decisivo per capire se il mercato degli affitti a studenti riuscirà a trovare un maggiore slancio rispetto alle prime, incerte fasi.
Canoni di affitto di stanze singole e doppie in lieve calo (-2%), ma non ovunque: a Milano, Roma, Napoli e Bologna si rilevano rincari rispetto al 2019
Nonostante la situazione di stallo che si sta manifestando sul fronte della domanda in queste prime fasi del mercato delle stanze per studenti, i canoni di affitto non sembrano – almeno a livello generale – risentirne in maniera marcata, per il momento.
I prezzi sia delle stanze singole (a livello medio nazionale 306€) che di quelle doppie (mediamente 214€ a persona) sono infatti solamente in leggero calo, con un -2% complessivo per entrambe le tipologie. Scostamenti di pochi euro, quindi, rispetto ai prezzi della precedente stagione.
Una complessiva stabilità dei canoni di affitto che descrive, però, un andamento assai diversificato dei canoni di affitto tra le diverse città universitarie del panel di indagine Solo Affitti.
Se infatti città come Milano, Roma e Napoli (ma anche Bologna, limitatamente alle stanze singole) vedono in aumento i canoni di affitto per le stanze a studenti nonostante il mercato non si stia ancora muovendo come gli altri anni durante questo periodo, ce ne sono altre con canoni stabili (pensiamo alle toscane Firenze e Pisa) e, invece, un discreto gruppo, soprattutto di città con costi per le stanze già sotto la media nazionale, in cui la fase di richiesta molto ridotta rispetto agli altri anni si fa sentire anche sui prezzi, con riduzione dei canoni (Padova, Torino, Pavia, Ferrara, in parte Modena, Trieste, Bari e Cagliari).
Visto l’abbondante tasso di sfitto che, finora, si sta registrando negli appartamenti affittati per stanze agli studenti delle principali universitarie, non è escluso che nelle prossime settimane alcuni proprietari siano maggiormente disponibili ad un ribasso dei prezzi, per non rischiare di rimanere con una o più stanze non affittate.
Questo, ovviamente, potrebbe avvenire a maggior ragione per le soluzioni più vecchie e meno appetibili, che potrebbero avere minore appetibilità, se si manterrà abbondante l’offerta a disposizione degli studenti rispetto al solito.
Tipologie contrattuali utilizzate: in aumento i contratti liberi e di posto letto
Visto il rincaro dei canoni in alcune città con prezzi già piuttosto elevati, si riscontra una maggiore diffusione (+5,3 punti percentuali rispetto al 2019) delle forme contrattuali non a canone concordato: contratto libero 4+4 e contratto di posto letto.
Questo avviene, come dicevamo, soprattutto per città come Bologna, Parma, Brescia, Modena e Milano. Alcune di queste sono tra le città più care d’Italia per gli affitti a studenti, come dicevamo: città quindi nelle quali i valori del canone concordato sono poco adeguati a remunerare il proprietario per tenere conto del prezzo di mercato conseguibile grazie alla condivisione dell’immobile tra più studenti coinquilini.
In queste città molti proprietari tendono quindi, per poter ottenere una maggiore valorizzazione dell’affitto della loro abitazione, a ricorrere ad un contratto a canone libero o all’affitto per posti letto, preferendo canoni complessivi più alti rispetto alle pur importanti agevolazioni fiscali disponibili avvalendosi di forme contrattuali a canone concordato (contratti a studenti fuori sede, contratti 3+2, contratti transitori).
Tuttavia, il ricorso al contratto a canone concordato rimane maggioritario nella gran parte delle città, questo va rilevato. Infatti, complessivamente le forme contrattuali agevolate vengono utilizzate per il 78% dei contratti di affitto a studenti fuori sede.
Segno che, se i valori di canone concordato vengono mantenuti dalle associazioni di categoria di proprietari e inquilini aderenti ai valori di mercato anche per immobili di grandi metrature, come quelli per studenti, il sistema del canone concordato -abbinato alla cedolare secca- può funzionare molto bene anche nel mercato dell’affitto a universitari fuori sede.
In particolare, risulta la quasi totalità degli affitti gestiti dalle agenzie Solo Affitti anche in città piuttosto care come Roma, Napoli, Torino, Firenze, Rimini.
Più richiesta di stanze singole causa emergenza Covid-19, ma meno del previsto: la condivisione è una necessità, visti i costi elevati degli affitti
Come ogni anno, Solo Affitti rileva anche gli elementi prioritari che muovono le scelte degli studenti nella ricerca dell’alloggio per l’anno accademico.
Come da alcuni anni a questa parte, ormai, rimangono di primaria importanza la posizione di vicinanza dell’appartamento rispetto alla facoltà frequentata e la comodità ai mezzi pubblici, oltre alla disponibilità della stanza singola invece che una doppia o una tripla. Molto importante anche l’arredamento di buon livello come fattore di scelta, così come ormai ritenuto imprescindibile per molti la presenza di wi-fi (che, a dire il vero, è sempre più diffusa come dotazione standard).
Non sono di fatto variate le preferenze degli studenti nella ricerca rispetto allo scorso anno, a parte un interessante aumento della richiesta di singole, cosa che chiaramente è dovuta alla maggiore tranquillità di molti rispetto all’emergenza sanitaria Covid-19.
Tuttavia, va rilevato che l’emergenza sanitaria non ha così radicalmente cambiato il rapporto degli studenti rispetto alla ricerca dell’alloggio in affitto quanto ci si sarebbe potuti attendere.
Infatti, le agenzie Solo Affitti segnalano una crescita dall’anno scorso a quest’anno della ricerca di immobili non condivisi (es: monolocali o bilocali, anziché i classici appartamenti affittati per stanze) di soli 8 punti percentuali rispetto all’anno precedente. Se lo scorso anno il 20% degli studenti si avvaleva di immobili in cui vivere in maniera totalmente autonoma, quest’anno la quota di studenti che scelgono di non condividere con altri i propri spazi sono saliti solamente al 28%.
Insomma, l’emergenza sanitaria non sembra in questo momento cambiare radicalmente le abitudini di vita degli studenti fuori sede. O la pandemia non fa particolarmente paura agli studenti, o la condivisione con altri studenti, visti gli elevati costi delle stanze, è una scelta forzata per molti.
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