Cerca

Disdetta contratto d’affitto: come disdire un contratto prima della scadenza.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Settembre 24, 2015
Visite: 307615

Valutazione attuale: 5 / 5

Stella attivaStella attivaStella attivaStella attivaStella attiva
 

Sei in affitto ma ora ti hanno trasferito in un’altra città e deve quindi cambiare casa? Oppure avete sperimentato la convivenza e ora che le cose funzionano volete comprare il vostro nido d’amore. I motivi per disdire un contratto d’affitto sono moltissimi, alcuni nascono da esigenze se vogliamo dire positive, altri da incombenze esterne e moltissime volte si va via da un immobile per incomprensioni con il proprietario, i vicini o perché ci sono condizioni della casa non più soddisfacenti. Qualsiasi sia il motivo che vi spinge a cambiare casa, dovrete passare per una procedura molto chiara: la disdetta anticipata per gravi motivi. Come formularla? Con quale data?
Ecco un piccolo vademecum per non fare errori e lasciarsi senza rancori!

 


• Partiamo dalla LETTERA DI DISDETTA: l’inquilino che vuole lasciare l’immobile in affitto deve inviare una lettera, a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno, al proprietario (o a tutti i proprietari se ce ne fossero più di uno), informandolo della volontà di interrompere il contratto e le MOTIVAZIONI per cui vuole farlo.

 


• Un fac simile di recesso dal contratto d’affitto è facilmente reperibile, in ogni caso si tratta di una semplice lettera che riporta i dati dell’inquilino, del contratto, le motivazioni e soprattutto la data entro cui l’immobile verrà liberato.


MOTIVAZIONI: se nel contratto non è stato precisamente indicata la possibilità di disdire per qualsiasi motivo senza che ricorrano gravi motivi, tali motivi devono essere riportati nella lettera di disdetta ed essere oggettivamente gravi. Dove per grave s’intende un motivo oggettivo, di cui non si era a conoscenza nel momento in cui si prende in affitto l’immobile e quindi sopraggiunto successivamente. Per esempio un trasferimento per lavoro o la necessità di tornare nella casa di famiglia.


TEMPISTICHE: qui c’è di solito l’oggetto principale del contendere. Per legge la disdetta dovrebbe giungere con almeno 6 mesi di anticipo. Quindi il periodo di disdetta parte dal momento in cui il proprietario riceve la raccomandata.


• È possibile accorciare il periodo di disdetta? A favore dell’inquilino è possibile prevedere, se riportato nel contratto e pertanto firmato dalle parti, un periodo di preavviso più breve di sei mesi, quindi ridotto solitamente a 3 mesi. In assenza di una specifica indicazione, vale quanto dice la legge: quindi 6 mesi.


• FRAZIONE DI MENSILITÀ: il classico dilemma è devo pagare la mensilità intera anche se nell’ultimo mese ci sto solo qualche giorno? Il proprietario pretende la mensilità intera, ma l’inquilino rimane perplesso. In effetti si dovrebbe versare solo la quota relativa ai giorni realmente fruiti. Per fare un esempio: se l’immobile viene liberato il 13 ottobre (data in cui scadono i sei mesi di preavviso) e ho sempre pagato entro il 5 del mese con mensilità anticipata, per il mese di ottobre dovrà pagare solo 13/31simi del canone versato. Ne abbiamo parlato ampiamente qui.

QUANDO? L’inquilino, diversamente dal proprietario, ha la possibilità di dare disdetta in qualsiasi momento, indipendentemente dalla scadenza del contratto o da eventuali clausole (molto diffuse) che lo obbligano a rimanere per almeno 1 anno nell’immobile prima di dare disdetta. Per cui un inquilino titubante nel firmare un contratto di 4 anni o 3 anni, può ricordarsi di questa opportunità e firmare a cuor leggero, se teme di essere legato per troppo tempo.


• Riferimenti normativi: la disdetta è regolata dall’articolo 4 della Legge 392/78. Interessante anche la Sentenza della Corte di Cassazione n.25136 del 27/11/2006: qui è riportato l’obbligo, per l’inquilino, di pagare al proprietario tutte e sei le mensilità del preavviso; anche se riconsegnasse l’immobile prima della scadenza dei sei mesi; con la sola eccezione del caso in cui l’immobile venga nuovamente affittato. Da allora l’inquilino non ha più obblighi.

Per approfondimenti in materia, vi consiglio la lettura del precedente articolo sul tema “Il recesso dell’inquilino: come e quando dare disdetta”.

POTREBBE INTERESSARTI ANCHE:

Risoluzione anticipata del contratto: quanto mi costa non averci pensato prima!
Revoca disdetta: vado via, anzi resto!

Sempre più inquilini danno disdetta per un affitto meno caro. Meno di 1 su 5 se ne va per comprare casa

Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Fai una domanda o lascia il tuo commento

0 Restrizione caratteri
Il tuo testo deve essere più lungo di 10 characters
  • Tommaso

    Buongiorno,
    sono da quasi 3 anni in affitto (marzo2018), già dalle prime settimane ci sono stati disguidi, sempre comunicati prontamente al padrone di casa, a volte cose anche abbastanza gravi, come la caldaia che dal primo giorno ha creato disagi e ad oggi (nonostante le varie lamentele e le promesse di mandare un tecnico) non ancora riparata, la muffa comparsa dopo 1 mese per colpa della mancanza del cappotto alle pareti esterne (problema per lui risolto portandomi dell'antimuffa e un deumidificatore che resta acceso giorno e notte).
    Detto ciò, mi è stata proposta una casa nuova in affitto, e mi piacerebbe (anche perché esausto delle promesse mai mantenute) andarmene, il contratto scade a marzo 2019 con preavviso di 6 mesi, non credo di riuscire a bloccare la casa nuova cosi tanto tempo, ma non posso permettermi di pagare 2 affitti da 500euro l'uno contemporaneamente.
    Vorrei sapere se è possibile trattare con il padrone di casa per avere i 3 mesi di anticipo, magari lasciandogli le 2 caparre (danni non ce ne sono stati, anzi sono state fatte delle migliorie accettate dal padrone di casa).
    grazie in anticipo

  • Gentile Tommaso, considerando le aspettative non soddisfatte e sopratutto il fatto che non si pone rimedio al guasto, potrebbe avanzare la sua richiesta di una risoluzione immediata o comunque con un preavviso ridotto, in virtù del vizio della cosa locata.

  • Sandra

    Buonasera gentilissima ne approfitto per augurarle una buona Immacolata. Sinterizzo una mia curiosità anche se in pratica l'anno scorso ho vinto uno sfratto di morosità intestato a mia madre deceduta ed ora puntuali per rovinarmi il Natale mi scrivono che vogliono vendere l'immobile che occupo regolarmente e di cui ho firmato il diritto d'acquisto. Il quesito è.. Prima della scadenza di un contratto (A me caduto x de cuius e scadente frà 4anni) possono vendere un immobile con le persone dentro ? Dovrebbero iniziare un nuovo sfratto contro di me con motivazioni di vendita o ristrutturazione giusto ? Alla fine contratto o durante ? Ringrazio per l'eventuale risposta ?

  • Buongiorno Sandra, l'immobile può essere venduto, ma il suo contratto continuerà ad essere valido con le stesse condizioni e la stessa durata.

  • Sandra

    Ma se ci vivo da 30 anni ed ho firmato il diritto d'acquisto ai vecchi priorietari non ho la priorità o cmq il diritto di prelazione avendo anche ristrutturato ?

  • Gentile Sandra, può far visionare ad un notaio il tipo di scrittura firmata rispetto al diritto di acquisto; verificando se si tratta di un'opzione a scadenza o se è una sorta di diritto di prelazione che le deve essere riconosciuto.

  • Sergio

    Ciao Isabella.
    Ho un lavoro a tempo determinato di un anno e la casa in affitto prevede un contratto di 4 anni.
    Mi sono fatto convincere dal fatto che avesse meno ritenute stipulando un contratto più lungo piuttosto a quello annuale e in buona fede ho accettato.
    Ho iniziato a lavorare il 24 Luglio e preso casa il 9 Settembre.
    Il contratto lavorativo scade il 30 Giugno 2018 e nel non sapere se verrà rinnovato o no io vorrei essere "libero" di lasciare casa per quella data.
    Il proprietario mi ha convinto che i 4 anni sono soltanto burocratici ma posso andare quando voglio con 3 mesi di preavviso, solo che al momento della comunicazione di voler andare via ha cominciato a far valere il contratto tramite il suo avvocato a discapito delle sue parole, a discapito della mia ingenuità.
    Data la natura del mio contratto di lavoro e dato che sono in diverse graduatorie nazionali potrei essere chiamato da un momento all'altro e avere una proposta di lavoro migliore di quella attuale e volermi trasferire, quindi questa situazione di "Trappola" mi fa vivere abbastanza male la questione lavorativa e personale, oltre al fatto di aver portato ai ferri corti il rapporto con il proprietario di casa, che in realtà alla firma del contratto ho scoperto essere l'intermediario e non il vero proprietario (che sono la moglie e la sorella della moglie, ovvero l'avvocato sopracitato).
    Il fatto che ho un contratto lavorativo con quella scadenza, mi mette di diritto nella condizione di poter richiedere una disdetta con 6 mesi in anticipo giustificata? A prescindere dal fatto che potrei avere il contratto rinnovato per non so quanti altri mesi (questo però lo scoprirò solamente a Giugno)?
    Spero di essere stato chiaro, grazie per il tuo tempo
    Sergio

  • Gentile Sergio, il trasferimento è un grave motivo per cui dare disdetta; certo tale trasferimento deve poi concretizzarsi, altrimenti la disdetta può essere impugnata come le hanno minacciato di fare.

  • Ale

    Ciao Isabella. Il proprietario di casa ha deciso di aumetare l'affitto di 50 euro per aumento istat nel caso in cui rinnoviamo il contratto che scade il 28 febbraio. Per tale motovazione è possibile lasciare l'immobile senza preavviso pretendendo le caparre versate? Inoltre nel contratto è prevista una sostituzione della porta d'ingresso con una blindata...sostituzione che ad oggi non è ancora avvenuta. Dammi belle notizie. Ti ringrazio.

  • Buongiorno Ale, diciamo che se siete alla seconda scadenza il proprietario può dare disdetta; se non accettate dovreste lasciare l'immobile a scadenza. andando via prima, purtroppo, perdereste parte della caparra.Rispetto alla porta, invece, è una riparazione che potete pretendere, riducendo il canone eventualmente considerando un minor valore del bene.

  • Damiano

    Se sono propriétairio di un Bar in affitto come posso mettere fuori l’inquilino ??
    Cosa dovrei pagare per metterlo fuori??

  • Gentile Damiano, se il contratto non è a scadenza non può mandarlo via, a meno che non ci sia una situazione di morosità. Se fosse a scadenza, deve inviare disdetta con 12 mesi di preavviso e riconoscere l'indennità di avviamento che è di 18 mensilità.

  • Simona

    Buongiorno,
    Le volevo chiedere avendo versato un deposito cauzionale di €800, l'equivalente di 2 mensilita', lasciando l'appartamento tra 2 mesi, quanto mi spetterebbe di interessi,considerando che questo è il 5 anno con contratto 4+4.
    Grazie mille!

  • Buongiorno Simona, per riavere il deposito occorre aver rispettato i termini di preavviso e che non ci siano danni all'immobile. Quindi se nel contratto è previsto che il deposito è produttivo di interessi legali, può trovare qui il calcolo.

  • simona

    Buongiorno Signora Isabella,
    le volevo chiedere,se do disdetta dell'appartamento il 1 novembre,quando dovrei lasciargli l'appartamento?
    consideri che il contratto prevede 3 mesi di preavviso.
    io dovrei andare via a fine febbraio secondo i calcoli?
    Grazie
    e

  • Gentile Simona, conta il momento in cui il proprietario riceverà la raccomandata di disdetta; quindi se fosse il 5 novembre, ad esempio, dovrebbe lasciare la casa entro il 4 febbraio.

  • Giusi

    Buona sera
    Avrei bisogno di un informazione,
    "Se un contratto di affitto mi scade il 31 di questo mese, devo comunque dare un preavviso di 3 mesi come previsto?
    Grazie anticipatamente.

  • Buongiorno Giusi, è un contratto che prevede un rinnovo? Se è un contratto transitorio con scadenza al 31 può liberarlo anche senza disdetta.

  • Michael

    Buonasera Isabella ho fatto disdetta di contratto con raccomandsta,volevo sapere, se nei 6 mesi di preavviso io trovo una persona che entra al mio posto nella casa io smetto di pagare i mesi restanti e riprendo la mia csparra?
    A me la proprietaria ha detto che lei preferisce far finire i 6 mesi prima di stipulare un'altro contratto può farlo?
    2 contratto allo stesso periodo può farli?

  • Buongiorno Michael se lei trova un'altra persona, che va bene anche alla proprietà, allora dal momento in cui c'è la nuova persona lei non è più tenuto a pagare. Se però la proprietaria chiede il rispetto dei sei mesi allora per quel periodo non può riaffittarlo e lei potrebbe tenere le chiavi.

Carica Altri Commenti

Questo sito utilizza i cookie. Accedendo a questo sito, accetti il fatto che potremmo memorizzare e accedere ai cookie sul tuo dispositivo.

×
Rimani in contatto con noi
Iscriviti per essere informato sulle novità di Blogaffitto
×
Articoli correlati
Risoluzione anticipata del contratto: step by step.Risoluzione anticipata del contratto: step by step.
Come chiudere un contratto d’affitto senza alcun rimpianto. Il primo, fondamentale, step è quello di prendere coscienza della volont&...
Anno nuovo, casa nuova? Vado via subito o rimango? L’odissea della disdetta.Anno nuovo, casa nuova? Vado via subito o rimango? L’odissea della disdetta.
Ci siamo divertiti un po’ a fare qualche bilancio di fine anno anche sul nostro blog, per capire quali sono gli argomenti più ricercati e...
Quando la coppia “scoppia”: il recesso di un solo conduttore dal contratto cointestatoQuando la coppia “scoppia”: il recesso di un solo conduttore dal contratto cointestato
Ancora una volta, una lettrice ci fornisce lo spunto per fare maggiore luce su un aspetto non banale collegato alla “vita” di un contratto...
Sempre più inquilini danno disdetta per un affitto meno caro. Meno di 1 su 5 se ne va per comprare casaSempre più inquilini danno disdetta per un affitto meno caro. Meno di 1 su 5 se ne va per comprare casa
Sempre più di frequente si lascia un appartamento in affitto per trovare una nuova abitazione da affittare a condizioni migliori. Secondo Solo...
Mensilità piena o frazionata: come calcolare il canone per il periodo di preavviso di disdetta?Mensilità piena o frazionata: come calcolare il canone per il periodo di preavviso di disdetta?
Ci siamo occupati spesso dell'argomento "disdetta" che genera sempre molti dubbi da parte dell'inquilino che necessita di lasciare l'immobile preso in...