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Disdetta contratto d’affitto: come disdire un contratto prima della scadenza.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Settembre 24, 2015
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Sei in affitto ma ora ti hanno trasferito in un’altra città e deve quindi cambiare casa? Oppure avete sperimentato la convivenza e ora che le cose funzionano volete comprare il vostro nido d’amore. I motivi per disdire un contratto d’affitto sono moltissimi, alcuni nascono da esigenze se vogliamo dire positive, altri da incombenze esterne e moltissime volte si va via da un immobile per incomprensioni con il proprietario, i vicini o perché ci sono condizioni della casa non più soddisfacenti. Qualsiasi sia il motivo che vi spinge a cambiare casa, dovrete passare per una procedura molto chiara: la disdetta anticipata per gravi motivi. Come formularla? Con quale data?
Ecco un piccolo vademecum per non fare errori e lasciarsi senza rancori!

 


• Partiamo dalla LETTERA DI DISDETTA: l’inquilino che vuole lasciare l’immobile in affitto deve inviare una lettera, a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno, al proprietario (o a tutti i proprietari se ce ne fossero più di uno), informandolo della volontà di interrompere il contratto e le MOTIVAZIONI per cui vuole farlo.

 


• Un fac simile di recesso dal contratto d’affitto è facilmente reperibile, in ogni caso si tratta di una semplice lettera che riporta i dati dell’inquilino, del contratto, le motivazioni e soprattutto la data entro cui l’immobile verrà liberato.


MOTIVAZIONI: se nel contratto non è stato precisamente indicata la possibilità di disdire per qualsiasi motivo senza che ricorrano gravi motivi, tali motivi devono essere riportati nella lettera di disdetta ed essere oggettivamente gravi. Dove per grave s’intende un motivo oggettivo, di cui non si era a conoscenza nel momento in cui si prende in affitto l’immobile e quindi sopraggiunto successivamente. Per esempio un trasferimento per lavoro o la necessità di tornare nella casa di famiglia.


TEMPISTICHE: qui c’è di solito l’oggetto principale del contendere. Per legge la disdetta dovrebbe giungere con almeno 6 mesi di anticipo. Quindi il periodo di disdetta parte dal momento in cui il proprietario riceve la raccomandata.


• È possibile accorciare il periodo di disdetta? A favore dell’inquilino è possibile prevedere, se riportato nel contratto e pertanto firmato dalle parti, un periodo di preavviso più breve di sei mesi, quindi ridotto solitamente a 3 mesi. In assenza di una specifica indicazione, vale quanto dice la legge: quindi 6 mesi.


• FRAZIONE DI MENSILITÀ: il classico dilemma è devo pagare la mensilità intera anche se nell’ultimo mese ci sto solo qualche giorno? Il proprietario pretende la mensilità intera, ma l’inquilino rimane perplesso. In effetti si dovrebbe versare solo la quota relativa ai giorni realmente fruiti. Per fare un esempio: se l’immobile viene liberato il 13 ottobre (data in cui scadono i sei mesi di preavviso) e ho sempre pagato entro il 5 del mese con mensilità anticipata, per il mese di ottobre dovrà pagare solo 13/31simi del canone versato. Ne abbiamo parlato ampiamente qui.

QUANDO? L’inquilino, diversamente dal proprietario, ha la possibilità di dare disdetta in qualsiasi momento, indipendentemente dalla scadenza del contratto o da eventuali clausole (molto diffuse) che lo obbligano a rimanere per almeno 1 anno nell’immobile prima di dare disdetta. Per cui un inquilino titubante nel firmare un contratto di 4 anni o 3 anni, può ricordarsi di questa opportunità e firmare a cuor leggero, se teme di essere legato per troppo tempo.


• Riferimenti normativi: la disdetta è regolata dall’articolo 4 della Legge 392/78. Interessante anche la Sentenza della Corte di Cassazione n.25136 del 27/11/2006: qui è riportato l’obbligo, per l’inquilino, di pagare al proprietario tutte e sei le mensilità del preavviso; anche se riconsegnasse l’immobile prima della scadenza dei sei mesi; con la sola eccezione del caso in cui l’immobile venga nuovamente affittato. Da allora l’inquilino non ha più obblighi.

Per approfondimenti in materia, vi consiglio la lettura del precedente articolo sul tema “Il recesso dell’inquilino: come e quando dare disdetta”.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Hadrien

    Buongiorno Isabella,
    Grazie innanzitutto dell' articolo molto chiaro.

    Mi trovo in questa situazione : ho mandato con A/R la mia disdetta del contratto di affitto, datata il 10 Aprile 2018, con preavviso di 3 mesi. Però la mia partenza dell’ appartamento è comunque prevista l’8 Giugno.
    Nel frattempo io ed il proprietario ci impegniamo per trovare un altro inquilino per l’appartamento quando sarò andato via.
    Ora ci sono 2 casi :
    - Troviamo un’ inquilino che potrebbe affittare la casa dal 9 Giugno (quindi prima il 10 Luglio che sarebbe il termine del preavviso). Come si divide il pagamento del mese di Giugno ? Tutto a carico mio, oppure dal 1 al 8 Giugno io, e dal 9 al 30 Giugno il nuovo inquilino ?
    - Oppure non troviamo l’inquilino. In questo caso sembra chiaro che dovrò pagare tutto il mese di Giugno anche se dovrò lasciare la casa l’8. Cosa succede invece per Luglio ? Dovrò pagare tutto il mese oppure solo dal 1 al 10, che è il termine del preavviso ?
    Se ci sono delle cose non chiare, non esita a chiedermi. Grazie mille !

    Hadrien

  • Gentilissimo Hadrien, nel primo caso lei paga fino al 9 giugno, dividendo il canone per 30 e quindi facendo un costo al giorno; nel secondo caso lei dovrebbe pagare fino al 9 luglio, ma allora avrebbe diritto anche a rimanere nell'immobile o almeno trattenere le chiavi fino a quel periodo.

  • Stefania

    Buongiorno,
    le scrivo per un problema relativo alla rescissione del mio contratto di affitto.
    Sul documento è espressamente scritto che la rescissione anticipata è consentita con un preavviso di un mese, per questo motivo entro il 30 marzo è stata inviata una raccomandata con ricevuta di ritorno al proprietario di casa e mi sono mobilitata per liberarla entro il 1 maggio.
    Due giorni fa il proprietario mi chiama dicendo che vuole farmi firmare un verbale per il rilascio dell'immobile e che il mese di maggio deve essere pagato per intero.
    E' una richiesta lecita?
    Se cosi fosse, perchè non mi ha presentato questa richiesta appena ricevuta la raccomandata? Posso oppormi in qualche modo?
    La ringrazio anticipatamente.

  • Gentile Stefania, se nel contratto viene riportata il preavviso di solo un mese e lei lo ha rispettato con scadenza 30 aprile; ora il mese di maggio non è dovuto. Solitamente la data che fa fede è quella però della ricezione; in ogni caso se fosse arrivata il 5 aprile, lei dovrebbe lasciare l'immobile entro il 4 maggio e pagare per i 4 giorni di maggio, non oltre.

  • Paola

    Salve egregia Isabella. Sono conduttrice di un immobile INpS exINPDAP subentrata dopo il decesso di mia mamma (titolare del contratto del 91') .. nel 2004 firmai il diritto d' opzione a seguito della cartolarizzazione ma per problemi di lavoro non riuscii ad acquistare l'appartamento valutato 79mila €.. Interviene l'Inps che diventa proprietario del patrimonio immobiliare e senza nessuna miglioria intende rivalutare gli immobili e mi invitano a firmare un nuovo diritto d'opzione avendo raddoppiato il prezzo del mio immobile senza nemmeno esser venuti a verificare le condizioni. Posso oppormi ?

  • Gentile Paola, diciamo che può non accettare il nuovo patto d'opzione e chiedere una perizia sulla stima del valore; ma l'inps come proprietaria avrebbe diritto ad avanzare la specifica richiesta.

  • Andrea

    Buongiorno, Vi ringrazio anticipatamente per la cortese attenzione. Siamo in affitto dal 01/07/2017 in uno stabile di 4 appartamenti, da un mese l'inquilina del piano sotto (unica di proprietà) che teneva le bollette di luce scale e antenna ha deciso di non pagarle più e siamo rimasti senza illuminazione scale, tv e campanelli (quindi niente apertura della porta dall'appartamento).
    Purtroppo di 4 appartamenti due sono liberi, uno occupato da noi e uno da questa inquilina.
    Possiamo chiedere la rescissione del contratto di affitto senza preavviso per le condizioni in cui siamo costretti a vivere?
    grazie

  • Gentile Andrea, diciamo che la situazione può rappresentare un grave motivo per dare disdetta rispettando il preavviso, ma con difficoltà risulta un grave vizio che le impedisce di usare il bene concessole e quindi che la obbligherebbe ad una disdetta immediata.

  • Pietro

    Gentile Isabella, mia madre è in affitto dal 1/2/2010 e siccome anziana e non più autosufficiente si è ritenuto necessario trasferirla in casa di riposo. La domanda che vorrei Le rivolgere è la seguente: è obbligata a disdire il contratto di locazione con raccomandata A/R 6 mesi prima? oppure la motivazione può giustificare la risoluzione del contratto con un periodo di preavviso ridotto? e se si, di quanto?
    RingraziandoLa per la cortese attenzione rimango in attesa di una sua graditissima risposta. Cordiali saluti.

  • Gentile Pietro, la condizione di sua madre è indubbiamente una motivazione corretta per dare disdetta, sul preavviso il termine è di sei mesi, salvo diverso accordo con la proprietà che potrebbe venire incontro alle esigenze e ridurre tale preavviso.

  • Mohamed

    Salve buonasera eio affittato casa miA a un ragazzo fatto contratto locazione 4x4 adeso passato 2mesi volivo cancellare El contratto cosa devo fare ?grazie

  • Gentile Mohamed il contratto può essere disdettato da parte sua come proprietario solo allo scadere dei primi 4 anni; salvo il caso in cui l'inquilino non paghi o abbia un comportamento evidentemente scorretto.

  • Fabrizio

    Buongiorno e piacere,
    mi sono appena iscritto e desidero condividere e richiedere consiglio sulla mia "avventura" in un appartamento che ho preso in affitto a Roma.
    Con la mia compagna siamo entrati in questo appartamento a metà febbraio. Quando siamo andati a visitare l'appartamento, non ci è stato possibile controllare bene che fosse tutto funzionante, in quanto erano in corso lavori di ritinteggiatura in tutte le stanze.
    Eravamo a conoscenza di alcune cose da ripristinare tra cui infissi e serrande e ci è stato assicurato dal locatore che tutto sarebbe stato perfettamente funzionante per la data stabilita di ingresso in casa. (l'appartamento si presenta ammobiliato)
    Bene...
    Al momento del nostro ingresso, abbiamo riscontrato che una serranda non era stata sostituita e non si chiude tutta e un'altra scendeva storta e si tirava su con fatica. Inoltre, cosa constatata anche dal locatore, il top della cucina era da sostituire (a detta sua è stato ordinato e dovrebbe arrivare entro fine marzo).
    Con il passare dei giorni si presentano le problematiche più disparate:
    Forno che non funziona (riparato ieri, dopo un mese)
    Caldaia che perde pressione, nonostante i molteplici interventi del tecnico
    trasudo di acqua dal rubinetto della cucina
    Ad oggi la serranda che non si chiude si trova ancora nello stato in cui era.
    Ometto altre cose che sono state riparate (citofono, altra serranda, rubinetto in giardino che perdeva).

    Ovviamente ho sollecitato più volte degli interventi per risolvere, il locatore risponde che non era a conoscenza di questi problemi perchè gli inquilini precedenti hanno maltrattato la casa e non segnalavano le cose che non andavano e che più che chiamare operai e tecnici non sa cosa fare (ripeto mi era stato garantito che per la data della stipula del contratto sarebbe stato TUTTO a posto).

    Il contratto è un transitorio che scade a fine agosto, per la disdetta servono 60 giorni.

    Tutti questi difetti, ripeto, non riscontrabili prima del nostro ingresso, ci stanno causando dei disagi, in quanto non possiamo godere a pieno dell'appartamento, senza contare le continue visite di tecnici, che non risolvono nulla!!!
    Oltretutto la mia compagna è freelance e lavora da casa, tutto questo trambusto causato dal viavai di operai la costringe a perdite di tempo e di conseguenza ritardi nel suo lavoro, mentre a me sta costando ore di permesso sprecate.

    Chiedo un consiglio a chi è più esperto di me: per questi vizi è possibile richiedere il recesso immediato del contratto? Qualora non volessi recedere immediatamente (non saprei dove potremmo andare a vivere), questi vizi che si protraggono, costituiscono grave motivo per la disdetta?

    Ringrazio anticipatamente per l'aiuto e mi scuso se ho postato nella sezione errata e per la lunghezza!

  • Buongiorno Fabrizio, benvenuto allora! Diciamo che per considerare un vizio grave ci dev'essere una situazione tale per cui l'immobile non può essere utilizzato; ora, da quanto descritto, sicuramente può considerare tali difetti come vizi per cui chiedere la risoluzione anticipata del contratto, ma rispettando il termine di preavviso e sopratutto potrebbe richiedere una riduzione del canone, considerando che il valore del bene che le è stato concesso in affitto si riduce proporzionalmente ai difetti riscontrati ora.

  • Fabrizio

    Gentile Isabella,
    la ringrazio innanzitutto per la chiarissima risposta. Ho considerato anche l'ipotesi della riduzione del canone, cosa che dal locatore non verrà accettata in quanto, sempre a detta sua, si sta attivando costantemente per risolvere... peccato che il 13 febbraio scorso questa casa doveva essere completamente funzionale (ovviamente al netto di eventuali difetti dovuti a normale usura, dal momento che è stata precedentemente abitata)!!! Dal momento che si sta dimostrando una persona totalmente inaffidabile, non vorrei continuare a regalare i miei soldi... per cui credo che procederò con lettera di disdetta come da Lei consigliato (con i 60 giorni di preavviso come stabilito nel contratto). suppongo inoltre che, vista questa situazione (considerando la perdita di tempo e soldi che sta subendo soprattutto la mia compagna a causa delle continue intrusioni di operai e tecnici totalmente inefficaci), non potrei prendere in considerazione anche una richiesta di risarcimento danni, giusto?
    La ringrazio ancora infinitamente per la pazienza e la disponibiltà

  • Sara

    Buon giorno
    Nel mio contratto di affitto c'è scritto che posso rescindere il contratto prima del termine per gravi motivi.
    Vuol dire che io non posso rescindere prima del termine se ho trovato un nuovo alloggio dove stare?
    Dato mi trasferisco da mia nonna perché ha gravi motivi di salute devo specificarlo nella disdetta?

    Grazie

  • Gentile Sara, ci deve essere un motivo per disdire prima della scadenza; quindi il suo risulta un grave motivo che dovrà specificare nella raccomandata da inviare alla proprietà.

  • Samuele

    Salve, avrei una domanda, sarò conciso: la mia proprietaria vuole stipulare un contratto 4+4 con clausola di minimo 1 anno obbligatorio. Questo un po' mi spaventa, perché se dovessi trovarmi (nella vita nulla è certo!) in gravi condizioni da non poter più ottemperare al pagamento dell'affitto, potrei dare disdetta anticipata senza necessariamente attendere i 12 mesi? Grazie in anticipo :)

  • Buongiorno Samuele, la clausola proposta dalla proprietà non è regolare; quindi a prescindere da quanto inserito in contratto se ci fossero gravi motivazione può in ogni caso dare disdetta.

  • Marianna Tantillo

    Salve..ho un contratto cedolare secca ..e in scadenza per il 30 settembre 2018..il proprietario mi ha già mandato una lettera dove dice che non me lo rinnoverà è quindi dovrò lasciare l appartamento..la mia domanda è questa posso dare io la disdetta prima?È se si quanti mesi..prima..e basterà la semplice raccomandata..?

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