Nel pieno della "stagione universitaria", se così vogliamo definire la stagione degli affitti dedicata ai tanti studenti fuori sede che in questo periodo cercano (più o meno disperatamente) una sistemazione abitativa nella città in cui hanno scelto di studiare, riceviamo moltissime richieste da parte di proprietari e di inquilini circa la migliore formula contrattuale con un cui gestire l'affitto per studenti. Le richieste sono davvero varie ed eventuali, ma vogliamo partire rispondendo ad un lettore che ci chiede delucidazione su una formula contrattuale molto discussa: il posto letto!

Buongiorno
ho una casa che affitto a studenti con un contratto 4+4.
Ad oggi dei 3 locatari originali ne sono rimasti solo 2 ma per evitare tutti i problemi legati al subentro ( 1 delle persone uscenti aveva preso una camera doppia ad uso singola pagando la quota di 2 persone e occupandola a volte con ragazzo a volte con un'amica - la ragazza mi ha dato disdetta ed io ora non posso più locarla a 2 persone ma solo a una), vorrei rescindere il contratto e riformularne 4 singoli( in pratica affitterei il posto letto). Posso farlo solo utilizzando la tipologia 4+4 oppure ci sono a Milano altre forme contrattuali che potrei utilizzare?
Grazie per la cortese risposta.
Francesca

Gentile Francesca,
stipulare 4 posti letto potrebbe esporla al rischio di non rientrare più nell'ambito della locazione, ma la sua potrebbe apparire come un'attività di affitacamere (regolata a sua volta con differente normativa da regione a regione). Infatti, seppure non ci sia una normativa precisa in merito, l'esperienza ci porta a pensare che il posto letto possa essere stipulato, come contratto regolare, in due casi:
1) Se il proprietario ha la residenza nello stesso alloggio di cui concede in affitto una stanza e l'uso in comune dei servizi con contratto di posto letto;
2) Se per lo stesso immobile (o meglio per una porzione di esso) è in essere un contratto principale (libero 4 + 4 o 3 +2 o per studenti universitari fuori sede) e per le altre porzioni, quindi, vengono stipulati uno o più contratti di posto letto.
Quindi per lei l'alternativa potrebbero essere dei contratti per studenti universitari fuori sede, molto convenienti dal punto di vista fiscale, ma che a Milano (in attesa degli ultimi aggiornamenti) implicano l'utilizzo di canoni molto bassi, concordati dalle associazioni di categoria molti anni fa. Se vuole stipulare 4 contratti singoli, direi che non ci sono molto alternative rispetto al 4 + 4; mentre seguendo la logica di cui sopra, potrebbe stipulare un contratto 4 +4 per una porzione d'immobile e per le altre tre camere stipulare dei contratti di posto letto (specificando l'uso in comune dei servizi in tutti e 4 i contratti).

Il contratto di posto letto è una tipologia completamente libera: libera come durata, rinnovo, aggiornamento del canone, periodo di disdetta, canone, ecc.. Sarà importante concordare esattamente le pattuizione su ciascun articolo all'interno del contratto che si andrà a stipulare e registrare.
Sul reddito derivante da tale contratto il proprietario potrà scegliere di applicare il regime di cedolare secca con aliquota al 21%; mentre dal punto di vista dell'inquilino, la famiglia dello studente che sostiene le spese per l'alloggio potrà portare in detrazione il 19% sull'Irpef per i canoni di affitto pagati, fino a un massimo di 500 euro; vale sempre la specifica per cui lo studente deve frequentare un corso di studi in una sede distante almeno 100 chilometri dalla località di residenza.

Rispetto al confine tra posto letto e attività di affittacamere si specifica che la giurisprudenza ha precisato che il contratto di "posto letto" con uso esclusivo del letto (singolo o all'interno di una stanza doppia) e quello in comune con altri dei servizi di cucina e bagno, senza alcuna prestazione aggiuntiva di carattere personale, sia da classificarsi come locazione. Mentre, la fornitura di servizi che non riguardano il miglior godimento dell'immobile (in quest'ambito rientrano i mobili, le stoviglie e altri complementi d'arredo), quali ad esempio la fornitura, il cambio e il lavaggio della biancheria, le pulizie ed il consumo delle utenze, fanno rientrare tale contratto nell'ambito di un'attività alberghiera o quanto meno di ospitalità.

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