Manuale per conoscere i vantaggi della cedolare secca, calcoli e convenienza.

Dal momento in cui si inizia a prendere in considerazione la possibilità di mettere in affitto una proprietà, ovvero di far generare un reddito fisso e costante dal bene posseduto, il primo dubbio che passa nella mente del contribuente che dovrà poi pagare le tasse sul proprio guadagno è quello relativo all’opportunità di optare per la cedolare secca o continuare ad utilizzare il tradizionale metodo delle aliquote Irpef, un sistema con cui, d’altronde, continuano ad essere tassati anche tutti gli altri guadagni personali. Dubbio legato principalmente ad una sola preoccupazione, quella di pagare meno tasse e guadagnare di più: “Cedolare secca o regime Irpef: cosa mi conviene? Come risparmio? Quando pago meno tasse? Quanto guadagno di più?”.

Per rispondere a questa preoccupazione, più che legittima di ogni proprietario, dobbiamo intanto pensare che ogni proprietario di un immobile da mettere in affitto è un investitore, qualcuno che, da definizione, decide di investire una parte del capitale con l’intento di ricavarne un profitto. Nel caso specifico un prorpeitario che decide di concedere in affitto un bene accetta di cedere l’utilizzo di questa proprietà dietro il ricevimento di un canone, andando a definire il canone e la durata di questo rapporto, oltre ad altre regole.

Per capire quale sarà poi il guadagno netto di questo investimento occorrerà calcolare quanta parte del reddito ricevuto viene trattenuta sotto forma di tasse e quanto rimane pulito, come vero e proprio guadagno. Questo determina già un punto a favore della cedolare secca rispetto al tradizionale regime Irpef:

1. La cedolare secca è semplice.

Il meccanismo di calcolo è davvero immediato e intuitivo. Se decido di optare per la cedolare secca, infatti, dovrò solamente calcolare che del canone annuo percepito il 21%, in caso di contratto libero o il 10% per i contratti a canone concordato in comuni ad alta densità abitativa, verrà decurtato, determinando la parte destinata alle tasse.
Facilmente se ho un immobile affittato per 650 euro al mese, in un anno percepirò 7.800 €:
con contratto libero: pagherò il 21% di tasse, quindi 1.638 €
con contratto a canone concordato, pagherò il 10% di tasse, quindi 780 euro.

Guadagno netto: 6.162 in un primo caso o 7.020 nel secondo caso.

La stessa semplicità non vale per il regime Irpef in cui il canone riscosso di mese in mese si somma ai propri guadagni personali, derivanti da lavoro dipendente, autonomo o pensione, andando quindi ad applicare poi, al totale del reddito, le varie aliquote previste per scaglioni di reddito.
Per essere precisi nel caso dell’Irpef non considererò tutti i 7.800 euro di canone annuo dell’esempio prima, ma ai fini Irpef sommerò ai miei redditi personali il 95% di 7.800 euro se ho un contratto libero (per il quale è prevista una deduzione del 5%) e il 66,5% di 7.800 euro in caso di contratto a canone concordato in comune ad alta densità abitativa (qui la deduzione è del 5% + un ulteriore 30%, arrivando ad un totale del 33,5%).

2. CEDOLARE vs IRPEF: modalità di calcolo

Se come abbiamo visto il calcolo su quanto pago di tasse con la cedolare secca è molto semplice, nel caso dell’Iperf dobbiamo considerare gli scaglioni di reddito e le aliquote attualmente in vigore e conoscere il reddito personale per poter capire più o meno quanto pagherò di tasse.

Se facciamo un esempio partendo da un contribuente con reddito personale derivato da lavoro autonomo di 32.500 € potremmo avere uno scenario tipo:
- Sommo al reddito personale i 7.410 € (canone annuo di 7.800 – 5% deduzione) del canone annuo percepito con contratto libero e arrivo a 39.910 di reddito complessivo da “scaglionare” come indicato nella tabella e a cui applicare le varie aliquote.
Ricadendo nel terzo scaglione arriverei a pagare 6.960 + 38% di 11.910 (l’eccedenza rispetto ai 28.000), ovvero 4.526 €; quindi un totale Ipref di 11.486 euro.
Se vogliamo provare a isolare l’irpef che grava solo sulla parte di canone, potremmo considerare che tutto il reddito da locazione ricade nel terzo scaglione, ovvero tassato al 38%, per cui potrei considerare un prelievo di tasse di 2.816 €.

Guadagno netto: 7.800 – 2.816 = 4.984 €.

- Nel secondo caso, quello con contratto a canone concordato cambiano solo un po’ i calcoli, ovvero ai 7.800 euro di partenza togliamo il 33,5% e tassiamo i restanti 5.187 € sempre con l’aliquota del terzo scaglione del 8%. Otteniamo un prelievo di tasse di 1.971 euro

Guadagno netto: 7.800 – 1.971 = 5.829 €.

3. Qual è il regime più conveniente?

Dai calcoli fatti diciamo che il guadagno netto in caso di cedolare secca è abbastanza evidente:
• nel caso di contratto libero avevamo un guadagno di 6.162 euro in cedolare secca e 4.984 in caso Irpef;
• con un contratto a canone concordato il risparmio è ancora più evidente, arrivando a guadagnare 7.020 euro in caso di cedolare secca e 5.829 con regime Irpef.

Magari per un contribuente che partisse da un reddito personale più basso il risparmio con cedolare secca potrebbe essere meno marcato rispetto all’esempio preso in considerazione, di certo però se le aliquote Irpef partono dal 23% a salire, quelle della cedolare secca sono del 21% o perfino del 10%, quindi sempre e comunque più basse di quelle Irpef e quindi meno gravose. Questo da un punto di vista strettamente di prelievo fiscale. Per questo a quanti chiedono se la cedolare secca conviene, possiamo dire che al momento, con le attuali aliquote, la cedolare secca garantisce una minore pressione fiscale e un minor esborso in termini di tasse da pagare, ma la convenienza di un regime o dell’altro non si esaurisce solo in questo aspetto.

4. Come si calcola la convenienza della cedolare secca o del regime Irpef?

Come dicevamo l’analisi su quale dei due regimi possa essere più o meno conveniente deve prendere in considerazione non solo quante tasse pagherà il nostro contribuente/proprietario, ma anche quale sia in generale il suo stato come contribuente e avente diritto di detrazioni Irpef, ovvero quale sia il suo reddito totale.

Gli scenari potrebbero essere di due tipi:
- Ho diritto a detrazioni irpef ma non riesco a scontarle per intero, dovendo comunque pagare la cedolare.

Esempio:
• Bonus fiscale di 2.500,00
• Imposta Irpef: 1700,00
• Imposta Cedolare secca: 800,00 (separata)
PERDITA DETRAZIONE: 2.500,00 – 1.700,00 = 800,00
(convenienza cedolare a rischio)

L’altra questione da prendere in considerazione nella valutazione della convenienza riguarda il reddito totale ai fini Isee. Poiché, come abbiamo detto, in caso di opzione alla cedolare secca dovrò sommare il reddito da locazione per intero e non con deduzione del 5 o del 33,5% come in caso di Irpef, mi ritroverò con un reddito totale inevitabilmente più alto.
Pertanto se un lavoratore dipendente, con moglie e figli a carico, percepisse un reddito di 28.000 euro, più un reddito da locazione pari a 8.000 euro (reddito assoggettato a cedolare), il reddito complessivo cui fare riferimento al momento del calcolo delle detrazioni per carichi familiari sarebbe pari a 36.000 euro e non 35.600 (reddito da lavoro + 95% reddito da locazione con contratto libero) o 33.320 euro in caso di contratto a canone concordato.

5. Vantaggi/svantaggi

Optando per la cedolare secca, si esclude il pagamento di:
• L'IRPEF e le relative addizionali regionali e comunali.
• L'imposta di registro e di bollo.
• L'imposta di registro sulle annualità successive, proroghe e risoluzioni.
• L’imposta per garanzie di terzi, in caso di fideiussione prestata da terzi.
Rimarrebbe invece da versare eventualmente l’imposta dovuta in caso di cessione del contratto, ovvero di subentro di un nuovo inquilino.

Tra gli svantaggi però è da precisare che in caso di scelta della cedolare secca il prorpeitario rinuncia, per tutta la durata dell’opzione, ad applicare qualsiasi tipo di aggiornamento del canone, compreso quello Istat. Questo vuol dire che il canone richiesto rimarrebbe bloccato e uguale per tutti gli anni di contratto.

6. Quando posso scegliere?

Questa scelta tra regime ordinario Irpef o cedolare secca può essere fatta solo se si rispettano contemporaneamente entrambe queste condizioni:
- Il proprietario o chi è titolare di diritto reale di godimento (usufrutto ad esempio) è una persona fisica;
- L’unità immobiliari oggetto del contratto sia accatastata come unità abitativa e venga affittata per uso abitativo ad una o più persone soggetto fisico.

Rimangono esclusi quindi:
- tutti gli affitti commerciali,
- quelli abitativi concessi a società,
- quelli abitativi concessi a persone fisiche che però sublocano l’immobile o lo affittano per uso turistico, esercitando un’attività e non usandolo direttamente come propria abitazione
- gli affitti ad uso foresteria
- i contratti promiscui in cui, seppure in parte minoritaria, l’inquilino usa la casa come sede legale della sua società.

7. Chi può scegliere?

L’esercizio dell’opzione per il regime della cedolare secca è una scelta che spetta a ciascun proprietario e per ciascun immobile.
Quindi nel caso in cui ci fossero due proprietari al 50% ognuno di loro dovrà indicare se optare per la cedolare secca o rimanere in regime Irpef. Se lo stesso prorpeitario avesse più di un immobile, potrebbe scegliere su ciascun contratto qual è il regime che preferisce.
Diverso è il caso invece di affitto dello stesso immobile con diversi contratti: infatti, per un contratto di locazione relativo a una porzione dell’unità abitativa la scelta sul primo contratto vincola all’esercizio dell’opzione per il medesimo regime anche con riferimento al reddito derivante dalla contemporanea locazione di altre porzioni della stessa.

In caso di contratto con più proprietari, se non tutti optano per cedolare secca, alla prima registrazione occorre verificare:
- Imposta di bollo: verrà versata come prevista, nella misura di una marca da bollo da 16 euro per ogni 100 righe per ogni copia registrata;
- Imposta di registro: calcolata sulla parte di canone imputabile al prorpeitario che resta in regime Irpef. Se abbiamo due proprietari al 50% e uno esercita l’opzione per la cedolare secca e l’altro no, andremo a calcolare l’imposta al 2% del 50% del canone annuo, con un versamento minimo di 67 euro. Per esempio: canone di 800 al mese per un contratto libero di 4 anni +4; 9.600 canone annuo; andremo a calcolare l’1% su 9.600 euro o il 50% di 4.800, arrivando sempre a 96 euro. Le spese di registrazioni (bollo e imposta) di solito vanno suddivise al 50% tra proprietario e inquilino.
- Rinuncia all’aggiornamento: in questo caso la rinuncia è completa, vale anche per il proprietario che non opta per la cedolare secca.

8. Come e quando posso optare per la cedolare secca?

Dal momento in cui il prorpeitario sceglie per un nuovo contratto di affitto di applicare al reddito che ne ricaverà il regime opzionale di cedolare secca dovrà:
- Comunicare la scelta all’inquilino
- Comunicazione all’Agenzia delle Entrate attraverso la registrazione del contratto di locazione ed eventuale proroga (conferma opzione dal quinto anno ad esempio)
- Versamento dell’acconto e del saldo dell’imposta nei termini previsti
- Presentazione della dichiarazione dei redditi

L’opzione viene esercitata con indicazione nel modello RLI presentato in sede di registrazione o di proroga e vincola il proprietario all’applicazione del regime sostitutivo per l’intero periodo di durata del contratto o della proroga.
L’opzione può essere esercitata anche in una delle annualità successive alla prima. Tale possibilità è ammessa nel termine di versamento dell’imposta di registro relativa all’annualità per la quale si intende optare per la tassazione sostitutiva, mediante la presentazione del Modello RLI.
In questo caso l’opzione vale per il residuo periodo di durata del contratto.
La revoca dell’opzione viene effettuata attraverso la compilazione del modello RLI. La revoca non esclude la possibilità di optare nuovamente per la cedolare secca, nelle annualità successive, mediante la presentazione del modello RLI entro il termine del versamento dell’imposta di registro relativa all’annualità.

Per i contratti per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione (quelli di durata non superiore a 30 giorni complessivi nell’anno, ovvero quelli brevi), il proprietario può optare per la cedolare secca, nella seguente modalità:
- in sede di dichiarazione dei redditi (relativa al periodo di imposta nel quale è prodotto il reddito)
- in sede di registrazione volontaria del contratto.
Anche se l’opzione della cedolare secca esclude l’assoggettamento del reddito da locazione ai fini Irpef, è indispensabile che in sede di compilazione della dichiarazione dei redditi, indicare l’opzione per la cedolare secca all’interno del modello 730 o Unico PF.

9. Come si paga la cedolare secca?

La cedolare secca viene solitamente pagata in acconto attraverso il modello F24.
L’acconto:
• non è dovuto acconto se l'imposta sostitutiva su cui calcolare l'acconto risulta pari o inferiore a € 51,65;
• Se l’importo dell’acconto è inferiore a €257,52, si versa in un’unica soluzione entro il 30 novembre
Se l’importo è superiore a €257,52:
- prima rata, del 40%, va versata entro il 16 giugno (o 18 luglio con maggiorazione dello 0,4%)
- seconda rata, del 60%, entro il 30 novembre
- saldo entro 30 giugno anno successivo

Nell'ipotesi di mancanza dell'anno di riferimento che consente la determinazione dell'acconto su dato storico, l'acconto non è dovuto. L'acconto non è dovuto quando l’anno di prima applicazione della cedolare secca è anche il primo anno di possesso dell’immobile, considerato che il relativo reddito nel precedente periodo di imposta non è stato assoggettato a imposta. Il proprietario potrebbe decidere di versare comunque in via previsionale l’acconto.

10. Riassumendo.

Poiché spesso le immagini valgono più di tante parole abbiamo provato a riassumere il confronto tra questi due regimi fiscali in una semplice tabella

Ora che conoscete ogni aspetto della cedolare secca e del suo “alter ego” regime Irpef, potete iniziare a verificare con esattezza che cosa vi conviene usare.
Per esperienza noi possiamo assicurarvi che in ogni caso, conviene affittare!

GLOSSARIO FISCALE

IRPEF: L’IRPEF è un’imposta diretta, che grava sui redditi percepiti da una persona fisica. È un’imposta progressiva e per scaglioni di redito.
DICHIARAZIONE DEI REDDITI: E' il mezzo con il quale ogni cittadino-contribuente comunica al fisco quanto ha guadagnato e contestualmente effettua i versamenti delle imposte relative.
DEDUZIONE: sconto fiscale sull’imponibile (cioè sul reddito).
DETRAZIONE = sconto fiscale sull’imposta.
CEDOLARE SECCA: La cedolare secca sugli affitti è un regime impositivo, facoltativo e alternativo rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito da locazione ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche.

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