La cedolare secca al 10% e le altre agevolazioni fiscali hanno decretato il successo dei contratti a canone concordato, ma la loro diffusione è favorita anche dal rinnovo di molti accordi territoriali e da canoni di affitto di mercato in calo.
I dati diffusi dall’Ufficio Studi SoloAffitti sul mercato della locazione abitativa del 2020 lo certificano: nelle città capoluogo di regione i contratti a canone concordato hanno superato il 75% delle locazioni stipulate nel 2020.
Un valore record: basti pensare che nell’anno di lancio della cedolare secca, il 2011, l’analoga rilevazione di SoloAffitti indicava nel 47,6% la somma delle locazioni stipulate con una delle forme contrattuali a canone concordato (contratto 3+2, contratto per studenti universitari fuori sede e contratto transitorio).
Come mostra l'infografica proposta di seguito, una crescita costante, anche se con alcune evidenti accelerazioni. A cosa sono dovute? E cosa ha determinato in meno di 10 anni un balzo in avanti dei contratti a canone concordato di oltre 25 punti percentuali?
Sono 3 le ragioni fondamentali del successo del canone concordato nel mercato dell’affitto del nostro paese, che analizziamo in questo approfondimento.
Per i contratti di affitto a canone concordato le agevolazioni fiscali hanno fatto la differenza, in particolare la cedolare secca al 10%
Se c’è un aspetto che ha determinato il successo dei contratti a canone concordato è senza dubbio la fiscalità.
Un trattamento fiscale di vantaggio, quello riservato al canone concordato, che ha saputo mettere d’accordo le contrastanti esigenze di proprietari e inquilini.
Fin dalla loro nascita, a fine anni ’90, per gli inquilini queste forme contrattuali hanno rappresentato un indubbio vantaggio, dato che fissano canoni di locazione inferiori rispetto a quelli disponibili sul libero mercato.
Meno interessanti, al tempo, erano per i proprietari: prima dell’avvento della cedolare secca, infatti, i locatori che adottavano un contratto a canone concordato (concedendo quindi un canone di locazione ridotto al proprio inquilino) godevano di uno sconto del 30% di diversi oneri fiscali:
● reddito da locazione da assoggettare all’Irpef in dichiarazione dei redditi
● IMU sull’immobile oggetto di locazione
● imposta di bollo e registro al momento della registrazione e per i successivi rinnovi
Uno sconto fiscale importante che, però, spesso non bastava a rendere conveniente questa formula contrattuale.
La cedolare secca ha dato la svolta alla diffusione del canone concordato, anche se in maniera graduale.
La statistica di SoloAffitti individua nell’anno di partenza della cedolare secca (2011) un livello di preferenza per il canone concordato vicina al 50%.
Facile spiegare il perché dell’accelerazione del ricorso ai contratti-tipo in corrispondenza del 2014. Se tra il 2011 e il 2012 l’aliquota era stata fissata dal governo al 19%, molto vicina all’aliquota prevista per i contratti non agevolati (21%), per poi essere abbassata al 15% nel 2013, è con il D.L. 28/03/2014 n. 47 che l’aliquota di cedolare secca è stata ridotta al 10%, valore che attualmente conosciamo, per coloro che scelgono una forma contrattuale che può accedere alle agevolazioni fiscali del concordato.
Il sensibile sgravio fiscale previsto dal 2014 in poi, quindi, ha senz’altro fatto da catalizzatore all’adozione di forme contrattuali a canone concordato.
Così come ha contribuito a rendere più rapida e capillare la diffusione delle forme contrattuali a canone concordato la Circolare 8/E del 7 aprile 2017, con la quale l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che anche i contratti transitori possono accedere alle agevolazioni fiscali riconosciute per i contratti 3+2 e per quelli per studenti fuori sede.
Un chiarimento importante, vista la larga diffusione dei contratti transitori e la sempre maggiore richiesta del mercato di tipologie contrattuali di media o breve durata.
Tanti i rinnovi degli accordi territoriali per i contratti di locazione a canone concordato: l’importanza dell’aggiornamento dei canoni
Perché il meccanismo del canone concordato funzioni è di fondamentale importanza che gli accordi territoriali per il calcolo del canone concordato vengano di frequente aggiornati, o che, a prescindere dalla frequenza di rinnovo, non si discostino particolarmente dai valori di affitto disponibili al libero mercato.
Perché? Lo abbiamo già detto: la convenienza per il proprietario nel ricorrere ad un contratto a canone calmierato rispetto a quello ottenibile sul libero mercato risiede nelle agevolazioni fiscali con cui viene premiato.
Le agevolazioni fiscali, perché tutto ciò funzioni, devono essere tali da compensare lo sconto di canone: solo così il gioco vale la candela.
E il gioco funziona bene a una condizione: che i canoni di locazione siano più bassi di quelli reperibili sul libero mercato, ma non troppo più bassi. Infatti, con canoni concordati molto disallineati rispetto a quelli liberi, non c’è agevolazione fiscale che tenga: nessun proprietario troverà conveniente il ricorso alle forme contrattuali 3+2, a studenti fuori sede e transitorie.
Per questo, è senz’altro stata molto utile la riforma apportata dal Decreto 16 gennaio 2017 del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti.
Riforma che ha reso obbligatoria l’asseverazione del contratto di locazione da parte delle associazioni di categoria di proprietari e inquilini per permettere al locatore di godere delle agevolazioni fiscali previste dalla legge (e, quindi, all’inquilino di poter beneficiare di una forma contrattuale più economica).
Riforma utile, certo, perché era necessario istituire un controllo sull’effettiva coerenza tra i valori di canone di affitto scelti dalle parti e quelli risultanti dal calcolo del canone concordato: diversi proprietari, in passato, avevano sfruttato la mancanza di controllo per alzare il canone a cui affittare la propria seconda casa, potendo comunque godere dei benefici fiscali previsti per il canone concordato.
C’è un altro pro, tuttavia, che ha portato la riforma del 2017, anche se non privo di un importante contro.
Il D.M. 16 gennaio 2017 ha reso obbligatoria l’asseverazione nei soli comuni per i quali l’accordo territoriale per il canone concordato fosse stato stipulato ex novo o aggiornato ai sensi del Decreto medesimo. Previsione, quest’ultima, che ha generato, dal 2017 in avanti, una corsa di moltissime associazioni di categoria al rinnovo degli accordi territoriali.
Grande senso civico da parte delle associazioni di categoria? Forse. Sicuramente dietro a questo improvviso attivismo si è nascosta l’opportunità di inserire un obolo a proprio favore: chi deve asseverare un contratto di locazione è costretto ad iscriversi all’associazione di categoria firmataria a cui si rivolge, che in questo modo ci guadagna una quota associativa che in passato non avrebbe riscosso. A pensar male si fa peccato, ma spesso ci si azzecca.
Sarà quel che sarà, fatto sta che dal 2017 le associazioni di categoria di proprietari e inquilini hanno rinnovato in gran velocità moltissimi accordi territoriali per il canone concordato a livello locale, sia dove venivano già in precedenza aggiornati di frequente, sia dove, fino a quel momento, i rinnovi erano avvenuti assai di rado. In alcuni casi i valori di canone concordato erano vecchi di 20 anni, fermi ai valori originari stabiliti a seguito dell’emanazione della Legge 431/1998.
Un effetto collaterale positivo, quello dell’aggiornamento di un gran numero di accordi territoriali, che si è fatto vedere sul grado di adozione delle forme contrattuali a canone concordato. È questo uno dei fattori che ha contribuito all’accelerazione che il grafico SoloAffitti mostra dal 2017 a oggi.
Dopo 5 anni di crescita, i canoni segnano un -7,5% nel 2020: ricorso al canone concordato mai così conveniente
Ferma restando la fiscalità, abbiamo ormai compreso bene come sia la distanza tra canoni di mercato e canoni concordati a determinare la maggiore o minore convenienza per i locatori a ricorrere alle formule contrattuali a canone concordato e, quindi, la loro diffusione sul mercato della locazione locale.
Il fatto quindi che l’utilizzo di contratti 3+2, a studenti universitari e transitori sia, nel loro complesso, aumentato negli ultimi 5 anni nonostante canoni di locazione in crescita testimonia quindi il grande favore che queste forme contrattuali godono ormai tra il pubblico.
C’erano stati negli ultimi anni segni di cedimento del ricorso al canone concordato quasi solamente a Bologna, città con uno storico radicamento dei contratti del secondo canale. Nel capoluogo emiliano, infatti, la crescita molto accelerata dei canoni di affitto aveva reso via via sempre più conveniente optare per un contratto libero 4+4, privo di particolari agevolazioni fiscali ma passibile di una definizione autonoma del prezzo della locazione.
Per il resto, solo Milano rimaneva una vera e propria roccaforte dei contratti di affitto 4+4, con oltre 8 contratti su 10 stipulati in una forma non a canone concordato. La corsa dei canoni di affitti nella metropoli meneghina e la poca adesione dei valori dell’accordo territoriale ai prezzi di mercato hanno infatti da sempre reso questo strumento di politica abitativa poco utilizzato in città.
Ebbene, come dicevamo, in una situazione di mercato del genere, caratterizzata da incrementi costanti dei prezzi delle locazioni, stupiva la resistenza del canone concordato tra le preferenze dei locatori delle principali città italiane.
Non stupisce affatto, invece, che durante il 2020, anno caratterizzato da un forte calo dei canoni di locazione a causa degli effetti della pandemia da Covid-19 (-7,5% in un anno, secondo i dati dell’Ufficio Studi Solo Affitti), il concordato abbia continuato a crescere.
L’improvvisa riduzione dei prezzi ha infatti appiattito sui livelli del canone concordato di molte città (Milano esclusa) le quotazioni di libero mercato: ovvio che, se sul mercato si scambiano immobili a canoni molto vicini a quelli degli accordi territoriali, sfruttare le agevolazioni fiscali fa doppiamente gola.
A parità di canone di affitto, perché non sfruttare la cedolare secca al 10% anziché al 21%? E perché non approfittare dello sconto IMU previsto per i contratti concordati (-25% in ogni caso, oltre alle eventuali agevolazioni IMU a livello comunale)?
Oltre ai due fattori visti in precedenza, quindi, è proprio la brusca ed imprevista discesa dei canoni di affitto provocata dalla pandemia ad aver spinto i contratti di locazione a canone concordato stipulati nei capoluoghi di regione, per la prima volta nell’ultimo decennio, oltre quota 75%.
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