Con la Legge di Conversione del D.L. Ristori incentivata la riduzione del canone concessa dai proprietari sull'affitto di casa

La Legge di Conversione del primo Decreto Ristori (D.L. 137/2020), approvata a fine 2020, prevede una importante novità per proprietari e inquilini di abitazioni in affitto. È stata introdotta un’agevolazione che permette al locatore di ottenere, in caso di riduzione del canone di affitto concessa al conduttore, un rimborso da parte dello Stato della metà dello sconto praticato. Vediamo tutti i requisiti e le caratteristiche di questa interessante novità fiscale.

L’art. 9-quater della Legge di Conversione del D.L. Ristori (il primo dei tanti Decreti Ristori emanati dal governo nel corso del 2020 per fronteggiare la crisi economica provocata dalla pandemia Covid-19) ha introdotto un vantaggioso sistema per incentivare una pratica virtuosa: la concessione da parte del proprietario di uno sconto sul canone mensile di affitto al proprio inquilino che ne fa richiesta perché in difficoltà con il pagamento.

Misura, questa, che permetterà a moltissimi inquilini, che la pandemia ha reso più fragili dal punto di vista reddituale, di ottenere un sollievo per la più importante voce del proprio bilancio familiare: l’affitto di casa. Effetto positivo che verrà raggiunto sgravando il padrone di casa di una fetta consistente del mancato guadagno, di cui si farà carico la collettività.

A quanto ammonta l’incentivo per la riduzione del canone di affitto 2021

Concretamente, l’incentivo statale previsto per il proprietario che accorderà una riduzione del canone di locazione nel 2021 sarà pari al 50% della riduzione del canone concessa, entro il tetto massimo di 1.200€ l’anno.

Il limite dei 1.200€ è previsto “per singolo locatore”, quindi in caso di più locatori tale limite varrà per ciascuno di essi e non andrà invece suddiviso tra loro (ad esempio, in caso di 3 locatori, ciascuno potrà ottenere un contributo di 1.200€, non di soli 400€).

Nel testo dell’articolo 9-quater della Legge di conversione, in realtà, è previsto che l’effettiva “percentuale di riduzione del canone mediante riparto proporzionale in relazione alle domande presentate, anche ai fini del rispetto del limite di spesa”.

In altre parole è possibile che la percentuale di contributo venga ridotta una volta riscontrato un elevato numero di domande, in modo da agevolare più riduzioni possibile nel rispetto dei fondi stanziati. È tuttavia poco probabile che il governo, in caso di numero di riduzioni del canone superiore al previsto, “si rimangi la parola” e riduca il contributo promesso.

I requisiti per godere dall’agevolazione fiscale 2021 per la riduzione del canone di locazione

Questa agevolazione può essere sfruttata da moltissimi proprietari e inquilini, ma non da tutti. Serve quindi verificare, ai fini dell’ottenimento del beneficio fiscale, la sussistenza contemporanea dei seguenti requisiti:

● la locazione deve essere a uso abitativo

● l’immobile deve trovarsi in un comune ad alta tensione abitativa, quindi in uno dei seguenti:
1. i Comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, nonché i comuni confinanti con gli stessi
2. tutti i Comuni capoluogo di provincia
3. tutti i Comuni compresi nell’elenco del CIPE fornito con delibera del 13 novembre 2003

● il contratto su cui la riduzione viene operata deve essere già in essere alla data del 29 ottobre 2020, quindi il beneficio non ci sarà per i contratti stipulati dopo tale data

● il conduttore deve aver stabilito la propria abitazione principale all’interno dell’immobile, quindi avervi portato la propria residenza anagrafica dimorandovi abitualmente

Riduzione del canone entro i limiti degli accordi territoriali per non perdere le agevolazioni del canone concordato

L’agevolazione sarà applicabile anche in presenza di un contratto a canone concordato, ma in tale caso ricordiamo che il canone ridotto non potrà mai essere inferiore al minimo applicabile in base ai parametri presenti nell’accordo territoriale, pena la possibilità di perdere il diritto alle agevolazioni fiscali.

Potrebbe sembrare paradossale, infatti, ma è proprio così: il locatore, particolarmente generoso, che dovesse concedere al proprio inquilino un canone di locazione inferiore al limite minimo previsto dal calcolo del canone concordato, potrebbe rischiare di perdere il beneficio delle agevolazioni previste per i contratti concordati stessi, ovvero:

● riduzione dell’IMU del 25% rispetto a quella da versare per un immobile non locato
● cedolare secca al 10% anziché 21%, come per le altre tipologie contrattuali
● deduzione del 30% del reddito da locazione da assoggettare all’IRPEF e sul quale calcolare l'imposta di registro, in caso di mancata opzione per la cedolare secca

Risulta quindi particolarmente importante non rischiare, concedendo riduzioni che eccedano al ribasso la fascia calcolata secondo il meccanismo previsto dall’accordo territoriale per il canone concordato. In caso di verifica da parte dell’Agenzia delle Entrate, infatti, a fronte di un eccesso anche piccolo di sconto concesso al conduttore, il locatore rischierebbe di vedersi sfumare le considerevoli agevolazioni fiscali previste per i contratti a canone concordato.

Come richiedere l’agevolazione per la riduzione del canone all’Agenzia delle Entrate

Riguardo alle modalità di corresponsione dell’incentivo, è bene specificare che le modalità per chiedere all’Agenzia delle Entrate il contributo e per comunicare tutti i dati necessari al fine della sua concessione saranno chiarite da un Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate emanato entro 2 mesi.

Fino a quel momento sarà ovviamente possibile concedere e comunicare al fisco le scritture private di riduzione del canone secondo le modalità attuali, ovvero con l’utilizzo di RLI, avvalendosi dell’adempimento della rinegoziazione del canone. La richiesta dell’agevolazione all’Agenzia delle Entrate andrà poi effettuata una volta che le modalità di presentazione della domanda stessa saranno rese note con l’apposito Provvedimento del Direttore dell’Agenzia.

È importante ricordare un elemento di ulteriore vantaggio della riduzione del canone: nel corso del 2020 la registrazione delle scritture private di riduzione del canone è stata resa gratuita.

Insomma, lo Stato garantisce ai proprietari che concedono una riduzione del canone di affitto la gratuità della comunicazione al fisco di questo “sconto” concesso all’inquilino e, per il 2021, assicura anche una compartecipazione dell’erario al minor guadagno.

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