L’emergenza sanitaria Covid-19 si fa sentire soprattutto nelle zone centrali delle città maggiori: offerta di case in aumento e richieste in diminuzione da studenti fuori sede e lavoratori trasfertisti spingono i canoni verso il basso.

Dopo 5 anni di crescita dei canoni di locazione in Italia la pandemia da Coronavirus ha portato a un vero e proprio stravolgimento dello scenario di mercato nelle principali città del paese.

Canoni in forte calo a causa di un’offerta decisamente più abbondante degli scorsi anni e di una domanda di mercato, da sempre molto vigorosa, che per quest’anno risulta inferiore al solito in due specifici segmenti: studenti universitari e lavoratori fuori sede. Regge bene, invece, la richiesta residenziale “classica”, quella delle famiglie, che beneficia anzi di canoni di affitto più accessibili.

Mercato che però nelle città di minori dimensioni e in provincia rimane più ancorato alle logiche degli scorsi anni: calo dei canoni molto meno pronunciato (o, in certi casi, crescita dei valori) a fronte di un’offerta di abitazioni da affittare non adeguata rispetto alla consistente richiesta.

Vediamo insieme in questo approfondimento gli highlights del «Rapporto sul mercato immobiliare della locazione in Italia - 2020» di Solo Affitti.

Domanda e offerta di abitazioni in affitto: ecco i trend alla base del calo dei prezzi

Da che mondo è mondo, un calo dei prezzi dipende o dall’aumento dell’offerta di mercato, o dalla riduzione della domanda.

In uno scenario del mercato della locazione post-Covid-19 che assomma entrambi gli effetti (più offerta e meno richiesta), inevitabile che la discesa delle quotazioni sia consistente rispetto allo scorso anno.

Offerta in crescita grazie al ritorno di immobili dall’affitto breve e alle difficoltà di riempimento degli appartamenti per studenti

Offerta di abitazioni in crescita quest’anno, dicevamo, soprattutto nelle zone più centrali delle grandi città.

In particolare, a risentire di questo effetto sono quelle in cui si concentrano due mercati che hanno risentito dell’economia da emergenza sanitaria: l’affitto breve e l’affitto di stanze a studenti fuori sede.

Con il turismo internazionale ancora al palo, nei centri delle grandi città d’arte molti appartamenti prima dedicati all’affitto breve stanno tornando ad essere proposti dai locatori sul mercato dell’affitto residenziale.

Una scelta temporanea per molti, presa per mantenere la redditività della propria seconda casa nell’attesa che ritorni il consueto flusso di vacanzieri stranieri, passata l’emergenza sanitaria; ma che per qualcuno – soprattutto per chi già non riusciva con l’affitto breve a garantirsi un adeguato tasso di riempimento o per chi si è reso conto dell’impegno superiore alle attese di questa attività – potrebbe diventare un ritorno definitivo.

Anche il parziale sfitto di diversi appartamenti finora dedicati all’affitto a studenti fuori sede ha determinato un irrobustimento dell’offerta di case in locazione, in particolare di quelle di grandi dimensioni (trilocali e quadrilocali), più adatte alla locazione per stanze o per posti letto.

Meno richieste dagli universitari con il ricorso alla DAD e dai trasfertisti a causa dello smart working. Ancora importante la domanda di locazione delle famiglie

Come dicevamo, è il fronte della domanda ad aver subito una importante diminuzione.

Da anni il mercato era caratterizzato da richieste in forte sovrannumero rispetto alle effettive disponibilità di immobili sul mercato della locazione: solo un evento eccezionale come la pandemia Covid-19 poteva determinare un cambiamento così repentino dello scenario di mercato nelle grandi città.

Diminuzione della richiesta che, come anticipavamo, è riconducibile soprattutto a due segmenti di mercato: quello dei lavoratori trasfertisti e quello degli studenti universitari fuori sede.

In primis, sono i lavoratori trasfertisti (29,5% delle richieste di mercato delle città capoluogo di regione) ad avere subito un calo significativo: ben 3,7 punti percentuali rispetto al 2019. Approfittando dell’emergenza sanitaria, infatti, molti hanno scelto di proseguire la propria attività in smart working, dalle proprie abitazioni.

Questo fenomeno per molti è stato ribattezzato south working: tantissimi i lavoratori originari del Mezzogiorno ma che vivono in affitto a Milano, Bologna, Torino, Venezia, etc, che hanno scelto di svolgere il proprio lavoro impiegatizio tornando nelle proprie città di origine al Sud. Un modo per rimanere vicini alle famiglie e, al contempo, risparmiare sul costo della vita.

Allo stesso modo, quest’anno sono stati diversi gli studenti universitari fuori sede (14,8% della domanda,. In calo di 3,2 punti percentuali rispetto allo scorso anno) ad avere scelto di sfruttare la didattica a distanza, opzione che la pandemia ha costretto a rendere eccezionalmente disponibile agli studenti, per evitare il costo dell’affitto di una stanza nella città sede della propria facoltà.

Scelta che è stata però presa anche da tanti studenti che avrebbero voluto seguire le lezioni in presenza, ma, scottati dall’improvviso lockdown di marzo-aprile che li aveva costretti a disdire il contratto di affitto e pagare mensilità senza poter seguire le lezioni, hanno preferito evitare di impegnarsi in un nuovo contratto di locazione affitto. L’incertezza di poter riuscire a seguire in presenza tutto l’anno accademico e il rischio di vedersi costretti nuovamente a ricorrere alla DAD ha inciso molto sulla mancata ricerca dell’alloggio.

A fare da contraltare a questi segmenti in calo di richiesta è il settore residenziale “classico” (54,0% della richiesta abitativa), in crescita di 7,8 punti rispetto allo scorso anno. D’altronde, chi deve spostarsi di città, chi va a convivere o da ad abitare da solo, chi si separa o divorzia e deve trovare una nuova sistemazione ha continuato a farlo, preferendo la flessibilità dell’affitto. Anzi, le famiglie (in particolare quelle numerose), beneficiando di prezzi in consistente calo, hanno di frequente potuto permettersi un appartamento con una stanza in più, magari in una zona più periferica, andando così a realizzare il desiderio maturato durante il lockdown della scorsa primavera di un immobile più spazioso.

Sulla tenuta della domanda di locazione generica ha inciso anche la presenza di un numero non secondario di persone che avrebbero voluto comprare casa ma che, per colpa delle sopraggiunte difficoltà economiche che hanno coinvolto il proprio settore, hanno preferito attendere nel compiere il grande passo oppure hanno dovuto desistere per il momento, proseguendo la loro esperienza di vita in affitto.

Canoni di affitto in calo (-7,5%), Milano e le grandi città segnano i ribassi maggiori

L’effetto combinato dell’ampliata offerta di mercato e della ridotta richiesta da parte degli inquilini rispetto ad anni “normali” si notano sui canoni di affitto, in calo mediamente del -7,5%. In termini concreti, in media gli inquilini che hanno preso in affitto casa quest’anno spenderanno mensilmente 46€ al mese in meno rispetto allo scorso anno.

Canone medio italiano che passa così dai 616€ del 2019 ai 570€ del 2020. Una flessione molto importante, quella causata dall’emergenza Covid-19, che riporta in un solo anno i prezzi sul mercato della locazione ai valori del 2016.

Si tratta di un balzo indietro importante, ma è anche il segnale di un mercato con prezzi flessibili, se paragonato a quello delle compravendite, caratterizzato da prezzi più rigidi. Un mercato, quindi, in grado di adattarsi alle mutate condizioni economiche delle famiglie e di rendere più agevoli gli scambi.

Dove sono calati di più i canoni di locazione? La mappa dei canoni di affitto 2020 di SoloAffitti

Il calo della domanda, come dicevamo, è particolarmente pronunciato nelle città di maggiori dimensioni: quelle in cui, tendenzialmente, è maggiore l’incidenza tra gli inquilini dei lavoratori trasfertisti e degli studenti fuori sede. È nelle città metropolitane, infatti, che il calo dei canoni sfiora il 10% rispetto allo scorso anno (-9,5%), contro un effetto ben più moderato nelle città capoluogo di minori dimensioni (-3,8%).

Anche dal punto di vista geografico la tendenza risulta in qualche modo collegata all’andamento epidemiologico: dove la prima ondata del virus è stata maggiore, al centro-nord, gli effetti sui prezzi sono stati decisamente più incisivi, mentre al Sud il calo dei canoni di locazione è con ogni evidenza meno marcato, se non del tutto assente.

A guidare la classifica dei cali di prezzo è Milano (-16%, ovvero mediamente -200 € al mese), che si conferma apripista delle nuove tendenze di mercato. Seguono Venezia-Mestre (-12%, ovvero -88€ mensili in mese), Bologna (-11%, uno sconto di ben -91€), Roma (-10%, pari a -89€), Firenze (-10%, pari a -75€) e Perugia (anche qui il calo è -10%), Napoli e Genova (-9%), Torino (-8%).

In calo significativo, ma più moderato, i canoni di locazione a Trento (-7%), Bari (-6%), Trieste (-4%), Campobasso (-4%). Stabili o in leggera crescita i canoni in pochissime città: Palermo (-2%), Cagliari (-1%), Potenza (invariati), Catanzaro e Campobasso (+1%).

Canoni in calo = minore redditività? No, grazie al sempre più utilizzato canone concordato

Può sembrare contro-intuitivo, ma per il proprietario canoni di affitto più bassi sui nuovi contratti non per forza significa doversi accontentare di guadagnare meno.
Il calo dei canoni, pur consistente, potrebbe infatti non determinare particolari contraccolpi sulla redditività netta dei proprietari grazie al meccanismo del canone concordato.

La convenienza fiscale dei contratti di affitto a canone concordato

L’utilizzo di contratti a canone concordato associato al regime fiscale della cedolare secca, infatti, permette al locatore di godere di importanti agevolazioni fiscali: cedolare secca al 10%, niente imposta di bollo né di registro per tutta la durata contrattuale, sconto IMU del 25% in ogni caso (oltre alle eventuali ulteriori aliquote agevolate IMU definite a livello comunale).

Agevolazioni fiscali importanti, concesse al proprietario in cambio di un canone di affitto fissato entro livelli di prezzo stabiliti dalle associazioni di categoria di proprietari e inquilini, livelli ovviamente più bassi rispetto a quelli disponibili sul libero mercato.

Crescono molto i contratti 3+2 (+8%), in ritirata contratti liberi 4+4, contratti transitori e contratti per studenti

In una fase di mercato in cui i canoni di mercato si stanno abbassando, appiattendosi sui livelli definiti dagli accordi territoriali per il canone concordato, la convenienza all’utilizzo di questo strumento è massima.

Per questo, il ricorso al canone concordato è aumentato nel 2020: complessivamente i contratti 3+2, a studenti e transitori crescono di 3,4 punti percentuali rispetto al 2019, arrivando al 75,7% del totale dei contratti di locazione stipulati nelle città capoluogo di regione.

Tuttavia, tra le forme contrattuali a canone concordato occorre fare dei distinguo: risentono infatti delle difficoltà legate all’emergenza sanitaria i contratti transitori (15,5%, in calo di 1,7 punti percentuali), spesso utilizzati dai lavoratori trasfertisti, e i contratti per studenti universitari fuori sede (9,8%, in calo di 3,1 punti). Categorie di inquilini che hanno visto ridimensionare quest’anno il loro peso sul fronte della domanda, come abbiamo visto.

Guadagnano invece molto terreno i “classici” contratti di durata 3+2, in crescita di ben 8,1 punti percentuali sul 2019, che giungono ad assommare da soli il 50,4% dei contratti stipulati nelle città capoluogo di regione.

Sul fronte dei contratti non agevolati, in calo i contratti liberi 4+4 (21,1%, in calo di 3,7 punti rispetto allo scorso anno), che, a causa del calo dei canoni di locazione, perdono convenienza rispetto ai contratti a canone concordato di lunga durata, i 3+2.

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