I conti per un inquilino in cerca di casa!

Si fa presto a dire “cambio casa.. cambio città”, oppure “cerco uno spazio tutto mio, andiamo a convivere”. La soddisfazione dei desideri sembra presentare il conto.. quello per andare a vivere in affitto è un conto, variabile certamente, ma in ogni caso non è gratis.
Per andare a vivere in affitto un inquilino deve fare i conti, oltre che col canone che dovrà mensilmente pagare, con le spese iniziali, quelle da sostenere prima di poter godere (speriamo) della scelta fatta; oltre ad una serie di spese fisse e altri costi una tantum.
Quanti e quale spese? Di che cifra parliamo?

Non certo per scoraggiare, ma anzi, con l’intento di chiarire le idee e agevolare i nuovi inquilini ad iniziare con il piede giusto, crediamo possa essere bene fare un punto su quanti soldi mi servono per poter andare a vivere in affitto. Per avere idee e conti chiari ed evitare le brutte sorprese, i problemi e le difficoltà di arrivare a fine mese.
Per i più virtuosi suggeriamo di preparare un foglio Excel in cui segnare tutte le spese e procedere poi con una somma automatica.. da aggiornare magari nel momento in cui ci fossero variazioni o perché non, si decidesse di ricambiare casa!!

Proviamo a considerare le 10 principali righe del nostro file.

La prima spesa da considerare o non considerare dipende dalla

1. Situazione attuale

Se abito già in una casa in affitto e devo quindi dare disdetta, devo considerare i termini di preavviso per evitare di dover pagare delle mensilità “doppie” nel vecchio e nel nuovo appartamento; devo anche considerare che dovrò imbiancare la casa che lascio e accertarmi che non ci siano altri danni da pagare. D’altra parte potrò fare affidamento sull’entrata del deposito cauzionale. Se lo avevo versato e se non ci sono, ribadiamo, conti in sospeso con la proprietà.

Proviamo a prendere ad esempio un ipotetico Marco che ha dato regolare disdetta al contratto di affitto in essere, che con il deposito di 1200 euro che gli viene restituito paga 600 euro di imbianchino e 100 euro per la sistemazione della porta del garage da lui danneggiata. Nel suo file Marco potrebbe inserire un + 500 euro, ma rispetto all’analisi della situazione attuale è fondamentale analizzare un’altra voce variabile:
il trasloco!
Marco infatti, nel nostro esempio, abitava in un immobile arredato, ma nei 3 anni rimasto lì aveva comprato un suo divano, 2 televisore, un impianto audio e delle attrezzature da palestra. Ora Marco dovendo liberare la casa da cose personali dovrà chiamare una ditta di traslochi.. il conto in questo caso potrebbe essere molto basso, certamente inferiore al caso in cui parliamo di una famiglia che dovesse traslocare tutti i mobili. Per Marco consideriamo una spesa di 350 euro, con il + 500 che si riduce a +150 euro.

2. Nuovo canone

Se fosse uno spostamento o una nuova abitazione, è arrivato il momento di valutare quanto posso spendere ogni mese in affitto. Prima di iniziare la ricerca e magari innamorarsi di una casa bella ma impossibile, sarebbe giusto avere già le idee chiare e ferme su qual è il tetto massimo di spesa, quindi un budget che ogni mese posso destinare al pagamento del canone. Di solito per arrivare a questa cifra parto da quali sono le entrate mensile, singole o del nucleo familiare, derivanti tipicamente dallo stipendio mensile, deduco quelle che sono eventuali spese fisse dovute ad altri finanziamenti, sottraggo quelle che possono essere le spese necessarie per trasporto e cibo e arrivo ad una cifra che ipoteticamente mi permetta ogni mese di pagare l’affitto e vivere degnamente.

Nel nostro esempio Marco guadagna ogni mese, come dipendente, 1.550 euro, ha un leasing per la macchina di 340 euro mensili; mediamente spende 300 euro di carburante e 400 euro tra spesa e ristoranti; arriviamo ai 510 euro netti. Considerando imprevisti vari, il suo budget massimo da dedicare al canone va dai 400 ai 430 euro, cifra che magari può valutare di abbassare se considerasse di condividere l’appartamento con altri colleghi ad esempio.

3. Mensilità anticipata

Solitamente per esprimere l’interesse verso un immobile che un inquilino visita, viene richiesto il versamento di una caparra, corrispondente per lo più ad una mensilità. Se inquilino e proprietario trovano la loro intesa, tale cifra viene considerata mensilità anticipata all’interno del contratto che si andrà a stipulare. La cifra richiesta potrebbe essere anche di due mensilità.

Nel nostro esempio di Marco in cerca di nuova sistemazione, lo vediamo scegliere un monolocale, comodo ma carino. Firma una proposta irrevocabile di locazione e lascia come caparra 430 euro, corrispondente ad una mensilità.

4. Deposito cauzionale

Dal momento in cui le parti iniziano a discutere i contenuti del contratto, sicuramente si troveranno a parlare di deposito cauzionale.

Cos’è il deposito cauzionale?

In poche parole, senza scomodare la giurisprudenza, possiamo dire che è una garanzia, un “cuscinetto di sicurezza” che l’inquilino versa per compensare, a fine locazione, eventuali danni causati all’immobile o spese e debiti in generale non versati. Il deposito cauzionale, per un contratto abitativo, è di solito non produttivo di interessi legali e fissato in una cifra pari a 2 o tre mensilità. Il fatto che la cifra faccia riferimento al canone mensile non autorizza l’inquilino a considerare tale cifra come somma da scontare alla fine del contratto, evitando quindi di pagare le ultime mensilità.

Tornando al nostro Marco, il proprietario chiedeva il versamento di un deposito di 860 euro, pari a 2 mensilità, specificando nel contratto che tale cifra non è produttiva di interessi legali e non imputabile in conto pigioni.

5. Garanzie

Considerando che il rischio principale (e purtroppo in aumento) per un proprietario è quello di trovarsi a dover fronteggiare una situazione di morosità dell’inquilino, è giusto che il proprietario possa tutelarsi con una copertura assicurativa o con una fidejussione.

Nel nostro esempio, Marco firmerà un contratto e stipulerà una delle polizze del pacchetto affittosicuro, Tutela Estesa, garantendo al proprietario la copertura per un massimale di 3.000 euro.
Soprattutto in questo modo Marco verserà 373 euro e potrà risparmiarsi il deposito cauzionale di 860 euro!

6. Provvigione

Nel caso in cui la ricerca e la stipula del contratto avvengano per mano di un mediatore e quindi di un’agenzia immobiliare, tra le spese che l’inquilino dovrà considerare c’è anche il pagamento della provvigione, ovvero il compenso previsto per il professionista che ha seguito l’affare. Questa cifra varia a seconda di usi e consuetudini della zona. È corretto che le agenzie immobiliari espongano il tariffario e che l’agente parli alle parti di tale costo, chiarendo fin da subito qual è la cifra che verrà applicata.

Per Marco, nel nostro caso, l’agenzia che ha seguito il suo affare, presenterà una fattura di 516 euro + Iva al 22%; quindi la provvigione applicata in questo caso è del 10% del canone annuo.

7. Registrazione

Passiamo alle pratiche burocratiche: qui i conti cambiano molto a seconda del regime fiscale scelto dal proprietario.

Ovvero:
- Se il proprietario opta per la cedolare secca, non ci sono spese di imposte, né di bollo da versare. Quindi di dovrà presentare semplicemente il modello Rli on line, indicare l’opzione di cedolare secca e non pagare alcuna tassa;
- Se il proprietario opta per il tradizionale regime Irpef, invece, si dovranno calcolare:
o L’imposta di registro del 2% sul canone annuo nel caso di contratto libero di 4 anni +4 (per esempio 2% di 5.160 euro, ovvero 103 euro).
o Le imposte di bollo di 16 euro per ogni copia registrata, su ogni 100 righe. Quindi 4 marche da bollo per due copie registrate, ovvero 64 euro
o Sommare le cifre e dividerle a metà, visto che all’inquilino spetta il 50% di tale spesa, quindi nell’esempio 84 euro a testa.

Il nostro Marco, fortunatamente, ha trovato un proprietario che opta per il regime di cedolare secca e quindi non dovrà mettere in conto alcuna spesa per la registrazione che, per di più, essendosi rivolti ad un’agenzia immobiliare, sarà una pratica seguita dall’agente stesso e compresa nella provvigione versata.

8. Voltura utenze

A proposito di obblighi burocratici, non ci si può esimere dal giro presso gli enti fornitori dei servizi di gas, energia elettrica, ecc.. per il passaggio di intestazione dei contratti. La pratica è indispensabile per poter regolarizzare la situazione, ricevere regolarmente e le bollette e nel caso della tassa dei rifiuti (ricordiamo l’obbligo di comunicazione anche su questo aspetto) di pagare in base al numero reale di persone che usano gli spazi. Il come procedere non ha linee guida uguali in tutt’Italia, anzi, la voltura utenze varia a seconda del fornitore e della tipologia di servizio scelta.

Per esempio, i costi della voltura nel mercato tutelato per luce e Gas sono:
• un contributo fisso di 26,13 € + IVA per oneri amministrativi che vengono destinati al distributore locale
• un contributo fisso di 23 € + IVA
• l'imposta di bollo, pari a 16,00 € sul nuovo contratto come previsto dalla normativa fiscale
Il costo totale della voltura sarebbe di 77 €.

Per la voltura dell’acqua, invece, il costo sarebbe di 27,28 euro + IVA per diritti di amministrazione e la spesa per la lettura del contatore, circa 40 euro.

Il nostro Marco, quindi, nel suo file Excel dovrà in tutto segnare circa 250 euro per queste pratiche.

9. Spese condominiali o oneri accessori

Indichiamo la cifra in un modo o nell’altro, è chiaro che parliamo di quelle spese ordinarie che sono a carico dell’inquilino. Se si sceglie un appartamento all’interno di un condominio, la voce sarà per la maggior parte occupata dalle spese condominiali, che potrebbe essere richieste all’inquilino di mese in mese a consumo oppure fissate forfettariamente per poi una volta all’anno procedere con eventuali conguagli.

A Marco, che ha scelto il monolocale all’interno di un condominio con 10 unità immobiliari, il proprietario ha parlato di una spesa mensile di circa 45 euro.

10. Spese extra

La voce varie ed eventuali non può mai mancare in un file in cui si vanno a fare calcoli di spese. quando Marco avrà sistemato i mobili della precedente casa, avrà preso confidenza con i nuovi spazi, molto probabilmente considererà necessario spender qualcosa per comprare un nuovo mobile, una panca, un attaccapanni, qualche tazzina del caffè o qualche utile piccolo elettrodomestico da cucina. Insomma accantonare una cifra di 500 euro per questi desideri potrà tranquillizzare Marco e l’ipotetico inquilino che potrà finalmente godere della nuova casa e concentrarsi su una bella festa di inaugurazione!

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