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Il deposito cauzionale: la consegna dell'immobile ha il suo prezzo!

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Novembre 29, 2012
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Come funziona la cauzione da sempre richiesta a chi prende in affitto un immobile? Come versarla, quando e come va restituita?


Il deposito cauzionale, meglio conosciuto come cauzione, è richiesto dal proprietario che affitta all'inquilino, al fine di ricevere una garanzia per le obbligazioni assunte in un contratto di locazione. Il deposito è previsto dalla legge allo scopo di tutelare (almeno in parte) il proprietario di un appartamento contro i possibili danni causati dall'inquilino all'immobile (la legge prevede che la restituzione dell'immobile debba avvenire nello stato originario, salvo la naturale usura), nonché per difenderlo da eventuali non-pagamenti degli ultimi mesi di locazione, ed in generale contro ogni possibile inadempimento da parte dell'inquilino.
In caso d'inadempienza contrattuale tale somma a deposito potrà diventare di proprietà del locatore. Il deposito cauzionale è disciplinato dall'articolo 11 della legge 392/78, che stabilisce che esso non può superare l'importo pari a tre mensilità del canone mensile ed è produttivo di interessi al tasso legale, da corrispondersi al termine di ogni anno di locazione.
Questa limitazione è garantita dal "presidio di nullità" (art.79 legge equo canone), ancora valido per le locazioni non abitative: quelle relative ad uffici, immobili commerciali, artigianali e industriali. Per le locazioni abitative, invece, si ritiene ormai che, per effetto dell'abrogazione dell'art.79, superato dall'art.14 della legge di riforma degli affitti (431/98), si sia aperta la strada a deroghe, qualora concordate tra le parti, tali per cui si potrà stabilire un deposito di cifra superiore alle tre mensilità e non produttivo di interessi legali.
Per i contratti a canone concordato (contratto di 3 anni + 2, transitori e universitari) il D.M. 5.03.99, confermato poi dal D.M. 30.10.2002, non aveva recepito la liberalizzazione, imponendo la limitazione alle tre mensilità.
Nel caso in cui gli interessi legali maturati sino al momento del rilascio dell'appartamento non siano stati corrisposti annualmente, dovranno essere rimborsati insieme al deposito cauzionale.

Il motivo per cui la legge e le varie sentenze, poi, evidenziano l'obbligo del rimborso degli interessi da parte del locatore (l'interesse rappresenta l'adeguamento di una somma al suo valore corrente) è che, in mancanza, la cauzione diventerebbe un immotivato incremento del corrispettivo di locazione, e questo perché il denaro è solo prestato in garanzia e non è proprietà del locatore.


Il deposito cauzionale può essere versato con:

  • versamento in contanti
  • una garanzia fidejussoria -bancaria od assicurativa
  • libretto di risparmio bancario/postale al portatore se di importo inferiore a 1.000 € secondo le nuove normative

La restituzione del deposito cauzionale ed il versamento degli eventuali interessi non ancora versati, potranno avvenire solo a seguito del rilascio dell'appartamento da parte dell'inquilino: dovrà essersi risolto il vincolo contrattuale, ed il proprietario dovrà accertarsi che l'inquilino abbia adempiuto a tutti i suoi obblighi.
Nel caso il deposito, o gli interessi relativi, non vengano rimborsati dal proprietario, l'inquilino ha 10 anni di tempo - prima che intervenga la prescrizione- per inviare il decreto ingiuntivo e pretenderne il rimborso.
Se il proprietario dovesse trattenere la somma in deposito a titolo di rimborso danni, senza proporre contestualmente la domanda giudiziale per l'attribuzione, l'inquilino potrebbe sottoporre ad un giudice un decreto ingiuntivo per ottenerne il rimborso; contro tale decreto il proprietario potrà fare a sua volta opposizione, dimostrando il danno e, di conseguenza, il diritto ad ottenere il rimborso dello stesso. È giusto precisare che, in presenza di un danno che il proprietario può dimostrare, pur ottenendo l'ingiunzione per il mancato rimborso, si va incontro solo a spese e guai, perchè, alla fine, il giudice non potrà non dare ragione al locatore.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Marano Stefano

    Buongiorno, sono in trattativa per l' affitto di un immobile disponibile dal 1/10/2018 Ma mi è stato chiesto sin da ora il deposito cauzionale ed il compenso per l'agenzia, è normale questo?

  • Gentile Stefano, se ha firmato una proposta di locazione, accettata dal proprietario, la richiesta è corretta; essendo di fatto considerata una proposta irrevocabile, come fosse un preliminare per la vendita.

  • Maria Luisa

    Salve, ho dato in affitto un appartamento cedolare secca l'inquilino mi ha inviato la disdetta dopo neanche due anni ho già visto l'appartamento è tutto da imbiancare in quanto per condensa si sono formate delle macchie di muffa. Inoltre, ci sono da pagare 800,00 euro di conguaglio dell'acqua che secondo lui c'è un errore e in più mi chiede se può scalare le due mensilità anticipate. Come mi devo comportare? Grazie

  • Gentile Maria Luisa, dovrebbe pretendere il rispetto del preavviso da parte del suo inquilino e la riconsegna del bene nelle stesse condizioni in cui lo aveva consegnato; il deposito potrà trattenerlo se ci saranno danni o debiti da saldare.

  • raffa

    buongiorno. ho appena preso un appartamento in affitto ammobiliato.ma gli elettrodomestici al loro interno sono usurati.
    il proprietario ha detto che o li teniamo o annulla il contratto considerando che abbiamo versato ottocento euro e non ci ha consegnato le chiavi..io ho urgenza di questo appartamento perchè inizio un nuovo lavoro in un altra città ho già dato disdetta dove vivo sono senza u mobile dove vivo perchè contavo tra una settimana di andare in questo nuovo appartamento e agenzia immobiliare con il proprietario mi stanno facendo un mobbing assurdo e non ho ancora messo piede in questa casa tutto questo x aver chiesto sostituzione di forno e frigo arrugginiti..mi aiutate grazie mille

  • Gentile Raffa, così come le hanno detto se accetta di entrare ora nell'immobile, vi entra alle condizioni attuali e quindi con gli elettrodomestici vecchi; provi almeno a capire se c'è la volontà di rimborsare un eventuale suo investimento iniziale e contemporaneamente provi a cercare ancora altro, magari riesce a trovare qualcosa di interessante all'ultimo momento.

  • Pamela

    Buongiorno,

    ho pagato una rata del deposito cauzionale per fermare un bilocale, che sarei andata a vivere assieme a mia nonna, che si libererà a maggio 2018 senza aver firmato ancora nessun contratto. con il proprietario mi sono accordata di pagare anche la seconda rata del deposito cauzionale. In questo momento ho un problema con mia nonna che si trova a letto e avendo bisogno di una badante 24 ore su 24 ore dandogli alloggio nel mio attuale appartamento, devo rinunciare al bilocale. Ho diritto di avere indietro le 2 rate del deposito cauzionale?
    Grazie mille Pamela

  • Gentile Pamela, diciamo che di solito si versa una caparra che conferm al'intenzione di prendere in affitto l'immobile e questa si perde nel momento in cui ci si ritira successivamente. Ora, considerando anche le valide motivazioni del suo ritiro, potreste accordarvi per lasciare al proprietario solo una delle due rate.

  • ORNELLA

    buonasera,tramite un'agenzia ho preso in affitto un bilocale, dopo due anni ho dato disdetta del contratto con tre mesi di anticipo, ma nel frattempo la lavatrice ha preso fuoco dove si è annerita tutta casa e per il ripristino dell' abitazione a cura del proprietario sono stato fuori casa per un mese.Ho sempre pagato l'affitto anche in quel mese che non ne ho usufruito, ora alla restituzione della casa tutto in regola e ordine, non mi vengono restituiti i tre mesi di cauzioni che ho pagato in anticipo, in quanto l'agenzia dice che l'assicurazione non ha coperto tutto il danno e io devo pagare il restante, premetto che la lavatrice era del proprietario di casa e io ho dovuto comprarla e ho dovuto anche lasciarla. L'agenzia dice anche, che io avrei dovuto farmi un' assicurazione per il contenuto della casa, che io ero il responsabile del contenuto. Ma il danno non è stato causato da una mia incuria, ma bensi dalla sua lavatrice. Chiedo, ma questo comportamento è giusto.grazie Ornella

  • Gentile Ornella, se il danno è stato chiaramente causato da un difetto della lavatrice che le è stata consegnata come in buono stato, da usare, ora il danno ricade sulla proprietà e quindi è giusto che lei chieda il rimborso dell'intera cifra del deposito.

  • miriam

    salve in il 2008 ho affitato un immobile casa vechia come domicilio con contrato 4 piu 4 ho versado 1200 euro come caparra piu 400 come causione quando ho stipulato il contratto la propietaria la quale no mai contribuito ha le spesse di riparazioni , inbiancatura ho altro tengo ha precisare che per il contrato le tasse a mio carico hora doviamo lascciare la casa e la propietaria no vuole restituire la caparra di 1200 euro e 400 che ha dichiarato in il contratto vuole scontare con 2 messi di affito come possiamo agire

  • Gentile Miriam, se la proprietaria non vuole restituire il deposito, può effettivamente fare in modo di scalare tale cifra degli ultimi mesi che dovrà rimanere nell'immobile, in modo da non pagare l'affitto fino alla cifra dei 1600 euro anticipati.

  • India

    Salve sto lasciando un appartamento in affitto un mese prima del tempo intendendo pagarne comunque l affitto come di regola. Ho danneggiato una porta che ho provveduto a riparare ma il proprietario pretende che sia rifatta su misura. Io intendo comunque pagare la porta per l ulteriore riparazione nonostante ne abbia già pagata una, ma ho capito che anche consegnando prima le chiavi nonostante sia prima del tempo vogliono trattenere la caparra fino all ultimo giorno.....sempre che non se ne approprino per il danno della porta nonostante la riparazione. Posso io lasciare la caparra come ultimo mese di affitto in cui non avrò più le chiavi lasciando anche l eccesso per quella maledetta porta? Ma è giusto che nonostante la prima riparazione pretendino di più? Grazie per l aiuto

  • Buongiorno, diciamo che utilizzando il deposito come ultimo mese di affitto, il proprietario potrebbe in ogni caso avanzare la richiesta di risarcimento danni per la porta o altro. Se però lei la porta l'ha riparata potrebbe anche contestare tali richieste.

  • valter

    Buona sera, a seguito di una disdetta anticipata del contratto di affitto sono state restituite le chiavi al locatore nei termini previsti di 6 mesi e rispettate tutte le regole di avviso e pagamento delle mensilità. Il problema però e saltato fuori da parte del locatore al momento della restituzione della cauzione dicendo che doveva defalcare le spese riferite ad un danno arrecato, si tratta del piatto doccia esistente che risulta essere privo di smalto in alcuni punti essendo questo in acciaio smaltato ma comunque perfettamente funzionante e pulito ed inoltre il box doccia il quale non è fissato in alcun punto con opere murarie ed è quindi mobile e che secondo il conduttore è da sostituire
    perchè è da sostituire il piatto doccia. Ora, volevo sapere se è da considerare come danno il fatto che sia leggermente smaltato ma comunque non ne limita l'uso dovuto. Mi è stato detto che è stato sostituito al momento in cui è stato affittato l'appartamento e che quindi dovrà fare la stessa cosa adesso ma a spese mie. Potete darmi un valido consiglio, grazie.

  • Gentile Valter, diciamo che se il danno è dovuto a normale usura e non a negligenza nell'utilizzo allora l'inquilino può rifiutarsi di pagare la sostituzione.

  • SILVIA


    buonasera sono Silvia se i locatori nn hanno versato il deposito cauzionale si puo disdire il contratto per giusta causa?

  • Buongiorno Silvia, il mancato rispetto di una clausola contrattuale è una grave inadempienza per cui chiedere la risoluzione.

  • muriel francesca Ruggiero

    La propritaria di casa dove siamo stati in affitto x anni ci ha Tel x chiederci un incontro motivazione? lo scolapiatti della cucina è leggermente piegato. Il 30 settembre abbiamo restituito le chiavi dopo l'ispezione dei locali e qualche giorno dopo ha provveduto a restituirci il deposito cauzionale tramite assegno. Può ora richiederci dei danni x suddetto scolapiatti? Non è compreso nell'affitto l'usura e l'uso del bene? Grazie

  • Buongiorno, l'usura dovuta all'utilizzo del bene è da mettere in conto e quindi non potrebbe essere richiesto il risarcimento dello stesso; salvo il caso in cui ci sia un evidente danno, non dovuto ad usura.

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