Una mappa del risparmio fiscale che l’introduzione della cedolare secca sui negozi consentirà ai proprietari, se il governo inserirà la norma in Legge di Stabilità 2019

È da anni che se ne parla e le associazioni di categoria dei proprietari e degli agenti immobiliari ne hanno fatto una battaglia, ma sembra finalmente essere giunto il momento: con la Legge di Stabilità 2019 la cedolare secca al 21% verrà estesa anche agli affitti commerciali.

È lo stesso sottosegretario al Ministero dell’Economia e delle Finanze, Massimo Bitonci, a renderlo noto. Secondo voci raccolte dal Sole 24 Ore potrebbe essere inizialmente inserita la flat tax per i soli nuovi contratti di locazione relativi a negozi e relative pertinenze (categoria catastale C/1), escludendo così dall’ambito di applicazione del nuovo regime sia gli uffici che gli immobili produttivi (laboratori artigianali, capannoni industriali).

Vediamo quindi quanto risparmio potrebbe portare nelle tasche dei proprietari di immobili commerciali in affitto e che estensione potrebbe assumere il provvedimento.

Cedolare secca sui negozi: una mappa del risparmio fiscale per i proprietari

Risparmi interessanti, se si tiene conto che l’analisi dell’Ufficio Studi di Solo Affitti evidenzia minori imposte da pagare ogni anno comprese tra i poco più di 1.000€ per un locatore di Torino e gli otre 2.800€ per uno di Milano.

La simulazione, peraltro, non prende in considerazione un caso-limite, quale ad esempio quello di un proprietario assai facoltoso che affitta un negozio di sua proprietà situato in via Montenapoleone.
Si esamina invece una situazione “media”: un locatore che guadagna 30.000€ lordi annui (e che, quindi, da contribuente sconta come aliquota IRPEF massima il 38%) e che affitta un negozio “nella norma”, se così si può dire: un locale di due vetrine in zona semi-centrale della città.

I risparmi fiscali di cui abbiamo parlato, anche piuttosto consistenti, saranno quindi generalizzati. Ma quanto rimarrà in tasca, concretamente, a un locatore?

I proprietari di negozi che verranno affittati dal prossimo anno con la stipula di un nuovo contratto di locazione potranno attendersi risparmi nell’ordine di:

Torino
Canone medio per un negozio di 2 vetrine in zona semicentrale: 593€ / mese
Risparmio fiscale con la cedolare secca: 1.075€ /anno

Milano
Canone medio per un negozio di 2 vetrine in zona semicentrale: 1.550€ / mese
Risparmio fiscale con la cedolare secca: 2.809€ /anno

Bologna
Canone medio per un negozio di 2 vetrine in zona semicentrale: 633€ / mese
Risparmio fiscale con la cedolare secca: 1.147€ /anno

Firenze
Canone medio per un negozio di 2 vetrine in zona semicentrale: 700€ / mese
Risparmio fiscale con la cedolare secca: 1.268€ /anno

Roma
Canone medio per un negozio di 2 vetrine in zona semicentrale: 993€ / mese
Risparmio fiscale con la cedolare secca: 1.799€ /anno

Napoli
Canone medio per un negozio di 2 vetrine in zona semicentrale: 1.150€ / mese
Risparmio fiscale con la cedolare secca: 2.084€ /anno

Bari
Canone medio per un negozio di 2 vetrine in semicentro: 700€ / mese
Risparmio fiscale con la cedolare secca: 1.268€ /anno

Quanti proprietari beneficeranno della misura? E quale impatto avrà sul mercato?

È indubbio: molte vetrine oggi spente nei centri storici delle città italiane potrebbero tornare ad accendersi, grazie anche al contributo di questo provvedimento. Ma quante?

Secondo un’analisi del Sole 24 Ore il bacino potenziale del provvedimento è pari a 770.000 negozi al momento sfitti, inutilizzati. È tuttavia molto probabile che –viste le difficoltà ancora presenti sul lato della domanda di negozi, che rimane forte solo nelle zone a più alto transito veicolare o pedonale– una parte consistente dell’estensione potenziale del provvedimento rimanga inutilizzata.

Certamente, comunque, si tratta di un provvedimento sperimentale. Lavorare, come si sta per fare, sul fronte dell’offerta potrà senza dubbio stimolare i proprietari a ridurre i canoni di affitto richiesti agli imprenditori che investono in una nuova attività affittando i muri del loro negozio. Il vantaggio fiscale a questo vuole senz’altro mirare.

Un effetto di stimolo è quindi innegabile: lo Stato fa pagare meno tasse al locatore, che può quindi essere più accomodante sul canone di locazione con l’inquilino negoziante inquilino senza rimetterci in termini di redditività dell’investimento. Si tratterà comunque di piccoli sconti: non aspettiamo eccessi di generosità dei locatori di negozi a causa di questo provvedimento.

È tuttavia altrettanto vero che, senza seri interventi sulla domanda di negozi, e quindi consistenti contributi alla neo-imprenditorialità, non ci si può attendere un rilancio delle attività nei centri delle città.
Contare solamente su una misura che coinvolge i proprietari non può portare effetti di particolare rilevanza, senza un consistente stimolo anche e soprattutto sul fronte della domanda di locali commerciali.

In un mercato, come quello delle locazioni di immobili per l’impresa, che ha difficoltà a ripartire soprattutto a causa delle difficoltà della domanda, un’azione di stimolo sul fronte dell’offerta è utile ma non decisiva per garantire la ripartenza del comparto.

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