Il recente rinnovo di molti accordi territoriali ha contribuito ad adeguare i valori di affitto a canone concordato alle esigenze di proprietari e inquilini. Rimangono alcune distorsioni da correggere: ecco quali.
Un recente sondaggio dell’Ufficio Studi di SoloAffitti ha evidenziato il sempre maggiore ricorso al canone concordato per la stipula dei contratti di affitto abitativi nel nostro paese. Il recente rinnovo di molti accordi territoriali per il canone concordato ha permesso a una quota via via crescente di zone d’Italia di avere a disposizione valori di canone concordato adeguati a far coincidere le esigenze di guadagno dei proprietari di case in affitto e le esigenze di risparmio degli inquilini. Tuttavia, non tutti gli accordi per il canone concordato prevedono un sistema di calcolo dei valori degli affitti adeguato. Vediamo le maggiori criticità a cui le associazioni di categoria di locatori e conduttori potrebbero mettere mano per favorire il ricorso a queste utili forme contrattuali.
Accordi territoriali: come funziona il calcolo del canone concordato
Nel Decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti 16 gennaio 2017 è definito lo schema generale con cui vengono determinati i valori di affitto a canone concordato e le previsioni contrattuali per ciascuna delle tipologie contrattuali a canone concordato:
► contratto per studenti universitari
Si tratta, in estrema sintesi, di un meccanismo definito a livello nazionale e valido per ogni zona del paese, a cui le varie associazioni di categoria dei proprietari e inquilini devono attenersi per la definizione dei valori di canone per ciascun Comune.
Ogni associazione di categoria di proprietari e inquilini individua parametri e valori specifici per il mercato della locazione locale che permettano al sistema di calcolo generale di applicarsi in maniera corretta e adeguata agli affitti di zona.
La forchetta di canone di affitto all’interno della quale proprietario e inquilino potranno scegliere il canone effettivo viene stabilita, in questo modo, su basi oggettive:
● Ogni comune viene suddiviso in zone omogenee, che accorpano tutti i quartieri con prezzi degli affitti tra loro allineati. Le aree omogenee avranno dei valori di fascia di canone concordato tra loro comuni.
● L’unità immobiliare locata viene classificata in base a parametri qualitativi in grado di descrivere e tenere in conto il maggiore o minor valore dell’immobile in base alle effettive dotazioni dell'alloggio. L’unità immobiliare viene in questo modo classificata all’interno di una specifica sub-fascia di canone concordato (compresa all’interno della fascia).
L’inserimento in una piuttosto che in un’altra sub-fascia dipende dalla vetustà dell’immobile, dalle caratteristiche catastali dell’abitazione, dallo stato manutentivo dell’edificio e dell’alloggio, alla dotazione di accessori conformi allo standard abitativo di zona, etc.
Risulta quindi possibile individuare il canone minimo e massimo di sub-fascia.
● I valori minimo e massimo al mq della sub-fascia possono subire maggiorazioni o riduzioni percentuali che l’accordo territoriale stabilisce in relazione alla presenza di elementi di maggior favore per l’inquilino che il contratto può prevedere.
Alcuni esempi classici sono: la presenza di arredo (completo o almeno parziale), la durata del contratto superiore a quella minima, un deposito cauzionale ridotto rispetto a quello generalmente richiesto, termini di disdetta dal contratto inferiori a quelli normalmente previsti, etc.
I valori minimo e massimo di canone concordato risultanti da queste maggiorazioni e riduzioni saranno quelli definitivi.
● I valori minimo e massimo al mq così ottenuti vengono poi moltiplicati per la superficie utile, adattando il prezzo alla dimensione dell’immobile locato. La superficie utile viene calcolata applicando parametri specifici, previsti dalla legge, alla superficie calpestabile dell’unità immobiliare, alle pertinenze ad uso esclusivo dell'immobile, così come degli spazi ad uso comune per la parte di competenza dell'immobile.
Cosa può determinare valori inadeguati di canone concordato
Come dicevamo, sia gli ingranaggi di questa macchina definiti a livello normativo che il telaio che a livello locale viene applicato dalle associazioni di categoria si può dire che negli ultimi anni stiano funzionando piuttosto bene nella maggioranza dei territori del nostro paese.
Certo, l’incentivo per i locatori della cedolare secca al 10% e della riduzione del 25% dell’IMU dà una grossa mano a fare in modo che i proprietari possano apprezzare il ricorso al canone concordato, anche dove i valori non siano quelli ideali.
È pur vero che se i valori di affitto a canone concordato sono molto distanti da quelli che il locatore potrebbe ottenere ricorrendo al libero mercato, non c’è agevolazione fiscale che tenga. In questo caso, il canone concordato non troverà applicazione.
Ci sono problematiche che rendono gli accordi territoriali per il canone concordato di difficile utilizzo. Vediamo insieme quali sono e come potrebbero essere corrette, per agevolare l’utilizzo degli affitti a canone concordato anche dove tutt'ora se ne riscontra un sotto-utilizzo.
Valori al mq dei canoni di affitto troppo bassi
Il primo problema è il più semplice: i prezzi al mq degli affitti che le associazioni di rappresentanza di proprietà e inquilinato hanno definito a livello comunale risultano troppo bassi, lontanissimi dai valori richiesti dai proprietari al libero mercato per immobili analoghi.
Questo comporta un sotto-utilizzo dei contratti 3+2, transitori e a studenti universitari, dato che nessun locatore –nonostante gli interessanti sgravi fiscali- troverà conveniente accontentarsi di canoni di affitto così tanto più bassi rispetto a quelli che potrà ottenere affittando casa con un tradizionale contratto di affitto 4+4.
Questa situazione, prima diffusa in moltissimi comuni (e in particolare in Lombardia e in moltissimi comuni anche di grandi dimensioni del sud del nostro paese) oggi risulta decisamente meno frequente grazie al capillare rinnovo degli accordi territoriali verificatosi a seguito del D.M. 16 gennaio 2017.
Sono soprattutto Milano e diversi comuni dell’hinterland milanese a scontare questo genere di problematica. Il rinnovo dell’accordo territoriale del 2017 ha solo in parte colmato questo problema.
Calcolo della superficie che penalizza o premia eccessivamente alcune categorie di abitazioni
Il fatto che i valori di affitto al mq, pur calcolati con grande aderenza rispetto ai valori di mercato, debbano essere moltiplicati per la superficie utile dell’immobile inevitabilmente può creare distorsioni.
Infatti, sappiamo che sul libero mercato il canone di locazione non cresce in maniera lineare rispetto all’aumento della metratura dell’appartamento. Rispetto ai mq di cui è composto, di frequente un monolocale ha un prezzo a mq molto più elevato di un immobile di grandi dimensioni.
Per questo, una delle più frequenti distorsioni nel metodo di calcolo del canone concordato rilevata dai punti SoloAffitti è proprio l’eccessiva penalizzazione nel calcolo del canone concordato per gli immobili di piccole dimensioni e l’eccessivo premio di cui godono invece le abitazioni di grande metratura.
Questo genere di problematica è la più diffusa tra quelle riscontrate dall’Ufficio Studi SoloAffitti ed è stata riscontrata, solo per menzionarne alcune aree, nelle province di Milano, Torino, Firenze, Brescia, Padova, Ferrara e Taranto.
Come correggere questa distorsione? In diversi accordi territoriali sono stati introdotti accorgimenti che permettono di rendere non lineare il rapporto tra canone di affitto e superficie dell’alloggio.
In particolare, tra i meccanismi di mitigazione di questa stortura si possono menzionare:
● l’individuazione di valori di canone concordato al mq diversi per fasce dimensionali degli immobili, in grado quindi di premiare gli immobili di piccole dimensioni e di penalizzare i mq “in eccesso” delle abitazioni di superficie più ampia
● la previsione di coefficienti di maggiorazione per immobili di piccola metratura e coefficienti di riduzione per immobili di grande metratura.
Canoni di affitto inadeguati per certe zone della città
Spesso i valori al mq del canone concordato non sono di per sé “sballati”, ma semplicemente non rappresentano la situazione del mercato della locazione di tutto il territorio del comune di interesse.
Ad esempio, capita di trovare situazioni in cui le abitazioni del centro città vengono adeguatamente valorizzate mentre quelle delle periferie scontino valori troppo bassi per risultare appetibili dai locatori.
In altre circostanze, come ad esempio nel comune di Milano, i valori della periferia sono meglio allineati a quelli di mercato mentre quelli del centro città sono lontanissimi dalle quotazioni di mercato.
Si tratta di una distorsione piuttosto frequente, anche in questo caso, che può determinare un comunque buon riscontro del canone concordato a livello comunale, ma un sotto-utilizzo di questo utile strumento in certi quartieri. Occorre un costante monitoraggio dei valori di canone concordato e un loro frequente aggiornamento per mantenere allineati i valori di tutte le zone della città.
Tra le aree del paese in cui si rileva questo genere di distorsione elenchiamo, solo a titolo esemplificativo: Bologna e la sua area metropolitana, Biella, Cerignola, Lecco, Reggio Calabria, Castelfranco Emilia. Anche alcuni quartieri di Roma e Torino hanno quotazioni non in linea con quelle del mercato.
Inadeguata valorizzazione delle dotazioni dell’unità immobiliare
Si tratta, in questo caso, di una problematica per lo più superata. Sono infatti rarissimi i casi di professionisti SoloAffitti che segnalino difficoltà a stipulare contratti a canone concordato perché il livello qualitativo dell’alloggio non viene sufficientemente valorizzato dal sistema di calcolo del canone concordato.
Oggi la presenza di videocitofono, impianto satellitare, classe energetica elevata o altri elementi simili non può più essere considerato un optional secondario, ma un elemento importante da tenere presente nella valutazione del canone di affitto, anche quando questo è a canone agevolato.
Tra i principali benefici apportati dall’ondata di rinnovi seguiti all’entrata in vigore del D.M. 16 gennaio 2017 c’è proprio un adeguamento degli elementi considerati nell’individuazione delle sub-fasce di canone agli standard abitativi attuali.
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