Ho affittato casa senza agenzia per risparmiare. Trovare degli inquilini non sarebbe stato un problema, pensavo. In effetti non lo è stato. Però tutto il resto sì. Fine della storia.
Da quando esiste internet l’intermediazione, nel settore immobiliare, viene vista da molti come un’attività superflua.
Con i tantissimi inquilini che cercano casa sul mercato al giorno d’oggi, perché dovrei affidarmi ad un agente immobiliare (e pagarlo) per affittare casa mia? Mi basta pubblicare un annuncio, far vedere la casa a un po’ di gente interessata, lasciar fare contratto e burocrazia al commercialista e il gioco è fatto.
No, purtroppo non è tutto così semplice. Vediamo perché, oltre a queste, ci sono tante cose da sapere e da fare per non rischiare di trasformare l’affitto da ottima fonte di guadagno al tuo peggiore incubo.
Affitto casa fai-da-te: come me lo aspettavo
Prendiamo il nostro amico Gianni.
Gianni è una persona ottimista. E l’ottimismo è il profumo della vita.
È con questo mood che si approccia all’affitto della sua seconda casa, un appartamentino in centro che aveva comprato qualche anno fa, dicendosi (da bravo italiano): “comprare casa è la scelta migliore: il mattone è sempre un buon investimento”.
Ha ragione: l’affitto è un ottimo modo per far fruttare i risparmi di una vita, garantendosi una rendita costante per gli anni a venire.
Finalmente ha deciso di iniziare ad organizzarsi per affittare l’appartamento: ma come fare? Chiamare un’agenzia immobiliare? Magari una specializzata nell’affitto, per stare dalla parte del sicuro?
Gianni ne ha parlato con i suoi amici, che hanno sentito da loro amici che se pubblichi un annuncio su Subito.it o sui gruppi “Compro/vendo/scambio” di Facebook di inquilini se ne trovano a palate.
Problemi zero per affittare casa, insomma: giusto un po’ di sbattimento per far vedere l’appartamento agli interessati, ma, da pensionato, il tempo non manca di certo!
Gianni si fida dei suoi amici e dei loro buoni consigli: decide di ascoltare il loro consiglio. Si aspetta di iniziare a guadagnare in pochi, semplici passaggi.
1) Pubblicità con annunci su internet: il nostro Gianni pensa di fare col suo smartphone qualche foto all’appartamento, che poi ha intenzione di pubblicare su Subito.it e su due gruppi gratuiti di Facebook “Compro/vendo/scambio” a cui si era iscritto in passato per cercare di vendere il vecchio motorino e alcuni mobili e cianfrusaglie: perché non sfruttarli anche per il suo appartamento? Accompagnerà le foto con la classica descrizione: “Affittasi appartamento di 70mq, arredato, in zona centrale e comodo a tutti i servizi. L’appartamento è composto da due camere, cucina e bagno, ed è provvisto di due balconi e un garage al piano terra. Per info contattare Gianni, tel. 333/3333333”. Per il prezzo guaderà qualche altro annuncio su internet e si farà un’idea. Meglio stare un po’ più alti che poi bisognerà contrattare.
2) Visite all’appartamento: man mano che arriveranno richieste telefoniche o sugli annunci postati sul web, Gianni ha intenzione di gestirle fissando qualche appuntamento per far vedere l’appartamento. Tra chi lo contatterà e chi poi verrà a vedere la casa sicuramente qualche perditempo ci sarà, ma – pensa – un po’ di tempo perso e di pazienza non manderanno in rovina nessuno. Ha l’obiettivo di guadagnare presto e bene, quindi, come dice il proverbio, “Parigi val bene una messa”!
3) Contratto di affitto: quando avrà trovato l’inquilino giusto (ma deve fargli una buona impressione e deve avere una buona busta paga: non vuole scherzi, il nostro Gianni!) dovrà preparare il contratto di affitto. Su consiglio dei suoi amici, si è scaricherà un modello di contratto standard da internet, che personalizzerà con i suoi dati, quelli dell’inquilino, il canone di affitto stabilito, il deposito cauzionale e i dati di pagamento. In una mezz’oretta anche questa cosa si dovrebbe riuscire a sistemare, senza complicarsi troppo la vita.
4) Adempimenti burocratici: Gianni è ottimista ma anche una brava persona e, soprattutto, non vuole beghe con il fisco. Per questo, quando avrà finito, ha intenzione di registrare il contratto regolarmente. Ovviamente non ci capisce niente, affiderà tutta la burocrazia al suo commercialista, per non rischiare.
Quattro semplici passaggi ed ecco che l’affitto fai-da-te è servito: finalmente si inizia a guadagnare!
“Avevano proprio ragione i miei amici del bar: affittare casa è veramente un gioco da ragazzi!”, pensa Gianni, “non vale davvero la pena mettere di mezzo agenzie immobiliari varie… Non c’è niente di così complicato: faccio da solo, privatamente, così risparmio un bel gruzzoletto, che male non fa”.
Affittare casa è più facile con internet. Ma è tutto oro quello che luccica?
Gli amici di Gianni avevano ragione: trovare un inquilino, oggi, è davvero facile.
Il web ha reso l’incontro tra la domanda e l’offerta molto più semplice. Senza alzarsi dal divano è possibile pubblicizzare il proprio immobile, trovare inquilini interessati e fissare appuntamenti.
E gli amici di Gianni avevano ragione anche su un altro punto: un modello personalizzabile di contratto di affitto, su internet, è facilmente reperibile.
Il web ha anche reso facile trovare informazioni utili sull’affitto, così come format di contratto pronti per l’uso. Strumenti perfetti per soluzioni “cotto e mangiato”.
Insomma, il web ha reso più facile la vita al proprietario che vuole gestire l’affitto in modalità fai-da-te.
Ma, come sappiamo, internet ha anche reso tutti medici specialisti: basta una semplice ricerca su Google per farsi la diagnosi da sé.
Ha dato l’illusione che tutto possa essere semplice e alla portata di chiunque in qualsiasi momento, a prescindere dall’effettivo livello di approfondimento che l’argomento richiede.
Sì, perché, volente o nolente, ogni lavoro prevede un impegno, uno studio, un’applicazione, una conoscenza, un’esperienza che non si acquisiscono in pochi click.
Una ricetta di cucina tradizionale può essere imparata ad un livello eccellente grazie al web. Ma poter fare tutto ciò che fa un professionista semplicemente consultando una guida in dieci punti sul web o un tutorial di Youtube è un’illusione.
Un’illusione che, applicata al mondo dell’affitto, può portare ad alcuni problemi non da poco:
● guadagnare meno di quanto si potrebbe a causa di scelte di prezzo, di contratto o fiscali inadeguate
● incappare in problemi con il fisco, incorrendo in sanzioni (o mancato accesso ad agevolazioni fiscali) a volte anche molto consistenti
● trovarsi l’immobile occupato dall’inquilino più a lungo di quanto si voleva, non avendo la propria seconda casa a disposizione
● avere a che fare con un inquilino che non paga, trovandosi a rimetterci un sacco di soldi tra canoni di affitto non pagati, spese legali da sostenere per lo sfratto e, per immobili in condominio, spese condominiali da dover pagare al posto dell’inquilino moroso
● dover affrontare danni all'immobile senza le necessarie risorse per le riparazioni a fine contratto, a causa diun mancato utilizzo del verbale di consegna e un utilizzo in conto pigioni del deposito cauzionale
Prima che l’effetto Dunning-Kruger ti porti a situazioni davvero spiacevoli, ti racconto come è andata veramente a Gianni.
Con una premessa importante: Gianni non esiste davvero, è solo l’ideal-tipo del proprietario di un’abitazione affittata privatamente. Non tutte le situazioni negative elencate sopra si verificano contemporaneamente ad una stessa persona, questo è chiaro (o meglio…ci vuole davvero una bella sfiga per subirle tutte insieme!).
Quello che mi preme è farti conoscere, passo passo, tutte le possibili problematiche che a Gianni, o meglio ai tanti Gianni che hanno affittato una propria abitazione senza il supporto di un professionista specializzato, possono capitare.
Potrai così con maggiore consapevolezza decidere come affrontare il tuo affitto, avendo ben presente cosa si nasconde dietro ogni passaggio della locazione e non rischiando di sottovalutare passaggi decisivi a causa di una tua (legittima!) scarsa conoscenza dell’argomento.
Affitto casa fai-da-te: cosa succede veramente
Caro Gianni, bisogna dirtelo: meglio che smetti di dare retta ai tuoi amici del bar. Ne sanno poco o nulla e te l’hanno fatta un po’ troppo facile. Rischi scivoloni di cui potresti pentirti amaramente.
Ripercorriamo insieme tutto l’iter che hai immaginato e vediamo cosa succede veramente quando affitti casa fai-da-te:
● quali utili step (a volte fondamentali) non avevi considerato
● quali rischi reali si nascondono dietro ciascun passaggio
● quali accorgimenti possono permetterti di arrivare a portarti a casa un bel reddito da affitto in sicurezza
1) Prima di tutto pianifica il tuo affitto: target di inquilini, tipo di contratto e regime fiscale
La prima cosa da fare, caro Gianni, è pianificare come affitterai casa. Seneca diceva: “nessun vento è favorevole per il marinaio che non sa dove andare”.
Parti da un accurato studio del mercato dell’affitto della tua zona e ragiona sulle potenzialità dell’abitazione che stai affittando. L’appartamento, a causa della dimensione, del numero di stanze, degli accessori di cui è provvisto o sprovvisto (es: garage, secondo bagno, etc), della sua posizione (es: vicinanza all’università, alla stazione, a grandi aziende, etc) può essere particolarmente adatto a uno o più specifici target di inquilini: quali? Solo per farti l’esempio più semplice: se il tuo appartamento avesse diverse stanze e fosse vicino all’università, l’affitto a studenti potrebbe essere il tipo di affare più redditizio. Chiaro, non sempre è così facile fare il match.
Non solo: serve anche capire quanto sei intenzionato a tenere affittato l’appartamento. Vuoi tenerlo in locazione solo per un periodo temporaneo perché hai la necessità di rientrare nella disponibilità dell’immobile entro una data stabilita oppure vuoi metterlo in affitto per i prossimi anni? Nel primo caso la tua scelta potrebbe ricadere su un contratto transitorio o per studenti, mentre nel secondo caso potresti avvalerti più opportunamente di un contratto di durata 3+2 anni, 4+4 anni o persino più lungo.
Esistono le soluzioni più disparate, ma lo sapevi che esistono limitazioni che la legge prevede in questa scelta?
Ad esempio, il contratto transitorio (da 1 a 18 mesi) può essere utilizzato solo in presenza di determinate condizioni che la legge elenca: non è che puoi farlo solo perché ti piace tenere casa affittata per periodi limitati e magari credi (sbagliando!) di scongiurare il rischio di dover ricorrere allo sfratto dell’inquilino se dovesse smettere di pagare.
Se invece decidi di ricorrere ad un contratto di lunga durata, anche la scelta tra la durata di 3+2 anni e quella di 4+4 anni comporta precise implicazioni: nel primo caso dovrai adattarti ad un canone di affitto regolamentato (si chiama canone concordato, caro Gianni: non puoi scegliere liberamente il prezzo che preferisci), mentre nel secondo caso il prezzo lo scegli tu ma le tasse da pagare sono più alte (ad esempio, se con un contratto di durata 3+2 paghi sul reddito la cedolare secca al 10%, con un contratto di durata 4+4 devi versare al fisco il 21%).
Insomma, caro Gianni, farti guidare in queste valutazioni da un professionista:
● eviterà di farti incorrere in problemi (anche gravi) legati alle normative dell’affitto: ad esempio, se scegliessi un contratto di lunga durata senza sapere che non puoi dare disdetta anticipatamente al tuo inquilino quando ti pare, potresti trovarti la casa occupata per anni anche se dovesse servire a te o alla tua famiglia.
● ti aiuterà a scegliere un mix contrattuale e fiscale che ti farà mettere in tasca il massimo possibile. Prova a calcolare quanto ci rimetteresti, a fine contratto, se per una scelta inadeguata dovessi trovarti a guadagnare anche solo 50€ in meno al mese per 4+4 anni (cioè 96 mesi)…perché buttare via 4.800€ nei prossimi 8 anni?
2) Vuoi raggiungere un target di inquilini referenziato? Presenta il tuo immobile al meglio
Gli amici, caro Gianni, ti dicevano che trovare degli inquilini sarebbe stato facile. Ma trovare degli inquilini referenziati, che paghino regolarmente, che non creino problemi e che trattino casa tua come se fosse la loro non è altrettanto facile.
Per non trovare un inquilino qualunque, ma uno referenziato, bisogna partire col piede giusto, presentando la tua seconda casa nel migliore dei modi fin dall’annuncio immobiliare. Se pubblichi sui portali immobiliari fotografie di un appartamento ben tenuto, luminoso e arredato in maniera appropriata – insomma, un appartamento che non abbia come principale punto di forza rispetto agli altri annunci il prezzo basso – prova a indovinare? Sì, è probabile che ti arriveranno richieste da inquilini referenziati, anziché da perditempo, squattrinati o disoccupati.
Un’attività di home staging (più o meno approfondita, a seconda delle esigenze) ti aiuterà a dare all’appartamento un’immagine adatta ad attrarre inquilini di livello.
Home staging? E che cos’è? Si tratta di un insieme di piccole attività che migliorano la presentazione dell’immobile all’inquilino, sia nell’annuncio immobiliare che in fase di visita dal vivo:
● sostituire gli eventuali mobili vecchi, in cattivo stato o di cattivo gusto (i famosi mobili della nonna)
● togliere le cianfrusaglie e gli elementi di arredo che possano rendere troppo personale l’ambiente (quadri con persone, ad esempio)
● riordinare e riassettare l’ambiente, rendendolo più accogliente e confortevole grazie ad una opportuna sistemazione del letto, del divano, del cuscino, della tovaglia sul tavolo, etc.
● fare foto in maniera quanto più possibile professionale, tenendo conto della necessaria luminosità e utilizzando la fotocamera o lo smartphone con i giusti accorgimenti
Vuoi ottenere degli inquilini referenziati, anziché avere la fila di perditempo che ti contattano, Gianni? Fai in modo che chiunque veda il tuo annuncio capisca subito se è un appartamento da affittare “a cani e porci” o se invece è un appartamento che solo chi ha le carte in regola può sperare di ottenere.
3) No perditempo e niente turismo immobiliare: fai solo visite mirate
Gianni, è vero che sei pensionato, ma vuoi mettere lo stress e il tempo buttato via a far vedere la tua seconda casa a chiunque abbia del tempo da perdere?
Ricorda, c’è un sacco di gente che vede le visite immobiliari come una specie di speed date: ne vedono tantissime una dopo l’altra giusto per farsi un'idea, per vedere cosa potrebbero affittare.
Piccole, medie e grandi. Arredate e non arredate. Con garage e senza garage. Con un bagno o con due bagni. A canone basso, medio e alto. Che rispondano perfettamente alle loro esigenze (se mai hanno mai perso qualche minuto per capire cosa davvero serve loro) e che non c’entrino assolutamente niente con ciò di cui abbiano bisogno. Il pensiero di questi (tanti) inquilini perditempo è: “tanto vedere quell’appartamento non costa nulla!”.
Il turismo immobiliare non ti porterà a grandi risultati. L’unico, assicurato, è una perdita di tempo e una frustrazione che, alla lunga, avranno l’unico effetto di farti calare il prezzo o farti accontentare del primo disgraziato che passa, pur di farla finita con quell’andirivieni di perdigiorno.
Ecco, Gianni, quello che ti consiglio è di ribaltare la logica. Evita di rendere la tua casa l’oggetto della curiosità dei perditempo di zona. Ci vuole una buona selezione preventiva degli inquilini che ti contattano. È lì che devi lavorare: verrà a vedere casa tua solo chi già sai che potrà davvero affittarla.
Con selezione, caro il mio Gianni, non intendo di fare quattro chiacchiere con l’inquilino per capire se è un bravo ragazzo, magari vedere se ha la busta paga e stop. Con selezione intendo un'analisi completa della solvibilità dell’inquilino che ti richiede di vedere l'appartamento.
Prima ti serve capire se l’appartamento se lo può permettere, con una valutazione effettuata su basi scientifiche:
● ha una busta paga vera o quella che ti ha presentato è una fotocopia di una vecchia busta paga modificata a computer per farla sembrare recente? È una cosa che purtroppo a chi lavora in ambito immobiliare è capitato di trovare…e che solo chi è del settore è in grado di distinguere.
● la busta paga, il reddito da lavoro autonomo o il reddito da pensione che ti presenta sono adeguati a sostenere il canone di affitto? Ricorda, se dovesse perdere il lavoro o avere una riduzione salariale e trovarsi in difficoltà con i pagamenti, la prima cosa che lascerà indietro sarà proprio la somma che ti deve pagare.
● ha avuto in passato problemi nei pagamenti? Ci sono protesti (cambiali o assegni non pagati) o pregiudizievoli (pignoramenti, sequestri, ipoteche giudiziali o legali) a suo carico? È sempre stato regolare, insomma, con propri impegni finanziari? Sono analisi importanti per capire l’affidabilità dell’inquilino; analisi che solo le banche, le finanziarie e gli agenti immobiliari specializzati nell’affitto hanno a disposizione.
Fatte queste analisi sul merito creditizio degli inquilini, non è ancora ora di far vedere alle persone la tua seconda casa. Passa invece all’analisi delle lore esigenze. Ha famiglia o è da solo? Vuole prendere casa in affitto perché si trasferisce per lavoro o è uno studente fuori sede? In quanti sono a doversi trasferire, assieme a lui? Ha un animale domestico che porterà con sé? Ha necessità di un garage?
Cerca di capire le sue motivazioni per evitare di perdere tempo in visite totalmente fuori target. Se siete in quattro in famiglia perché volete vedere il mio bilocale? Se hai tre cani di grossa taglia a cosa può servirti vedere il mio appartamento al 3° piano con un balcone di un metro per tre? Se alcuni inquilini hanno tempo da dilapidare per fare visite senza senso, tu, caro Gianni, non buttare nell’immondizia il tuo, di tempo.
Vedrai, un’accurata selezione dell’inquilino eviterà alla tua seconda casa di diventare un porto di mare.
4) Chi può prevedere il futuro? Proteggi la tua rendita, tutelare il tuo contratto di affitto è fondamentale
Questo è probabilmente il punto più importante, Gianni. Perché tra i passaggi che ti sei perso mancava anche questo, ed è quello che può portarti perdite economiche davvero considerevoli. Sto parlando delle garanzie sull'affitto.
Perché hai ragione: affittare casa è un’ottima fonte di reddito, una rendita costante che ti può regalare davvero grandi soddisfazioni dal punto di vista del rendimento. Però non è affatto una fonte di reddito sicura.
La morosità, ovvero il rischio che l’inquilino ritardi o, peggio, smetta di pagare il canone di affitto, è un rischio connaturato con l’affitto. Un rischio di cui poco si parla e che tanti, magari anche tu, Gianni, tendono a sottovalutare, ma che coinvolge in media un affitto su due.
Esatto: un inquilino su due ritarda almeno una volta i pagamenti del canone di locazione o persino lascia dei canoni non pagati. In molti casi (diverse decine di migliaia ogni anno, per intenderci) il proprietario è persino costretto persino a ricorrere al giudice per sfrattare per morosità l’inquilino che non gli paga l’affitto e che, per di più, si rifiuta di cercarsi un’altra sistemazione.
“Eh, ma io ho il deposito cauzionale!”. È questo che stai pensando, Gianni? Stai scherzando, vero? Pensi davvero che quelle due-tre mensilità di deposito cauzionale che ti sei fatto dare a inizio locazione possano rifonderti delle perdite che avresti se l’inquilino smetterà di pagarti il canone di affitto? Una procedura di sfratto, bene che vada, 3-6 mesi li richiederà, male che vada molto di più…e magari prima di avviarla hai lasciato anche passare alcuni mesi per “vedere come va, magari l’inquilino sistema la situazione, ha detto che pagherà tutto il prossimo mese”. Sì, comincia spesso così e altrettanto spesso finisce male. Per non parlare poi di tutte le spese legali che dovrai pagare per cacciarlo di casa, se si dovesse rendere necessario arrivare a quel punto.
E poi è meglio tenere il deposito cauzionale per riparare gli eventuali danni che dovessero essere lasciati a fine contratto dall’inquilino: quando rientrerai dentro casa tua e farai venire un artigiano a sistemare, che ne so?, il lavandino, due infissi rotti o dovrai sostituire il divano, vedrai come quelle 2-3 mensilità di deposito cauzionale serviranno!
Ai tuoi amici del bar, caro Gianni, consiglia tu una cosa importante: di dire in giro che per affittare casa una cosa davvero fondamentale è tutelarsi da possibili mancati pagamenti dell’inquilino con garanzie solide come Affittosicuro, pensate proprio per sostituirsi all’inquilino nel pagamento dell’affitto se ci dovessero essere problemi. Un'adeguata copertura delle spese legali e dei canoni non pagati ti metterà al riparo da qualsiasi imprevisto.
Il tuo affitto fai-da-te, caro Gianni, ti farà risparmiare qualcosina subito, ma ti farà mangiare le mani se e quando ti troverai a dover affrontare una situazione spiacevole come un inquilino che non paga. I tuoi amici non te l’hanno detto, ma non dire che non te l’avevo detto io!
5) Niente contratti copia-incolla, conoscere la materia fa la differenza
Non è mia intenzione fare l’azzeccagarbugli, Gianni, ci mancherebbe. Te lo dico perché conosco l’argomento.
Un contratto scaricato da internet, copia-incolla, può andare benissimo. Soprattutto se usi il format contrattuale a canone concordato, che le associazioni di categoria di proprietari e inquilini della tua zona pattuiscono: in quel caso non hai modo di fare particolari variazioni.
Ma se scegli un contratto di altro tipo (contratto libero di durata 4+4, contratto uso foresteria, contratto di posto letto, etc) conoscere bene la materia può permetterti di evitare due errori, altrettanto gravi:
Il primo errore è quello più classico: non conoscendo la normativa dell’affitto non sai quali opportunità la legge ti consente e rischi di non inserire clausole che ti tutelano molto, ma che di tuo non conosci. È umano che tu non le conosca, per carità del cielo! Non te ne faccio una colpa. È proprio perché non puoi sapere tutto che affidarti ad un professionista che gestisce in maniera specializzata queste questioni può fare la differenza.
Facendo copia-incolla potresti trovare un bel contratto standard in cui non è prevista la clausola relativa alla messa a disposizione dell’inquilino delle informazioni sulla certificazione energetica dell’immobile. Se il contratto viene controllato vieni sanzionato.
Facendo copia-incolla potresti non inserire una clausola che vieta la sublocazione dell’appartamento. Magari non sai neanche cosa vuol dire e, ripeto, ci sta. Ma questa clausola, se inserita, può evitare che la tua abitazione diventi oggetto di subaffitto, con tutti i problemi che questo ti può dare (a partire dal trovarti in casa gente che tu non hai selezionato…).
E così via: potrei farti diversi esempi.
Più grave il secondo errore che potresti commettere: inserire clausole a te favorevoli, ma irregolari. Questo potrebbe darti l’illusione di avere un vantaggio, ma quelle clausole potrebbero essere facilmente contestate davanti ad un giudice da un inquilino e crearti un sacco di problemi.
Ti faccio l’esempio classico. Tu, caro Gianni, hai paura che l’inquilino che ti metti in casa non ti pagherà. Per questo decidi di inserire una bella clausola in cui prevedi di poter dare disdetta all’inquilino in qualsiasi momento senza preavviso o, che ne so?, con un mese di preavviso. Clausola bellissima e super-tutelante. Ma anche super-irregolare, che viola esplicitamente la Legge 431/1998. Legge che non conosci, Gianni, lo so: ma come al solito ti perdono. Chi non perdona, però, è il giudice al quale ti rivolgi per far andare via l’inquilino quando vuoi riprendere possesso dell’appartamento perché ti serve. Il giudice ti dice che no, caro Gianni, la disdetta la puoi dare solo a scadenza del contratto e non prima.
Non vado oltre, ma ne avrei tanti di esempi. Esempi che ti dicono, Gianni, che a fare da solo, con un contratto di affitto, rischi di prendere grosse cantonate.
Se ti è capitato di vendere o comprare casa sai che il contratto di compravendita, per legge, lo stipuli con di fronte un notaio che ne verifica la regolarità. Nell’affitto puoi, anzi devi, fare da solo: non c’è nessun notaio a cui rivolgerti.
E, se pensi che sia un bene, è solo perché non hai capito l'entità dei problemi che puoi causare a te stesso con un contratto fai-da-te. Ad esempio, prova ad immaginare cosa significherebbe per te dover aspettare 3-4 anni anziché 1-2 mesi a rientrare in possesso di un appartamento che ti serve e che ritenevi di poter avere a disposizione in qualsiasi momento, solo perché avevi scritto una frasetta di tua iniziativa, convinto di fare bene, nel tuo contratto scaricato da internet.
6) Attenzione agli adempimenti post-contrattuali: con il fisco non si scherza
Arriviamo ad una fase cruciale per la redditività del tuo immobile, Gianni: le tasse da pagare.
Capitolo spinoso, perché la normativa che regolamenta la fiscalità è in continua evoluzione; soprattutto perché stiamo parlando di un settore, quello immobiliare, da sempre sotto la lente di ingrandimento dell’erario. Inoltre, i modelli messi a disposizione dall’Agenzia delle Entrate per le comunicazioni al fisco (il modello RLI, per quanto riguarda la locazione) vengono modificati di frequente e prevedono codici tributo e modalità di compilazione in continuo cambiamento.
In caso di contratto a canone concordato, inoltre, gli adempimenti raddoppiano: non dovrai gestire “solamente” la registrazione del contratto di locazione perché ti vengano poi concesse le agevolazioni fiscali previste per i contratti a canone concordato, ma anche la preventiva asseverazione del contratto da parte di un’associazione di categoria.
Non serve che te lo dica, Gianni, ma – visto che i tuoi amici te l’hanno fatta troppo semplice – te lo dico lo stesso: non si sa mai. Errare è umano, ma errare negli adempimenti fiscali è diabolico.
Perché i soldi in ballo sono tanti. Tu (oppure il tuo CAF o commercialista) ti dimentichi qualche comunicazione? La invii, ma in ritardo o sbagliata? Caro Gianni, in quel caso rischi sanzioni o la perdita delle agevolazioni fiscali. Che, come sai, in alcuni casi sono davvero consistenti.
Ad esempio: poniamo il caso che sei in un Comune capoluogo di provincia, o comunque ad alta tensione abitativa. Se hai fatto un contratto a canone concordato, ormai lo sai, ti spettano interessanti agevolazioni fiscali:
● con l’assoggettamento del reddito da locazione alla cedolare secca, un’aliquota di cedolare secca agevolata al 10% anziché al 21% e niente imposte di bollo e registro, oltre allo sconto IMU del 25% e agli eventuali altri sconti IMU a livello comunale
● con l’assoggettamento del reddito da locazione all’IRPEF, una deduzione del 30% sul reddito da locazione da aggiungere al reddito imponibile IRPEF, oltre che sull’imposta di registro da versare in fase di registrazione.
E tu mica sei uno sprovveduto, sai che devi registrare il contratto di affitto. Lo ricordi al tuo commercialista e verifichi che ti invii la ricevuta di avvenuta registrazione, perché poi, se si scorda (e non sarebbe certo il primo commercialista a scordarsi questo genere di adempimenti!), sono problemi.
Però… se non sapevi che nel tuo Comune serve l’asseverazione del contratto da parte di un’associazione di categoria, siamo punto e a capo.
Aspetta che passino i mesi e vedrai che il fisco ti invierà la richiesta di pagare le tasse come se avessi fatto un contratto non concordato. Addio agevolazioni, in poche parole, per una piccola dimenticanza.
Purtroppo, chi non gestisce quotidianamente questo genere di adempimenti (ovvero tu, caro Gianni, ma anche il tuo CAF o il tuo commercialista, in diversi casi) può perdersi certi passaggi per strada. Ma questo costa caro.
Facciamo un caso pratico. Se, caro Gianni, il tuo Comune prevedesse aliquote IMU del 10,6 per mille per gli immobili affittati a canone libero e del 7,6 per mille per quelli a canone concordato e se il tuo immobile avesse rendita catastale di 600€ e canone di affitto concordato di 500€ (insomma, se ti trovassi davvero in una città normale con un appartamento normale in affitto), la dimenticanza sull’asseverazione del contratto a conti fatti ti costerà oltre 1.200€, tra IMU e cedolare secca. Rispetto ad un reddito lordo da affitto di 6.000€ l’anno, significa rimetterci il 20% della tua redditività.
Vale davvero la pena gestire questi adempimenti con il fai-da-te o lasciando che a gestire queste pratiche non sia un agente immobiliare specializzato nell’affitto, ma un commercialista o il tuo CAF?
7) Registrato l’affitto finiscono i problemi contrattuali. Ma iniziano quelli con l’inquilino
Se pensavi, Gianni, che una volta stipulato e registrato il contratto, fossero finiti i problemi, ti sbagliavi.
I tuoi amici ti avevano fatto concentrare sulle fasi precedenti il contratto di affitto. Certo, perché sono le prime che ti trovi a dover gestire. Ma anche perché ciascuno di loro, probabilmente, conosce per esperienza la compravendita di una casa ed è quindi abituato a ragionare in quell’ottica: una volta trovata la controparte, il gioco è fatto.
No, purtroppo no: l’affitto funziona in maniera molto, molto diversa. Il momento del contratto non è la fine, ma l’inizio.
L’inizio del guadagno, ma anche l’inizio di una serie di adempimenti contrattuali e fiscali da mettere in agenda. Dall’aggiornamento Istat alle comunicazioni fiscali. Dal rinnovo del contratto alla disdetta, all’eventuale risoluzione anticipata del contratto. E, come sempre, col fisco non si scherza, lo avrai capito ormai.
L’inizio del guadagno, ma anche l’inizio di un rapporto con l’inquilino che, nella maggior parte dei casi, sarà oggetto di discussioni su:
● ritardati pagamenti del canone o delle spese condominiali da parte dell’inquilini: il continuo sollecito è uno stress che non auguro a nessuno, tantomeno a te, caro Gianni
● riparazioni richieste dall’inquilino e di cui tu, proprietario, più o meno legittimamente non vuoi farti carico (la classica lavatrice che non funziona più o la caldaia che si rompe)
● lamentele del condominio per il comportamento del tuo inquilino, nelle quali vieni inevitabilmente coinvolto: ad esempio, in caso di appartamento sovraffollato e di eccessiva rumorosità dello stile di vita dell’inquilino, così come in caso di danni provocati dall’inquilino ad altri condomini o alle parti comuni
● riparazioni necessarie all’immobile al termine della locazione, che ti porteranno a non restituire in tutto o in parte il deposito cauzionale. Le riparazioni sono dovute alla semplice usura del tempo o si tratta di un vero e proprio danno provocato dal comportamento dell’inquilino?
Per tutte e queste questioni il fai-da-te ti riserva una sorpresa amara: il guadagno arriva, ma arrivano anche stress e logoramento.
Caro Gianni, se con il fai-da-te avrai un risparmio, sicuramente lo otterrai a caro prezzo. E quel risparmio sarà ben poca cosa rispetto a quanto rischi di perderci a causa di una gestione improvvisata.
L’affitto è un affare che, nel giro di tre o quattro anni di contratto, ti porterà introiti di diverse decine di migliaia di euro. Davvero te la senti di gestire una fonte di reddito che vale così tanti soldi in maniera improvvisata?
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