I millesimi di prorpietà sembrano enigmi misteriosi, ma sono esatte formule matematiche.

La suddivisione delle spese di un condominio tra i vari proprietari è un'operazione che richiede una precisione matematica e ha alla base precise "formule di calcolo".

Poiché ciascun condomino è tenuto a contribuire alle spese necessarie alla conservazione ed al godimento delle parti comuni, tale contribuzione è normalmente adeguata al valore della proprietà di ciascun condomino (art. 1128) , che è riportato nelle tabelle millesimali. Questa, quindi, serve per determinare la quantità con cui ciascun proprietario contribuisce alle spese necessarie per la conservazione ed il godimento delle parti e servizi comuni.

La classificazione delle parti comuni dell'edificio è contenuta nell'art. 1117 del Codice Civile e sono:

1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari [1126], le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune;2) i locali per la portineria e l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.

Questa classificazione, però, non è tassativa.

In ogni condominio possono esserci più tabelle millesimali. Quella principale e più diffusa, normalmente chiamata "di proprietà", rappresenta i valori proporzionali delle varie proprietà e serve a suddividere la maggior parte delle spese del condominio, altre sono relative ai servizi ed agli impianti comuni regolandone le varie spese di gestione (es. riscaldamento, scale, androne, ascensore, portierato, autoclave ecc ...).

La tabella millesimale di proprietà indica il valore di ciascuna unità immobiliare di proprietà individuale (in millesimi appunto), rapportata al valore complessivo dell'intero edificio che si considera pari a 1.000.

Il valore millesimale di ciascuna proprietà non tiene conto dello stato di manutenzione, della rendita o dei miglioramenti eventualmente apportati dal suo proprietario, ma esprime unicamente la quota ideale di comproprietà dell'immobile e delle parti ed impianti comuni.

Le tabelle millesimali possono essere contenute in un regolamento contrattuale perché predisposte dal costruttore o redatte successivamente per volontà dei singoli condomini. In entrambi i casi la formazione delle tabelle costituisce un atto di natura contrattuale, che, basandosi sul diritto di comproprietà dei singoli sulle parti comuni, richiede l'unanimità per l'approvazione o la modifica. Qualora vi fossero disaccordi e non si potesse arrivare alla formazione delle tabelle millesimali, è previsto che anche un solo condomino possa rivolgersi all'autorità giudiziaria che, procedendo alla redazione tramite un perito, rende obbligatorie per tutti i condomini le tabelle.

La formazione o revisione della tabella deve essere formata da un tecnico professionista, in quanto occorre eseguire un preciso studio dello stabile, realizzare le planimetrie delle varie unità immobiliari e procedere poi all'esame delle caratteristiche qualitative. Dopo aver definito l'applicazione dei vari coefficienti, che esprimono le differenze qualitative tra le varie unità immobiliari, questi si moltiplicheranno tra loro, al fine di avere un unico coefficiente, detto globale, che servirà per determinare la superficie o volume reale e dunque le quote millesimali di ogni unità immobiliare.

La tabella millesimale predisposta o modificata dal professionista incaricato deve essere sottoposta all'approvazione dell'assemblea ed è approvata solo con il consenso unanime di tutti i condomini. In caso contrario tale delibera risulterà inefficace nei confronti dei condomini assenti o dissenzienti.

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