Come dare e prendere in affitto un box auto.

Le idee nuove necessitano di spazio! Ci vengono in mente che le migliori aziende nascono proprio in un garage, in uno spazio un po’ arrangiato, tra scatoloni di oggetti appoggiati per fare posto a nuovi articoli, bici più o meno messe a punto e utensili di varia natura. Anche l’ordine necessita di spazio: ci sono garage super puliti e ordinati, in cui la macchina dopo manovre di precisione e di misura entra perfettamente nell’apposito spazio. Che sia per esigenze di parcheggio o per avere più spazio, certamente avere un garage sarebbe molto utile. Ma quali sono le regole per prendere o concedere in affitto il garage? Posso prendere in affitto anche solo un garage senza prendere la casa? Quale sarebbe il contratto giusto?

Abbiamo case sempre più piccole e sempre più piene. La superficie abitativa a disposizione per abitante, come media regionale (dato 2016) è di 67 metri quadri per cittadino, con notevoli differenze, come sempre, tra regioni e regioni e tra le diverse città. Come è facile immaginare uno spazio non infinito che si riempie facilmente, per cui avere un garage a disposizione diventa indispensabile, non solo per parcheggiare (seppure questo rappresenta un grosso problema soprattutto nelle grandi città e tenendo conto che siamo il paese con il maggior tasso di motorizzazione in Europa: 62,4 auto ogni 100 abitanti), ma anche per tenere in ordine magari proprio l’appartamento.

Spesso il garage di casa diventa il luogo dove accatastare ricordi, parcheggiare mobili da riparare o semplicemente scartare, ammucchiare giochi non più in voga, sistemare oggetti in attesa di nuova collocazione. Ma ci sono poi garage che sembrano laboratori professionali di falegnami, elettricisti e creativi in generale, che sull’esempio di Steve Jobs usano il garage come officina in cui allenare il genio. C’è hi usa il garage come sala palestra, e visto i tempi dobbiamo ammettere che è davvero lungimirante!! E naturalmente ci sono i garage con auto parcheggiate più o meno ordinatamente, garage con scooter o bici e oggi li immaginiamo soprattutto con i monopattini.

Comunque pensiate di usare questo spazio è chiaro che si tratta di mq che hanno sempre la loro grande utilità. Ma in caso di immobile in affitto, il garage è sempre compreso nel contratto principale?

1. Casa + garage: non è sempre un binomio inscindibile.

GARAGE COMPRESO NEL CONTRATTO
Solitamente il garage, considerato una pertinenza dell’immobile principale, viene concesso in affitto insieme all’appartamento, quindi all’interno dello stesso contratto. In questo caso occorre verificare che i dati catastali specificati nel contratto riportino la particella dell’appartamento e del garage o di eventuali altre pertinenze come la cantina.

Qual è la categoria catastale di un garage?

Nella maggior parte dei casi i garage vengono inseriti nella categoria C, quella dei locali di uso terziario o commerciale, in particolare la definizione di C/6 che include: box per auto, posti auto scoperti e autorimesse.
Se il garage è compreso nel contratto, allora seguirà la durata di questo (4 anni o 3 anni o transitorio, ecc..); l’inquilino ne avrà il pieno diritto di utilizzo e questo vuol dire che il proprietario deve liberarlo del tutto e non usarlo come deposito personale.
Infatti, proprio perché il bisogno di spazio accomuna proprietari e inquilini, può capitare che il proprietario decida di tenere per sé il garage oppure, visto che è uno spazio molto richiesto, valuti di affittarlo distintamente, ricavandone un ulteriore fonte di guadagno.

Cosa succede se il proprietario affitta solo il garage?

In questo caso il garage è considerato come spazio a sé, con una trattativa riservata. Quindi capiterà di vedere annunci di affitto box auto, con indicazione del canone mensile, foto e relativi dettagli.
Quale contratto stipulare per affittare un garage?
Affittato indipendentemente da un immobile principale, il contratto per un garage è un contratto completamente libero, indipendente, perciò, dai vincoli della legge 431/98 che regola i contratti ad uso abitativo, e da quella 392/78 che norma i contratti ad uso diverso, ovvero i commerciali.
Il box auto rientra, quindi, tra gli immobili per i quali è possibile stipulare un contratto completamente libero.

Vediamo allora quali sono le caratteristiche di questo contratto completamente libero:

DURATA

Non essendo vincolato a nessuna delle due leggi sulle locazioni, la durata di un contratto libero per un box auto è libera, per cui posso fissarla in un periodo che riterrò congruo alle esigenze delle parti; stabilendo anche un periodo di rinnovo adeguato. Un contratto che corrisponderebbe al sogno di ogni proprietario e spesso anche degli inquilini: un contratto di un anno + 1 ad esempio, in cui quell’anno diventa fondamentale per conoscersi, fidarsi e rodare il rapporto.

CANONE

Anche in questo caso, a maggior ragione, non ci sono limiti da rispettare, ma si segue la libera contrattazione tra le parti. Ovviamente al proprietario conviene sempre fare una stima in linea con i valori del mercato per quella zona e per la metratura, oltre che per particolari caratteristiche che nel caso di un garage terrà conto dello stato del pavimento, della porta, dell’accessibilità, della presenza della corrente, ecc... Importantissimo considerare la zona: nelle aree centrali o semicentrali delle grandi città spesso scarseggiano i parcheggi e il numero di box in proporzione alle abitazioni è limitato; oppure possono essere appetibili zone con molti uffici e pochi posti auto disponibili.
Indichiamo di seguito i valori principali in alcune città italiane.

Canone mensile affitto box auto in Italia

DISDETTA E AGGIORNAMENTO

Come per tutti i contratti completamente liberi anche nel caso di un contratto per il solo box auto sarà possibile andare ad indicare (risulta qui più che mai fondamentale quanto scritto e sottoscritto nella scrittura del contratto) meccanismi di aggiornamento del canone slegati, volendo, anche dall’indice Istat: per esempio, un aumento annuo fisso di 20 euro. Inoltre, posso indicare, rispetto alla disdetta, che l’inquilino può andar via con un preavviso di due mesi anche senza specificare gravi motivi; o che il garage verrà liberato a fine contratto.

REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO

Il contratto del solo box auto, nel caso che stiamo analizzando, dovrà essere registrato autonomamente, seguendo le regole valide in generale per i contratti di locazione: la registrazione è obbligatoria se la durata è pari o superiore a 30 giorni in un anno.

Quanto pago di imposta di registro?

Poiché non stiamo parlando di un immobile abitativo, in questo caso il proprietario non potrà optare per la cedolare secca e quindi necessariamente la registrazione prevederà il pagamento di un’imposta di registro che è pari al 2% del canone annuo, con un minimo di 67 euro per la prima annualità.
Per contratti che hanno una durata pluriennale, l'imposta di registro può essere versata o subito, in un'unica soluzione, oppure, come avviene più comunemente, di anno in anno, nel termine di trenta giorni dalla scadenza dell'annualità precedente. Per annualità successive l’imposta non ha più il limite minimo di 67 euro.

Oltre all’imposta di registro, nel momento della prima registrazione si versano anche i 16 euro a titolo di imposta di bollo ogni quattro facciate di contratto o, comunque, ogni 100 righe.
I costi di registrazione, a meno che non si prendano espressamente accordi diversi tra le parti, sono suddivisi al 50% tra proprietario e inquilino.
Il contratto può essere registrato direttamente presso l'Ufficio dell'Agenzia delle entrate presentando il modello RLI, oppure per via telematica, anche incaricando un intermediario abilitato.

LE SPESE

Anche in questo caso valgono le regole generali della suddivisione delle spese tra inquilino, a cui competono le spese di manutenzione ordinaria, oltre ad eventuali spese condominiali, e il proprietario, a cui toccano le spese di manutenzione straordinaria.

SPECIFICITÀ

È importante specificare nel contratto che l’immobile oggetto del contratto viene concesso in affitto solo ed esclusivamente per utilizzo di autorimessa.

Uno spazio, insomma, che un inquilino può sfruttare in molte maniere e che frutta ad un proprietario una redditività elevata : dal 6,6% di Bologna, al 6,3% di Monza, il 6% di Milano e Roma; un ottimo investimento.

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