Riduzione, bonus, sconti: quali aiuti per chi vive in affitto?

Quali sono le misure per aiutare gli inquilini in difficoltà? Il periodo di crisi, nato come grave situazione sanitaria, inevitabilmente sta diventando una grave e seria crisi economica, con conseguenze importanti per chi è senza lavoro, in cassa integrazione, in una condizione di sospensione e spesso in assenza di liquidità. Come poter in questa situazione continuare a pagare regolarmente il canone di affitto? Per non parlare di quanti, studenti, trasfertisti, pendolari, si ritrovano a non potersi spostare dalla loro residenza e quindi avere un immobile in affitto in un’altra città, per il quale devono pagare il canone, senza usare di fatto questa casa. Cosa si prevede per tutti questi inquilini in difficoltà?

Al momento, purtroppo, non ci sono ancora misure specifiche per questa categoria di cittadini e di fatto, come spesso (oseremo dire quasi sempre) avviene in Italia, la gestione della crisi è demandata all’accordo tra i privati. Sono i singoli inquilini ad esporre le loro difficoltà al proprietario e quindi provare ad accordarsi per una riduzione del canone o per saltare qualche mensilità. Ci sono anche proprietari “illuminati” che anticipano l’esigenza rendendosi fin da subito disponibili a non percepire qualche canone per questo straordinario periodo. E poi ci sono quelli che di punto in bianco smettono di pagare, chiudono il contratto, spariscono. Ecco gli scenari sono tanti, proviamo a capire cosa si può fare, legalmente, cosa non si può fare, illegalmente, e cosa andrebbe fatto, buon senso.

Partiamo da cosa posso fare!

Ovviamente se sono un inquilino che si trova in questo momento in una situazione di difficoltà economica a causa della mancanza di lavoro o riduzione, o in cassa integrazione, ecc.. posso intanto informare il proprietario e quindi provare ad accordarci per saltare qualche mese o ridurre il canone di affitto per un periodo che andrete a concordare.

Accordo riduzione del canone: come funziona? Ecco una guida veloce

1. Ribadiamo, non può essere un’iniziativa autonoma, ma va concordata, quindi le due parti devono sentirsi e trovare un accordo su cifra, modalità e tempistiche di durata della riduzione;

2. Stilare una scrittura privata in cui vengono riportati i dettagli degli accordi presi. La scrittura va firmata da entrambe le parti;

3. Individuare un periodo di validità della riduzione (eventualmente si potrebbe poi rifarne una nuova). Dato che in questo momento nessuno può prevedere quanto durerà, si potrebbe già pensare ad una riduzione semestrale; o pensare di escludere del tutto tre mensilità e poi vedere cosa succede.

4. Registrare la scrittura di riduzione: in realtà per gli accordi di questo tipo non vi sarebbe un obbligo di registrazione, ma la registrazione è necessaria perché il proprietario possa pagare meno imposte. Se l’agenzia delle entrate, infatti, non venisse a conoscenza di questa riduzione calcolerebbe le imposte dovute (cedolare o irpef) su quanto dichiarato in sede di registrazione del contratto, andando quindi ad avere un minor introito e un maggior peso fiscale. Dal momento in cui la riduzione vene registrata, l’agenzia delle entrate viene a conoscenza del reddito reale percepito dal proprietario. Per questo se anche non ci si accorda per una riduzione del canone, ma solo per saltare qualche mensilità, occorre riportare il reddito reale percepito in questo periodo dal proprietario, escludendo le mensilità che non verranno pagate.

Per esempio se il canone annuo registrato fosse di 7.800 euro (12 mensilità da 650euro) e ci si accorda per non far pagare all’inquilino i mesi di aprile, maggio e giugno, allora occorre riportare una riduzione del canone annuo che viene rivisto a 5.850 euro.

5. Come registrare la scrittura: sulla base del dl 133/2014. Il testo dell'art. 19 non si pagano imposte: “La registrazione dell'atto con il quale le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione ancora in essere è esente dalle imposte di registro e di bollo”. Purtroppo, però, questo non è un atto che si può registrare tramite i canali on line delle Entrate, ma solo recandosi presso lo sportello presso il quale era stato registrato il contratto. Non serve il pagamento delle imposte, ma è necessario compilare il Modello 69 riportando i dati relativi al contratto e allegare la copia dell'accordo debitamente sottoscritto. Considerando lo specifico e particolare momento che ci impedisce di spostarci, possiamo contattare direttamente l'Agenzia delle entrate di competenza per avere indicazioni operative e specifiche.

SUGGERIMENTO: valutare il contratto a canone concordato.

Un altro modo per poter ottenere una riduzione del canone di affitto potrebbe essere quello di valutare la convenienza del canone concordato in caso sia in corso un contratto libero e ci si trova in un comune capoluogo o incluso nell'elenco dei comuni ad alta densità abitativa. Il canone concordato, infatti, prevede un canone calcolato sulla base degli accordi territoriali di zona, solitamente più bassi di quelli di mercato. A fronte di un canone più basso il proprietario ha forti agevolazioni fiscali, irpef o cedolare secca (per esempio quest'ultima viene calcolata al 10% invece del 21% sul canone libero).

Come fare?

In questo caso il precedente contratto libero in corso va risolto (senza imposte se si è già in regime di cedolare secca), registrando all'agenzia delle entrate la risoluzione anticipata e quindi registrando un nuovo contratto di affitto concordato di 3 anni + 2 con canone concordato. Tutte operazioni gestibili on line.

Cosa non si può fare!

Posso smettere di pagare l’affitto per il corona virus?

Rispondiamo alla principale e più frequente domanda che ci fanno in questo periodo con un grande NO!! Dal momento in cui non vi è un non utilizzo del bene, di fatto non viene meno il principio base contenuto nell’articolo 1572 del Codice Civile: “La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo”.
Quindi se l’inquilino continua ad abitare nella casa o, come nel caso degli studenti o trasfertisti che magari in questo momento non si trovano fisicamente nell’immobile, ma continuano ad essere titolari del contratto e a volerci poi tornare, il regolare pagamento dell’affitto rimane la condizione essenziale per avere diritto sull’utilizzo della casa.

DISDETTA GRAVE MOTIVO

Quindi per chi ritiene di non aver più bisogno di una casa in affitto, per poter liberarsi dall’obbligo di pagamento del canone deve necessariamente inviare una disdetta, citando l’emergenza del Corona virus come grave motivo.
Rispetto ai termini di preavviso, dai sei mesi di base a periodi ridotti se indicati nel contratto o nel caso di studenti e contratti transitori, sicuramente si può trovare un accordo con il proprietario. Magari si potrà usare a copertura delle ultime mensilità il deposito cauzionale, se versato oppure impegnarsi a pagare solo le utenze e gli oneri accessori finché la casa non potrà essere liberata.

Escamotage?

I più “navigati”, nel senso che navigando in internet trovano qualsiasi tipo di informazione, iniziano a fare riferimento ad alcuni istituti, nessuno però applicabile al caso specifico di un contratto residenziale.

- Art. 1456 comma 2 Codice Civile che cita l’impossibilità temporanea della prestazione; ma in questo caso non possiamo certo parlare di impossibilità nell'utilizzo della casa.

- Articolo 1467 Codice Civile, che si “appella” all’eccessiva onerosità; in questo caso, come abbiamo già detto, possiamo considerare l’emergenza come motivo per cui iniziare disdetta e risolvere anticipatamente il contratto.

- Articolo1464 Codice civile: Dell'impossibilità sopravvenuta: “Quando la prestazione di una parte è divenuta solo parzialmente impossibile, l'altra parte ha diritto a una corrispondente riduzione della prestazione da essa dovuta, e può anche recedere dal contratto [1373] qualora non abbia un interesse apprezzabile all'adempimento parziale [1181]”. Neanche questo è il caso di chi vive in affitto ed è semplicemente in difficoltà con il regolare pagamento.

Riportiamo, quindi, due sentenze che ribadiscono il concetto per cui l’unica soluzione legale, in attesa di eventuali misure speciali che verranno adottate, rimane quella di trovare un accordo tra le parti per ridurre o saltare qualche mensilità. Mentre non pagare il canone di affitto deliberatamente esporrebbe sempre al rischio di morosità e sfratto.

Tribunale Salerno, sez. I, 18/02/2008, n. 367
Al conduttore, a fronte della sua fondamentale obbligazione costituita dal pagamento del canone di locazione, non può essere mai consentito di astenersi dal versare il corrispettivo, anche laddove le denunciate cattive condizioni di manutenzione abbiano comportato una riduzione o una diminuzione nel godimento dell’immobile e tale evento sia ricollegabile al fatto del debitore. Invero, la sospensione totale o parziale dell’adempimento, ex art. 1460 c.c., è legittima soltanto quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte cagionandosi la completa inutilizzabilità dell’immobile; costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti.

Cosa vuol dire?

L’inquilino può smettere di pagare solo se c’è un inadempimento colpevole, quindi volontario, da parte del proprietario. Cosa che non possiamo definire tale in questa particolare situazione.

Cassazione civile, sez. III, 10/01/2008, n. 261
In tema di locazione al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio inadimplenti non est adimplendum, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede.

Stessa osservazione vista sopra: il proprietario non sta venendo meno ai suoi obblighi di disponibilità del bene, né c’è una diminuzione del valore della casa.

Bonus Affitti: cosa prevede?

Prima e indipendentemente dall’emergenza, lo stato prevedeva e prevede un bonus, un contributo, erogato tramite il comune che va ad aiutare le famiglie, in difficoltà economiche, a pagare regolarmente l’affitto.
Esiste Fondo nazionale per il sostegno all’accesso alle abitazioni in locazione che è un modo per compensare, diciamo così, la mancanza di case popolari e di un aiuto diretto per queste famiglie.
Nella manovra finanziaria si decide quale importo stanziare e la cifra viene divisa tra regioni e poi tra i comuni che di fatto determinato, con un apposito bando pubblicato sul sito, i requisiti, le cifre e le modalità di erogazione del bonus.
Per ottenere il bonus occorre, quindi, fare domanda al Comune nei termini giusti o affidarsi ad un Caf per l’assistenza.

In attesa di novità, ci auguriamo positive per tutte, ribadiamo il consiglio fondamentale per proprietari e inquilini di venirsi incontro e trovare insieme una soluzione vantaggiosa per entrambi.

POTREBBE INTERESSARTI ANCHE:
Emergenza Coronavirus: le misure per la casa.
La moda del «meno è meglio»: se la riduzione del canone previene lo sfratto