Il rinnovo del 3+2: la situazione prima del Decreto Crescita

In ogni settore esiste una domanda che, seppur posta di frequente ed apparentemente semplice, riceve risposte varie e contrastanti.

Nel campo della locazione fino a qualche tempo fa non era difficile capire di quale domanda si trattasse, bastava andare da almeno 5 professionisti del settore, magari non specializzati, e chiedere a bruciapelo a ciascuno di essi: “Ma un contratto 3+2 che arriva alla sua seconda scadenza senza essere disdettato, di quanti anni si rinnova?”. Le risposte diverse sarebbero state almeno 3, additittura 4 nei casi più "fortunati".

Ora, la cosa avrebbe potuto anche essere divertente per uno statistico, ma lo era meno per un proprietario che al momento del secondo rinnovo del contratto dovesse confrontarsi con l'onere di comunicare l’avvenuta proroga all’Agenzia delle Entrate, visto che in quella sede occorre indicare la nuova scadenza del contratto e che pertanto ogni amenità avrebbe lasciato spazio all’impellente domanda: “Allora, che data indico?”.

Senza pensare poi all'incertezza riguardo la scadenza del rapporto civilistico tra le parti, con conseguenze circa la tempistica di disdetta del locatore stesso, tanto per dirne una.

Insomma, era impellente l'esigenza di darsi una risposta certa, anche in considerazione della diffusione del contratto 3+2 che, ricordiamolo, in moltissimi comuni italiani consente di ottenere, a fronte del rispetto di determinate condizioni contrattuali (prima fra tutte il canone calcolato in base a dei parametri definiti in un Accordo Territoriale), interessanti agevolazioni fiscali (cedolare secca al 10%, ma non solo).

Un iniziale aiuto dalla giurisprudenza

Come spesso avviene è stata inizialmente la giurisprudenza a correre in nostro soccorso, fornendoci una prima, apparentemente convincente, strada interpretativa. In particolare con sentenza del 28 giugno 2008, infatti, la sez. VIII del Tribunale di Torino ha affrontato la questione approfonditamente e restituito un responso inizialmente utile  ai nostri fini, nonostante non provenisse dall'autorevole Corte di Cassazione. Ciò perché le motivazioni fornite risultavano pienamente convincenti.

La sentenza, dopo aver affrontato tutte le possibili risposte alla domanda “per quanti anni si rinnova il contratto 3+2 alla seconda scadenza?”, forniva le motivazioni per cui la risposta corretta fosse da considerarsi la seguente: 3 anni, con sequenza 3+2+3+3 ecc.

In primo luogo l’art. 2 comma 5 L. 431/98 prevede infatti che la durata del contratto in questione sia non inferiore a 3 anni, e che la proroga di diritto di 2 anni si verifichi solo alla prima scadenza (sempre che le parti non decidano di accordarsi per un rinnovo della stessa durata iniziale).

Il Tribunale di Torino ha quindi ritenuto che il rinnovo di 2 anni potesse operare alla sola prima scadenza e non potesse operare alle successive, quando invece avrebbe dovuto essere rispettata la durata minima triennale. In definitiva questa la sequenza delle durate: 3+2+3+3+3 e così via.

Sempre applicando tale sentenza, in caso di allungamento della prima durata contrattuale, ad esempio in caso di contratto 4+2, la sequenza corretta dei rinnovi avrebbe considerato l'allungamento della prima durata, quindi 4+2+4+4 nell'esempio appena riportato.

Ma quindi, considerato che la giurisprudenza si era in qualche modo pronunciata, a cosa era dovuto il permanere dell'incertezza in materia?

Semplice: mentre la maggior parte degli operatori specializzati si assestava sulla giurisprudenza più accreditata, un gran numero di persone, ad esempio privati cittadini alle prese con la locazione del proprio immobile, restavano in preda delle contrastanti informazioni consultabili in rete, non avendo validi strumenti per comprendere quali di esse fossero attendibili.

Novità 2019: Decreto Crescita e interpretazione autentica

Per questo motivo, nonostante l'interpretazione della giurisprudenza sopra riportata venisse ormai considerata dai principali operatori del settore pienamente soddisfacente, il Legislatore ha ritenuto necessario intervenire e, in sede di conversione in legge del Decreto Crescita (D.L. 34/2019), ha fornito la seguente interpretazione autentica dell'art. 2 comma 5 L. 431/98, contenuta nell'art. 19-bis:

Il quarto periodo del comma 5 dell'articolo 2 della legge 9 dicembre 1988, n.431, si interpreta nel senso che, in mancanza della comunicazione ivi prevista, il contratto è rinnovato tacitamente, a ciascuna scadenza, per un ulteriore biennio.

Colpo di scena, quindi: in contrasto con l'orientamente giurisprudenziale al momento più accreditato, l'intervento legislativo stabilisce che i rinnovi al quinto anno (seconda scadenza) di un contratto 3+2, così come i rinnovi successivi, debbano avere una durata biennale.

In questo modo si pone fine al dibattito e, nonostante la soluzione giurisprudenziale precedente fosse probabilmente più convincente, si stabilisce un punto fermo sull'argomento, data la natura legislativa dell'interpretazione stessa: alla seconda scadenza di un contratto 3+2 il rinnovo è, appunto, biennale, quindi la sequenza corretta è 3+2+2+2 ecc.

Va da sé che tale diversa interpretazione muta anche le certezze prima maturate relativamente al caso di allungamento della prima scadenza, ad esempio in caso di 4+2: in tale circostanza la sequenza corretta diviene la seguente: 4+2+2+2 ecc.

Bene così, quindi?

Per certi versi sì, ma non del tutto... trattandosi di interpretazione autentica di una norma esistente e non di una innovazione normativa, l'efficacia di tale novità opera ex tunc, quindi fin dall'entrata in vigore della norma cui si riferisce, con la conseguenza che essa va ritenuta applicabile anche ai contratti 3+2 già stipulati e rinnovati (quindi anche quelli già giunti in passato al rinnovo al quinto anno) a partire dal 1998.

Questo genera comunque una complessità (gestibile, per carità, ma da affrontare nei casi specifici) riferibile a quei contratti già rinnovati alla seconda scadenza, per i quali si sia già provveduto a comunicare all'AdE la proroga tenendo conto dell'orientamento giurisprudenziale precedente (durata rinnovo 3 anni) e non di quello ora intervenuto con efficacia retroattiva (durata rinnovo 2 anni). Nondimeno, residua il rischio che le parti contrattuali, non informate della novità retrattiva e convinte della durata triennale del rinnovo, non applichino correttamente i meccanismi contrattuali (con particolare riguardo al locatore che intendesse inviare la propria disdetta).

In definitiva, se è bene che il legislatore abbia chiarito questo aspetto controverso, è lecito sperare per il futuro che le stesse leggi, in dall'inizio, vengano formulate in forma più chiara e con sempre minore nebulosità (pur nel loro carattere generale ed astratto) e che comunque, nel caso si rendesse necessaria un'interpretazione autentica della norma, questa non tardi di 20 anni, peraltro esprimendosi in senso contrario a quella nel frattempo riconosciuta come più accreditata.

Ad ogni buon conto, lasciando da parte queste considerazioni ormai poco utili nello specifico, abbiamo finalmente una risposta definitiva alla domanda delle domande, di cui alla prima parte di questo articolo: “Ma un contratto 3+2 che arriva alla sua seconda scadenza senza essere disdettato, di quanti anni si rinnova?”.

La risposta è, appunto, di 2 anni, dal che deriva la sequenza 3+2+2+2  ecc.