Cedolare secca sugli immobili commerciali: sogno o realtà?

Nel mese di agosto si è tornato a parlare di cedolare secca sugli immobili commerciali, una disposizione invocata da più parti e che il governo ha ripreso nella cosiddetta legge di Delega Fiscale del 9 agosto scorso.

Cos’è la cedolare secca

La cedolare secca è un sistema di imposizione fiscale sui redditi da locazione delle persone fisiche alternativo all’applicazione dell’IRPEF, che funziona come una vera e propria flat tax: il reddito da locazione viene infatti assoggettato ad un’aliquota fissa e uguale per tutti, indipendente dal reddito complessivo percepito dal locatore. Nel comparto delle locazioni abitative questo sistema di tassazione, che prevede l’applicazione di un’aliquota del 21% sui canoni percepiti, ridotta al 10% per i contratti a canone concordato, ha avuto molto successo, tanto da essere utilizzata oggi dal 91,8% dei locatori (Fonte: Ufficio Studi SoloAffitti).

La sua introduzione ha inoltre contribuito all’emersione di parte dell’evasione fiscale che tradizionalmente caratterizzava questo settore: riducendo l’imposta da pagare e semplificando le procedure i locatori si sono dimostrati più disposti a sostenerne l’onere e meno incentivati a correre il rischio di affittare in nero. Lo dimostra l’impennata del numero di contratti di locazione abitativa registrati dopo il 2011, data di introduzione della cedolare secca, passati da poco più di 1 milione e 400 mila a oltre 1 milione e 600 mila in soli 3 anni (Fonte: Ufficio Studi SoloAffitti su dati Fiaip e Agenzia delle Entrate).

Il precedente nelle locazioni commerciali: il test del 2019

Nel 2019 il governo gialloverde estese in via sperimentale la flat tax sugli affitti anche alle locazioni di immobili commerciali, con l’obiettivo di dare maggiore impulso a questo settore e all’apertura di nuove attività commerciali. L’intento era quello di aiutare gli imprenditori inquilini dei negozi, che avrebbero potuto contrattare canoni di affitto più bassi grazie allo sconto fiscale che avrebbe ridotto le pretese dei proprietari. A questo si aggiungeva la speranza di ottenere il medesimo effetto di emersione del nero già registrato nel comparto abitativo.

La norma introdotta dalla Legge di Bilancio 2018 prevedeva una serie di limitazioni:

- l’opzione della cedolare era applicabile solo ai contratti di locazione per immobili appartenenti alla categoria C1, vale a dire ai negozi,

- la superficie dell’immobile locato non doveva superare i 600 mq., escluse pertinenze,

- l’opzione era applicabile solo ai nuovi contratti stipulati nell’anno 2019.

La volontà del governo era quella di verificare gli effetti di questa misura per poi decidere se estenderla anche per gli anni successivi, cosa che poi non avvenne perché la disposizione non fu confermata nella Legge di Bilancio dell’anno successivo.

Va detto che gli effetti attesi non si sono nei fatti verificati: proprio nel 2019 i canoni d’affitto per negozi di superficie inferiore a 600mq sono cresciuti del +3,2% ( ne abbiamo parlato qui ) e non si è registrata l’auspicata emersione dell’evasione fiscale (evasione comunque già ridotta in questo settore dal momento che i conduttori di questa tipologia di immobili sono nella stragrande maggioranza dei casi soggetti IVA che scaricano il costo dell’affitto e che quindi già pretendono dai locatori contratti di stipulare in regola).

Cosa ha realmente stabilito la legge Delega del 9 agosto 2023 rispetto alla cedolare secca sugli immobili commerciali?

Il governo Meloni torna sull’idea di estendere la cedolare secca agli immobili non abitativi e lo fa con la legge 111 del 9 agosto 2023 (la cosiddetta Delega Fiscale), la quale però si limita per ora a prevederne la possibilità.

La legge stabilisce infatti che nei prossimi 24 mesi il Governo possa emanare una serie di Decreti Legislativi di riforma del sistema tributario, in linea con le indicazioni contenute nella legge in questione. Tra queste indicazioni troviamo nell'art. 5 c) anche quella riguardante la “possibilità di estendere il regime di cedolare secca alle locazioni di immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo ove il conduttore sia un esercente un’attività d’impresa, un’arte o professione”.

In definitiva, l'opzione cedolare nella locazione commerciale non è una novità già in vigore, ma viene posta come “possibilità”.

Dovremo quindi aspettare i prossimi 24 mesi per capire se, fra i Decreti Legislativi di riforma del sistema tributario, rientrerà anche quello di estensione della cedolare secca ai contratti di locazione non abitativi e quali requisiti o condizioni dovranno essere rispettate affinché la tassa piatta possa essere applicata a questa tipologia di affitti.

Non appena succederà, noi senz’altro ne parleremo qui su Blogaffitto!

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