Ci avete chiesto:
Dovrei redigere un contratto di affitto di una porzione di terreno agricolo piantato a vigna.
Cosa devo fare? Cosa prevede la normativa?
La normativa sugli affitti di fondo agrario è infatti abbastanza diversa rispetto a quella delle locazioni di immobili urbani, e non nego che finora la casistica è stata abbastanza ridotta.
La legge regolatrice della materia è la L. 203/1982, che detta discipline specifiche e peculiari per questo tipo di contratto (ad esempio, canone, durata, divieto di subaffitto, divieto di buona entrata, risoluzione automatica alla scadenza, disciplina dei miglioramenti sul fondo). Vediamo i tratti salienti.
FORMA
Innanzitutto, occorre incentrarsi sulla forma prevista: non è richiesto l’atto pubblico né la scrittura privata autenticata, dal momento che la legge precisa che anche per i contratti agrari con durata superiore ai 9 anni non è necessaria la trascrizione presso i registri immobiliari (art. 41 L. 203/82). Quindi non è necessario l’intervento di un Notaio.
In sostanza, in deroga a quanto previsto dagli artt. 1350 e 2643 n. 8 del c.c., anche gli affitti con durata superiore a nove anni, pur se verbali e non trascritti, sono validi ed hanno effetto rispetto ai terzi.
Si tratta di una importante novità, in quanto questa legge ha innovato la disciplina codicistica, che invece prevede la trascrizione (e quindi l’atto pubblico o la scrittura privata autenticata, e quindi, ancora, l’intervento di un Notaio o altro pubblico ufficiale autorizzato a farlo) per tutti i contratti di locazione e di affitto di durata ultranovennale.
Inoltre, l’obbligo di trascrizione viene meno soltanto per il coltivatore diretto, ossia quel coltivatore che lavora il fondo con il lavoro proprio e della propria famiglia, purchè tale forza lavorativa costituisca almeno 1/3 di quella occorrente per le normali necessità di coltivazione del fondo, tenuto conto anche dei macchinari impiegati nella coltivazione. Per gli imprenditori cd. “capitalisti”, invece, sarà necessario seguire le regole codicistiche, quindi atto pubblico/scrittura autenticata e trascrizione (Cassazione civile, sez. III, 18 maggio 1999, n. 4804).
A bene vedere, però, si tratta più di una innovazione teorica che pratica, in quanto oggi non è assolutamente consigliabile dar luogo ad un contratto in forma verbale, anche laddove ciò sia consentito.
A conferma, l’AGEA, a partire dalla circolare n. 679 del 25/11/2011, ha escluso la possibilità di considerare validi titoli i contratti di affitto convenuti in forma verbale.
DURATA
La durata ordinaria è di 15 anni, ai sensi dell’art. 1, L. 203/1982. Gli accordi collettivi nazionali, regionali o provinciali possono prevedere una durata inferiore (ad es., quello nazionale del 16 dicembre 1996 prevede una durata non inferiore a 9 anni).
I fondi agricoli montani che costituiscono “unità produttive insufficienti”, ossia inidonei a consentire per la loro produttività e redditività la formazione di un’impresa agricola, hanno invece una durata di 6 anni. La valutazione della “unità produttiva insufficiente” è rimessa all’ispettorato provinciale dell’agricoltura, e quindi non può formare oggetto di libera scelta delle parti – artt. 3, 31 L. 203/1982).
Se la finalità è di tipo hobbistico, potrai stipulare un contratto completamente libero (ai sensi degli artt. 1571 e ss. del codice civile) di deposito/rimessaggio ad uso privato, partendo dal ns modello di contratto autorimessa e adattandolo alla bisogna.
A titolo esemplificativo segnalo altresì che laddove la destinazione del terreno fosse ad uso autorimessa, la stipula sarebbe possibile salvo contrasti con il piano regolatore vigente.
Pertanto maggiori informazioni potranno essere fornite dell’ufficio tecnico comunale oppure da un tecnico abilitato (es. Geometra/architetto).
Ad ogni buon conto, qualora il conduttore decidesse di destinare il terreno in via strumentale all’esercizio della propria attività (es. autotrasporti), ivi parcheggiando i propri automezzi, il contratto da stipulare è correttamente un 6+6 uso diverso.
Quanto alla registrazione, inserirai la tipologia di contratto T3 “Affitto di terreni ed aree non edificabili, cave e torbiere” con conseguente pagamento dell’imposta di registro pari al 2% che dovrà essere corrisposta per l’intera durata (6 anni). Oltre a questa dovrà essere assolta la relativa imposta di bollo per ciascuna copia registrata così come avviene ordinariamente per la locazione di immobili.
CANONE
Il canone non è rimesso alla libera disponibilità delle parti, ma al fine di tutelare la parte più debole, ossia il coltivatore, è sottoposto alla determinazione di una commissione tecnica provinciale (art. 9, L. 203(1982). Solitamente è un canone più basso di quello di mercato.
Fin qui la disciplina ordinaria.
C’è però una importante precisazione da fare.
Le parti possono concordare di derogare alla disciplina di legge, ricorrendo a pattuizioni frutto della loro libera volontà (quindi ad esempio prevedere una durata inferiore rispetto a quella legale, o un canone maggiorato).
Lo prevede l’art. 45, L. 302/1982.
