È tempo di tornare a studiare e con la ripartenza dell’anno accademico riparte anche per gli studenti universitari la ricerca di una sistemazione in affitto.
Dopo la parentesi del Covid, che ha fatto crollare la domanda di case in affitto da parte degli studenti, costretti a seguire le lezioni e a sostenere gli esami on-line da casa di mamma e papà, la richiesta di case in affitto per gli universitari è tornata a crescere in misura addirittura maggiore rispetto al periodo pre-pandemia, generando in tante città universitarie un’impennata dei canoni.
Affittare a studenti rappresenta quindi senz’altro una tra le scelte più vantaggiose per il proprietario che intende mettere a reddito il proprio immobile. Sì, ma... quale contratto scegliere per una locazione serena e senza sorprese?
La normativa sulla locazione consente di scegliere fra diverse opzioni. Come sempre, è bene valutare attentamente pro e contro di ciascuna di queste, sia dal punto di vista delle tutele giuridiche sia dal punto di vista della fiscalità e, quindi, della rendita netta che ciascuna tipologia di contratto consente di generare.
Meglio affittare l’intero appartamento o le singole stanze?
La prima domanda da porsi è se sia preferibile siglare un unico contratto di locazione, co-intestato al gruppo di studenti che abiterà l’immobile, o se sia più vantaggioso locare le singole stanze o i singoli posti letto.
Tra i vantaggi connessi alla prima soluzione c’è senza dubbio quello di poter contare sulla responsabilità solidale di tutti i conduttori relativamente al rispetto delle obbligazioni contrattuali. Questo significa che in caso di inadempimento, quindi ad esempio in caso di morosità, il locatore potrà richiedere il pagamento dell’intero canone anche ad uno solo degli inquilini (tipicamente il più solvibile), il quale sarà tenuto a farsene carico. Il pagamento integrale del canone da parte di uno degli inquilini libera dal debito anche gli altri; naturalmente chi ha versato l’intero canone avrà poi la possibilità di farsi restituire dagli altri coobbligati la rispettiva parte.
Inoltre, in genere, quando è il gruppo di studenti universitari ad intestarsi il contratto, saranno gli stessi studenti a preoccuparsi di trovare un nuovo membro del gruppo quando uno di loro lascerà l’appartamento, perché avrà terminato il corso di studi o perché avrà deciso di cambiare università o, semplicemente, di cambiare casa: questi cambiamenti avvengono con una certa frequenza, spesso anche nel corso dello stesso anno accademico e non doversene occupare direttamente per il proprietario rappresenta un bel vantaggio.
Va detto, infine, che scegliere di siglare un unico contratto permette di adottare anche contratti a canone concordato che, come vedremo fra poco, consentono al locatore di usufruire di interessanti agevolazioni fiscali.
La locazione delle singole stanze o dei singoli posti letto potrebbe, d’altro canto, risultare più redditizia e lasciare più libertà al proprietario nel determinare la durata della locazione e le altre condizioni contrattuali.
Richiederà, tuttavia, maggior impegno da parte del locatore che dovrà interfacciarsi separatamente con ciascuno degli inquilini e che dovrà preoccuparsi, ogni volta che uno di questi deciderà di lasciare l’immobile, di trovare un sostituto.
Il contratto a studenti universitari fuori sede
Per il proprietario che sceglie di siglare un unico contratto di locazione intestato ad un gruppo di studenti, la soluzione più naturale è quella del contratto a studenti universitari fuori sede. Si tratta di un contratto introdotto dalla legge 431/1998, stipulabile in tutti i casi in cui il conduttore (o i conduttori) è uno studente universitario che frequenta un corso di laurea nel Comune in cui si trova l’immobile o in un Comune limitrofo ed ha residenza in un Comune differente. Questo contratto ha una durata variabile da 6 a 36 mesi, con un solo rinnovo automatico per lo stesso periodo e può essere stipulato solo a canone concordato, vale a dire applicando il canone calcolato in base ai parametri e ai valori previsti dall’Accordo Territoriale del Comune in cui l’immobile è ubicato. Se il Comune rientra fra quelli definiti ad alta densità abitativa, il locatore godrà di interessanti agevolazioni fiscali, come la riduzione della cedolare secca dal 21 al 10%, lo sconto IMU del 25% e la possibilità, se il Comune lo prevede, di accedere ad un’aliquota IMU agevolata.
E perché non un 4+4 o un 3+2?
Anche se la normativa prevede un contratto esplicitamente rivolto agli studenti universitari fuori sede, nulla vieta a proprietario e inquilini di scegliere anche uno degli altri contratti previsti dalla legge 431 del 1998. Ad esempio il contratto 4 + 4, che consente l’applicazione di un canone libero, pur vincolando il proprietario per almeno 4 anni e lasciando quindi agli inquilini più tranquillità circa la durata della locazione: questa potrebbe essere la scelta più indicata per il locatore qualora il canone concordato previsto dall’Accordo Territoriale del Comune in cui si trova l’immobile risultasse troppo basso e quindi poco conveniente anche a seguito dell’applicazione delle agevolazioni fiscali, o per immobili situati in comuni che non rientrano fra quelli ad alta densità abitativa. Altra opzione da prendere in considerazione è quella del contratto 3+2. Le caratteristiche di questo contratto, a partire dal canone concordato e dalle agevolazioni fiscali, sono del tutto simili a quelle del contratto a studenti universitari fuori sede; a cambiare è sostanzialmente soltanto la durata, stabilita, appunto, in 3 anni + 2 di rinnovo automatico. La scelta potrebbe ricadere su questo contratto qualora il gruppo di inquilini fosse un gruppo “misto” composto non solo da studenti universitari fuori sede, ma anche da lavoratori, facendo così venir meno il requisito affinché il contratto a studenti universitari fuori sede sia stipulabile.
Affittare le singole stanze o i singoli posti letto
Il proprietario che decide di affittare i singoli posti letto o le singole stanze potrà scegliere fra due opzioni: il contratto di posto letto e il contratto di locazione di porzione di unità immobiliare.
Quello di posto letto è un contratto completamente libero, con cui si può affittare all’interno di una stanza un posto letto (ad es. in una stanza con due posti letto si possono fare due contratti posto letto), oltre all’utilizzo di zone comuni. In sostanza in questo tipo di contratto non esistono zone di godimento esclusivo, ma è tutto ad uso comune, camera da letto compresa.
Essendo un contratto completamente libero, disciplinato esclusivamente dal codice civile e che non rientra nella disciplina di nessuna delle leggi ordinarie sulla locazione (es. legge 392/78 o legge 431/98), durata e canone sono liberamente determinati.
In alternativa il locatore potrebbe stipulare uno o più contratti per porzione di unità immobiliare, locando in questo caso singole porzioni (ad esempio singole stanze) all’interno di un appartamento, con utilizzo di zone comuni e zone ad uso esclusivo del conduttore. In sostanza, nel posto letto non esistono zone ad uso comune e zone ad uso esclusivo, ma è tutto ad uso comune, mentre nella porzione è possibile distinguere zone ad uso comune (es. bagno e cucina) e zone ad uso esclusivo (es. camera da letto). Il contratto di porzione di unità immobiliare dovrà essere uno fra quelli previsti dalla legge 431/1998 e citati sopra (4+4, 3+2, contratto a studenti o contratto transitorio). Qualora la scelta ricada su uno dei contratto a canone concordato, il calcolo del canone non potrà prendere in considerazione l’intera metratura. In questi casi, a meno che l’accordo territoriale del Comune di riferimento non preveda una specifica modalità di calcolo, occorre considerare i soli mq locati al conduttore in via esclusiva e su quelli calcolare il canone. Si dovranno poi prendere in considerazione i metri quadrati ad utilizzo comune di locatore e conduttore (es. bagno e cucina), e dividerli in base al numero di occupanti (nel nostro caso, diviso 2).
Attenzione però! È preferibile scegliere la soluzione dell’affitto di posti letto o di porzione di unità immobiliare quando il locatore risiede nell’immobile o quando almeno una stanza sia mantenuta nella sua disponibilità, perché diversamente si potrebbe, in caso di controllo, incorrere nel sospetto di attività di affittacamere dissimulata.
Come abbiamo visto, di fronte al proprietario che intende affittare il suo immobile a studenti universitari si aprono diverse soluzioni fra le quali scegliere e gli elementi da prendere in considerazione per prendere la decisione più sicura e più conveniente sono tanti. Se anche tu vuoi affittare casa a studenti e vuoi essere certo di fare la scelta giusta, puoi rivolgerti ad un Rental Property Manager che ti accompagnerà nella tua valutazione.
