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Negozi, in sei anni la crisi ha ridotto del 30% i canoni di affitto dei locali commerciali

by Andrea Saporetti
on Settembre 07, 2016
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Canoni di affitto dei negozi in calo del 30% in sei anni. Grazie alla crisi economica, affittare un locale commerciale può essere conveniente come non mai

Cali importanti nei prezzi delle locazioni commerciali, frutto della ridotta richiesta di negozi in affitto che la crisi economica ha portato con sé. Dato senza dubbio negativo, quello sul crollo dei canoni di affitto dei negozi, che tuttavia nasconde anche interessanti opportunità. Il minor costo degli affitti costituisce indubbiamente un vantaggio per chi è in cerca di un locale commerciale per la propria attività, così come per i negozianti in cerca di un immobile più economico o meglio posizionato rispetto a quello in uso.

 

Canoni di affitto dei negozi in calo costante, segnali di maggiore stabilità solo dal 2015

 

Negli ultimi sei anni il calo delle quotazioni degli affitti dei negozi nelle principali città è stato pari a quasi 1/3 del valore massimo raggiunto dal mercato.

Dal 2009 in avanti, di anno in anno, la crisi ha determinato una riduzione della richiesta di locali commerciali in affitto. E, conseguentemente, i prezzi hanno teso al ribasso.
Un ribasso particolarmente forte, visto che nel frattempo tantissime attività commerciali hanno chiuso i battenti e l’offerta di immobili è aumentata esponenzialmente. Chiunque si sarà accorto dell’aumento dei cartelli “Affitasi” sulle vetrine delle vie del centro della propria città.
Se un tempo trovare una vetrina in una strada commerciale interessante era difficile e molto costoso, oggi le cose sono spesso cambiate.

Calo medio, come dicevamo, del 30% circa. Frutto di cali costanti, che di anno in anno hanno contribuito a ridimensionare le quotazioni di mercato.
-5,7% nel 2010, -4,8% nel 2011, -6,9% nel 2012, -6,5 nel 2013, -5,3% nel 2014. Solo nel 2015 pare essere giunti in prossimità di una maggiore stabilità di mercato: si è verificato pure un calo, ma della metà rispetto agli anni precedenti (-3,1%).

 

A Genova e Firenze i cali maggiori, Napoli e Torino le città in cui i canoni hanno retto meglio la crisi

 

L’immagine sotto riportata evidenzia le differenti portate del ribasso dei canoni, da città a città.

Negozi calo canone affitto locali commerciali img

I dati dell’Ufficio Studi i permessi e le autorizzazioni evidenziano le differenze locali.
Se Torino (-12,9%) e Napoli (-14,7%) hanno contenuto i cali al di sotto del -15%, si devono invece segnalare veri e propri crolli a Genova (-44,0%) e Firenze (-42,4%).
Importanti i cali anche a Bologna (-39,8%) e Roma (-38,3%), più contenuti i deprezzamenti di Milano (-22,4%) e Bari (-27,2%).

Certo, controllando i portali immobiliari in queste città le quotazioni rimangono spesso assai elevate. In molti casi sproporzionate.
Ma si tratta pur sempre di valori di offerta. Molti di quei negozi sono sul mercato da molti mesi, se non da anni. I negozi con canoni ancorati ai “bei vecchi tempi andati”, frutto di proprietari che non vogliono adattare le quotazioni alle mutate condizioni del mercato, sono destinati a rimanere a lungo sfitti, perché oramai fuori mercato.

Logico che la (debole) richiesta di locali si sia concentrata sulle soluzioni immobiliari più convenienti.
D’altronde, se la crisi morde e le potenzialità di guadagno di un’attività commerciale si sono sensibilmente ridotte nel tempo, è comprensibile che fin dalla fase di start up ci si premunisca.
Chi ha affittato un negozio per la propria attività commerciale ha cercato un locale in grado di combinare:
- potenzialità commerciali, grazie ad un buon passaggio pedonale o veicolare;
- economicità della gestione, con un canone di affitto basso, o comunque sostenibile.

 

Canoni dei negozi in calo: vantaggi per chi apre una nuova attività, ma anche per chi vuole spostarsi

 

I prezzi in calo non sono certo indice di una grande vitalità del settore. Ma, va anche detto, se i prezzi si abbassano rapidamente, adattandosi al diverso contesto economico, le chances di chiudere comunque gli affari sono molte.
Da esperti del settore sappiamo quanto sia difficile per un proprietario immobiliare dover ridimensionare la richiesta rispetto alla precedente locazione.
Sappiamo però anche che, in un momento di forte calo dei prezzi, chi non diminuisce il canone di locazione preteso dall’affittuario si espone al rischio di rimanere con l’immobile sfitto per lunghi mesi. E bastano due calcoli, di solito, per accorgersi che un leggero ribasso del canone può essere facilmente recuperato grazie alle molte mensilità di sfitto di cui ci si fa carico con un canone fuori mercato.
Bisogna anche ricordare, da buon proprietario, che un inquilino che deve far fronte mensilmente ad un canone di affitto sostenibile sarà, nel tempo, un inquilino che non avrà particolari difficoltà a far quadrare i conti e pagherà in maniera regolare e costante.
Al giorno d’oggi si verificano tanti casi di proprietari che, pur di tenersi stretti locatari “storici”, sempre affidabili nei pagamenti ma messi temporaneamente in difficoltà a causa della crisi, hanno concordato una riduzione del canone di locazione del negozio.

Se ben fronteggiata, la crisi economica può quindi non essere un problema così grave per il proprietario dei muri di un locale in affitto. Ma, di certo, può rivelarsi un’opportunità importante anche (e soprattutto) per l’affittuario.
Per chi, in particolare?

Chi apre un nuovo negozio

Innanzitutto per chi vuole aprire un negozio. La preoccupazione che i guadagni non siano sufficienti è la più frequente, per chiunque intraprenda una nuova attività commerciale.
Sapere che la spesa fissa più importante, ovvero quella dell’affitto del locale, è di un 30% inferiore rispetto al passato può quindi essere un elemento di maggiore tranquillità non da poco!
Soprattutto nella fase di start up, quando le spese sono tante (gli allacci delle utenze, ma molto spesso anche gli adeguamenti per ottenere i permessi e le autorizzazioni dal Comune, dalla Ausl, etc.) e il fatturato risulta ancora ridotto o nullo, poter contare su un deposito cauzionale contenuto e su un canone di affitto non eccessivo può essere di vitale importanza per il decollo dell’attività.

Chi si trasferisce in un locale più economico o meglio posizionato

Sempre più, tuttavia, sono gli imprenditori che già gestiscono un’attività (un bar, un locale di ristorazione, un negozio, una rivendita, un’edicola, etc) che decidono di spostarsi in un altro locale per sfruttare le opportunità che la crisi economica offre loro.
Quale momento migliore, infatti, per trovare una location migliore a prezzo di saldo?
Chi lo fa per contenere i costi, mantenendo comunque una buona visibilità. Chi, più spesso, trova sul mercato dei locali in posizioni migliori rispetto alla propria location attuale: magari nelle vie commerciali più ambite o in zone di maggior passaggio pedonale o veicolare.
D’altronde, per la maggior parte delle attività un buon posizionamento è una fonte di visibilità e di pubblicità naturale che spesso vale un canone di affitto superiore rispetto alla media. Se però si può sfruttare un periodo di prezzi bassi tanto meglio, no?

 

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Presentazione Autore
Andrea Saporetti

Laureato in economia, da sempre interessato a qualsiasi cosa sia misurabile. L'innata passione per la statistica e lo stile descrittivo a metà tra il magniloquente ed il prolisso fanno di lui il blogger più alternativo dell'ultimo decennio. L'impegno nel volontariato e la passione per la letteratura russa completano la sua immagine giovane e dinamica.


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  • Pasquale

    Buon giorno,
    il primo di febbraio prossimo, scade il contratto 6+6 di un locale di mia proprietà.
    Entro questo mese dovrei proporre le condizioni del nuovo contratto; ho dei dubbi sull'eventuale incremento di canone da prevedere , soprattutto in considerazione della pressione fiscale che sicuramnte continuerà ad abbattersi sugli immobili.
    In attesa di un graditissimo Vs.parere,
    cordiali saluti
    Pasquale BENEDETTO

  • Gentile Pasquale, diciamo che l'aumento che potrebbe proporre dovrebbe tenere conto di quello che è il mercato in zona, ovvero se si tratta di un aggiornamento a quelli che sono gli attuali canoni l'inquilino potrebbe accettare, altrimenti potrebbe guardarsi intorno.

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