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Affitti in nero, la mappa dell’evasione. Fenomeno ancora diffuso tra chi affitta a studenti

by Andrea Saporetti
on Aprile 07, 2015
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Se l'obiettivo della cedolare secca era far pagare meno affinché pagassero tutti, ora che la sua diffusione è ai massimi, è il tempo che il Governo verifichi se la cedolare secca abbia portato ad un'effettiva emersione del nero. Fenomeno dilagante nel nostro paese, e che il sito Contribuenti.it ancora vede maggioritario per i contratti di affitto a studenti universitari. Vediamo dove si concentra maggiormente l'evasione fiscale nel mondo della locazione.

 

 

 

2015-04 Affitti in nero la mappa dell evasione Fenomeno ancora diffuso tra chi affitta a studentiNon faremo tremare le gambe a nessuno con una sconvolgente novità, dicendo che l'affitto è da sempre uno dei settori dell'economia ove più radicato è il nero.

Vogliamo semplicemente fornirne un'analisi, grazie all'interessante approfondimento offerto dal sito Contribuenti.it, condotto dal network di professionisti KRLS Network of Business Ethics a fine 2014. Lo studio è focalizzato ad individuare dove risultino dislocate le principali sacche di evasione fiscale nel settore degli affitti.
Proponiamo a lato un quadro di sintesi dell'affitto in nero nel nostro paese, suddividendo i contratti di locazione non regolarmente registrati all'Agenzia delle Entrate in base alla classica quadri-ripartizione della nostra penisola.

 

Ne emerge uno scenario che in pochi immaginerebbero. Il ben poco lusinghiero primato dell'evasione legata all'affitto è nelle mani della "locomotiva d'Italia", il Nord-Ovest del nostro paese. Altro che Sud Italia. Se infatti, nel loro complesso, Lombardia, Piemonte, Valle d'Aosta e Liguria assommano il 28,4% del nero del belpaese, il meridione si ferma ad un più morigerato 18,2%. Al secondo posto il Centro Italia, con il 27,1% dei contratti non registrati, seguito ad un'incollatura dal Nord-Est, che pesa per il 26,3% sul nero nazionale.

 

È certamente vero, come di recente analizzato dal franchising italiano leader nella locazione, Solo Affitti, che al mezzogiorno il fenomeno dell'affitto è meno diffuso. È tuttavia senz'altro vero che, di contraltare, la provincia italiana a più altra concentrazione di inquilini è Napoli, e che la zona del palermitano e quella del barese sono tra le prime venti province per diffusione dell'affitto come scelta abitativa.

 

Una spiegazione va quindi ricercata anche altrove. E Contribuenti.it la scova nel sottoinsieme a più alta concentrazione di nero: quello dei contratti d'affitto a studenti universitari. Una giungla di affitti caratterizzato da un caotico e incontrollato andirivieni di coinquilini che si alternano nei posti letto disponibili; contratti a volte mai scritti, a volte inizialmente presenti ed intestati ad uno o più inquilini ma successivamente passati di mano ad una pluralità di soggetti senza che ne sia tenuta regolare traccia. E quasi mai senza che il contratto, se mai fosse stato stipulato, sia passato negli uffici dell'Agenzia delle Entrate e sia stato assoggettato alle dovute imposte sui redditi da parte del locatore.
Una concentrazione di abusivismo particolare, quella della fetta di alloggi in locazione destinati a studenti, che Contribuenti.it stima in ben il 76% degli affitti complessivi ad universitari.

 

Ma perché proprio nel settore degli studenti questa concentrazione tanto elevata?
Spesso la causa risiede in un mix di elementi "culturali" di diffuso e generalizzato malcostume, di scarsi controlli da parte delle autorità e di elementi caratteristici dell'affitto a studenti universitari. Elementi che possono essere sintetizzati con:
- una ridotta forza negoziale di questo particolare tipo di inquilino, che si trova spaesato di fronte ad un mercato selvaggio, a locatori a volte spietati e ad una normativa complessa e ricca di diritti e vantaggi fiscali ai più sconosciuti;
- un andirivieni continuo di coinquilini ed un veloce turnover dell'occupazione dei posti letto, cosa che con ogni evidenza favorisce un minore interesse del coinquilino a regolarizzare pregresse posizioni di nero, o a fare pressioni sul locatore per stabilizzare la propria posizione.

 

Facile trarne le conclusioni. Quali strumenti mettere in campo per contrastare l'evasione, in particolare negli affitti a studenti?
1) Fare maggiori controlli è la prima e più evidente forma di lotta a questa piaga sociale. Recenti azioni della Guardia di Finanza, condotte a Roma, hanno dato esiti impressionanti per quantità di nero emerso e per tasso di irregolarità riscontrata. Evidente che questo è un canale che non può non essere percorso dalle autorità competenti. Ma un fenomeno così capillare richiede anche interventi preventivi, per poter essere contenuto.
2) Semplificare la normativa e diffonderne una cultura tra gli studenti. Molte università si stanno attrezzando, tramite i propri siti internet, così come gli Informagiovani possono essere utili punti di appoggio. Chi passa dall'agenzia immobiliare ha senz'altro una tutela più forte e un professionista cui rivolgersi per conoscere la normativa.
3) La leva fiscale la fa da padrone, per convincere i proprietari. E per quelli che, nonostante l'introduzione della cedolare secca sugli affitti e l'aliquota ridotta al 10% per i contratti a studenti universitari ancora non decidono di registrare il contratto, probabilmente nessun incentivo potrà mai essere valido. Il disincentivo può essere quello di appesantire l'IMU per le seconde case sfitte, prevedendo invece aliquote fortemente agevolate a livello comunale (o nazionale, perché no?) per chi affitta a canone concordato a studenti universitari fuori sede.
4) Il conflitto di interessi. Era stato introdotto, era stato poco utilizzato, è stato annullato da una sentenza della Corte Costituzionale. La possibilità di denucia del locatore che non registra il contratto da parte dell'inquilino, con il vantaggio di ottenere un contratto registrato a canone stracciato era – e continua ad essere – la più efficace arma che potrebbe essere messa in campo. Questo era anche l'esito di un sondaggio condotto su Blogaffitto qualche tempo fa. Al legislatore l'onere di tradurre questo efficace sistema in un meccanismo premiante per l'inquilino e fortemente penalizzante per il proprietario irregolare.

 

Presentazione Autore
Andrea Saporetti

Laureato in economia, da sempre interessato a qualsiasi cosa sia misurabile. L'innata passione per la statistica e lo stile descrittivo a metà tra il magniloquente ed il prolisso fanno di lui il blogger più alternativo dell'ultimo decennio. L'impegno nel volontariato e la passione per la letteratura russa completano la sua immagine giovane e dinamica.


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  • Elisabetta Marini

    Buongiorno!
    A maggio 2015, mi trovavo con mia figlia a casa di una signora 90enne da un anno, alla quale pagavo 500 euro per uso stanza, bagno e cucina, e la convivenza era piuttosto ardua, dal momento che mia figlia era 13enne. Ricevetti, allora, la telefonata di un'altra signora che aveva letto la mia ricerca di un alloggio tempo addietro, che mi invitava ad affittare una stanza in casa sua e che mi rassicura va che con lei non avrei auto limiti di tempo, che avrei potuto stare presso di lui con mia figlia quanto tempo avrei necessitano, dal momento che lei (la signora) doveva pagare il mutuo per la casa, intestato alla di lei figlia per ancora 3 anni. Anche qui, nessuna cessione di fabbricato, nessun contratto di locazione.
    A distanza di un anno e 2 mesi, la signora, che ha già percepito da me 7.000 euro d'affitto, a oggi, mi annuncia che la figlia ha dato mandato alla banca di far vendere la casa, perché lei non riesce più a sostenere le spese e che sono costretta a lasciare libera la stanza entro ottobre/novembre 2016.
    Per favore, sono a s chiedere aiuto per i passi da fare per difendermi: in 8 anni sarei all'ottavo trasloco!
    Grazie anticipatamente e a presto.
    Cordialmente

    Elisabetta Marini

  • Andrea Saporetti

    Buongiorno Elisabetta,
    purtroppo, senza contratto di locazione regolare, scritto e registrato (che le consiglio, per il futuro, sempre e comunque), non c'è molto che si possa fare.
    Soprattutto qualora non abbia modo di documentare i pagamenti che nel tempo ha effettuato: se fossero stati effettuati in contanti non avrebbe particolare titolo per poter rimanere nell'alloggio attualmente occupato.
    Qualora invece i pagamenti fossero chiaramente documentabili (es: se sono stati fatti con bonifico), può provare a rivolgersi ad una associazione di categoria degli inquilini, come ad esempio il Sunia o il Sicet, cercando di ottenere grazie ad essi un contratto di affitto in regola.
    Cordiali saluti

  • zelinda

    Salve Andrea, Possiedo una birreria su due livelli, 250mq per piano.
    Mi trovo nella necessità di venderla, non trovo nessuno per le grandi dimensioni della mia attività.
    Finalmente due giovani che vendono apparati di sicurezza e fanno corsi sulla sicurezza sarebbero interessati all acquisto.
    Ma di solo un piano.
    mi chiedevano però, per riuscire a fronteggiare il costo di tutto l immobile commerciale se fosse possibile suddividere il piano che non gli serve e subbaffittarlo ad altre attività, tipo altri uffici.
    è possibile? a chi devo rivolgermi?
    grazie mille per la sua risposta.

  • Salve Zelinda,
    per procedere con la vendita del secondo piano del locale commerciale è preventivamente necessario suddividerlo dal punto di vista catastale in due particelle, le consiglio quindi di rivolgersi ad un geometra per gestire correttamente questa parte.
    Una volta effettuate queste pratiche e venduto il piano superiore, i nuovi proprietari potranno senz'altro affittare una porzione d'immobile ad altri professionisti.
    Cordiali saluti

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