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Le 7 cose che un agente immobiliare non deve fare quando affitta un immobile

by Andrea Saporetti
on Febbraio 23, 2016
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Affidare la gestione dell’affitto del proprio immobile ad un agente immobiliare significa innanzitutto affidarsi ad un professionista. Qualcuno che, grazie all’esperienza nel proprio lavoro, può fare la differenza nella conclusione della trattativa, rispetto alla gestione “fai da te” della locazione. Ma l’affitto è un ambito molto particolare: bisogna affidarsi a veri professionisti. E, soprattutto, diffidare di chi…

 

 

 

No, l’affitto non è un tipo di affare facile da gestire, che chiunque può pensare di saper condurre nel modo migliore.

Nasce da prima della pubblicazione dell’inserzione immobiliare e termina solo quando l’inquilino se ne va di casa.
Non c’è il notaio a supervisionare la definizione contrattuale e la consulenza in ambito fiscale è imprescindibile per soddisfare a pieno il proprietario che mette a reddito l’immobile.
Gli adempimenti richiesti dalla legge sono diversi e la fase di proposizione agli inquilini richiede competenze di marketing e capacità commerciali significative.

Non ci si improvvisa professionisti della locazione. Al punto che neppure tutti gli agenti immobiliari, che trattano affari quotidianamente, offrono un adeguato servizio al proprietario di casa che desidera affittare il suo immobile.

7 sono gli errori che un agente immobiliare non deve compiere quando si occupa dell’affitto per conto di un suo proprietario.

 

02 7 cose Valutazione canoneIl mercato del canone. La valutazione che mi propone l’agente immobiliare conviene più a lui o a me?

Fissare il canone al quale offrire l’immobile sul mercato non è cosa facile.
Fare una valutazione equa porta al giusto mix di guadagno e velocità di affitto per il locatore: questa deve essere la stella polare per l’agente immobiliare che si dedica all’affitto.

La realtà è molto spesso un’altra.
Molti agenti immobiliari accettano incarichi a trattare accondiscendendo alle (di frequente) eccessive valutazioni del proprietario. Più facile acquisire l’immobile in gestione, ma ben consapevoli che o arriva il “colpo di fortuna” (il cliente disposto a pagare una cifra fuori mercato), o aver accettato l’iper-valutazione del canone di affitto altro non farà che mantenere sfitto per troppo tempo l’immobile e far perdere un sacco di soldi al locatore.

Eh sì, perché un buon mediatore deve saper guidare il proprietario a ridimensionare le pretese eccessive. Se però questa fiducia viene concessa dal proprietario, che si mostra disponibile ad accordare all’agente di trattare al prezzo che questi consiglia, bisogna poi saper gestire bene la fiducia ricevuta. La convenienza a chiudere in fretta la trattativa per accaparrarsi prima possibile la provvigione può spingere il mediatore a ribassare eccessivamente la quotazione, fissando un canone di molto inferiore a quanto il mercato sarebbe stato disponibile a riconoscere per quell’immobile. E il proprietario, fidandosi della (s)valutazione dell’agente immobiliare, rischia di accontentarsi di un affitto troppo esiguo e di buttare al vento potenziali guadagni.

 

02 7 cose Assenza feedbackFantasma immobiliare. Ma l’agente starà facendo qualcosa per la mia casa?

Chi non ha mai sentito un agente immobiliare lamentarsi perché il proprietario non vuole riconoscergli la provvigione per l’intermediazione svolta, dato che non ne percepisce il reale valore?

Bisogna anche guardare l’altra faccia della medaglia. E per farlo basta porsi una domanda: l’agente immobiliare fa tutto il possibile per dimostrare l’impegno, l’efficacia e l’adeguatezza del proprio supporto nella locazione?

Spesso manca questa componente. Una volta ottenuto l’incarico, come l’immobile venga pubblicizzato, quali e quante visite vengano svolte, che manifestazioni concrete di interesse siano emerse sono elementi che non sempre vengono messi a conoscenza del proprietario. Che, non di rado, è portato a chiedersi: ma “quello dell’agenzia” sta facendo qualcosa per affittarmi casa? O sta aspettando che gli piova addosso l’inquilino interessato?

Una maggiore attenzione a fornire feedback dell’attività svolta a vantaggio del proprietario sarebbe senz’altro un elemento di valorizzazione del proprio lavoro, per tanti agenti immobiliari.

 

02 7 cose Scarsa lavorazione immobileTra il dire e il fare. Quell’agente immobiliare non sta muovendo un dito per affittarmi casa!

A volte è questione di mancanza di comunicazione. Altre volte è proprio mancanza di azione.

Molti agenti immobiliari vedono l’affitto come un ripiego. A tempo perso, quando non ho trattative calde di compravendita, si mettono a lavorare sugli affitti. Se entrano immobili li appiccicano in vetrina, mettono l’annuncio e rimangono in attesa di vedere chi si fa vivo.

E se non si fa vivo nessuno? Lì casca l’asino. Perché per l’affitto, come per la compravendita, serve darsi da fare. E – più ancora che nella compravendita – il tempo è denaro! Mai pensare che un immobile acquisito e messo in vetrina possa rimanere lì per tanto tempo senza colpo ferire. La soddisfazione del proprietario non è solo data dall’affitto al canone pattuito, ma anche dall’affitto nel più breve tempo possibile. Ogni mese perso equivale a diverse centinaia di euro non guadagnate.

La verità è che accettare un incarico in affitto porta valore all’agente immobiliare solo se è disponibile a darsi da fare per quell’immobile con la stessa attenzione, proattività e impegno che dedica ad una compravendita. L’alternativa, anche se prima o poi il contratto dovesse arrivare, è l’insoddisfazione del cliente.

 

02 7 cose Scelta inquilinoInquilino, questo sconosciuto. Chi mi sta mettendo in casa l’agente immobiliare?

Qualcuno, di recente, ha definito gli agenti immobiliari come dei semplici “apriporta”. Non è certo il modo in cui noi vediamo la vicenda: lo abbiamo spiegato in questo articolo. Certo, quando la professionalità è bassa, la figura dell’apriporta rende bene l’idea.

Altra interessante metafora che rappresenta l’operato del consulente immobiliare poco professionale è quella del “buttadentro”.

Se poco importa a chi vende il profilo dell’acquirente, risulta invece fondamentale per chi affitta sapere di starsi mettendo in casa una persona affidabile. Un inquilino che pagherà regolarmente, che tratterà l’immobile in maniera rispettosa, che assumerà un atteggiamento di civile convivenza col vicinato.

L’agente immobiliare come non lo vorremmo mai potrebbe essere ispirato da un’altra finalità: chiudere la trattativa a prescindere dall’affidabilità del conduttore trovato, pur di buttar dentro qualcuno che firmi. Fare verifiche sull’affidabilità dell’inquilino, fare “selezione” (come si dice in gergo), è il modus operandi che ogni proprietario si aspetta dal professionista immobiliare cui si affida.

Se la figura dell’agente immobiliare non è sempre un’icona di etica è perché molti, nel proprio lavoro, non svolgono un lavoro la cui qualità sia pari alle aspettative.

 

02 7 cose Assistenza contrattuale fiscaleIl valore della consulenza. Che brutto sentirsi dire “senta con il suo commercialista”!

Poi, finalmente, si arriva a stipulare il contratto.

L'agente immobiliare bravo consiglierà il proprietario: libero (4+4), concordato (3+2), a studenti universitari, transitorio, uso foresteria, commerciale, turistico, posto letto… E non solo lo consiglierà: gli spiegherà i vantaggi dell’uno o dell’altro, quando è possibile utilizzare ciascuna di queste forme contrattuali e quando non lo è (e perché, magari!), quando è possibile utilizzare la cedolare secca anziché la fiscalità tradizionale Irpef (e se al 21% o al 10% di aliquota). E tanto, tanto altro.

Quello meno bravo prenderà il prestampato e darà al locatore la pappa pre-scaldata: quella che propina a tutti. Qui sta la differenza tra il semplice agente immobiliare e l’agente immobiliare che sa essere punto di riferimento per il proprio cliente. Il suo consulente a 360°.

Mai fargli domande sugli aspetti contrattuali più intricati o sulla fiscalità! Bene che vada, si dovrà informare col suo commercialista. Male che vada ti dirà di sentire col tuo commercialista. Malissimo che vada, ti darà risposte a caso, senza verificare, per far vedere che ne sa. E ti farà prendere fischi per fiaschi. Che Giove gliela mandi buona, al proprietario, se l’inquilino dovesse impuntarsi per un contratto transitorio stipulato quando non era possibile. Perché un giudice potrebbe non mandargliela altrettanto buona!

 

02 7 cose Registrazione contrattoRegistrazione telematica? Ma se a me l’agente ha detto di andare all’Agenzia delle Entrate

Dicevamo 360° prima, ma nei 360° di assistenza nell’affitto il mediatore che si dedica alla locazione non può non ricomprendere l’assistenza nella registrazione del contratto all’Agenzia delle Entrate.

Solo che… molti agenti non hanno avuto voglia di “studiare” la nuova procedura di registrazione telematica dei contratti di locazione. Oppure, semplicemente, non ne hanno voglia. In vigore da anni, ormai, la registrazione telematica dei contratti di locazione; ma qualcuno ancora si ostina a consegnare il contratto di affitto al proprietario dicendogli di andare a registrarselo all’Ufficio del Registro.

Oltre ad una vergognosa deresponsabilizzazione rispetto al proprio operato, l’ennesima tegola in testa per la credibilità della categoria. Chi neppure si prende la briga di assistere il proprio cliente nella registrazione del contratto non fa altro che assecondare le critiche di chi scredita la professionalità dei mediatori.

 

02 7 cose Assistenza post contrattualeChi si è visto si è visto. La locazione dura anni, l’agente poco serio dura il tempo del contratto.

Quando si dice “fare il compitino”.

L’agente immobiliare che non dà valore al cliente e che non segue gli affitti come si deve non ci pensa proprio a supportare la propria clientela una volta che il contratto è stato sistemato e registrato. Tutte le evenienze che, durante il rapporto locatizio, possono di volta in volta emergere non sono affar suo.

L’idea di fungere da consulente, competente e professionale, in merito alle pratiche post-contrattuali (aggiornamenti Istat, rinnovi, proroghe, subentri e disdette, etc) così come agli obblighi e diritti delle parti (es: risoluzione delle dispute sulla ripartizione delle spese condominiali o degli oneri di manutenzione ordinaria / straordinaria) non gli passa neanche dall’anticamera del cervello.

“Ma ti pare che debba pensare a tutto?!” è la frase ricorrente. La risposta è “no”, ma essere un punto di riferimento per la propria clientela anche in queste fasi è quello che fa la differenza tra un agente immobiliare e un professionista riconosciuto.

 

Questo, almeno, è quello che ho imparato lavorando per anni in una rete immobiliare come Solo Affitti, che mette la locazione al centro delle proprie attenzioni. Questi sono gli elementi che ho capito possono fare da spartiacque tra un cliente insoddisfatto e un cliente fedele. Questo, soprattutto, è ciò che auguro di trovare a tutti i proprietari che leggeranno questo articolo!

Presentazione Autore
Andrea Saporetti
Author: Andrea Saporetti

Laureato in economia, da sempre interessato a qualsiasi cosa sia misurabile. L'innata passione per la statistica e lo stile descrittivo a metà tra il magniloquente ed il prolisso fanno di lui il blogger più alternativo dell'ultimo decennio. L'impegno nel volontariato e la passione per la letteratura russa completano la sua immagine giovane e dinamica.


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  • Marco

    Salve sono un agente immobiliare vorrei sapere se sono obbligato a chiedere la certificazione di conformità degli impianti prima di affitare una casa.
    Inoltre in caso di scoperta di un impianto non a norma è responsabile l’agente immobiliare la proprietà o entrambe?
    Grazie

  • Buongiorno Marco, sarebbe corretto accertarsi della conformità degli impianti e quindi se questi non fossero conformi informare le parti. La responsabilità rimane del proprietario, anche se l'inquilino accetta di vivere in un immobile in cui l'impianto non è a norma.

  • Fjorinda

    (Chiedo scusa ma è partita senza volere il messaggio)
    Quindi ritornando alla mia domanda l'amministratore farà un nuovo contratto o farà una proroga del primo contratto? L'agenzia la devo pagare per la mediazione su questa proroga di affitto anche se sono stata io a chiederlo direttamente all'amministratore ? Secondo loro si, secondo me, non lo so :(
    Grazie per la risposta

  • Buongiorno Fjorinda, il fatto è che un contratto transitorio dovrebbe terminare nel tempo indicato; quindi ora per stipulare il nuovo contratto dovrebbero al limite esserci nuove e documentate esigenze di transitorietà. Detto questo si tratta di un nuovo contratto e non di una proroga, l'agenzia potrebbe chiedere una nuova provvigione, ma assistervi anche nella stipula del contratto.

  • Fjorinda

    Salve. Vorrei porle una domanda tramite un'agenzia ho preso in affitto un'appartamento per un periodo transitorio di tre 3 mesi , contratto regolare registrato ecc, vorrei aggiungere che l'appartamento è di proprietà condominiale qiundi i miei contatti sono solo con l'amministratore del condominio per questo appartamento, quindi abbiamo firmato il contratto e fin qui va bene.
    Ho pagato all'agenzia la quota dovuta per la mediazione.
    Per vari motivi che ha avuto l'appartamento all'inizio ho preso i contatti anche con l'amministratore, by-passando in un certo senso l'agenzia. Ora per le mie esigenze familiari ho chiesto direttamente all'amministratore un prolungamento dell'affitto per altri 4 mesi. La sua risposta è stata positiva quindi ci dobbiamo vedere ione amministratore per rifare un nuovo contratto o mi fara

  • Stefania

    Salve come faccio a sapere se un inquilino ha uno sfratto per morosità le agenzie possono sapere questo ?

  • Gentile Stefania, non è solitamente un dato pubblico, accessibile. Ci sono ultimamente banche dati di inquilini morosi, ma non so dirle se effettivamente riescono ad essere aggiornate e precise.

  • Paola

    Buongiorno, una sola domanda: l'agente immobiliare che mi ha proposto l'inquilino è in qualche modo responsabile per i comportamenti scorretti di quest'ultimo (pagamento canoni in ritardo, danneggiamenti Delle parti comuni, ecc.). Grazie per una celere risposta. Saluti. Paola

  • Gentile paola, dal momento in cui lei ha accettato l'inquilino proposto, il rapporto rimane esclusivo tra lei e l'inquilino ed esclude l'agente. Certamente fare un buon lavoro per la'gente vuol dire fidelizzare il cliente e crearsi una buona reputazione.

  • Silvia

    Buongiorno,
    Non so se è la sezione giusta ma non so dove postare la mia domanda.
    Chiedevo se nel caso di recesso anticipato del contratto di affitto avessi diritto al risarcimento completo della cauzione+spese agenzia qualora non fossero stati rispettati gli accordi presi al momento della firma del contratto.

    Le spiego la situazione.
    Circa a fine febbraio abbiamo contattato un agenzia immobiliare per un monolocale di 430€.
    Ero molto titubante quando siamo andati a vederlo l'agente immobiliare apparentemente molto gentile ci aveva assicurato che dovevano fare dei lavori all'interno del monolocale e sarebbero stati inseriti mobili nuovi e lavatrice.

    Il 17marzo iniziava il nostro contratto d'affitto e ci è stato assicurato che i lavori e i mobili erano all'interno.

    L'unico errore è stato non aver potuto verificare di persona a questo punto ma solo per via telefonica visto che sia io e il mio ragazzo lavoriamo tutto il giorno e abitavamo in un altra provincia prima.

    Il 17marzo 2018 siamo entrati ma non abbiamo trovato nulla di tutto ciò e inoltre abbiamo trovato l'appartamento sporco e in condizioni igieniche pessime.

    Abbiamo contattato il proprietario che ci ha assicurato che si impegnava a sistemare le cose dal momento che si era "dimenticato" che noi entravamo il 17 marzo ma pensava ben 2settimane dopo ciononostante abbiamo rinviato la copia a lui del contratto sottolineando che c'era scritto il 17marzo la data del nostro arrivo.

    Ovviamente essendo entrati di sabato il manutentore è venuto martedì.

    Nel frattempo, abbiamo fatto una lista di tutte le problematiche e inviata per email al proprietario.

    Il lunedì è venuto il manutentore a montarci 2 mobili e mi ha chiesto la lista dicendomi che il giorno dopo sarebbe venuto a sistemare tutto il resto.

    Il giorno dopo, mi prendo un altro giorno di ferie e non si presenta dicendo che era ammalato.

    Il proprietario ci contatta dicendoci che sistemerà le cose nei prossimi giorni.

    Tra le cose più gravi ci sono la caldaia che non funziona bene, tutti i tre termosifoni perdono acqua e pure i rubinetti e non abbiamo l'acqua calda in maniera costante (non ci si può fare la doccia in pratica) pure il water probabilmente ha problemi alle tubature.

    A livello di impianto elettrico il forno fa saltare le valvole.

    E poi tutta una serie di cose.

    Ma cosa più grave è che (essendo un sottotetto in legno) dal soffitto provengono diverse vespe.

    Il manutentore mi ha solamente detto che prima lì ci dormiva lui ed è una cosa normale perchè non ha mai capito da dove provenissero.

    Abbiamo chiesto un intervento di disinfestazione e il proprietario (ma sono più che convinta che mentiva) ci ha assicurato che era previsto ma fra qualche mese.

    Mi chiedo che se così fosse stato non avremmo preso una casa così visto che il mio compagno è allergico.

    Mi chiedo dopo tutte queste problematiche abbiamo diritto al recesso del contratto anticipato?

    Vorremmo andar via da lì subito.
    O per arrivare a un compromesso al massimo potremmo andar via fra un mese.

    Ma abbiamo diritto a riavere la cauzione delle tre mensilità anticipate?
    E l'agenzia? Pagata per nulla?
    Su cosa posso appellarmi per avere qualche diritto?

    La ringrazio in anticipo,

    Silvia

  • Gentile Silvia, se tutti i vizi emersi sono cose che non potevano essere visibili ad una prima visita anche perchè c'erano dei lavori da fare, ora ha diritto a chiedere la risoluzione immediata del contratto, con restituzione della caparra; mentre rispetto alla richiesta di risarcimento danni può valutare se avanzarla anche nei confronti dell'agenzia immobiliare, se può dimostrare che l'agente era a conoscenza di aspetti volutamente nascosti.

  • Paolo

    Salve,
    da alcuni percepisco un affitto tramite un agenzia immobiliare che riceve l'assegno del canone trimestrale dall'inquilino girandolo poi a me.
    Dall'anno scorso l'agente mi chiede un compenso di euro 150 euro per la "gestione dell'Affitto". Ho risposto che al massimo posso corrispondere un importo ogni quattro anni per la comunicazione delle proroga 4+4 all'agenzia delle entrate che ha un costo effettivamente. Al mio rifiuto di pagare loro mi rispondono che non è un obbligo pagare ma nel contempo mi dicono che mi dovrei occuparmi io delle pratiche dell'affitto.Sono infastidito da questo atteggiamento. Volevo chiedere cosa ne pensa e se posso revocare il mandato all'agenzia prima della scadenza per affidarmi ad un altro intermediario.La ringrazio.Cordialità,Paolo

  • Gentile Paolo, in effetti di solito il lavoro dell'agenzia, quello compreso nella provvigione, non include la riscossione del canone; quindi la richiesta di un costo per la gestione di questi aspetti è corretta; naturalmente lei è libero però di non accettare di pagare per tale servizio; a questo punto deve verificare cosa prevede il vostro accordo e se può chiudere il rapporto prima della scadenza e con quali modalità.

  • Betti

    Buongiorno
    Abbiamo affittato trammite agenzia un immobile poi non risultato collegato alle fogne distanti solo 50 m dalla abitazione e quindi per legge con allaccio ibligatorio e in più l'acqua è fornita da un pozzo mai dichiarato e all'asl sconosciuto. Verso di chi è in che modo rivalersi? "
    Grazie

  • Gentile Betti, se l'immobile non risulta conforme quindi a quanto visto e accettato nel contratto, ora può chiedere una risoluzione immediata del contratto e valutare una richiesta di risarcimento dei danni alla proprietà o all'agenzia immobiliare se può documentare che era a conoscenza del vizio e le è stato occultato.

  • Sam

    Buonasera, qualche settimana fa abbiamo visto un appartamento ad Abbiategrasso con un'agenzia di gestione condominiale e immobiliare, il legale della società si è presentato insieme a uno dei soci proprietari dell'appartamento, nonché amministratore delegato di una società immobiliare milanese. Abbiamo deciso di avanzare subito una proposta d'acquisto perché mio marito inizierà a lavorare a Milano dal 3 aprile e quindi siamo in fase di trasloco. La proposta è stata fatta alla società immobiliare ed è stata lasciata una caparra di 500€ per sapere se sarebbe stata accolta entro 2 gg. Ci hanno ricontattati dopo qualche giorno per informarci che per via di un lutto familiare, dovevamo aspettare la settimana dopo per avere una risposta: a voce poi ci diranno che la proposta è stata accettata, ma nessuna conferma scritta con firma da parte del socio incontrato né altro. Passa altro tempo e ci inviano una prima bozza del contratto d'affitto 4+4 intestata a una persona sconosciuta, una donna con permesso di soggiorno con residenza all'estero e domicilio ad Abbiategrasso. Chiediamo chi sia e ci viene risposto che è la figlia di uno dei soci che ha un contratto d'affitto da parte della società sull'appartamento che vogliamo prendere in affitto... Quindi nulla a che vedere con ciò che ci era stato proposto inizialmente. Ora, a 3 gg dalla firma del contratto, dopo aver richiesto tutto ciò che legalmente serve per un subaffito con procura, mi sento chiedere dal legale dell'agenzia perché voglio tenere copia del contratto, una volta firmato da tutte le parti in causa e non ancora registrato. Oltretutto vorrebbero che mio marito li pagasse di nascosto dal proprietario e che lui prendesse le chiavi dell'appartamento prima di avere la ricevuta di consegna delle stesse e del deposito cauzionale, controfirmato dalla parte locatrice. Cosa possiamo fare per tutelarci e avere ciò che ci è stato promesso? Come dobbiamo comportarci durante la stipula del contratto? Siamo davvero disperati! Grazie mille per l'aiuto !

  • Gentile Sam, diciamo che in effetti la cosa non sembra molto regolare. Se parliamo di una sublocazione quello che dovreste accertare è se l'inquilina intestataria del contratto sia autorizzata a sublocare e quindi dovreste vedere il suo contratto originale. Da questo documento potete anche controllare la data esatta di durata del contratto, sapendo che il vostro contratto non potrà superare tale data.

  • NICOLETTA

    Salve, ho affittato un alloggio tramite agenzia, nel momento della conclusione del contratto, l'agenzia immobiliare chiede 25 EURO a me e 25 al proprietario per inviare telematicamente il contratto all'agenzia delle entrate.
    E' logico, considerato che gia' prende una provvigione?

  • Gentile Nicoletta, potrebbe essere la loro tariffa per questo servizio (solitamente incluso nella provvigione come lei dice). Se così fosse sarebbe stato corretto specificarlo subito e avere un tariffario in cui si evidenzia tale servizio, come servizio aggiuntivo.

  • David

    Salve,il proprietario della casa che ho affittato esclusa l'Ape, non vuole fornirmi nessun altra documentazione (titolo proprietà, planimetria, certificati impianti). E' un mio diritto averne visione ? E in sostituzione del proprietario anche l'agenzia intervenuta non doveva fornirmi questi documenti ? grazie per l'attenzione. saluti David

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