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Tra proprietario e inquilino non metterci l’amministratore!

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Aprile 13, 2017
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le spese condominiali suddivise tra proprietario e inquilino

A chi chiedere il pagamento delle spese condominiali?


Oneri accessori o spese condominiali: un balzello (spesso molto pesante) che ci si dimentica di considerare quando prendiamo in affitto un immobile o magari anche quando ne compriamo uno. Ad un bel condominio, ben tenuto, corrispondono spese di manutenzione elevate.. pensiamo che i “poveri” condomini dei due famosi grattacieli a Milano del “Bosco Verticale”, pagano generalmente, in un trilocale, 1.500 euro al mese. Ma spesso sono poi proprio i condomini più datati e che necessitano di maggiori lavori a riservare brutte sorprese: alte spese di gestione che il proprietario rimbalza sull’inquilino, l’inquilino rimanda all’amministratore, che si rifà ancora sul proprietario, chiudendo il cerchio. Corretto?

Per capirci qualcosa di più nella relazione proprietario - amministratore – inquilino, proviamo a fare chiarezza su alcuni punti cardini.


1. Le spese condominiali, se l’immobile è concesso in affitto, sono tutte a carico dell’inquilino?


La classica definizione che si usa in questo caso è quella per cui le spese i ordinaria amministrazione sono a carico dell’inquilino (per esempio: consumo corrente elettrica delle parti in comune, manutenzione ascensore, autoclave, citofoni, manutenzione ordinaria ed eventuale pulizia dei pozzetti e condotti, ecc.); mentre a carico del proprietario rimangono le spese straordinarie (per esempio: sostituzione parti o tutto autoclave, installazione nuovo ascensore o citofoni, ecc..) oltre al compenso dell’amministratore e la spesa per l’assicurazione del fabbricato.

2. Come e chi distingue le spese ordinarie e quelle straordinarie?


Non esiste una tabella completa da consultare per queste casistiche; sicuramente possiamo tenere in considerazione alcuni riferimenti normativi come gli articoli 1005 e 1576 del codice Civile; l’articolo 9 della Legge 392/78 e l’aggiornata tabella di ripartizione delle spese contenuta nel decreto dei Ministeri delle Infrastrutture e dell’Economia e Finanze in Gazzetta Ufficiale, n.62 del 15 marzo 2017. Per questioni più specifiche e particolari, però, si dovrà fare riferimento direttamente alle varie sentenze in materia.

3. Si può delegare alla legge e prevedere una ripartizione diversa delle spese tra inquilino e proprietario?


Nella stipula di un contratto libero di 4 anni + 4 è possibile derogare alla classica ripartizione e prevedere a carico dell’inquilino anche le spese straordinarie. Ma se non vi è un apposito articolo che norma tale aspetto, allora vale quanto prevede la legge: spese ordinarie a carico dell’inquilino e straordinarie a carico del proprietario. Inoltre, per i contratti a canone concordato del secondo canale (3 + 2, transitorio e per studenti fuori sede) non è possibile derogare alla classica suddivisione; così come non è possibile farlo per i contratti commerciali che sottostanno in toto alla legge 392/78.

4. L’amministratore deve suddividere le spese di competenza dell’inquilino e quelle per il proprietario?


Non c’è in questo caso un articolo di legge e un’apposita normativa che impone questo vincolo all’amministratore. Quindi un amministratore non è a conoscenza del contenuto del contratto di affitto tra le parti, per cui potrebbe non conoscere affatto gli accordi presi tra proprietario ed inquilino. Certo è altrettanto vero che nella pratica molti amministratori se ne occupano e di fatto suddividono spese di competenza dell’inquilino da quelle a carico del proprietario, arrivando anche a prevedere un pagamento diretto degli inquilini per la quota a loro spettante. Ma la pratica non costituisce un diritto o una legge. Se l’amministratore del vostro condominio dovesse rifiutare di presentare una rendicontazione separata per l’immobile concesso in affitto, insomma, non commetterebbe un illecito, semplicemente conosce il suo lavoro e non vuole entrare nelle questioni interne ad un rapporto di affitto.

5. L’amministratore può rifarsi nei confronti di un inquilino che non paga?


La risposta è semplice e diretta: no. Come ribadito da alcune sentenze, in caso di mancato pagamento degli oneri accessori, l’amministratore può e deve rifarsi sul proprietario, che ovviamente potrà a sua volta rifarsi (per la parte di spese ordinarie) sull’inquilino; sia potendo avviare una causa di sfratto per morosità quando e se la cifra raggiunge il valore di due mensilità di canone, sia tutelandosi con prodotti assicurativi, come affittosicuro Tutela 1 che risarcisce il proprietario anche in caso di mancato pagamento degli oneri accessori.


Questi 5 brevi punti su una questione ben più ampia e complessa. Per avere approfondimenti e chiarire ogni dubbi vi suggeriamo la lettura dell’articolo scritto dall’Avv. Michele Orefice per Condominioweb.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • francesca consiglio

    salve, sono una studentessa in affitto per una stanza in un appartamento con altr due camere in affitto. A settembre due camere si liberano e in attesa che si trovino gli inquilini il proprietario mi chiede le spese condominiali intere e non solo la mia quota. Puo' farlo

  • Gentile Francesca, se lei ha un contratto solo per una porzione d'immobile è giusto che paghi solo una parte delle spese e non tutto.

  • francesca consiglio

    salve, sono una studentessa in affitto per una stanza in un appartamento con altr due camere in affitto. A settembre due camere si liberano e in attesa che si trovino gli inquilini il proprietario mi chiede le spese condominiali intere e non solo la mia quota. Puo' farlo

  • francesca consiglio

    Salve sono una studentessa fuori sede in affitto per una stanza in un appartamento con altre due camere. Da settembre fino a quando non arrivano nuovi inquilini restero' sola e il proprietario esige da me il pagamento delle intere spese condominiali e non solo della mia quota. Puo' farlo? grazie

  • francesca consiglio

    Salve sono una studentessa fuori sede e ho una stanza in affitto da alcuni anni con altre studentesse. a settembre vanno via le altre ragazze e restero' sola probabilmente per un mese perche' non si trovano nuove inquiline. Il proprietario esige da me il pagamento dell'intera cifra delle spese condominiali dell'appartamento e non la mia sola quota. Puo' farlo o io ho diritto a pagare solo la mia quota?

  • Roberto

    Gentile Esperto, qual'è il numero massimo di inquilini oltre al quale è necessario avere un amministratore?
    Grazie e buona giornata.

  • Gentile Roberto, il numero minimo è di 8 , quindi entro massimo 7 unità l'amministratore non è obbligatorio,.

  • Carolina

    Salve egregia professionista. Ho letto diversi suoi consigli e le rivolgo un ringraziamento personale ed uno a nome di tutti quelli che sbadatamente non l'hanno mai ringraziata per il tempo che ci dedica. Vivo in affitto in un grande condominio. Il proprietario era l'inpdap, ora inps. Mi hanno spedito una raccomandata con intimazione e diffida al pagamento di spese straordinarie e già versate risalenti al 2010 secondo l'art.1219 ss.c.c. ....... Per rispondere elencando le ricevute di pagamento e le richieste dei dettagli giustificativi ho dei termini da rispettare ? Devo necessariamente far scrivere da un legale ? Vogliono 12 mila euro entro 30 giorni. Spero riesca a rispondermi. Mi preme solo sapere se ho dei termini legali da rispettare per contestare o per mediare. Saluti

  • Buongiorno Carolina, grazie mille davvero per gli apprezzamenti, è davvero molto gentile. I termini entro cui intervenire dipendono dal tipo di richiesta che le è arrivata. Per esempio pe run decreto ingiuntivo i termini sono 40 giorni. Trova in questa scheda
    delle info che spero lei siano utili.

  • Daniela

    Sono in disaccordo con l'amministratore che non vuole comunicare a noi conduttori quando si tiene l'assemblea ( malgrado richiesto espressamente) e poi carica sulla 'gestione ordinaria' spese tipo installazione videocamera ( xke cmq sarebbe a ns vantaggio) spese di rimozione inceratura pavimentazione paryi comuni( l'immobile è del 2013!) lavori in garage
    Hanno perfino deliberato il mancato uso del garage X 15 gg in agosto senza chiedere nulla noi , che paghiamo i 4/5 di tutti gli oneri condominiali
    Poi xo chiede direttamente a noi le rate caricandoci di 25 € ogni mail inviata

  • Gentile Daniela, può lamentarsi dell'operato con il proprietario e quindi non pagare le voci che secondo lei, giustamente, non le competono. A questo punto anche al suo proprietario converrebbe avere un amministratore più attento; può magari evitare di pagare la competenza per ricevere direttamente la richiesta di pagamento e versare la sua competenza direttamente al proprietario.

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