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Sfratti: conoscerli per evitarli

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Novembre 01, 2012
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Come funziona il tanto temuto procedimento di sfratto?

Mentre si parla ancora e nuovamente dell'emergenza sfratti e di come e quanto il periodo di crisi stia incidendo pesantemente sull'aumento del numero di casi di sfratto per morosità, proviamo a capire meglio le tipologie di sfratto, cosa e come fare per procedere all'esecuzione di uno sfratto.

Esistono quattro tipologie di sfratto: finita locazione, morosità, necessità, inadempienze contrattuali.


SFRATTO PER FINITA LOCAZIONE
Avviene alla scadenza del contratto (dopo otto anni per i contratti liberi, dopo cinque anni per i contratti concertati, alle singole scadenze previste negli accordi locali per i contratti transitori e di studenti). Qualora l'inquilino non esprima l'intenzione di rilasciare l'immobile al termine della locazione, il proprietario può avviare le procedure di sfratto dando un preavviso tramite raccomandata 6 mesi prima della scadenza del contratto.
I tempi di esecuzione di questo tipo di sfratto sono abbastanza lunghi. La procedura inizia con l'intimazione, rivolta dal locatore al conduttore, a lasciare libero l'immobile, con contestuale citazione in udienza del conduttore per la convalida.
Ogni provvedimento di sfratto, per necessità, per finita locazione, per morosità, per inadempienza, deve essere rappresentato da un titolo esecutivo che, il più delle volte, è un provvedimento del magistrato che assume la forma dell'ordinanza o della sentenza. Con il provvedimento che decide il rilascio il Giudice deve, in base all'articolo 56 della legge 392/78, fissare anche la data dell'esecuzione.
La particolarità di questo tipo di sfratto, che rende i tempi piuttosto lunghi, è il fatto che l'inquilino può chiedere al giudice la PROROGA dello sfratto. All'udienza di convalida dello sfratto (alla quale l'inquilino deve presentarsi per evitare la convalida automatica) il legale del conduttore può richiedere un rinvio dell'esecuzione: questo è possibile solo nei comuni ad alta densità abitativa e nei capoluoghi di provincia. La proroga può essere:
max 6 mesi
oppure
- max 18 mesi per ultrasessantacinquenni, portatori di handicap, cassaintegrati, ecc.
Nel periodo di proroga il canone viene maggiorato del 20%: il mancato pagamento della maggiorazione rende l'inquilino moroso e porta ad accelerare i tempi di sfratto.
Al termine del rinvio il legale del proprietario notifica il precetto.


SFRATTO PER MOROSITÀ
Il primo atto da effettuare per ottenere lo sfratto di un inquilino moroso è costituito dalla compilazione di una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno nella quale occorre sollecitare il pagamento degli affitti arretrati entro una data stabilita (15 giorni).
È necessario quindi rivolgersi ad un avvocato per l'avvio della pratica legale di sfratto, se la morosità persiste. La suddetta pratica consiste nelle seguenti azioni:
1) Intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida presso il Tribunale competente. Si tratta di un atto in cui si cita l'inquilino moroso a comparire davanti al Giudice e in cui viene fissata la data dell'udienza (da uno a due o tre mesi a seconda dei Tribunali).
2) Il termine di grazia. Se l'inquilino si presenta all'udienza può chiedere il "termine di grazia", cioè un periodo di tempo entro cui poter pagare e saldare la morosità; il Giudice può concedergli fino a tre o quattro mesi per pagare. Si specifica che nel regime ordinario, l'art. 55 della legge 392/1978 consente all'inquilino di sanare la morosità del canone soltanto con riguardo agli affitti per uso abitativo, e non è quindi applicabile agli affitti commerciali.
3) Convalida. Se l'inquilino non si presenta o non si oppone, allora lo sfratto è convalidato e il Giudice fissa la data di esecuzione per il rilascio dell'immobile circa un mese dopo la data dell'udienza e manda l'atto alla Cancelleria per l'apposizione della formula esecutiva in cui si comanda a tutti gli Ufficiali Giudiziari di mettere in esecuzione l'atto di sfratto se richiesto, dando l'assistenza della forza pubblica.
4) L'atto di precetto. Se l'inquilino moroso non lascia l'appartamento entro la data fissata dal Giudice, occorre che il proprietario a mezzo del suo avvocato gli notifichi l'atto di precetto in cui gli si intima di rilasciare l'unità immobiliare entro circa 10 giorni dalla notifica e gli comunica che in difetto si procederà con l'esecuzione forzata.
5) Monitoria di sgombero. Se l'inquilino continua ad occupare l'immobile, occorre procedere con la "monitoria di sgombero": si tratta di un altro atto da notificare al conduttore nel quale l'Ufficiale Giudiziario del Tribunale comunica all'inquilino moroso che in una determinata data, ad una determinata ora, si recherà presso l'immobile che occupa per sfrattarlo nelle forme e nei modi di legge ed eventualmente usufruendo dell'assistenza della forza pubblica.
6) Ufficiale Giudiziario. L'ultimo atto della procedura di sfratto per morosità è rappresentato dall'intervento dell'Ufficiale Giudiziario che eseguirà materialmente lo sfratto avvalendosi se necessario della forza pubblica e farà cambiare la serratura della porta dell'appartamento al fabbro, il quale deve essere stato preventivamente chiamato dal proprietario (che dovrà farsi carico della spesa relativa alla prestazione professionale dell'artigiano).
7) Verbale di rilascio. A conclusione dell'intero iter viene redatto il "verbale di rilascio immobile", atto in cui l'Ufficiale Giudiziario verbalizza l'avvenuto sfratto.
8) Inventario. Se nell'immobile sono rimasti gli arredi dell'inquilino moroso, l'Ufficiale Giudiziario stilerà un dettagliato inventario degli stessi e nominerà il proprietario custode e responsabile degli averi che l'inquilino non è riuscito a portare via. Se l'inquilino non recupera i suoi averi, deve provvedere il proprietario a effettuare lo sgombero, a proprie spese, salvo poi rifarsi sull'inquilino.


• SFRATTO PER NECESSITÀ
Scatta alla prima scadenza del contratto (libero o 3+2): il proprietario deve dichiarare a pena di decadenza, sei mesi prima della scadenza del contratto, la volontà di impedirne il rinnovo automatico in presenza dei motivi previsti dalle leggi (articolo 3, comma 1, legge 431/98). Alla comunicazione può seguire l'avvio di un giudizio davanti al Magistrato. All'udienza fissata per il giudizio possono verificarsi due ipotesi: o l'inquilino non si oppone e il magistrato fissa con ordinanza esecutiva di rilascio, oppure si oppone e in tal caso il giudice, dopo aver tentato di conciliare le parti, avvierà una vera e propria istruttoria, la quale si concluderà con una sentenza che, se accerta la validità e legittimità dei motivi di necessità richiesti dal proprietario, ordinerà all'inquilino il rilascio dell'immobile. Con questa tipologia di sfratto le procedure si velocizzano, ma la legge 431/98 ai commi 3 e 5 dell'articolo 3 prevede sanzioni per il proprietario che non utilizzi l'immobile dopo averne riacquistata la disponibilità, anche a seguito di procedura giudiziaria, per il motivo per il quale l'aveva richiesta, trascorso un anno dal momento della ripresa di possesso. In questo caso, l'inquilino ha diritto al ripristino del rapporto alle medesime condizioni del contratto disdettato o ad un risarcimento del danno in misura non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone corrisposto.


• SFRATTO PER INADEMPIENZA
Scatta nel caso di grave inadempimento da parte del conduttore (es. sublocazione non autorizzata, mutamento destinazione d'uso pattuita, ecc.). Il procedimento è il solito e i tempi sono relativamente brevi.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Bellarosa Francesca

    Salve, vorrei sapere se una persona che è già stata sfrattata avrà in seguito difficoltà a trovare un nuovo appartamento in affitto.. cioè la cosa risulta x esempio nelle banche dati delle agenzie.. oppure da qualche altra parte? Intanto grazie

  • Gentile Francesca, diciamo che virtualmente gli atti di sfratto come atti pubblici potrebbero essere accessibili e che ci sono diverse tentativi di creare registri o banche dati con i dati degli inquilini morosi, ma attualmente non sono dati a cui facilmente si accede o che vengono spesso consultati.

  • Giovanni

    Con la presente Mi pregio rivolgermi alle SS.VV, affinche possono valutare e darMi una risposta equa alla mia domanda in relazione agli sfratti di abitazione....abito in una porzione immobiliare da 4anni...alla scadenza del contratto la proprietaria non ha voluto convalidarmi il contratto come previsto dalla legge 4 piu 4 adducendo che la porzione immobiliare e per uso personale per i figli.Faccio presente che da indagini effettiuata la stessa proprietaria della mia porzione immobiliare risulta proprietaria di altre tre abitazioni...nonche l'altra porzione immobiliare che divide la mia giorni per Vuota da anni.Cosa posso fare c'e stata l'udienza e il giudice si e preso giorni per decidere ...ho rappresentato al Giudice tutto quanto è stato detto.

  • Gentile Giovanni se è alla prima scadenza e la motivazione è di riavere l'immobile per uso personale, ma la proprietaria risulta avere altre proprietà, allora può rifiutare di liberare l'immobile e proseguire per altri 4 anni. Allo scadere di questi l'immobile potrà essere liberato.

  • Paolo

    Buon giorno,
    ho un appartamento con tre stanze che fitto singolarmente . Uno dei tre inquilini ha già fatto scappare una copia e ha usato modi per niente consoni del buon vivere comune alzando la voce e aggredendo verbalmente un'altra inquilina che non so quanto tempo ancora resisterà. Qualche sere fa ha usato lo stesso atteggiamento con me , recatomi dai carabinieri non ho avuto assicurazioni sul fatto che questo signore possa essere messo fuori dalla porta. Sinceramente il soggetto mi sembra instabile e temo per le persone che convivono nell'appartamento. Come posso uscire da questa incresciosa situazione ? Grazie mille in anticipo

  • Gentile Paolo, potrebbe provare a chiedere la risoluzione di diritto del contratto, considerando come grave inadempienza tale atteggiamento o addirittura l'aggressione verbale.

  • Paolo

    Buonasera, mio figlio ha un grande problema che è il seguente: I miei due figli hanno avuto in locazione un appartamento a Bologna per 13 anni senza mai un problema. L'intestazione dell'appartamento era a nome di di uno di loro. L'Intestataria del contratto si è trasferita ad altro sito con regolare disdetta dell'appartamento. Adesso è rimasto ad abitare l'altro mio figlio ma è senza contratto anche se da 7 anni ha la residenza il locatore ha spedito, tramite avvocato una diffida a lasciare l'immobile perchè senza titolo . Cosa può fare mio figlio per non essere obbligato a lasciare libero l'appartamento ? Nota al locatore non serve per abitarci loro. Grazie per una eventuale risposta Saluti Paolo

  • Buonasera Paolo, suo figlio dovrebbe denunciare (se ha modo di documentare il regolare pagamento di un canone di affitto) l'irregolarità, magari rivolgendosi ad un'associazione di categoria degli inquilini come Sunia o Sicet per avere la loro assistenza. Potrebbero fargli riconoscere un regolare contratto con cui può rimanere nell'immobile.

  • Manal

    Sono sfrattata di casa seguito assistenze sociali , avuto una bambina terza , ho fatto la domanda per assegnio di terzo figlio è bounas bebe ...hanno chiamato INPS per
    cancellare il rimborso perché secondo loro ho falsificato e dichiarato indirizzino falso ..
    Invece me sono seguita con sindicati sincet e lo sapevano che noi in ospita delle persone
    Cosa mio dritto ?? Loro hanno mandati a tutti per cancellare i miee permessi

  • Gentile Manal, può presentare all'inps copia dello sfratto esecutivo per dimostrare che l'indirizzo non era falso e documentare ora di essere ospite in attesa di assegnazione di una nuova casa.

  • Denise

    Salve io ho una domanda...Sono in stato di gravidanza e da sei anni abito a Napoli in un appartamento e ogni mese vengo presa in giro dai padroni di casa che mi promettono sempre questo benedetto contratto...ora sono in stato di gravidanza e mi serve il contratto per fare la residenza e per mettere il medico poiché in questo modo sto pagando tutto quello che mi dovrebbe passare lo stato...adesso li ho contro è adirittura da giorni la mattina viene la polizia a cercare a me e mio marito (ce lo hanno detto i vicini poiché noi non eravamo in casa)siamo pure stati minacciati dicendoci che se viene qualcuno noi dobbiamo dire che abbiamo buttato giù la porta....sto chiamando la guardia di finanza e mi rimbalzano da un ufficio al altro nessuno prende la mia denuncia ...purtroppo siamo a Napoli...l ufficio delle entrate non risponde mai...vi prego datemi info su come muovermi.....ps. ho anche prove che io sono qui da sei anni e che abbiamo sempre pagato l affitto e dato l anticipo. ...ora io non sto più lavorando per il mio stato di salute e mio marito sta face do salti mortali per mantenerci in questo brutto periodo...se loro non ci ridanno l anticipo non possiamo nemmeno prendere un altra casa...finiremo per strada?

  • Gentile Denise, può provare a rivolgersi ad un'associazione di categoria degli inquilini, come Sunia o Sicet per avere la loro assistenza. se ha la documentazione necessaria le verrà riconosciuto un regolare contratto. In bocca al lupo per tutto.

  • ilio


    Altro giorno ho avuto lo strato per morosità.io non ero a casa quando la moglie e i figli sono andati a casa hanno trovato la porta chiusa senza rovinare la serratura e senza il sigillo.dopo ho parlato con il proprietario di casa .lui mi ha dettò che dovevo liberare la la casa con i mobili senza abitare quando ho chiesto come hai aperta la casa senza sforzare lui risponde avevo la chiave.quindi lui ha avuto la chiave per 7 anni come mi devo comportarsi adesso

  • Gentile, potrebbe denunciarlo per violazione di domicilio, ma considerando la causa di sfratto in corso e per cui ha già avuto una sentenza di rilascio del bene potrebbe non risultare conveniente.

  • Simona

    Salve.Mia mamma vive con mio fratello e mia sorella in un appartamento in provincia di Caserta. Mia sorella ha una bambina piccola di due anni ed è incinta.Hanno avuto problemi con il padrone di casa in quanto il lavandino del bagno non scende l acqua e il bidè scorre.Sulla finestrella del bagno c'è un mucchio di cacce di colombi.Un piccione morto e altri piccioni che nidificano quindi sembra una Colombara e per questo motivo non possono aprire neanche la finestra.La acqua a casa gli arriva tramite flessibile perché l inquiLina precedente ha portato via il contatore della acqua.Fatto sta che per tutti questi motivi mia mamma ha smesso di pagare l affitto da due anni pagando regolarmente il condominio.uando mia mamma e entrata in quella casa il 2014 dopo pochi giorni il proprietario l ha chiamata dicendo che la casa era inagibile quindi mia mamma doveva lasciarla però lui stesso disse che non gli avrebbe dato gli affitti indietro.La casa tra l altro e affittata tramiter agenzia ma il proprietario non ha mai firmato il contratto.Mia mamma e i figli non possono chiamare residenza perché l agenzia delle entrate dice che il contratto non è accatastato e per questo motivo il comune non è venuto a mettere il contatore dell acqua.Comunque stamattina hanno bussato alla porta,era l ufficiale giudiziario che gli ha rilasciato la carta di sfratto.Così mia mamma e rimasta di stucco perché non ha mai ricevuto raccomandata e tantomeno sapeva di presentarsi d avanti ad un giudice.Sul foglio non c'è la data di sfratto ma soltanto immediato e che per morosità perché mia mamma non paga dal 2015.Ora lei e scioccata e io non so che fare puoi darmi qualche informazione? Se posso fare ricorso? Se posso denunciarlo?
    Grazie spero in una risposta

  • Gentile Simona, la situazione è complessa in effetti e di regolare c'è poco da una parte e dall'altra. Le consiglierei di rivolgersi magari ad un'associazione di categoria, come Sunia o Sicet, per avere l'assistenza di un loro legale.

  • patrizia

    Buongiorno, la mia mamma è una pensionata di 80 anni, vive in un appartamento dell'Opera Pia ormai da 30 anni, ha sempre pagato l'affitto fino ad alcuni anni fà, ora continua a pagare l'affitto però un mese sì e un mese nò, ha una pensione di 470 euro e l'affitto è di 408 euro, il condominio l'ha sempre pagato fino ad ora, a questo punto gli è arrivata a casa una lettera dell'avvocato la quale dice che entro 7 giorni deve pagare gli arretrati (che ammontano a 10.000) altrimenti scatta lo sfratto, mia mamma è disperata , anche perchè lei dice non è che non lo pago più l'affitto .
    Devo preoccuparmi ? Posso sfrattarla lo stesso?
    Grazie

  • Buongiorno Patrizia, il proprietario potrà procedere con lo sfratto, ma i tempi sono molto più lunghi. Ci sarà un processo, il giudice dovrà convalidare lo sfratto, ma prima darà un termine di grazia. Magari potrebbe intanto capire se in comune ci sono liste a cui può iscrivere sua mamma per l'assegnazione di un alloggio sociale.

  • patrizia

    Grazie. Le liste in comune sono lunghissime, non arriverà in tempo l'assegnazione di un alloggio, prima dello sfratto.

  • Zeta

    Buongiorno,
    abbiamo affittato un locale nel 2010 uso commerciale,(6+6) a 950€ mensili ,l'inquilina non ha voluto farci la fidejussione, non ci ha dato la cauzione dei tre mesi , ma abbiamo soprasseduto in quanto la "conoscevamo" nel 2014 ha preteso che gli abbassassimo l'affitto in quanto la vendita dell'abbigliamento è calata.Oggi si ripresenta con la pretesa di dimezzare l'affitto. Premesso che non ha mai pagato puntuale, ad oggi mi deve l'affitto del mese di febbraio ,più ha lasciato indietro 400€ dei mesi precedenti. Vorremmo procedere con lo sfratto e darlo a nostra figlia per una attività propria di tatuaggi estetici.La ringraziamo per il tempo che ci dedicherà.
    Coriali Saluti

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