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Risoluzione immediata del contratto: solo se l’immobile è inagibile.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Luglio 28, 2016
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inquilino può lasciare immobile da subito se non agibile

Sì, è possibile lasciare subito l’immobile, se non ci sono le condizioni minime per utilizzarlo.

Riceviamo spesso richieste di chiarimenti circa i termini di preavviso da rispettare nel momento in cui viene data disdetta del contratto d’affitto da parte degli inquilini. In molti contestano di dover rimanere sei mesi ancora in quell’immobile (o semplicemente di dover pagare ancora per quel periodo) perché non ci sono più le condizioni per viverci: muffa, ascensore che non funziona, mattonella rotta, doccia inagibile, ecc.. tantissime le motivazioni per cui un inquilino si sente legittimato a smettere di pagare il canone d’affitto, ma può farlo?

Quando posso smettere di pagare il canone?


È una domanda che un inquilino si pone nel momento in cui si ritrova, ad esempio, a vivere in un appartamento in cui la muffa sulla parete, partita come piccola macchia, è diventata una presenza imbarazzante a cui la proprietà non intende porre rimedio. Posso smettere di pagare ci chiedono in questo caso?
La risposta in questo caso distingue due casistiche:
1. La situazione di muffa è tale che rende l’appartamento non vivibile. Il danno è causato da un vizio proprio dell’immobile a cui il proprietario non vuole porre rimedio. In questo caso diciamo all’inquilino di inviare la raccomandata per lasciare subito l’immobile e contestare una grave vizio della cosa locata.
2. La situazione è grave ma non rende inagibile l’immobile. Allor all’inquilino può inviare disdetta ma rispettando i termini di preavviso previsti da contratto. Val per la muffa come per gli altri eventuali danni.

Come nel caso di questo quesito postoci da Alessandra.

Buongiorno,
vi disturbo per conoscere più a fondo quali sono gli adempimenti che mi spettano nel caso in cui volessi dare disdetta anticipata del contratto di locazione 4+4 regolarmente stipulato a Luglio 2010.
Come prevedono le varie leggi, devo dare disdetta 6 mesi prima del rilascio dell'appartamento, ma nel caso specifico, abbiamo riscontrato danni evidenti all'appartamento, compresa la caduta accidentale di gran parte dell'intonaco del soffitto in una delle camere da letto che, a distanza di un mese, ancora il conduttore non ha fatto sistemare.
Oltre a tale danno, che rende parzialmente inagibile la stanza, abbiamo riscontrato altri danni su pareti, pavimenti (oscillazioni percepite anche dai nostri vicini di casa del piano inferiore) ed altri problemi relativi all'impianto elettrico e di riscaldamento.
In tal caso posso inviare disdetta al conduttore, specificando che, a causa della mancanza di sicurezza nell'appartamento, vorrei anticipare il rilascio dell'immobile ad uno, massimo due mesi?
Grazie sin d'ora per la risposta.
Cordiali saluti.

Alessandra

Quello che abbiamo risposto alla nostra lettrice Alessandra è proprio di distinguere la gravità dello stato del suo appartamento: una stanza è inagibile e il resto della casa non sta tanto meglio.

Possiamo dire allora che in caso di inagibilità della cosa locata viene meno il principio base del rapporto di affitto, quello che il linguaggio giuridico definisce “sinallagma”. Ovvero, l’articolo 1575 del Codice Civile definisce il contratto di locazione come un tipico contratto a prestazioni corrispettive: l’inquilino si vincola al pagamento dei canoni pattuiti come contropartita dell’obbligo del proprietario di consegnare la cosa locata in buono stato di manutenzione, di mantenerla in stato da servire all’uso convenuto e di garantirne il pacifico godimento durante la locazione.
Quindi è nella sua definizione stessa che si individua l’unica “eccezione di inadempimento”; quindi l’inquilino può sospendere e smettere di pagare il canone d’affitto se l’immobile concesso a questo scopo non è di fatto utilizzabile.

Lo afferma la Cassazione “Al conduttore non è consentito di astenersi da versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente nel caso di verifichi una riduzione o una diminuzione del godimento del bene e ciò, anche quando assume che tale evento sia ricollegabile al fato del locatore. La sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tar le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio inadimplenti non est adimplendum, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede” (Cass. civ. n. 261/2008.Espressive del medesimo principio sono anche: Cass. civ. n. 14739/2005, n. 2855/2005, n. 8425/2006; n. 3341/2001).


Lo conferma in una recente sentenza del Tribunale di Potenza n. 469 del 28 aprile 2016: il giudice delimita, chiaramente, le ipotesi in cui l’inquilino può giustamente sospendere il pagamento dei canoni di affitto al caso di inadempimento degli obblighi spettanti al proprietario del bene.
In questo caso l’inquilino contestava la mancata consegna del documento di agibilità e dell’utilizzo di uno scantinato. Motivazioni respinte dal giudice come insufficiente per giustificare un mancato pagamento del canone, mentre ha accolto la richiesta del proprietario che aveva citato l’inquilino per morosità per i canoni non versati, appunto. L’inquilino aveva valutato anche di pagare un canone maggiore rispetto al valore del bene, richiesta anch’essa respinta perché è importante valutare bene l’immobile quando si sceglie di prenderlo in affitto.

Una modifica è consentita se ci sono condizioni che variano nel tempo.

Come nel caso di questo nostro lettore


Salve, ho un quesito un po’ particolare...
Premetto che sono il locazione in un appartamento "ricavato" da un ex soffitta che non era, immagino, pensata come abitazione. Hanno quindi fatto un bagnetto un po’ arrangiato e la cucina.
In particolare il bagnetto presenta imperfezioni: il soffitto non è stuccato. C è un materiale credo isolante tipo polistirolo, tubicini scoperti che vi fuoriescono e vari buchi quindi nel sottotetto.
Il problema però non sono questi difetti quanto che in questi giorni ho avvistato più di un ragno.
Ho un contratto di locazione 4+4 e non voglio lasciare l’appartamento.
Avrei diritto ad una riduzione del canone? O lavori di manutenzione?
Grazie anticipatamente.


Considerata, quindi, la specifica richiesta del lettore che non vuole lasciare l’immobile, potrà chiedere una riduzione del canone corrisposto, tenendo conto della riduzione di valore della cosa locata.


Art. 1578 del codice civile. Vizi della cosa locata.

“Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili.
Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna”.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Sorina Popescu

    Buongiorno, sono in affitto con un contratto regolare 4+4. L'immobile è diviso non catastalmente in due appartamenti, quindi per tutti e due appartamenti ci sono le solite utente con un unica fattura e senza nessuna divisione di contatori. In un appartamento ci vivo io nel altro la proprietaria del imobille. Quando ho firmato il contratto erano stati presi accordi che le bollette si dividevano a metà. Quest' anno invece la proprietaria ha affittato ad una copia anche il suo appartamento, l'unico problema è che entrambi sono disoccupati e dicono di trovarsi impossibilità di pagare le bollette che arriveranno durante l'inverno sul gas quindi hanno deciso di non accendere il riscaldamento. Cosa che implica, essendo un unica utenza, che neanche nel mio appartamento ci sia riscaldamento. In queste condizioni posso chiedere la risoluzione del contratto imediata senza preavviso di 6 mesi come da contratto? Grazie anticipatamente per la risposta!

  • Buongiorno Sorina, potrebbe chiedere innanzitutto che si trovi una soluzione al problema; quindi accedendo il riscaldamento nel suo appartamento con il proprietario che interviene a risolvere la cosa; se non vuole invece trovare una soluzione allora potrebbe chiedere una risoluzione immediata del contratto per grave vizio.

  • Sorina Popescu

    Ho gia richiesto che si trovi una soluzione, e mi è stato risposto che la copia non volendo aprire il riscaldamento si atrezzerano di una stufa elettronica, e che anche io faccio lo steso. A parte che non mi sembra una cosa giusta, sta iniziando a subentrare un ulteriore problema che a mancanza di riscaldamento con l'umidità in casa inizia ad apparire la muffa.
    Accendere sono nel mio appartamento non è possibile in quanto il termostato che rileva quindi la temperatura ambiente e gestisce la caldaia è nel loro appartamento, quindi alla loro gestione. Grazie anticipatamente per un suo riscontro ulteriore.

  • Allora se il proprietario non intende risolvere il problema, può procedere con la risoluzione immediata del contratto.

  • Sandra del Prato

    Posso avere la risposta sulla mia email?

  • Sandra del Prato

    Gentilmente vorrei sapere se è consentito al conduttore non pagare più il fitto a seguito di danni causati da lavori fatti dal comune di Vietri sul Mare per l'installazione di un ascensore dalla ferrovia al paese. Il locale è un ristorante e la veranda necessaria nei mesi invernali, è stata invasa dal fango a seguito di piogge torrenziali. Il locale ha cmq una parte interna, ma piccola ed una terrazza che può essere utilizzata solo d'estate. A seguito di questo evento, il conduttore non paga più. Il contratto è di 9 più nove anni, regolarmente registrato. Grazie

  • Gentile Sandra, l'inquilino può chiedere una risoluzione immediata per gravi vizi che impediscono di utilizzare il bene; se si tratta solo di un parziale danno e se continua ad occupare il locale è tenuto invece a pagare e al più a chiedere la riduzione del canone, proporzionalmente alla riduzione del valore del bene.

  • Desiree

    Buongiorno,
    Le spuego il mio problena, spero possa aiutarmi.
    A settembre di quest'anno ho deciso che avrei preso in affitto la casa dove tutt ora vivo, ho versato subito i due mesi di caparra sperando apounto nella tempestività. ad ottobre con tutta calma mi e stato fatto il contratto di affitto. Il geometra a settembre mi disse "ci son dei lavoretti da fare, entrerai ad ottobre senza pagare l affitto, che inizierai a pagare da novembre". E andata a finire che, ho speso tutti i miei risparmi per stuccare le parete, verniciare, traslocare i mobili, ecc. Ora mi ritrovo a vivere in una casa non agibile! Non posso fare la doccia per un grosso problema di perdite che e saltato fuori settimana scorsa e oggi dopo la visita dwl muratore sembra addirittura debbano spaccare il pavimento. Io son costretta a vivere qui, ma visto quanto se la tirano alle lunghe vorrei capire se e posibile la risoluzione del contratto e rimborso di tutti i soldi che ho speso per una casa che mi e stata affittata senza l minima preoccupazione di effettuare prima un controllo degli impianti. Ho saputo dopo che il proprietario affitta senza preoccuparsi di sistemare prima le case e fa i lavori quando sono strettamente necessari. Io è da ottobre che vivo in una casa non vivibile.
    Spero poss aiutarmi.
    La ringrazio.
    Cordiali saluti.

  • Gentile Desiree la questione è che prima di prendere in affitto il bene è sempre indispensabile visionare attentamente la casa e controllare lo stato degli impianti. Ora se la situazione è di una casa inagibile a cui il proprietario non vuole porre rimedio può chiedere la risoluzione immediata e capire con un legale se può chiedere anche il rimborso delle spese. Certo se si tratta di qualche lavoretto, invece, può chiedere di disdire il contratto, accordandosi per un adeguato periodo di disdetta.

  • ELISA SAPORITI

    BUONGIORNO, IO SONO ANDATA IN AFFITTO CON UN CONTRATTO 4+4, 8 ANNI FA. I PRIMI 4 ANNI LA PROPRIETARIA HA PAGATO LE TASSE,DOPO IL RINNOVO AUTOMATICO,I SUCCESSIVI 4 NO.SIGNIFICA CHE ERAVAMO IN "NERO" OPPURE IL CONTRATTO RIMANE VALIDO ANCHE SE NON SI PAGANO LE TASSE?
    LA RINGRAZIO CORDIALI SALUTI

  • ELISA SAPORITI

    BUONGIORNO,IO SONO ANDATA IN AFFITTO CON UN CONTRATTO 4+4. I PRIMI 4 ANNI LA PROPRIETARIA DELL' IMMOBILE HA PAGATO LE TASSE, I SUCCESSIVI 4 NO. SIGNIFICA CHE ERAVAMO DENTRO "IN NERO" OPPURE IL CONTRATTO ERA VALIDO ANCHE SE NON PAGAVA LE TASSE?PERCHE' OLTRETUTTO C E' STATO UN INCENDIO QUALCHE MESE FA, HO DATO LA DISDETTA IMMEDIATA PER CASA INAGIBILE E LEI VUOLE I 6 MESI DI CANONE.A ME NON SEMBRA GIUSTO.
    LA RINGRAZIO CORDIALI SALUTI.

  • ELISA SAPORITI

    BUONGIORNO,IO SONO ANDATA IN AFFITTO CON UN CONTRATTO 4+4. I PRIMI 4 ANNI LA PROPRIETARIA DELL' IMMOBILE HA PAGATO LE TASSE, I SUCCESSIVI 4 NO. SIGNIFICA CHE ERAVAMO DENTRO "IN NERO" OPPURE IL CONTRATTO ERA VALIDO ANCHE SE NON PAGAVA LE TASSE?PERCHE' OLTRETUTTO C E' STATO UN INCENDIO QUALCHE MESE FA, HO DATO LA DISDETTA IMMEDIATA PER CASA INAGIBILE E LEI VUOLE I 6 MESI DI CANONE.A ME NON SEMBRA GIUSTO.
    LA RINGRAZIO CORDIALI SALUTI.

  • Buongiorno Elisa, molto probabilmente il contratto è considerato ancora valido se viene contestato il mancato pagamento delle tasse; rispetto all'incendio, invece, essendo l'immobile non utilizzabile, ha diritto alla risoluzione immediata, senza il riconoscimento dei sei mesi di preavviso.

  • Stefano

    Buongiorno,
    sto sottoscrivendo un contratto di locazione ed il proprietario non vuole il deposito cauzionale ma una polizza del conduttore. In contratto, l’agente immobiliare a tal proposito, mi obbliga a sottoscrivere una polizza a garanzia delle obbligazioni del contratto che mi sembra troppo ampia e generica. Gli ho chiesto di inserire la possibilità di versare il deposito cauzionale oppure la polizza, ma mi dice che devo decidere prima della conclusione del contratto e non inserisce la doppia possibilità. Non mi sembra che la mia richiesta sia inaccettabile. Nel caso della polizza, in sede di registrazione con cedolare secca devo pagare € 200 oppure no.
    Ringrazio fin d’ora e vi invio cordiali saluti.
    Stefano

  • Gentile Stefano, se la richiesta del proprietario è quella di avere una polizza e non il deposito ora lei se vuole quell'immobile deve accettare tale condizione. Le polizze vengono spesso considerate come garanzie di terzi e quindi soggette al pagamento dei 200 euro in fase di registrazione.

  • Laura

    Salve,
    ho firmato un contratto di locazione a metà settembre. Quel giorno mi era stato detto che acqua, luce e gas erano già presenti (non erano stati staccati gli allacciamenti) e quindi bisognava fare solamente il subentro. La data d'inizio del contratto di locazione (nella quale potevo entrare nell'appartamento) era fissata all'1 ottobre, ma fino a quel giorno, nonostante svariate richieste, non mi sono mai state consegnate le chiavi. Consegnatomi le chiavi sono venuta a sapere che gli allacciamenti di acqua, luce e gas erano stati staccati, così dopo giorni passati ad allacciare il tutto e varie attese, finalmente il 21 di ottobre sono riuscita ad entrare nell'appartamento. Come mi devo comportare? Posso chiedere di pagare metà dell'affitto di ottobre? dato che mi era stato detto che era tutto allacciato e invece il giorno che sarei dovuta entrare ho scoperto che non era così (e quindi ho goduto dell'appartamento per meno di metà mese, per non parlare dei soldi spesi per gli allacciamenti).
    Il giorno 1 ero già pronta per entrare e quindi con furgoncino per trasloco affittato e scatoloni e borse tutte pronte, può immaginare il disagio.

  • Buonasera Laura, certamente può chiedere di pagare metà mese, considerando che non può essere attribuito a lei l'inconveniente e che di fatto è entrata nell'immobile quando è stato possibile usufruire del bene. D'altronde il canone di locazione viene riconosciuto proprio perché si utilizza un bene e quindi non sarebbe corretto pagarlo per un periodo in cui aveva un oggettivo impedimento ad usare l'appartamento.

  • Sabrina

    Buonasera. Attualmente abito in una piccola casa in prov. di Cagliari ed ho un contratto 4+4. Il proprietario quando mi fece vedere la casa mi disse “è tutto perfetto,ma bisogna pitturarla”! Oggi a distanza di pochi mesi mi rendo conto che i danni e i mal funzionamenti sono tanti! Perdite d’acqua,prese elettriche mal funzionanti,intonaco che cade a pezzi e balcone pericolante! Ho i. Bimbo di circa tre anni,ieri giocavamo,ha sfiorato il balcone ed è crollata una parte insieme ad una tegola. Essendo al primo piano si rischiava di ferire qualcuno! Il proprietario non sembra ben disposto al dialogo e al trovare una soluzione ed io non mi sento di poter continuare a vivere in una cas anche cade a pezzi giorno dopo giorno! Ci sono delle crepe nelle stanze... basta un nulla e viene giù qualcosa! Non sono serena e vorrei sapere se posso chiedere la cessazione anticipata del contratto per poter prendere una casa agibile e vorrei che stavolta fosse
    Dimostrabile attraverso dei documenti lagibilita della casa perché non posso mettere a rischio la vita e la salute di nessuno! Come devo comportarmi? Devo richiedere parere a dei vigili?

  • Buongiorno Sabrina, se ci fosse un parere tecnico che conferma l'inagibilità dell'immobile allora può certamente procedere con la risoluzione immediata del contratto e valutare se chiedere un risarcimento dei danni alla proprietà.

  • Sandy

    Salve,io ho un contratto di affitto transitorio in una porzione di immobile che mi è stato consegnato senza riscaldamento e senza contatore della.luce:il proprietario dopo mie insistenze ha messo un contascatti e vuole rifarsi sull'utenza della luce rifacendosi a questo contascatti(con impianto elettrico diviso da lui):ho chiesto la concessione edilizia per fare un nuovo allaccio del contatore,o certificato di agibilità,ma niente. Sulla base di quale regola dovrei pagare l'utenza della luce???ps sul contratto Ape.in attesa di certificazione e nessuna specifica inerente la assenza del contatore della luce

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