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Risoluzione immediata del contratto: solo se l’immobile è inagibile.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Luglio 28, 2016
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inquilino può lasciare immobile da subito se non agibile

Sì, è possibile lasciare subito l’immobile, se non ci sono le condizioni minime per utilizzarlo.

Riceviamo spesso richieste di chiarimenti circa i termini di preavviso da rispettare nel momento in cui viene data disdetta del contratto d’affitto da parte degli inquilini. In molti contestano di dover rimanere sei mesi ancora in quell’immobile (o semplicemente di dover pagare ancora per quel periodo) perché non ci sono più le condizioni per viverci: muffa, ascensore che non funziona, mattonella rotta, doccia inagibile, ecc.. tantissime le motivazioni per cui un inquilino si sente legittimato a smettere di pagare il canone d’affitto, ma può farlo?

Quando posso smettere di pagare il canone?


È una domanda che un inquilino si pone nel momento in cui si ritrova, ad esempio, a vivere in un appartamento in cui la muffa sulla parete, partita come piccola macchia, è diventata una presenza imbarazzante a cui la proprietà non intende porre rimedio. Posso smettere di pagare ci chiedono in questo caso?
La risposta in questo caso distingue due casistiche:
1. La situazione di muffa è tale che rende l’appartamento non vivibile. Il danno è causato da un vizio proprio dell’immobile a cui il proprietario non vuole porre rimedio. In questo caso diciamo all’inquilino di inviare la raccomandata per lasciare subito l’immobile e contestare una grave vizio della cosa locata.
2. La situazione è grave ma non rende inagibile l’immobile. Allor all’inquilino può inviare disdetta ma rispettando i termini di preavviso previsti da contratto. Val per la muffa come per gli altri eventuali danni.

Come nel caso di questo quesito postoci da Alessandra.

Buongiorno,
vi disturbo per conoscere più a fondo quali sono gli adempimenti che mi spettano nel caso in cui volessi dare disdetta anticipata del contratto di locazione 4+4 regolarmente stipulato a Luglio 2010.
Come prevedono le varie leggi, devo dare disdetta 6 mesi prima del rilascio dell'appartamento, ma nel caso specifico, abbiamo riscontrato danni evidenti all'appartamento, compresa la caduta accidentale di gran parte dell'intonaco del soffitto in una delle camere da letto che, a distanza di un mese, ancora il conduttore non ha fatto sistemare.
Oltre a tale danno, che rende parzialmente inagibile la stanza, abbiamo riscontrato altri danni su pareti, pavimenti (oscillazioni percepite anche dai nostri vicini di casa del piano inferiore) ed altri problemi relativi all'impianto elettrico e di riscaldamento.
In tal caso posso inviare disdetta al conduttore, specificando che, a causa della mancanza di sicurezza nell'appartamento, vorrei anticipare il rilascio dell'immobile ad uno, massimo due mesi?
Grazie sin d'ora per la risposta.
Cordiali saluti.

Alessandra

Quello che abbiamo risposto alla nostra lettrice Alessandra è proprio di distinguere la gravità dello stato del suo appartamento: una stanza è inagibile e il resto della casa non sta tanto meglio.

Possiamo dire allora che in caso di inagibilità della cosa locata viene meno il principio base del rapporto di affitto, quello che il linguaggio giuridico definisce “sinallagma”. Ovvero, l’articolo 1575 del Codice Civile definisce il contratto di locazione come un tipico contratto a prestazioni corrispettive: l’inquilino si vincola al pagamento dei canoni pattuiti come contropartita dell’obbligo del proprietario di consegnare la cosa locata in buono stato di manutenzione, di mantenerla in stato da servire all’uso convenuto e di garantirne il pacifico godimento durante la locazione.
Quindi è nella sua definizione stessa che si individua l’unica “eccezione di inadempimento”; quindi l’inquilino può sospendere e smettere di pagare il canone d’affitto se l’immobile concesso a questo scopo non è di fatto utilizzabile.

Lo afferma la Cassazione “Al conduttore non è consentito di astenersi da versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente nel caso di verifichi una riduzione o una diminuzione del godimento del bene e ciò, anche quando assume che tale evento sia ricollegabile al fato del locatore. La sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tar le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio inadimplenti non est adimplendum, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede” (Cass. civ. n. 261/2008.Espressive del medesimo principio sono anche: Cass. civ. n. 14739/2005, n. 2855/2005, n. 8425/2006; n. 3341/2001).


Lo conferma in una recente sentenza del Tribunale di Potenza n. 469 del 28 aprile 2016: il giudice delimita, chiaramente, le ipotesi in cui l’inquilino può giustamente sospendere il pagamento dei canoni di affitto al caso di inadempimento degli obblighi spettanti al proprietario del bene.
In questo caso l’inquilino contestava la mancata consegna del documento di agibilità e dell’utilizzo di uno scantinato. Motivazioni respinte dal giudice come insufficiente per giustificare un mancato pagamento del canone, mentre ha accolto la richiesta del proprietario che aveva citato l’inquilino per morosità per i canoni non versati, appunto. L’inquilino aveva valutato anche di pagare un canone maggiore rispetto al valore del bene, richiesta anch’essa respinta perché è importante valutare bene l’immobile quando si sceglie di prenderlo in affitto.

Una modifica è consentita se ci sono condizioni che variano nel tempo.

Come nel caso di questo nostro lettore


Salve, ho un quesito un po’ particolare...
Premetto che sono il locazione in un appartamento "ricavato" da un ex soffitta che non era, immagino, pensata come abitazione. Hanno quindi fatto un bagnetto un po’ arrangiato e la cucina.
In particolare il bagnetto presenta imperfezioni: il soffitto non è stuccato. C è un materiale credo isolante tipo polistirolo, tubicini scoperti che vi fuoriescono e vari buchi quindi nel sottotetto.
Il problema però non sono questi difetti quanto che in questi giorni ho avvistato più di un ragno.
Ho un contratto di locazione 4+4 e non voglio lasciare l’appartamento.
Avrei diritto ad una riduzione del canone? O lavori di manutenzione?
Grazie anticipatamente.


Considerata, quindi, la specifica richiesta del lettore che non vuole lasciare l’immobile, potrà chiedere una riduzione del canone corrisposto, tenendo conto della riduzione di valore della cosa locata.


Art. 1578 del codice civile. Vizi della cosa locata.

“Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili.
Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna”.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Alessandro

    Buona sera, vorrei un chiarimento se è possibile. Sono rimasto disoccupato e non riesco a trovare lavoro, ho dato alla proprietaria di casa il preavviso di 6 mesi per lasciare l'appartamento. Ma adesso non lavorando mi sono accorto che non riesco a pagare neanche i 6 mesi. C'è qualche altra soluzione per il mio caso. Con l'attesa di una vostra risposta porgo distinti saluti!

  • Gentile Alessandro, dovrebbe chiedere agli uffici comunali di competenza come poter accedere ai fondi sociali a sostegno degli inquilini in difficoltà e magari se ci sono possibilità anche per entrare in una lista di assegnazione degli alloggi sociali.

  • Salvatore Mazzarella

    In un monolocale da me preso in affitto a Torino si è verificato un malfunzionamento dell'impianto igienico sanitario che lo ha reso di fatto inagibile (lo scarico del lavello della cucina fuoriesce dal bidet e dal piatto doccia), ho provato inutilmente a contattare la agenzia ma senza risultato, invece la stessa sostiene che li ho contattati in ritardo (ho i tabulati delle chiamate che dimostrano il contrario) esasperato ho lasciato la casa senza nessun preavviso riportando le chiavi in agenzia non volendo restare un momento oltre in una casa in quelle condizioni, ora il locatario vuole trattenere la caparra versata pari a c.ca 4 mensilità e minaccia di esigere la locazione fino al termine del contratto! Pur non avendo presentato una disdetta vera e propria (che senso hanno sei mesi in un appartamento/monolocale in cui l'impianto idricosanitario non funziona?) ho comunque inviato prima della consegna delle chiavi a mezzo PEC una memoria nella quale palesavo la mia volontà di rescidere in anticipo e per giusta causa (inagibilità dell'appartamento) dalla locazione dello stesso. Cosa fare?

  • Gentile Salvatore, se evidentemente c'era una situazione di inagibilità a cui però deve dimostrare il proprietario non voleva porvi rimedio, allora la sua richiesta di risoluzione immediata può avere validità, anche se formalmente servirebbe una raccomandata.

  • Marco

    Buongiorno. Premetto che mi sono spostato per lavoro ed ho visionato un appartamento ad agosto, in casa indipendente disposto su due livelli.
    Fatto il trasloco dopo un mese si è rilevato gelido (16 gradi al piano inferiore raggiunto con caldaia e stufa elettrica). Ho fatto disdetta con preavviso di 6 mesi ma adesso è comparsa anche della muffa. Come devo comportarmi?

  • Gentile Marco, se la situazione della muffa è tale per cui lei non può vivere nell'immobile potrebbe chiedere una risoluzione immediata, accorciando il periodo di preavviso per grave vizio (sempre che il proprietario non abbia intenzione di sistemare il problema).

  • Graziano Sirigu

    L'immobile è stato reso inagibile a causa dei un incendio provocato da un corto circuito,si può recedere dal contratto di locazione?

  • Certo Graziano, non avendo la possibilità di usare il bene può chiedere di risolvere immediatamente il contratto.

  • Francesco

    Buongiorno volevo sapere come comportarmi in caso di muffa sui muri, umidita dentro i mobili e di conseguenza vestiti che sanno di muffa, vetri che grondano acqua di condensa zoccoletti che grondano acqua di condensa ( dovuta non so a cosa). Il padrone di casa mi ha detto che non ha i soldi per fare i lavori....
    Noi paghiamo 600€ di affitto ma 400€ tramite bonifico e 200€ a nero in contanti. Si xke il contratto lo ha fatto di 400€ e noi ne siamo consapevoli di tutto questo. Intanto da 3 mesi gli do solo 400€ e ovviamente sto cercando casa perche l'aria è diventata pesante dentro casa, pur lasciando aperta qualche finestra aperta. Ma la notte come si fa? Ci si sveglia con gli occhi gonfi. Chiedo se è possibile una bozza di lettera x disdetta contratto x cause muffa. Grazie e buona giornata... P.s. da 7 anni che ci vivo non ha mai speso 1 euro e la casa l'abbiamo sempre pulita dalla muffa ma non era cosi vistosa e presente.
    Lui se ne è uscito dicendo non posso fare lavori ne tanto meno posso obbligarti a restare....come mi consigliate di agire?
    Restando in attesa di una sua risposta porgo i piu cordiali saluti.
    Francesco Vitrano

  • Buonasera Francesco, diciamo che se dà disdetta rispettando il preavviso può semplicemente usare un modello di risoluzione anticipata; mentre se parliamo di un grave vizio potrebbe chiedere la risoluzione immediata del contratto idere il recesso immediato ai sensi dell'articolo 1578 del codice civile, secondo cui:

    Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili.
    Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna.

  • tiziana

    Buongiorno, sono un'affittuaria all'8 anno di rinnovo del contratto 4+4 ( rinnovatosi a settembre). Da novembre i termosifoni del condominio non sono stati accesi e scopro ora che c'e ' una causa di una condomina verso il condominio che non permettera' l'accensione se non , per essere positivi a detta dell'amministratore che nel frattempo sta lasciando il suo incarico, a far data Marzo 2018.
    La mia abitazione e' gelata e sono obbligata a tenere accese le stufe ed il forno della cucina l'intera giornata per avere un po' di sollievo, ma avendo le finestre che non chiudono bene e spifferano la notte non posso dormire. Vorrei sapere se questa situazione puo' permettermi di richiedere la risoluzione del contratto di affitto senza dover rispettare i 6 mesi di preavviso ( visto che sono venuta a conoscenza del problema dopo il rinnovo del contratto) senza dover pagare alcuna penale. Ho gia' avuto la prima influenza causa temperatura abitazione.

    Grazie

  • Buongiorno Tiziana, la mancanza di riscaldamento può essere considerato un grave vizio che le impedisce di utilizzare il bene e pertanto chiedere la risoluzione immediata del contratto.

  • Elisa

    Salve, sono una studentessa fuori sede. Ho preso in affitto una stanza doppia in un appartamento con altre ragazze. La casa sembrava in buono stato, fatto sta che appena arrivato il freddo (ottobre) la casa è diventata parecchio fredda e quindi dobbiamo tenere accesi i termosifoni. Li teniamo accesi solo quando siamo a casa, il problema è che in una delle stanze è venuta fuori la muffa e la proprietaria ha detto che guai a noi se non teniamo accesi i termo 24 su 24. (Questo perché non vuole che esca altra muffa). Viene pure a controllare a sorpresa il termostato. Il fatto è che prima di prendere in affitto la camera (con contratto studenti solidale) avevo chiesto a quanto ammontavano le bollette e lei aveva risposto sui 25 euro e ora scopro che le bollette toccano i 35 ,euro mensili proprio a causa del riscaldamento acceso perennemente. Cosa potrei fare? La proprietaria ci ha anche mentito su parecchie questioni riguardanti la casa come ad esempio il canone doveva essere 165, poi quando tutte le ragazze avevano aderito ha deciso di alzare la quota a 170, inoltre aveva detto che non c'erano spese condominiali quando in realtà ci sono anche se minime ( 4 euro a mese). Poi ci ha nascosto il fatto che affittava già una camera ad una donna di quasi 50 anni.
    A proposito della muffa, la vuole lasciare lì fino alla bella stagione (perché i muri sono troppo umidi)

  • Gentile Elisa, rispetto alla muffa se la situazione è tale per cui non si riesce ad abitare potete chiedere la risoluzione del contratto; più probabilmente, considerando un valore ridotto della casa potete chiedere la riduzione del canone di locazione.

  • Elisa

    Grazie mille, tenteremo di risolvere la cosa!

  • Fabio

    Salve sono in affitto con contratto 3+2 canone concordato. A causa di cattive amministrazioni precedenti,il condominio è fortemente indebitato con la società del gas che ha messo i sigilli al contatore,con la conseguente mancata accensione dei riscaldamenti. Siamo ben oltre la data prevista per l'accensione e l'amministratore ha chiaramente fatto capire che quest'anno il servizio non verrà erogato se non verrà saldato il debito.Abbiamo due bambini e il freddo si fa sentire. Potremmo avere il diritto di recedere anticipatamente dal contratto per questi motivi? Grazie in anticipo. Fabio

  • Certo Fabio, questo rappresenta un grave motivo per dare disdetta immediata; eventualmente il proprietario potrà rifarsi poi sul condominio.

  • Fabio

    Nel ringraziarla,le vorrei chiedere come comportarsi nel caso il locatario si rifiuti di recedere consensualmente. Ho già trovato una casa e non vorrei perderla.Se facessi un nuovo contratto e disdicessi il vecchio pagando ovviamente le sei mensilità,ho qualche speranza di recuperare i canoni pagati a vuoto?

  • Essendoci un grave vizio che le impedisce di usare il bene, può andar via chiedendo la risoluzione immediata e rifiutando l'eventuale richiesta, da parte del proprietario, del pagamento delle mensilità di preavviso che di fatto lei non concede.

  • Fabio

    Grazie mille seguirò i Suoi consigli e speriamo bene...

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