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Risoluzione immediata del contratto: solo se l’immobile è inagibile.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Luglio 28, 2016
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inquilino può lasciare immobile da subito se non agibile

Sì, è possibile lasciare subito l’immobile, se non ci sono le condizioni minime per utilizzarlo.

Riceviamo spesso richieste di chiarimenti circa i termini di preavviso da rispettare nel momento in cui viene data disdetta del contratto d’affitto da parte degli inquilini. In molti contestano di dover rimanere sei mesi ancora in quell’immobile (o semplicemente di dover pagare ancora per quel periodo) perché non ci sono più le condizioni per viverci: muffa, ascensore che non funziona, mattonella rotta, doccia inagibile, ecc.. tantissime le motivazioni per cui un inquilino si sente legittimato a smettere di pagare il canone d’affitto, ma può farlo?

Quando posso smettere di pagare il canone?


È una domanda che un inquilino si pone nel momento in cui si ritrova, ad esempio, a vivere in un appartamento in cui la muffa sulla parete, partita come piccola macchia, è diventata una presenza imbarazzante a cui la proprietà non intende porre rimedio. Posso smettere di pagare ci chiedono in questo caso?
La risposta in questo caso distingue due casistiche:
1. La situazione di muffa è tale che rende l’appartamento non vivibile. Il danno è causato da un vizio proprio dell’immobile a cui il proprietario non vuole porre rimedio. In questo caso diciamo all’inquilino di inviare la raccomandata per lasciare subito l’immobile e contestare una grave vizio della cosa locata.
2. La situazione è grave ma non rende inagibile l’immobile. Allor all’inquilino può inviare disdetta ma rispettando i termini di preavviso previsti da contratto. Val per la muffa come per gli altri eventuali danni.

Come nel caso di questo quesito postoci da Alessandra.

Buongiorno,
vi disturbo per conoscere più a fondo quali sono gli adempimenti che mi spettano nel caso in cui volessi dare disdetta anticipata del contratto di locazione 4+4 regolarmente stipulato a Luglio 2010.
Come prevedono le varie leggi, devo dare disdetta 6 mesi prima del rilascio dell'appartamento, ma nel caso specifico, abbiamo riscontrato danni evidenti all'appartamento, compresa la caduta accidentale di gran parte dell'intonaco del soffitto in una delle camere da letto che, a distanza di un mese, ancora il conduttore non ha fatto sistemare.
Oltre a tale danno, che rende parzialmente inagibile la stanza, abbiamo riscontrato altri danni su pareti, pavimenti (oscillazioni percepite anche dai nostri vicini di casa del piano inferiore) ed altri problemi relativi all'impianto elettrico e di riscaldamento.
In tal caso posso inviare disdetta al conduttore, specificando che, a causa della mancanza di sicurezza nell'appartamento, vorrei anticipare il rilascio dell'immobile ad uno, massimo due mesi?
Grazie sin d'ora per la risposta.
Cordiali saluti.

Alessandra

Quello che abbiamo risposto alla nostra lettrice Alessandra è proprio di distinguere la gravità dello stato del suo appartamento: una stanza è inagibile e il resto della casa non sta tanto meglio.

Possiamo dire allora che in caso di inagibilità della cosa locata viene meno il principio base del rapporto di affitto, quello che il linguaggio giuridico definisce “sinallagma”. Ovvero, l’articolo 1575 del Codice Civile definisce il contratto di locazione come un tipico contratto a prestazioni corrispettive: l’inquilino si vincola al pagamento dei canoni pattuiti come contropartita dell’obbligo del proprietario di consegnare la cosa locata in buono stato di manutenzione, di mantenerla in stato da servire all’uso convenuto e di garantirne il pacifico godimento durante la locazione.
Quindi è nella sua definizione stessa che si individua l’unica “eccezione di inadempimento”; quindi l’inquilino può sospendere e smettere di pagare il canone d’affitto se l’immobile concesso a questo scopo non è di fatto utilizzabile.

Lo afferma la Cassazione “Al conduttore non è consentito di astenersi da versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente nel caso di verifichi una riduzione o una diminuzione del godimento del bene e ciò, anche quando assume che tale evento sia ricollegabile al fato del locatore. La sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tar le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio inadimplenti non est adimplendum, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede” (Cass. civ. n. 261/2008.Espressive del medesimo principio sono anche: Cass. civ. n. 14739/2005, n. 2855/2005, n. 8425/2006; n. 3341/2001).


Lo conferma in una recente sentenza del Tribunale di Potenza n. 469 del 28 aprile 2016: il giudice delimita, chiaramente, le ipotesi in cui l’inquilino può giustamente sospendere il pagamento dei canoni di affitto al caso di inadempimento degli obblighi spettanti al proprietario del bene.
In questo caso l’inquilino contestava la mancata consegna del documento di agibilità e dell’utilizzo di uno scantinato. Motivazioni respinte dal giudice come insufficiente per giustificare un mancato pagamento del canone, mentre ha accolto la richiesta del proprietario che aveva citato l’inquilino per morosità per i canoni non versati, appunto. L’inquilino aveva valutato anche di pagare un canone maggiore rispetto al valore del bene, richiesta anch’essa respinta perché è importante valutare bene l’immobile quando si sceglie di prenderlo in affitto.

Una modifica è consentita se ci sono condizioni che variano nel tempo.

Come nel caso di questo nostro lettore


Salve, ho un quesito un po’ particolare...
Premetto che sono il locazione in un appartamento "ricavato" da un ex soffitta che non era, immagino, pensata come abitazione. Hanno quindi fatto un bagnetto un po’ arrangiato e la cucina.
In particolare il bagnetto presenta imperfezioni: il soffitto non è stuccato. C è un materiale credo isolante tipo polistirolo, tubicini scoperti che vi fuoriescono e vari buchi quindi nel sottotetto.
Il problema però non sono questi difetti quanto che in questi giorni ho avvistato più di un ragno.
Ho un contratto di locazione 4+4 e non voglio lasciare l’appartamento.
Avrei diritto ad una riduzione del canone? O lavori di manutenzione?
Grazie anticipatamente.


Considerata, quindi, la specifica richiesta del lettore che non vuole lasciare l’immobile, potrà chiedere una riduzione del canone corrisposto, tenendo conto della riduzione di valore della cosa locata.


Art. 1578 del codice civile. Vizi della cosa locata.

“Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili.
Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna”.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Noemi

    C'è da aggiungere che sono incinta e a luglio dentro casa ci sarà anche un neonato.

  • Noemi

    Buonasera,
    Io e mio marito siamo in locazione da 6 mesi in un appartamento dove,prima di trasferirci,sono stati fatti lavori di ristrutturazione.
    Il problema è che i muri stanno già ricacciando muffa;in un paio di angoli si sta staccando il battiscopa e il muro si sta crepando e solo dopo il trasloco abbiamo saputo di non avere la messa a terra dell'impianto elettrico.
    In più abbiamo finestre da dove filtra aria e che avevano promesso di cambiarci a dicembre.
    L'elettricista che stava rimettendo a norma l'impianto elettrico è sparito e quindi non sappiamo che fare.
    La padrona dell'immobile ci sta facendo penare per poter avere i lavori finalmente finiti,ignorando le nostre ripetute pressioni.
    Come dobbiamo comportarci?
    È possibile sospendere il pagamento del canone o chiamare un perito per controllare la vera abitabilità dell'immobile?

  • Gentile Noemi, diciamo che potreste intanto chiamare un perito per accertare l'eventuale stato di inabitabilità dell'immobile; con questo se la proprietaria non vuole porvi rimedio potete chiedere la risoluzione immediata del contratto per grave vizio, valutando di chiedere il rimborso dei danni.

  • Roberta

    Buonasera è da anni che ho infiltrazioni d'acqua in casa da parte dei proprietari menefreghismo assoluto anzi lui maldestramente un giorno ci ha detto che l'architetto hai tempi gli aveva detto che con il tempo ci sarebbero stati problemi poco tempo fa ci è piovuto un bel po' di acqua in cucina abbiamo fatto foto del soffitto e pavimento come prova abbiamo dato disdetta immediata fatto vedere foto hai padroni e l'unica cosa che sono stati capaci di dire è che dobbiamo dargli i sei mesi noi l'unica cosa che vogliamo è andarcene anche fregandosene della cauzione però vogliamo i mettere nelle condizioni che non nocino abbiamo le nostre ragioni? Premesso che nonostante tutto abbiamo sempre pagato puntualmente e che sul contratto è specificato che se c'è anche un locale invivibile si può dare la disdetta immediata avendo indietro anche la cauzione

  • Gentile Roberta se le condizioni dell'immobile sono tali da renderlo invivibile può chiedere una risoluzione immediata del contratto; certamente il fatto che convivete da anni con il problema non depone a vostro favore;dovrebbe esserci quindi un ultimo episodio che ha nettamente peggiorato la situazione. Se ci sono tali condizioni può chiedere la risoluzione e la restituzione del deposito; potrebbe anche valutare una richiesta di risarcimento dei danni.

  • pamela

    Buongiorno,

    sono due anni mezzo che vivo in una mansarda con il problema delle vespe in casa, cicicamente all'arrivo della primavera mi ritrovo dalle 6/8 vespe mezze tramortite nella mia abitazione in affitto. Ho fatto sigillare le travi a mie spese per due anni consecutivi senza l'aiuto della proprietaria ma arrivati al terzo anno non ne posso più e ho chiedo la risoluzione del contratto immediato. La proprietà mi chiede il preavviso come previsto nel contratto ma ad oggi non ci sono più le condizioni per poterci abitare, cucina e bagno infestati. E' intervenuta un impresa mandata dall'amministratore ma l'unica vera soluzione è quella di scoperchiare il tetto ma ci vorrà tempo. Oggi ho anche un cucciolo di cane che se dovesse per sbaglio mangiare una vespa potrebbe anche rimanerci. Come posso muovermi? grazie in anticipo

  • Gentile Pamela, diciamo che il fatto che convive col problema da un po' di tempo non sostiene tanto il fatto che si tratti di un vizio tale da dover chiedere la risoluzione immediata; mentre costituisce sicuramente un grave motivo per cui dare disdetta. Magari provi a cercare un compromesso per questo con la proprietà riducendo il periodo di disdetta per esempio e quindi avendo il tempo di cercare un'altra sistemazione.

  • lahsen

    bona sera affittato casa e Dopo 3 settimane uscita tanta muffa .........grazie

  • Buongiorno Lahsen, può provare a chiedere che la situazione venga risolta con adeguata riparazione o chiedere la risoluzione immediata se non c'è la volontà di porvi rimedio.

  • Francesco

    Salve, sottopongo alla Sua cortese attenzione un mio dubbio: nell'ipotesi di locazione di terreno con più proprietari/locatori, laddove uno di essi rilevi le altrui quote e diventi proprietario esclusivo, i contratti precedentemente posti in essere sono ancora validi? Si dovrò formalizzare all'Agenzia delle Entrate il subentro di un solo locatore come possessore 100%? Grazie, cordialità

  • Buongiorno Francesco, confermo che i contratti in essere continuano ad essere validi; per il subentro è una comunicazione che va effettuata presso l'agenzia delle entrate. Di solito se ne occupa il notaio da cui si fa il passaggio di proprietà.

  • maria grazia

    il mancato rinnovo da parte della Prefettura della convenzione per l'accoglienza di migranti è valido motivo per la risoluzione anticipata del contratto di locazione senza il preavviso contrattualmente previsto o dei sei mesi per il recesso anticipato? Può evitare il pagamento dei vanoni per mancato preavviso?

  • Gentile Maria Grazia, diciamo che costituisce un grave motivo per dare disdetta, ma il preavviso, salvo diverso accordo, va rispettato.

  • Martina

    Buonasera,
    ho affittato un appartamento con regolare contratto d'affitto ad uso transitorio di 18 mesi. Ieri l'immobile è stato dichiarato non agibile (instabilità del solaio) dai vigili del fuoco, che hanno provveduto a sfrattare gli inquilini. Ora, ci vorrà del tempo per effettuare i lavori, pertanto sono intenzionato a risolvere anticipatamente il contratto. Posso farlo, provvedendo io locatore a firmare una risoluzione consensuale del contratto di affitto con il conduttore ?
    La ringrazio

  • Buongiorno Martina, non essendoci le condizioni per abitare l'immobile se l'inquilino è d'accordo potete risolvere il contratto; probabilmente le chiederà un risarcimento o almeno il pagamento delle spese di trasloco.

  • Emanuela

    Salve!
    Ho preso in affitto un appartamento a dicembre e non aveva nessun problema... Si vedeva che era freddo ma avevo pensato che fosse normale siccome era stato disabitato da 5 mesi. Dopo due mesi su tutto il soffitto sono uscite chiazze bagnate e si vede che sono dal umidità delle travi di sostegno del tetto( si vede Dove siano le travi solo dal umidità, e pure la forma), l'isolamento avrà ceduto o non so che altro... se il proprietario non interviene per aggiustare il tutto cosa posso fare? Posso chiedere di farmi ridurre l'affitto? A chi mi devo rivolgere? Sinceramente non ho voglia di andarmene da casa, e il secondo traslocato che dovrei fare in tre mesi...
    Grazie

  • Buongiorno Emanuela, dovrebbe innanzitutto chiedere che venga riparato, se ciò non succede e non vuole valutare di andar via, indubbiamente può chiedere almeno una riduzione del canone considerando il minor valore del bene concessole in affitto.

  • adriana catalano

    posso disdire un contratto affitto camera a un inquilino per morosità?Quali le conseguenze per l'inquilino?Grazie

  • Gentile Adriana, può disdirlo o più che altro avviare uno sfratto nei confronti di questo inquilino.

  • Chiara

    Ho affittato un appartamento con regolare contratto d affitto ma quando sono andata in comune per chiedere la residenza mi è stato detto che la casa risultava essere inagibile per delle sanatorie aperte nel 1985 e mai chiuse o definite questo mi da il diritto di recedere subito dal contratto?

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