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Risoluzione immediata del contratto: solo se l’immobile è inagibile.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Luglio 28, 2016
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inquilino può lasciare immobile da subito se non agibile

Sì, è possibile lasciare subito l’immobile, se non ci sono le condizioni minime per utilizzarlo.

Riceviamo spesso richieste di chiarimenti circa i termini di preavviso da rispettare nel momento in cui viene data disdetta del contratto d’affitto da parte degli inquilini. In molti contestano di dover rimanere sei mesi ancora in quell’immobile (o semplicemente di dover pagare ancora per quel periodo) perché non ci sono più le condizioni per viverci: muffa, ascensore che non funziona, mattonella rotta, doccia inagibile, ecc.. tantissime le motivazioni per cui un inquilino si sente legittimato a smettere di pagare il canone d’affitto, ma può farlo?

Quando posso smettere di pagare il canone?


È una domanda che un inquilino si pone nel momento in cui si ritrova, ad esempio, a vivere in un appartamento in cui la muffa sulla parete, partita come piccola macchia, è diventata una presenza imbarazzante a cui la proprietà non intende porre rimedio. Posso smettere di pagare ci chiedono in questo caso?
La risposta in questo caso distingue due casistiche:
1. La situazione di muffa è tale che rende l’appartamento non vivibile. Il danno è causato da un vizio proprio dell’immobile a cui il proprietario non vuole porre rimedio. In questo caso diciamo all’inquilino di inviare la raccomandata per lasciare subito l’immobile e contestare una grave vizio della cosa locata.
2. La situazione è grave ma non rende inagibile l’immobile. Allor all’inquilino può inviare disdetta ma rispettando i termini di preavviso previsti da contratto. Val per la muffa come per gli altri eventuali danni.

Come nel caso di questo quesito postoci da Alessandra.

Buongiorno,
vi disturbo per conoscere più a fondo quali sono gli adempimenti che mi spettano nel caso in cui volessi dare disdetta anticipata del contratto di locazione 4+4 regolarmente stipulato a Luglio 2010.
Come prevedono le varie leggi, devo dare disdetta 6 mesi prima del rilascio dell'appartamento, ma nel caso specifico, abbiamo riscontrato danni evidenti all'appartamento, compresa la caduta accidentale di gran parte dell'intonaco del soffitto in una delle camere da letto che, a distanza di un mese, ancora il conduttore non ha fatto sistemare.
Oltre a tale danno, che rende parzialmente inagibile la stanza, abbiamo riscontrato altri danni su pareti, pavimenti (oscillazioni percepite anche dai nostri vicini di casa del piano inferiore) ed altri problemi relativi all'impianto elettrico e di riscaldamento.
In tal caso posso inviare disdetta al conduttore, specificando che, a causa della mancanza di sicurezza nell'appartamento, vorrei anticipare il rilascio dell'immobile ad uno, massimo due mesi?
Grazie sin d'ora per la risposta.
Cordiali saluti.

Alessandra

Quello che abbiamo risposto alla nostra lettrice Alessandra è proprio di distinguere la gravità dello stato del suo appartamento: una stanza è inagibile e il resto della casa non sta tanto meglio.

Possiamo dire allora che in caso di inagibilità della cosa locata viene meno il principio base del rapporto di affitto, quello che il linguaggio giuridico definisce “sinallagma”. Ovvero, l’articolo 1575 del Codice Civile definisce il contratto di locazione come un tipico contratto a prestazioni corrispettive: l’inquilino si vincola al pagamento dei canoni pattuiti come contropartita dell’obbligo del proprietario di consegnare la cosa locata in buono stato di manutenzione, di mantenerla in stato da servire all’uso convenuto e di garantirne il pacifico godimento durante la locazione.
Quindi è nella sua definizione stessa che si individua l’unica “eccezione di inadempimento”; quindi l’inquilino può sospendere e smettere di pagare il canone d’affitto se l’immobile concesso a questo scopo non è di fatto utilizzabile.

Lo afferma la Cassazione “Al conduttore non è consentito di astenersi da versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente nel caso di verifichi una riduzione o una diminuzione del godimento del bene e ciò, anche quando assume che tale evento sia ricollegabile al fato del locatore. La sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tar le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio inadimplenti non est adimplendum, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede” (Cass. civ. n. 261/2008.Espressive del medesimo principio sono anche: Cass. civ. n. 14739/2005, n. 2855/2005, n. 8425/2006; n. 3341/2001).


Lo conferma in una recente sentenza del Tribunale di Potenza n. 469 del 28 aprile 2016: il giudice delimita, chiaramente, le ipotesi in cui l’inquilino può giustamente sospendere il pagamento dei canoni di affitto al caso di inadempimento degli obblighi spettanti al proprietario del bene.
In questo caso l’inquilino contestava la mancata consegna del documento di agibilità e dell’utilizzo di uno scantinato. Motivazioni respinte dal giudice come insufficiente per giustificare un mancato pagamento del canone, mentre ha accolto la richiesta del proprietario che aveva citato l’inquilino per morosità per i canoni non versati, appunto. L’inquilino aveva valutato anche di pagare un canone maggiore rispetto al valore del bene, richiesta anch’essa respinta perché è importante valutare bene l’immobile quando si sceglie di prenderlo in affitto.

Una modifica è consentita se ci sono condizioni che variano nel tempo.

Come nel caso di questo nostro lettore


Salve, ho un quesito un po’ particolare...
Premetto che sono il locazione in un appartamento "ricavato" da un ex soffitta che non era, immagino, pensata come abitazione. Hanno quindi fatto un bagnetto un po’ arrangiato e la cucina.
In particolare il bagnetto presenta imperfezioni: il soffitto non è stuccato. C è un materiale credo isolante tipo polistirolo, tubicini scoperti che vi fuoriescono e vari buchi quindi nel sottotetto.
Il problema però non sono questi difetti quanto che in questi giorni ho avvistato più di un ragno.
Ho un contratto di locazione 4+4 e non voglio lasciare l’appartamento.
Avrei diritto ad una riduzione del canone? O lavori di manutenzione?
Grazie anticipatamente.


Considerata, quindi, la specifica richiesta del lettore che non vuole lasciare l’immobile, potrà chiedere una riduzione del canone corrisposto, tenendo conto della riduzione di valore della cosa locata.


Art. 1578 del codice civile. Vizi della cosa locata.

“Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili.
Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna”.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (207)

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Buongiorno sono Angelica Licetti, sono in affitto da un anno,

dal 18/5/2018 la braga del water ha allagato mezza cucina dell'inquilino sottostante,

mi hanno diffidato ad usare l'acqua.

Ad oggi non posso ancora usare l'acqua.
Posso recedere il contratto?

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Gentile Angelica, sicuramente il non poter usare l'acqua rappresenta un grave vizio per cui può chieder la risoluzione del contratto.

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Ho firmato e versato cauzione per un appartamento ammobiliato non lo posso usare perche non ci sono ancora i mobili posso risolvere il contratto ?

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Gentile Sergio, se quando ha firmato le è stato specificato che l'immobile era arredato e ora non lo è, può chiedere la risoluzione considerando che non si è rispettata la condizione premessa.

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Buonasera,
Ho preso in affitto una mansarda il 1 febbraio con contratto a canone concordato.
Con la pioggia terribile di febbraio, una parete del soggiorno ha cominciato a gonfiarsi e sgretolarsi; il soffitto della camera di mia figlia ha cominciato a fare cadere intonaco, tanto che mia figlia non può dormire nel suo letto.
Il lucernario della mia camera non isola la pioggia, che quindi gocciola sul mio letto ogni volta che piove, come anche accade al lucernario della cucina.
Tutta la parete intorno alla finestra del bagno è intrisa di acqua a causa di infiltrazioni e i muri si sgretolano, sono gonfi e crepati. Non possiamo fare la doccia perché la caldaia non regge costante la temperatura e l'acqua è gelida o bollente. La televisione non si vede (si vedono solo i canali RAI) e da una fuga di gas abbiamo scoperto che nemmeno impianto gas era a norma, Sono venuti i tecnici dei proprietari che hanno confermato che.occorre riparare gli abbaini, rompere il muro del soggiorno per verificare da dove arriva l'infiltrazione e togliere tutte le tegole del tetto per risolvere le infiltrazioni nel bagno e nelle camere, oltre alla messa a norma dell'impianto gas e sostituzione fornello, anch'esso non a norma. Di tutti.i lavori da fare è stato cambiato solo il tubo del gas e io sono esasperata. Ho dovuto trovare altra casa per me e la mia bambina e i proprietari vogliono che paghi affitto x 6 mesi
Posso chiedere risarcimento danno e risoluzione senza preavviso?

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Gentile Sara, diciamo che essendo la proprietaria disponibile a riparare la casa, dovreste trovare una soluzione per il periodo necessario alle riparazioni; se non vuole aspettare dovrà far presente il suo disagio e insistere su un vizio grave per una soluzione senza preavviso; rispetto al danno dovrebbe valutare se c'è anche una copertura assicurativa che possa intervenire a risarcire.

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Salve io ho preso da due mesi casa in affitto questo mese ho notato ke sta uscendo umidita nelle pareti...x non parlare dei mobili che cadono a pezzi....porte e finestre non chiudono bene ...ditemi voi cosa devo fare....pago 350 euro al mese posso chiedere di pagare piu poco x l'affitto...

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Buongiorno Laura, diciamo che può lamentare i vizi non evidenti quando ha preso in affitto il bene (porte e finestre o mobili andavano verificati attentamente prima) e per questo chiedere una riduzione del canone di affitto oppure mandare disdetta.

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Buongiorno,
Sono in affitto con la mia famiglia (io, mia moglie e due bambine di 7 e 2 anni) da 6 anni in un appartamento. Al momento della sottoscrizione del contratto, a voce, ci era stato promesso che l’intero edificio sarebbe stato ristrutturato, a partire dal tetto e dagli infissi. Parte del tetto è stato smantellato, rendendo la situazione anche peggiore, ma poi null’altro è stato più fatto.
Negli anni, oltre a riscontrare un problema di riscaldamento (anche restando acceso al massimo, la casa raggiunge in inverno difficilmente temperature maggiori di 18/19 º, durante la notte scende anche sotto i 16) abbiamo potuto notare che quando piove spesso entra acqua dagli infissi, nella camera delle bambine è piovuto dal soffitto e in diverse stanze l’intonaco è molto macchiato, laddove non si stacca.
Ormai, ci siamo stancati di aspettare l’inizio di lavori che sembrano non partire mai.
È possibile richiedere la rescissione immediata del contratto, senza dover aspettare i 6 mesi?
Grazie

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Gentile Federico, considerato che si tratta di vizi di cui era a conoscenza e che "sopportate" da anni, può sicuramente richiedere la risoluzione anticipata del contratto, ma il preavviso andrebbe rispettato.

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Buongiorno,
sono in affitto in un appartamento con contratto che prevede preavviso di 6 mesi. Nell'ultimo mese si è verificata una grave perdita d'acqua che ha provato in breve tempo l'estensione di muffa con conseguente sfarinatura del muro in una stanza. L'ambiente è talmente umido che la muffa ha attaccato anche due sedie in tessuto e sta provocando danni ai libri che conservo in quella stanza, dedicata per lo più a studio. Da più di 3 mesi, inoltre, in presenza di piogge persistenti è presente un'infiltrazione d'acqua nel contro soffitto che ha causato il rigonfiamento dello stesso. La proprietaria dice che provvederà alla sistemazione di entrambi i danni, ma ancora non preso alcun tipo di provvedimento. Posso in questo caso chiedere la risoluzione immediata del contratto? Grazie.

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Gentile Alessia, se il danno di cui parla è un danno che le impedisce di usare il bene può chiedere la risoluzione immediata, altrimenti potrebbe procedere con una risoluzione rispettando il preavviso e chiedendo una riduzione del canone da pagare considerando il minor valore del bene concesso.

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buon giorno, vorrei un vostro parere:
ho un contratto 4+4 con disdetta a 6 mesi, sono da 1 anno e 4 mesi già con tale contratto (come studente non passo sempre tutto il tempo nella camera), solo da questa primaverà ho scoperto che sul blacone ho problemi di voltatili quali tortore e piccioni ed cerano 6 cm di guano, parlando con i vecchi coinquilini mi hanno detto che ci sono ormai da 7 anni che ci sono i nidi se non di più (ma nessuno dei precendeti inquilini ha mai scritto alla proprietaria per questa problematica), in questo periodo ormai estivo, mi svegliano già alle prime luci dell'alba facendo baccano, ho contattato la proprietaria, ma sono dovuto intervenire io comprando a mie spese i dissuasori, e addombando il blacone con stagnola per allontanarli, ma continuano a tornare ogni giorno, sveglaindomi sempre ormai da 2 mesi e mi è impossible riposare... posso chiedere la disdetta immediata o sono vincolato ad attendere 6 mesi?

ringrazio in anticipo per la risposta

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Gentile Alberto, quanto descrive è un motivo di disdetta, ma non sembra un vizio tale da giustificare una disdetta immediata. provi al limite a trovare un accordo con la proprietà per ridurre magari il preavviso da sei a tre mesi.

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Buongiorno, siamo in affitto in un appartamento senza impianto di riscaldamento, c'è solo un boiler elettrico che scalda l'acqua, ma con bollette salate!
Più volte abbiamo intimato alla proprietaria di porre rimedio sia per quanto riguarda il boiler che l'isolamento del tetto.
L'unica fonte di riscaldamento in inverno è la nostra stufa a pellet, ma ci troviamo al mattino con 13/14 gradi in casa e la temperatura non sale più di 17 gradi in corridoio e 16 nelle camere, un ambiente non proprio consono a bambini e un neonato in arrivo a settembre.
La porta d'entrata è ancora quella vecchia di circa 40 anni.... Sta cadendo a pezzi e quando piove a dirotto mi viene dentro l'acqua da sotto la porta. A tutto questo si aggiunge il fatto che a novembre, dopo avere preso delle scosse finché facevamo la doccia, abbiamo scoperto che l'impianto elettrico non era a norma.
È stato sistemato subito da un elettricista.
Inoltre dietro casa abbiamo un terrazzo da finire senza parapetto, non ancora condonato. Perciò devo tenere chiuso il balcone per evitare che i bambini vadano fuori e cadano di sotto.
Mi scuso per il poema, ma non potevo sintetizzare più di così.
C'è qualcosa che possiamo fare?
La proprietaria fa orecchie da mercante.
Abbiamo un 4+4 e abitiamo qui da due anni.
Grazie anticipatamente per la risposta.
Saluti

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Buongiorno Jenny, se avete accettato l'immobile in questo stato e ora il proprietario non vuole porvi rimedio, non vi rimane che chiedere di risolvere il contratto e trovare un'altra sistemazione.

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Grazie

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buongiorno,
ho un contratto 4+4 che prevede la sua rescissione in seguito ad un preavviso di 6 mesi.
Circa 6 mesi fa, ho comunicato al proprietario gravi danni alle finestre ed alle porte-finestre dell'appartamento locato, tali da fare entrare vento, freddo e pioggia, e da non garantire neanche i criteri minimi di sicurezza perché non si chiudono.
inoltre l'appartamento ha finestre che si affacciano su un chiostrino interno dove gli escrementi degli uccelli (piccioni, gabbiani e cornacchie) creano ogni giorno un manto che copre il pavimento con gravi rischi alla salute a causa dei parassiti, nitrati ed altro che contengono.
Circa 5 mesi fa il proprietario ha visionato l'appartamento con una impresa di sua fiducia e, quest'ultima ha confermato la vetustà di infissi e finestre tale da necessitare di una loro completa sostituzione.
Nonostante le continue promesse ad oggi il proprietario non effettuato alcun intervento all'appartamento.
Le chiedo se ci sono i presupposti per una rescissione immediata unilaterale del contratto, possibilmente lasciando l'appartamento entro due mesi per non pagare l'affitto in compensazione delle due mensilità date come caparra al momento del contratto.
grazie.

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Gentile Marco, se non c'è volontà di porre rimedio al guasto e soprattutto se i guasti sono tali da essere considerati vizi che impediscono di utilizzare la casa, allora può procedere inviando la disdetta immediata.

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Buongiorno, ho un contratto d'affitto stipulato a metà settembre. Dopo pochi mesi alle prime piogge nel sotto tetto e in bango (appartamento open space) mi scende acqua dimostrato al proprietario con foto e video. La situazione è peggiorata, ci sono perline divise tra loro dove si vede il polistirolo e fessure tra le travi da dove si vede anche entrate luce. Ora mi trovo anche le api in casa che probabilmente entrano dalle fessure. Ho fatti presente al proprietario la situazione (non risolvibile a quanto pare dovrebbe rifare il tetto). Da contratto dovrei dare disdetta con preavviso di 3 mesi. Sarebbe possibile per questi problemi anticiparla? Dovrei indicare qualcosa di preciso nella lettera di recesso? Grazie

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Gentile Sofia, dalla descrizione fatta credo possa chiedere una soluzione immediata del contratto, valutando la situazione com eun grave vizio che le impedisce di fatto di vivere nell'immobile.

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