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Quando la coppia “scoppia”: il recesso di un solo conduttore dal contratto cointestato

by Andrea Cioli
in Esperto
on Ottobre 15, 2015
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Ancora una volta, una lettrice ci fornisce lo spunto per fare maggiore luce su un aspetto non banale collegato alla “vita” di un contratto di locazione. Si tratta di una questione rilevante dato il crescente ricorso alla condivisione degli appartamenti in affitto da parte di lavoratori, studenti e, come nel caso segnalatoci, delle cosiddette “coppie in periodo di prova”.

 

 

 

Buongiorno,
due anni fa ho preso in affitto un appartamento insieme al mio ragazzo, contratto 4+4 intestato a entrambi. Ora col mio ragazzo ci siamo lasciati e io ovviamente vorrei lasciare anche l’appartamento. Posso farlo da sola o deve farlo con me anche il mio ex fidanzato? Devo chiedere il permesso al proprietario? Insomma… cosa posso fare? Aiuto!

Angela

Per “organizzare” una risposta al quesito occorre approfondire principalmente due aspetti: in primo luogo se e in che modo ciascuno dei due conduttori possa “svincolarsi” dal contratto; in secondo luogo in che modo eventualmente comunicare il recesso parziale all’Agenzia delle Entrate.

Riguardo il primo punto buone notizie per la lettrice: in caso di più conduttori è consentito a ciascuno di essi recedere dal contratto, nel rispetto delle norme o delle pattuizioni che regolano il recesso, anche senza che gli altri facciano lo stesso. Si configurerà così un “recesso parziale” e il contratto manterrà efficacia nei confronti dei conduttori restanti, obbligati in solido al pagamento dell’intero canone (il che potrebbe essere troppo oneroso, per questo i conduttori residui si attiveranno per trovare un conduttore che subentri a quello uscente o valuteranno se recedere a loro volta).

A supportare l’esistenza in capo a ciascun conduttore di un autonomo diritto di recesso esercitabile individualmente, a fronte di un rapporto contrattuale a sé stante con il locatore, citiamo una vecchia sentenza della Cassazione (n.1011 del 27 febbraio 1978) secondo la quale “la coesistenza nello stesso rapporto locatizio di più conduttori non esclude che ciascuno di questi sia tenuto per la medesima prestazione (nella specie, pagamento del canone) con distinta e autonoma obbligazione. In tal caso si deve ritenere che essi siano obbligati in solido a norma degli articoli 1292 e 1294, Codice civile, poiché si versa in ipotesi di obbligazioni solidali, nelle quali si ha in realtà, non un'obbligazione unica con pluralità di soggetti, ma tante singole obbligazioni quanti sono i debitori, connesse fra loro e aventi, ciascuna, per oggetto l'identica prestazione”. Sulla stessa linea anche il Tribunale di Milano (18 settembre 2007, numero 10.233).

Definita in tal modo la possibilità di un recesso individuale, in che modo un conduttore potrà svincolarsi? Seppur si tratti di recesso parziale seguirà le regole previste per il recesso, quindi il conduttore “uscente” dovrà inviare una lettera di recesso col dovuto preavviso (6 mesi indicando i gravi motivi, di norma) o risolvere consensualmente il suo rapporto col locatore. In mancanza non potrà ritenersi libero dalle obbligazioni contrattuali.

Non sarà invece necessario né il consenso dell’altro conduttore (che eventualmente valuterà la sostenibilità di un canone interamente a suo carico e, in caso negativo, eserciterà il suo recesso), né quello del locatore che, se da un lato potrebbe veder diminuite le garanzie originarie fornite dai conduttori per il pagamento del canone, dall’altra sarà tenuto a rispettare il diritto del conduttore recedente.

E fin qui la parte civilistica della vicenda.

Passando agli aspetti fiscali, occorre capire come comunicare all’AdE la modifica una volta scaduto il termine di preavviso e, quindi, a recesso avvenuto. Non trattandosi di risoluzione anticipata del contratto (che rimane in essere, seppur in capo al conduttore residuo), prendiamo atto della risposta che viene fornita (seppur con riferimento alla vecchia modulistica) dalla rivista telematica dell’Agenzia delle Entrate (Fiscooggi) a un quesito analogo:

Fermo restando quanto pattuito circa le modalità e i termini del recesso di norma, nei contratti con pluralità di conduttori, la disdetta da parte di uno di essi non fa cessare l’obbligo per gli altri di continuare a versare per intero il canone di locazione. In tale ipotesi, infatti, questi ultimi sono obbligati in modo solidale e unitario all'adempimento delle norme previste dal contratto stesso. Il recesso parziale di uno dei conduttori dovrà in ogni caso essere debitamente registrato (verificandosi in tal caso una cessione senza corrispettivo). Dal punto di vista formale sarà quindi necessario versare l’imposta di registro (67 euro con codice tributo 110T, attraverso modello F23). Ciò in quanto la cessione di contratto è l’unico atto soggetto a tassazione, anche se in regime di cedolare secca.

Essendo cambiata, nel periodo intercorrente tra il parere sopra citato e oggi, la modulistica, è opportuno aggiornare le indicazioni pratiche. Sarà necessario pagare l’importo di 67 euro tramite il modello F24 Elide (codice tributo 1502) e presentarlo all’Ufficio AdE presso il quale il contratto è stato registrato, unitamente al modello RLI compilato secondo le indicazioni seguenti:

1) Nella sezione ADEMPIMENTI SUCCESSIVI optare per CESSIONE. La data da indicare è quella di cessione/subentro, ovviamente (ovverosia la data di risoluzione del rapporto con il conduttore uscente);
2) nella stessa parte riportare gli elementi identificativi del contratto ceduto;
3) inserire il locatore come richiedente (l’IBAN dovrà essere il suo), tipo soggetto 1;
4) nel quadro B (soggetti) non indicare nulla nella parte del locatore, nella parte dei conduttori indicare prima il conduttore cedente/uscente (barrando la casella relativa) e poi quello cessionario/residuo, anche in questo caso barrando la casella relativa.

In definitiva, se purtroppo non è possibile quantificare in anticipo il periodo necessario a ristabilirsi dopo una relazione finita male, a livello contrattuale è molto più semplice definire il tempo necessario per chiudere una convivenza mal riuscita: normalmente 6 mesi.

Presentazione Autore
Andrea Cioli
Author: Andrea Cioli

In un Paese di poeti, santi, navigatori, commissari tecnici ed avvocati può un laureato in Giurisprudenza sfuggire al suo destino e lavorare come guida turistica? Certamente sì, se il tour è nella giungla della locazione. Feticista della spiegazione, temutissimo dai suoi figli per via delle paternali debordanti di premesse, cerca da sempre di coniugare serietà e leggerezza, perché senza regole non esiste gioco, ma senza gioco non esiste niente.


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  • Luca

    Buongiorno, è possibile affittare un immobile con contratto 6+6 a due società? Sul contratto in pratica i conduttori sarebbero due, non privati ma due partite Iva. Grazie

  • Gentile Luca, è possibile cointestare anche un contratto commerciale; cointestandolo le due società si assumono entrambe le responsabilità sui termini contrattuali.

  • Roberto

    Posso rivalermi con un decreto ingiuntivo sul mio coinquilino che ha mandato la disdetta singola in un contratto d'affitto cointestato?

  • Buongiorno roberto, il singolo inquilino ha diritto di mandare disdetta anche su un contratto cointestato, rispettando i termini e lasciando a chi rimane l'onere di proseguire il contratto o di dare a sua volta disdetta.

  • Salvo

    Salve, ho il seguente problema: locazione immobile ad uso commerciale, i locatori sono 2 , ma adesso uno dei due vuole recedere , mentre l'altro continua. E' possibile fare il recesso di un solo locatore pagando l'imposta di registro di euro 67,00? Grazie , cordiali saluti

  • Gentile Salvo, stiamo parlando di due inquilini? (il locatore tecnicamente sarebbe il proprietario). Se parliamo di un recesso di uno solo dei due inquilini, allora potrà gestirla con il recesso parziale e i 67 euro da versare all'agenzia delle entrate.

  • Lorenzo

    Buongiorno, la compilazione del modello RLI telematico e il relativo pagamento di 67 euro possono essere fatti telematicamente tramite il software dell'AdE o devo portare l'RLI cartaceo e l'F24 pagato in Agenzia ? Ringrazio anticipatamente per una risposta.

  • Buongiorno Lorenzo, può farlo on line se è abilitato al servizio o servendosi di un intermediario abilitato al servizio.

  • Nadia

    L'affittuario uscente o il proprietario è tenuto al pagamento di € 67 del modello F 24?
    La risulzione consensuale non prevede l'invio della raccomandata a.r, ho capito bene? Può essere anche una comunicazione verbale?
    Grazie

  • Gentile Nadia, la disdetta avviene tramite raccomandata, ma la risoluzione all'agenzia delle entrate va comunicata con modulo rli pagando 67 euro, di solito a carico dell'inquilino uscente, se il proprietario non è in regime di cedolare secca.

  • Giorgia

    Salve io avrei bisogno di due informazioni: posso cointestarmi un contratto di affitto possedendo una casa di proprietà nello stesso comune ed evitare di pagare l'imu mantenendo la residenza nella casa di proprietà ,potrei andare incontro a problemi con il fisco rrgistrando il contratto di locazione a nome mio all'agenzia delle entrate?
    Se invece il contratto di affitto viene intestato solo al mio compagno posso pagare l'affitto con il mio conto corrente e i mesi di caparra con un mio assegno?
    Grazie mille

  • Buongiorno Giorgia, essere semplicemente intestataria del contratto non comporta un problema se lei effettivamente continua a viver nella casa di proprietà; in ogni caso andrebbe bene anche la seconda soluzione, considerando che nella causale del versamento richiama il contratto.

  • Elena

    Buongiorno, il mio inquilino, unico intestatario del contratto, dopo che la compagna se n'è andata, mi ha mandato la disdetta del contratto per gravi motivi. Io ho accettato la disdetta, ma a 10 giorni dal termine dei 3 mesi mi ha chiesto di poter restare ancora un poco perchè non ha ancora trovato un nuovo alloggio. So che tutto il tempo che rimane in più oltre i termini della disdetta devono comunque essere pagati come indennità di occupazione. Ma come mi devo comportare con l'Agenzia delle entrate? Cioè, la risoluzione anticipata la devo registrare a 30 giorni dall'uscita effettiva dell'inquilino o 30 giorni dalla scadenza della disdetta? In quest'ultimo caso rischio che lui è ancora dentro quando il contratto è ufficialmente risolto...

  • Gentile Elena, la risoluzione potrebbe registrarla a conclusione del periodo di disdetta; è importante che lei specifichi che lui resterà un mese in più senza titolo.

  • Elena

    Mi scusi, gentile Isabella, non capisco a chi o dove devo specificare che l'inquilino rimane un periodo in più senza titolo... E non è detto che sia solo un mese in più, potrebbe andare oltre, non molto, magari una quindicina di giorni o un altro mese, ma escludo di avviare azioni legali per rientrare in possesso dell'appartamento. Io faccio gli adempimenti online sul sito delle Agenzia delle Entrate e lì non c'è modo di specificare nulla, solo la data della recessione anticipata che dovrebbe essere quella del termine della disdetta, giusto? Non è possibile invece registrare la recessione nel momento in cui effettivamente l'inquilino esce? Quali sono i rischi? Come giustifico altrimenti le somme percepite, nel momento in cui la recessione è già stata registrata? Grazie anticipatamente per la cortese risposta.

  • Gentile Elena, la specifica è nei confronti dell'inquilino a cui rilascerà per quel mese una ricevuta di occupazione senza titolo, questo per evitare eventuali richieste di rinnovo del contratto; quindi la risoluzione del contratto può essere registrata quando l'appartamento è stato realmente liberato e lei ne è tornata in possesso.

  • daniele

    buonasera,
    il mio caso è un po’ singolare.
    ho stipulato un contratto 4+4 cedolare secca con una coppia di ragazzi di cui una è stata arrestata in casa mia mentre il compagno se ne vuole andare via senza darmi i 6 mesi di preavviso.
    ho scritto alla ragazza che si trova presso il carcere di vigevano chiedendo la disdetta ma la stessa mi rimanda al suo avvocato perché rivuole la caparra indietro, peccato che il ragazzo non paga da 2 mesi

  • Buongiorno Daniele, se il contratto è intestato ad entrambi, l'altro ragazzo ha diritto di rimanere, ma deve pagare regolarmente; quindi se questo non avviene può avviare la causa di sfratto per liberare intanto l'appartamento.

  • Mario

    Buongiorno, vorrei sottoporre il seguente quesito:
    Con mia moglie abbiamo affittato una casa ad una signora polacca, la quale abita nella casa con due figlie e un marito, tutti sullo stato di famiglia da quando sono entrati nella casa. Da sedici mesi non paga l'affitto e tra qualche mese dovrebbero uscire grazie alla lentezza dello Stato italiano. Il mio avvocato dice che per il recupero delle mensilità arretrate mi devo rifare solo contro di lei e non contro il marito in quanto il contratto di affitto è solo con lei (dato che lei non lavora più non posso recuperare niente, mentre il marito e padre delle figlie, che è sullo stato di famiglia da quando sono entrati nella casa, lavora ed è regolarmente assunto ma non è intestatrio del contratto di affitto).
    A norma degli artt. 1292 e 1294 del C.C. posso rifarmi anche contro di lui, in quanto è sempre stato residente ed ha sempre abitato in quella casa?.
    Grazie

  • Gentile Mario, diciamo che dovrebbe verificare se hanno una separazione dei beni o meno. Ovvero se le responsabilità sono limitate alla moglie non potrebbe aggredire anche il patrimonio del marito.

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