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Quando il proprietario decide di vendere. L'inquilino?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Marzo 07, 2013
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Cosa succede ad un inquilino il cui proprietario decide di vendere l'appartamento dopo un solo anno di locazione? Deve ricominciare l'annosa ricerca o ha diritto a rimanere lì? Scopriamo cosa dice la nostra cara legge!

 

Ho preso in affitto una casa con un contratto di locazione di 4 anni + 4 scade a luglio2016. A febbraio il proprietario mi ha inviato la disdetta per iscritto invitandomi a lasciare l'immobile entro luglio di quest'anno , senza precisare i motivi. Mi ha poi fatto sapere, ma solo verbalmente, che la casa è stata messa in vendita. E'regolare tutto ciò?

Matteo

 

Va anzitutto precisato che il proprietario titolare di un contratto libero della durata di 4 anni + 4 (stipulato a norma della legge 431/98) può esercitare facoltà di disdetta solo in occasione delle scadenze contrattuali (primi 4 anni o successivi 4, 8, eccetera) dando sei mesi di preavviso. Inoltre, alla prima scadenza contrattuale,la disdetta è valida solo per uno dei motivi previsti dall'art. 3 comma 1 della legge 431/98. Fra tali motivazioni rientra anche quella di vendita dell'immobile, a condizione che il locatore non disponga di altro immobile di proprietà, oltre a quello eventualmente adibito a sua abitazione principale. Affinché la disdetta sia valida è tuttavia necessario che il locatore invii lettera raccomandata, con almeno 6 mesi di preavviso,indicando la motivazione che giustifica la richiesta di cessazione del contratto. Una lettera di disdetta priva di indicazioni relative alla motivazione è da considerarsi nulla. A maggior ragione nel suo caso, non essendo rispettati i termini contrattuali, può considerare del tutto inefficace tale disdetta e continuare ad abitare regolarmente il suo immobile. Il suo proprietario può eventualmente vendere comunque il suo immobile, cedendo anche il contratto d'affitto. Per lei vorrebbe dire solo avere un nuovo proprietario ma non subire alcun tipo di cambiamento dal punto di vista contrattuale.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Tosca

    Buongiorno!
    Ho un contratto di affitto 3+2 con inizio il 1 aprile 2010. Ad ottobre 2012 il proprietario ha venduto l'appartamento e, dal successivo novembre, ho cominciato a pagare l'affitto al nuovo proprietario. Ad aprile 2013 il contratto si è tacitamente rinnovato, così pure dopo i successivi 2 anni. Ora, quindi, da aprile 2015 sto godendo di altri 3 anni di contratto, in scadenza (in teoria) a fine marzo 2018. Due giorni fa il nuovo proprietario mi ha inviato una mail in cui mi diceva che questo 31 dicembre verrà chiuso il vecchio contratto e ne sarà fatto uno nuovo con cedolare secca 3+2. Mi scrive anche che il deposito cauzionale (dato da me, a suo tempo, al vecchio proprietario) andranno a coprire le due mensilità di arretrato che avevo maturato quest'estate, per problemi lavorativi compresi dal proprietario (pagando però, poi, regolarmente i successivi mesi). Mi chiede però due mesi di cauzione sul nuovo contratto....
    Ora, le mie domande sono le seguenti:
    - so che, dopo la vendita dell'appartamento, il contratto d'affitto passa automaticamente al nuovo proprietario... ma dopo i primi 5 anni (3+2), non avrebbero dovuto farmi un nuovo contratto? O resta, lo stesso, tutto sottinteso?
    - il mio contratto non dovrebbe chiudersi comunque (relativamente ai rinnovati 3 anni) il 31 marzo 2018 o è giusto che si chiuda il 31 dicembre 2017, poiché vengono calcolati 5 anni (3+2) da quando hanno acquistato l'immobile? Io, però, ho cominciato a pagare a loro da novembre 2012, non da gennaio 2013, quindi anche qui c'è un'incongruenza...
    - (posto che sarebbero gentili a trattenersi la vecchia caparra per sopperire agli affitti arretrati non pagati) se fosse giusto fare questo nuovo contratto (a prescindere dalla data), sarebbe giusto chiedermi di nuovo la caparra?
    - se il mio contratto dovesse scadere, come penso, il 31 marzo 2018, potrebbero decidere di non rinnovarmelo per i successivi 2 anni, anche se, così, il preavviso di 6 mesi non verrebbe rispettato?
    Grazie per l'attenzione e per la gentile risposta!

  • Buongiorno Tosca, i suoi dubbi sono leciti e soprattutto fondati. Il contratto va avanti, quando c'è un nuovo proprietario, alle stesse condizioni e con le stesse condizioni. Per questo il suo contratto scade il 31 marzo e la disdetta doveva avviare con i sei mesi di preavviso. é chiaro, però, che se le mantengono lo stesso canone, potrebbe essere conveniente anche per lei passare ad un contratto in cedolare secca, risparmiandosi l'imposta di registro. Sul deposito invece, se effettivamente è stato usato durante il contratto, è giusto che il nuovo contratto preveda un nuovo versamento.

  • Tosca

    La ringrazio per la celere risposta! Gli ultimi ragguagli, per cortesia:
    - se ho capito bene, anche dopo i primi 5 anni (3+2) non era necessario rinnovare il contratto a nome del nuovo proprietario, giusto?
    - il mio contratto, come pensavo, scade il 31 marzo 2018... ciò che non ho capito è se lei mi consiglia di passare a un nuovo contratto da tale data (anche se mi spetterebbero di diritto già altri 2 anni) o se il consiglio è quello di rinnovarlo ora che lo stanno proponendo (al 31 dicembre 2017)... si può, anche se non sono ancora finiti i 3 anni?
    - potrebbero darmi lo sfratto per morosità (visti i due mesi di affitto arretrati) anche dopo la loro dichiarazione scritta (solo per mail, però, e non per raccomandata) di volerli trattenere dalla vecchia caparra?
    Grazie mille per l'ulteriore chiarimento, buona giornata!

  • esatto Tosca, il contratto è passato di proprietà e quindi segue il suo iter; io le consiglierei di passare al nuovo contratto come le hanno suggerito, anche se per il contratto in essere dovrete gestire una risoluzione anticipata e pertanto risulta più conveniente farlo a marzo. se avete accordato che il deposito veniva usato come canone di affitto ora lo stato di morosità risulta superato.

  • Tosca

    Grazie mille, Isabella, davvero gentilissima!

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  • Maddy

    Salve le scrivo per ho davvero bisogno di aiuto e consiglio ... allora noi siamo in affitto dal 2014 con un contratto 4+4 , anbiamo pagato sempre regolarmente purtroppo per qualche motivo il proprietario ha smesso di pagare il mutuo della casa ( quello che abitiamo noi) pur ricevendo puntualmente i soldi da noi ed ora la banca gli chiede di venderla o verra pignorata, percio noi ci troviamo( io incinta all 8 mese) o a comprarla o ad uscire entro sei mesi proprio entro luglio data in cui dovrebbe scadere il primo rinnovo... a noi dopo varie proposte dal parte del proprietario per eventuale acquisto (noi cmq abbiamo sempre rifiutato xke con una sola busta paga nn possiamo pensare in questo momento di acquistare una casa) ci ha fatto capire che non er cmq una cosa imminente di stare tranquilli , invece oggi ci chiama l agenzia per darci questa notiza ( sopra citato) perché loro avrebbero bisogno dell immobile vuoto prima di metterlo in vendita... la mia domanda è noi dobbiamo continuare a pagare il proprietario? Visto che non per nostra scelta (con una sola busta paga e un figlio in arrivo) dobbiamo uscire di casa in fretta e furia?
    Mi.scusi se sono stata troppo lunga
    E spero che avra detto per rispondermi
    Grazie per l attenzione
    Cordiali saluti
    Maddy

  • Gentile Maddy, i tempi di disdetta dovrebbero essere rispettati in ogni caso; quindi se le sono stati dati i sei mesi è giusto che lei per questo periodo continui a pagare, usando ancora di fatti l'immobile.

  • Tosca

    Buongiorno!
    Ho un contratto di affitto 3+2 con inizio il 1 aprile 2010. Ad ottobre 2012 il proprietario ha venduto l'appartamento e, dal successivo novembre, ho cominciato a pagare l'affitto al nuovo proprietario. Ad aprile 2013 il contratto si è tacitamente rinnovato, così pure dopo i successivi 2 anni. Ora, quindi, da aprile 2015 sto godendo di altri 3 anni di contratto, in scadenza (in teoria) a fine marzo 2018. Due giorni fa il nuovo proprietario mi ha inviato una mail in cui mi diceva che questo 31 dicembre verrà chiuso il vecchio contratto e ne sarà fatto uno nuovo con cedolare secca 3+2. Mi scrive anche che il deposito cauzionale (dato da me, a suo tempo, al vecchio proprietario) andranno a coprire le due mensilità di arretrato che avevo maturato quest'estate, per problemi lavorativi compresi dal proprietario (pagando però, poi, regolarmente i successivi mesi). Mi chiede però due mesi di cauzione sul nuovo contratto....
    Ora, le mie domande sono le seguenti:
    - so che, dopo la vendita dell'appartamento, il contratto d'affitto passa automaticamente al nuovo proprietario... ma dopo i primi 5 anni (3+2), non avrebbero dovuto farmi un nuovo contratto? O resta, lo stesso, tutto sottinteso?
    - il mio contratto non dovrebbe chiudersi comunque (relativamente ai rinnovati 3 anni) il 31 marzo 2018 o è giusto che si chiuda il 31 dicembre 2017, poiché vengono calcolati 5 anni (3+2) da quando hanno acquistato l'immobile? Io, però, ho cominciato a pagare a loro da novembre 2012, non da gennaio 2013, quindi anche qui c'è un'incongruenza...
    - (posto che sarebbero gentili a trattenersi la vecchia caparra per sopperire agli affitti arretrati non pagati) se fosse giusto fare questo nuovo contratto (a prescindere dalla data), sarebbe giusto chiedermi di nuovo la caparra?
    - se il mio contratto dovesse scadere, come penso, il 31 marzo 2018, potrebbero decidere di non rinnovarmelo per i successivi 2 anni, anche se, così, il termine del preavviso di 6 mesi non verrebbe rispettato?
    Grazie per l'attenzione e per la gentile risposta!

  • Tosca

    Buongiorno!
    Ho un contratto di affitto 3+2 con inizio il 1 aprile 2010. Ad ottobre 2012 il proprietario ha venduto l'appartamento e, dal successivo novembre, ho cominciato a pagare l'affitto al nuovo proprietario. Ad aprile 2013 il contratto si è tacitamente rinnovato, così pure dopo i successivi 2 anni. Ora, quindi, da aprile 2015 sto godendo di altri 3 anni di contratto, in scadenza (in teoria) a fine marzo 2018. Due giorni fa il nuovo proprietario mi ha inviato una mail in cui mi diceva che questo 31 dicembre verrà chiuso il vecchio contratto e ne sarà fatto uno nuovo con cedolare secca 3+2. Mi scrive anche che il deposito cauzionale (dato da me, a suo tempo, al vecchio proprietario) andranno a coprire le due mensilità di arretrato che avevo maturato quest'estate, per problemi lavorativi compresi dal proprietario (pagando però, poi, regolarmente i successivi mesi). Mi chiede però due mesi di cauzione sul nuovo contratto....
    Ora, le mie domande sono le seguenti:
    - so che, dopo la vendita dell'appartamento, il contratto d'affitto passa automaticamente al nuovo proprietario... ma dopo i primi 5 anni (3+2), non avrebbero dovuto farmi un nuovo contratto? O resta, lo stesso, tutto sottinteso?
    - il mio contratto non dovrebbe chiudersi comunque (relativamente ai rinnovati 3 anni) il 31 marzo 2018 o è giusto che si chiuda il 31 dicembre 2017, poiché vengono calcolati 5 anni (3+2) da quando hanno acquistato l'immobile? Io, però, ho cominciato a pagare a loro da novembre 2012, non da gennaio 2013, quindi anche qui c'è un'incongruenza...
    - (posto che sarebbero gentili a trattenersi la vecchia caparra per sopperire agli affitti arretrati non pagati) se fosse giusto fare questo nuovo contratto (a prescindere dalla data), sarebbe giusto chiedermi di nuovo la caparra?
    - se il mio contratto dovesse scadere, come penso, il 31 marzo 2018, potrebbero decidere di non rinnovarmelo per i successivi 2 anni, anche se, così, il termine del preavviso di 6 mesi non verrebbe rispettato?
    Grazie per l'attenzione e per la gentile risposta!

  • Giuseppe

    Gentile Isabella,
    sono affittuario di un contratto ad uso abitativo concordato per 4 anni, è trascorso 1 anno e mezzo e il padrone di casa mi ha chiamato dicendomi che vuole mettere la casa in vendita, mi ha detto che vuole fare delle foto della casa,
    la mia domanda è:
    sono obbligato a fargli fare le foto e quindi a ricevere visite per i prossimi 2 anni e mezzo o può far visitare la casa solo a partire da gli ultimi 6 mesi di contratto?
    grazie in anticipo per la disponibilità.
    buona giornata.

  • Buongiorno Giuseppe, il proprietario ha diritto a far visitare l'immobile, ovviamente lei deve indicare orari e giornate in cui è disponibile, .così come se ha degli oggetti personali può escluderli per le foto.

  • giuseppe

    Se permette una precisazione che non ho scritto prima,
    nel nostro caso non sono solo oggetti personali ma tutti i mobili sono di nostra proprieta`
    il nostro dubbio e`proprio questo,
    far vedere le foto della casa con tutti i nostri mobili e metterla in venderla non arredata ? non capisco come sia possibile.
    grazie per la disponibilita`Isabella,
    Buona giornata.

  • il problema del fatto che venderà una casa vuota è una questione che affronterà l'agente immobiliare; certo lei può chiedere che le foto siano il meno possibili "riconoscibili".

  • giuseppe

    grazie ancora, gentilissima.

    0 URL breve:
  • giuseppe

    Grazie mille,
    gentilissima.

  • valentina

    Buongiorno, ho un contratto di locazione 3 + 2, dopo 2 anni il locatore mi ha comunicato verbalmente l'intenzione di vendere l'immobile senza dare disdetta.
    Ho ricevuto un possibile acquirente, ma non sappiamo se e quando acquisterà.
    Presumo che non mi abbia dato disdetta per tenere la casa in affitto fino ala scadenza in caso non riuscisse a vendere.
    Mi sono guardata intorno e vorrei dare disdetta io, nel contratto riporta 3 mesi di preavviso.
    Nella lettera di disdetta che farò è considerato grave motivazione la volontà del locatore di vendere?

  • Gentile Valentina, considerando che anche in caso di vendita lei avrebbe diritto di rimanere fino a scadenza del contratto, può considerare come grave motivo la necessità di spostarsi per suoi motivi personali, magari se il proprietario vuole vendere può considerare positivamente il fatto di avere l'immobile libero.

  • alberto

    da agosto 2017 l'inquilino non paga l'affitto so che se gli faccio un ingiunzione di pagamento inizio una procedura penale infinita e secondo me è quello che vuole l'inquilino.La mia domanda è l'anno prossimo cioè 2018 devo pagare le tasse su affitti non riscossi?

  • Buongiorno Alberto, la causa di sfratto rimane in ogni caso l'unico modo per liberare l'immobile e recuperare le somme non percepite; le imposte sui canoni vanno pagate finchè non c'è il procedimento di esecuzione dello sfratto.

  • Giovanna

    Buonasera ho un contratto di affitto 4+4 stipulato a partire da ottobre 2015 . Ora la padrona di casa vuole vendere, me lo ha proposto ma per me la cifra è eccessiva. Io per venire incontro a Lei e stare tranquilla mi cerco una nuova casa , posso in qualche modo chiedere un rimborso ? e se sì quanto ? Grazie

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