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Proprietario o inquilino: per diritto o per dovere!

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Ottobre 03, 2013
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La maggior parte delle discussioni tra proprietario ed inquilino nascono perché una delle due parti avanza particolari richieste, motivandole come un suo diritto, e l'altra parte pensa di non essere in dovere di farlo! Per la nostra rubrica "Esperto" proviamo, quindi, a fare un po' di ordine, elencando di seguito i principali diritti e dovere dell'una e dell'altra parte, stabiliti dal Codice civile.

I doveri dell inquilinoPartiamo con GLI OBBLIGHI DEL PROPRIETARIO....

  •  La consegna del bene

Subito dopo la stipula del contratto il proprietario si impegna a consegnare all'inquilino l'immobile in "buono stato di manutenzione"; un bene, quindi, privo di vizi che ne impediscano l'uso per cui è stato preso in affitto, seppure è l'inquilino a valutarne l'adeguatezza. Come stato manutentivo "buono" si intende, in generale, la pulizia delle pareti, la funzionalità delle porte e delle finestre, nonché lo stato dei pavimenti e degli impianti. Per evitare ogni contestazione alla fine del rapporto di locazione è consigliabile redigere un attento e puntuale verbale di consegna, nel quale descrivere analiticamente le condizioni dell'immobile. Questa necessità è ancora più sentita nel caso di immobile arredato, dove occorre stilare un'accurata lista dei beni mobili e degli oggetti e la descrizione esatta del loro stato. Nel caso in cui non si proceda alla consegna del verbale, si presume che l'immobile venga consegnato in un buono stato e l'inquilino dovrà tempestivamente segnalarne vizi e difetti. Alla consegna delle chiavi l'inquilino diventa effettivamente il custode del bene e potrà godere di esso direttamente, così come dell'uso delle parti comuni del condominio, se previste. Il proprietario, dunque, deve consegnare anche le chiavi del garage, del cancello, dei locali comuni, ecc..

  • La manutenzione

Il proprietario ha l'obbligo di provvedere a tutte le riparazioni di natura straordinaria e di intervenire in maniera tempestiva nel momento in cui l'inquilino segnala la necessità d'intervento. Costituiscono interventi di natura straordinaria, ad esempio, la sostituzione della caldaia (salvo il caso sia dovuta al cattivo uso da parte dell'inquilino), le spese inerenti alle colonne di scarico, ai pluviali e alle grondaie, salvo il caso in cui siano state ostruite con materiali ed oggetti che li hanno danneggiati.
In linea generale il proprietario dovrebbe adottare un atteggiamento atto a mantenere l'immobile nello stato in cui è stato consegnato e comunque tale da permetterne sempre l'utilizzo (il Codice Civile parla di diligenza del buon padre di famiglia).

  •  I vizi del bene

Durante il periodo di locazione potrebbero manifestarsi vizi e difetti di grave natura, tali da non permettere l'idoneità dell'immobile per l'uso a cui è stato locato.
Si definisce "vizio" ogni difetto o imperfezione che incide sulle qualità essenziali della cosa. Sono dei vizi, ad esempio, le infiltrazioni o l'umidità, l'eccessiva rumorosità degli impianti o l'imperfetto tiraggio della canna fumaria. Vizi, quindi, che possono derivare dalla costruzione dell'immobile o dipendere da cause accidentali o provocate da terzi. Il vizio si distingue dal guasto, poiché mentre quest'ultimo è dovuto alla naturale usura dell'immobile o ad una cattiva manutenzione (per esempio la rottura di una tubatura), il vizio, invece, va a modificare la funzionalità dell'immobile e a svalutarne la qualità. Nel caso l'inquilino riscontri un vizio di questo tipo può richiedere la risoluzione del contratto o un'adeguata riduzione del canone di locazione, proporzionata all'entità ed alla natura del vizio. Questa tutela non è applicabile nel caso in cui l'inquilino sia a conoscenza del vizio al momento in cui prende in affitto l'immobile o nel caso in cui si tratti di un vizio facilmente riconoscibile. A proposito, poi, di tutele che il proprietario deve garantire ci sono le "molestie di diritto", tali per cui altri soggetti vantano diritti nei confronti dell'inquilino; mentre il proprietario non è tenuto a garantire l'inquilino dalle "molestie di fatto", quali ad esempio quelle derivanti da vicini che procurano rumori o da ladri che si introducono nell'appartamento. In questo caso l'inquilino potrà intervenire direttamente nei confronti dei soggetti "molestatori", come nel caso di infiltrazioni di acqua provenienti dall'appartamento sovrastante, caso per il quale l'inquilino può direttamente agire nei confronti del proprietario dell'immobile sovrastante.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Sala Roberto

    Buonasera,
    se un inquilino danneggia il cancello elettrico del condominio dove abita chi deve pagare se l'inquilino stesso non ha pagato.
    L'amministratore potrebbe chiedere al padrone di casa?
    Grazie

  • Buongiorno Roberto, l'amministratore potrebbe rifarsi sul proprietario; sarà questi poi a recuperare il danno dall'inquilino.

  • Roberto

    Buongiorno, la mia ex compagna e i miei due figli vivono nella casa di mia unica proprietà. A seguito di una separazione il giudice ha deciso così, più verso un assegno per i figli minori. Ora lei mi chiede 300 euro per le spese straordinarie alla caldaia di casa. Spese per le quali NON sono stato messo al corrente. Io le devo dare questi soldi anche se sono state fatte senza che ne sapessi nulla? Grazie Roberto

  • Gentile Roberto, diciamo che le spese straordinarie sono di sua competenza; chiaramente sarebbe corretto avvisarla prima e lasciarle anche la scelta del professionista da contattare.

  • Milena

    Salve, ho affittato per i mesi estivi una villetta a 2 piani in una località di mare, la prima rampa di scale porta alla zona giorno e la seconda alla zona notte, sono entrambe composte da 10/12 gradini e sprovviste di corrimano. Ho chiesto all'Agenzia immobiliare di fare pressione sul proprietario per fare istallare i corrimano, in caso di risposta negativa, ho una qualche norma o legge a cui appellarsi? Grazie

  • Gentile Milena, se quando ha scelto l'immobile non vi era il corrimano e non le è stato "promesso" un intervento immediato, ora lei ha accettato il bene così com'è e quindi se è a norma con autorizzazioni e abitabilità non può chiedere altro.

  • Ilaria

    Buon pomeriggio Isabella,
    le scrivo per chiedere un parere su quanto accaduto a mia suocera , in affitto, due gg fa.
    Abbiamo riscontrato una perdita dalla tubatura nel muro sotto il lavabo della cucina.
    Abbiamo dovuto chiudere ovviamente l'acqua dall'interruttore centrale. Quindi da sabato sera è senza acqua in casa.
    Abbiamo contattato il padrone di casa e subito ha messo le mani avanti sostenendo che si tratta di manutenzione ordinaria.
    Ho risposto dicendo che solo a seguito dell'uscita dell'idraulico si potrà definire l'entità della manutenzione.
    Corretto? Se la perdita viene confermata nelle tubature del muro, non sono di natura straordinaria?
    Possiamo tutelarci in qualche modo se lui continua su questa linea?
    Mia suocera è invalida al 100% , nel caso possiamo fare intervenire l'ASL perché l'appartamento così non è agile.
    grazie per la cortesia

  • Gentile Ilaria, in effetti sarà l'intervento dell'idraulico a far emergere la natura del guasto; quindi se il proprietario non vorrà porvi rimedio potete capire se è una questione economica, quindi magari potreste anticipare la spesa e scontarla dai prossimi canoni da pagare o se è un rifiuto categorico, allora se l'immobile è inagibile potete chiedere la risoluzione immediata del contratto e valutare una richiesta di risarcimento del danno.

  • Ilaria

    Grazie per il cortese riscontro.

  • Ava licia

    salve mi trovo in una situazione imbarazzante . Sono 9 anni che sono in affitto in una abitazione a Fregene , la proprietaria già l anno scorso aveva messo residenti degli extracomunitari a mia insaputa e non ho pagato affitto . Siamo andati in causa e il giudice ha ridotto affitto e abbiamo redatto nuovo contratto . ora mi trovo nelle stesse condizioni la proprietaria ha rimesso gente esterna per residenza ed ho fatto esposto ai carabinieri per legge antiterrorismo e questo mese non ho pagato affitto . è possibile avere una sospensione nel pagamento poiché la proprietaria continua a mettere persone estranee nella nostra abitazione ? Premetto che ho regolare contratto e nello stato di famiglia dovremmo risultare solo io e mia figlia , invece risultano altre persone che non vivono con noi ma che ha dato residenza la proprietaria a nostra insaputa . Cosa devo fare oltre l esposto fatto ! Grazie

  • Gentile Licia, se siete titolari del contratto non è possibile che la proprietaria inserisca dell'altra gente. Quindi è giusto l'esposto ai carabinieri e potrebbe anche chiedere una risoluzione del contratto valutando una richiesta di risarcimento del danno.

  • Luigi Gervasi

    Buonasera,
    Ho in affitto un locale dove faccio ristorazione, appena iniziata l’attività abbiamo avuto il problema di un gra cattivo odore che proveniva da un pozzetto, visto che per più di una volta dei clienti non si sono seduti e se ne sono andati per il cattivo odore siamo dovuti intervenire urgentemente per risolvere il problema avvertendo il proprietario del fondo che avremmo chiamato sia un Audtodpurgo che un muratore per capire il problema che aveva questo pozzetto. Una volta aperto è stato appurato che questo pozzetto era rotto. Domanda: essendo il pozzetto condominiale (condominio in cui non esiste un amministratore) a chi devo chiedere il rimborso di quanto ho speso per il ripristino del pozzetto? Al proprietario oppure come mi sta ipotizzando il proprietario al condominio che non ha appunto neppure un amministratore per cui dovrei diventar matto a cercare di parlare con tutti i proprietari dello stabile?
    Grazie in anticipo per l’eventuale risposta che potrà darmi.

  • Gentile Luigi, diciamo che dovrebbe chiedere il risarcimento a tutti i proprietari.. in effetti senza un amministratore la questione è abbastanza complessa; il suo proprietario potrebbe farle da "portavoce".

  • Francesca

    Salve,mi scuso se la disturbo nuovamente ma avrei un nuovo dilemma riguardo all'appartamento che occupo attualmente,la stanza del bagno essendo esposta a Nord risulta essere molto umida, al punto che la mattina, la finestra è perennemente bagnata, addirittura si sono arrugginite le cerniere che la sorreggono,tutto intorno a mo' di cornice si forma continuamente della muffa con chiazze come bottoni neri,per me e mio marito e'una lotta perenne a suon di
    candeggina e pittura e ora che anche il soffitto è punterellato dalla muffa ci siamo sinceramente stancati,ci rendiamo conto che è una lotta senza fine,in tutto questo il proprietario non muove un dito, in 13 anni che abbiamo in preso in affitto il suo appartamento non è MAI venuto a controllare,ma noi cosa possiamo fare? io ho cura del mio appartamento e mi piace che sia pulito,questo bagno è davvero mortificante mi creda, può darmi un consiglio? perché mi pare che ad insistere ottengo l'effetto contrario per la serie :"se non le sta bene si cerchi un'altro appartamento"....lui la fa' molto facile .Grazie

  • Buongiorno Francesca, in effetti l'unica soluzione se il proprietario non vuole porvi rimedio è trovare un altro appartamento; potreste eventualmente trovare un accordo se lei volesse anticipare il costo dei lavori e quindi farsi rimborsare, magari anche scontandolo dai prossimi canoni di locazione.

  • Mary

    Buongiorno, a giugno 2017 ho stipulato un contratto per un negozio con decorrenza da settembre 2017.
    La proprietaria essendo a conoscenza dell'attività che andrò a svolgere ha accettato e ora a lavori in corso ho trovato gli scarichi idraulici non a pendenza corretta e nessuna valvola di sicurezza anche per il gas, ora si rifiuta di pagare i lavori, chi deve pagare io inquilina o la proprietaria?
    Ringrazio anticipatamente

  • Buongiorno Mary, dipende molto da quali sono gli accordi presi; di solito i lavori di adeguamento dell'attività vengono eseguiti dall'inquilino che accetta il locale così com'è; ma se il vostro accordo è diverso dovrebbe farlo valere.

  • Valentina

    Salve, sono un inquilino e da una settimana si è rotta la lavatrice subito ho avvertito la padrona di casa che ha detto avrebbe provveduto a sostituirla, il problema è che è passata una settimana e io sto ancora senza lavatrice, volevo chiedere: c'è un tempo che il proprietario può prendersi per risolvere il problema nel quale io devo starmi zitta anche se mi sta creando disagio? Grazie in anticipoooo

  • Gentile Valentina, non esiste un termine esatto; è chiaro che se la proprietaria ha preso in carico la questione questo dovrebbe costituire per lei motivo di tranquillità; se però la riparazione non avviene a breve potrebbe sollecitare e chiedere che per quel mese paghi un affitto ridotto considerando il disagio subito.

  • gino

    se io consegno un appartamento ai inquiline e loro decidono di rinnovarllo, ( cambiare bagno cucina etc,) ai fini dai 4 anni del contratto di affito e devono uscire chi e responsabile delle spese di lavoro per il rinnuovo del appartament? linquilino o il propetario

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