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Proprietario o inquilino: per diritto o per dovere!

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Ottobre 03, 2013
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La maggior parte delle discussioni tra proprietario ed inquilino nascono perché una delle due parti avanza particolari richieste, motivandole come un suo diritto, e l'altra parte pensa di non essere in dovere di farlo! Per la nostra rubrica "Esperto" proviamo, quindi, a fare un po' di ordine, elencando di seguito i principali diritti e dovere dell'una e dell'altra parte, stabiliti dal Codice civile.

I doveri dell inquilinoPartiamo con GLI OBBLIGHI DEL PROPRIETARIO....

  •  La consegna del bene

Subito dopo la stipula del contratto il proprietario si impegna a consegnare all'inquilino l'immobile in "buono stato di manutenzione"; un bene, quindi, privo di vizi che ne impediscano l'uso per cui è stato preso in affitto, seppure è l'inquilino a valutarne l'adeguatezza. Come stato manutentivo "buono" si intende, in generale, la pulizia delle pareti, la funzionalità delle porte e delle finestre, nonché lo stato dei pavimenti e degli impianti. Per evitare ogni contestazione alla fine del rapporto di locazione è consigliabile redigere un attento e puntuale verbale di consegna, nel quale descrivere analiticamente le condizioni dell'immobile. Questa necessità è ancora più sentita nel caso di immobile arredato, dove occorre stilare un'accurata lista dei beni mobili e degli oggetti e la descrizione esatta del loro stato. Nel caso in cui non si proceda alla consegna del verbale, si presume che l'immobile venga consegnato in un buono stato e l'inquilino dovrà tempestivamente segnalarne vizi e difetti. Alla consegna delle chiavi l'inquilino diventa effettivamente il custode del bene e potrà godere di esso direttamente, così come dell'uso delle parti comuni del condominio, se previste. Il proprietario, dunque, deve consegnare anche le chiavi del garage, del cancello, dei locali comuni, ecc..

  • La manutenzione

Il proprietario ha l'obbligo di provvedere a tutte le riparazioni di natura straordinaria e di intervenire in maniera tempestiva nel momento in cui l'inquilino segnala la necessità d'intervento. Costituiscono interventi di natura straordinaria, ad esempio, la sostituzione della caldaia (salvo il caso sia dovuta al cattivo uso da parte dell'inquilino), le spese inerenti alle colonne di scarico, ai pluviali e alle grondaie, salvo il caso in cui siano state ostruite con materiali ed oggetti che li hanno danneggiati.
In linea generale il proprietario dovrebbe adottare un atteggiamento atto a mantenere l'immobile nello stato in cui è stato consegnato e comunque tale da permetterne sempre l'utilizzo (il Codice Civile parla di diligenza del buon padre di famiglia).

  •  I vizi del bene

Durante il periodo di locazione potrebbero manifestarsi vizi e difetti di grave natura, tali da non permettere l'idoneità dell'immobile per l'uso a cui è stato locato.
Si definisce "vizio" ogni difetto o imperfezione che incide sulle qualità essenziali della cosa. Sono dei vizi, ad esempio, le infiltrazioni o l'umidità, l'eccessiva rumorosità degli impianti o l'imperfetto tiraggio della canna fumaria. Vizi, quindi, che possono derivare dalla costruzione dell'immobile o dipendere da cause accidentali o provocate da terzi. Il vizio si distingue dal guasto, poiché mentre quest'ultimo è dovuto alla naturale usura dell'immobile o ad una cattiva manutenzione (per esempio la rottura di una tubatura), il vizio, invece, va a modificare la funzionalità dell'immobile e a svalutarne la qualità. Nel caso l'inquilino riscontri un vizio di questo tipo può richiedere la risoluzione del contratto o un'adeguata riduzione del canone di locazione, proporzionata all'entità ed alla natura del vizio. Questa tutela non è applicabile nel caso in cui l'inquilino sia a conoscenza del vizio al momento in cui prende in affitto l'immobile o nel caso in cui si tratti di un vizio facilmente riconoscibile. A proposito, poi, di tutele che il proprietario deve garantire ci sono le "molestie di diritto", tali per cui altri soggetti vantano diritti nei confronti dell'inquilino; mentre il proprietario non è tenuto a garantire l'inquilino dalle "molestie di fatto", quali ad esempio quelle derivanti da vicini che procurano rumori o da ladri che si introducono nell'appartamento. In questo caso l'inquilino potrà intervenire direttamente nei confronti dei soggetti "molestatori", come nel caso di infiltrazioni di acqua provenienti dall'appartamento sovrastante, caso per il quale l'inquilino può direttamente agire nei confronti del proprietario dell'immobile sovrastante.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Lisa

    Salve Isabella, una settimana fa ho fatto tramite un'agenzia una proposta di affitto per un appartamento. Dopo una settimana l'agenzia, in seguito ad avermi detto che il canone mensile da noi proposto era stato accettato, ha convocato le parti per permettere al proprietario di conoscerci e per avere un riscontro all'offerta. Nella realtà i proprietari erano totalmente all'oscuro della nostra offerta e cambiando totalmente le condizioni elencateci in agenzia ci hanno chiesto davanti i medesimi agenti di corrispondere loro 800€ cash in nero anticipate subito per tutelarsi da imbiancature non idonee all'eventuale riconsegna dell'immobile. Noi siamo allibite...sia per il fatto che gli agenti abbiano mentito e non mediato assolutamente, sia per l'impudente richiesta avanzata dalla proprietà. Può farlo secondo lei e soprattutto può l'agenzia astenersi dal ruolo di mediazione e tollerare la richiesta di pagamenti in nero? Grazie mille, Lisa

  • Buongiorno Lisa, il comportamento segnalato è senza dubbio scorretto: avervi convocato a seguito dell'accettazione di una proposta indica che in realtà che il proprietario abbia già accettato le condizioni.. quindi i soldi in nero non possono essere richiesti; al più il mediatore può ricondurre la richiesta ad un regolare deposito che serve, appunto, a coprire eventuali danni lasciati a fine locazione.

  • Lisa

    Grazie mille, Isabella!

  • Francesco

    Ho preso in affitto un locale ad uso commerciale senza i termosifoni, con l'accordo verbale, essendo una toelettatura, di non pagare il riscaldamento, adesso il proprietario dopo 5 anni vuole il pagamento compreso arretrati. Come devo comportarmi....grazie

  • Gentile Francesco, ma lei ha utilizzato il servizio? se effettivamente c'è stato il consumo del riscaldamento dovrebbe corrispondere l'importo, non essendo stato inserito qualcosa di diverso nel contratto.

  • Fabio

    Ho un immobile in affitto, una casa indipendente con cortile, situata in campagna, oltre all''immobile c'e' un annesso agricolo che utilizza il proprietario per rimessaggio attrezzi e magazzino. Il proprietario dell'appartamento abita in altra sede, ma tutti i giorni è presente a casa mia, al momento dell'affitto era stato stabilito che sarebbe passato solamente una volta al giorno per governare le galline, nella realtà dei fatti invece è presente qui in cortile anche per svariate ore, soprattutto l'estate e la primavera, con la scusa che fa l'orto si presenta alla mattina fino all'ora di pranzo e poi dal pomeriggio fino a sera, oltretutto utilizza l'acqua del pozzo utilizzando un utenza collegata alla mia corrente elettrica. Che azioni posso fare?

  • Gentile Fabio, deve ristabilire sicuramente le regole. Quindi se la parte di terreno non le è stata concessa in affitto non può impedire al proprietario di utilizzarlo; mentre se la bolletta dell'acqua la paga solo lei, è giusto che chieda un contributo. In ogni caso se tutta la situazione la infastidisce potrebbe chiedere la risoluzione anticipata del contratto, con tale grave motivo.

  • Stefania

    Buongiorno. Sono in affitto da più di un anno nella mia attuale abitazione, abbiamo 2 piani, p.t. + primo p. Alla stipula del contratto abbiamo giustamente firmato che la casa co andava bene così come ce l'ha consegnata il proprierario. I due piani sono uniti solo tramite scala esterna, ed io vorrei tanto proporre al proprietario di inserire una scala interna. È una spesa che dobbiamo accollarci noi nel caso? O il proprietario? Oppure dobbiamo dividerla a metà? Certo è che se un gg andremo via la scala cmq rimane a lui. Grazie.

  • Gentile Stefania la spesa andrebbe innanzitutto approvata e quindi sostenuta dal proprietario, ma certo questi non ha obbligo di farlo. Magari la vostra offerta di sostenere parte delle spese potrebbe convincerlo a procedere.

  • Alessandro

    Buonasera, circa due anni fa ho preso in locazione un appartamento di vecchia costruzione. Ho sempre pagato tutte le spese richieste oltre l'affitto. Ultimamente ho notato una filatura sul fondo della vasca e ho avvisato il padrone di casa del danno. Il proprietario sostiene che con il mio peso (64kg) concentrato su un unico punto, ho provocato il danno, gli esperti sostengono che sia impossibile attribuire la colpa a me ma, a quanto pare il tutto è dovuto dall'età della vasca e dal supporto non fatto a regola d'arte. Il proprietario pretende venga pagato il danno. Come devo comportarmi? Grazie.

  • Gentile Alessandro, se è certo che il danno non possa attribuirsi ala sua negligenza, può rifiutarsi di pagare e quindi chiedere ch eil danno venga riparato dal proprietario; oppure chiedere una riduzione del canone per il minor valore del bene (se tale può essere considerata la mancanza di riparazione di tale danno).

  • Laurai

    Buongiorno, l affittuario, al momento della restituzione del locale, dichiara d'aver smarrito un mazzo di chiavi di casa contenente una delle chiavi della porta blindata. Come posso comportarmi io in qualità di proprietaria, qualora dovessi riaffiorare l appartamento nei confronti di chi subentrerà che non potrà avere la garanzia di totale sicurezza? Voglio dire che l inquilino potrebbe trattare volutamente un mazzo di chiavi....
    Grazie per la risposta che vorrete suggerirmi!

  • Gentile Laura, se ha questo dubbio, potrebbe allora chiedere che venga cambiata la serratura a carico dell'inquilino uscente, o trattenendo la somma dal deposito da restituire.

  • Ezio

    Che diritti ha l'affittuario sulla scelta della proprietà di chiudere la portinerie e licenziare il portiere ? Tenete presente che il condominio é abitato da 15 affittuari e 5 proprietari. Se tutti gli affittuari non sono d'accordo alla chiusura é possibile bloccare la decisione?
    Grazie

  • Gentile Ezio, solitamente queste sono questioni che vengono votate tra i proprietari, quindi devono essere questi a decidere.

  • RENZO.manca

    Buongiorno. ..x cortesia vorrei sapere chi paga i tecnici (idraulico, falegname ecc.ecc.)chiamati dal locatore a fine affitto x controllare se ci sono dei danni all'appartamento? Grazie

  • Gentile Renzo, di solito si fa una visita accurata dell'immobile; ma se il proprietario preferisce far fare la visita ad un tecnico dovrebbe pagare lui la consulenza di questi tecnici.

  • Elvin

    Buona sera. Sono in un appartamento in affitto da piu di 3 anni. Fino a gennaio di quest'anno tutto ok. Poi dal Infisso di alluminio la porta che mi porta sul terrazzo e iniziato a entrare acqua quanto piove dentro casa. Ma non poco lo cacciamo con gli secchi. Ho parlato con proprietario fin ora niente. Sono stato dal ASL, e mi hanno detto che non e nostra competenza... cosa posso fare?? a chi posso rivolgermi??? Grazie in anticipo

  • Buongiorno Elvin, deve chiedere al proprietario che risolva la cosa se si tratta di un lavoro di sostituzione della porta; potrebbe altrimenti valutare di far eseguire il lavoro ed accordarvi per anticipare la spesa e scalare poi la cifra nei canoni dei prossimi mesi.

  • Olga

    Buona sera. Il 05.11.2017 mi sono trasferita a un altro appuntamento dopo due settimane mi ni sono accorta che o dimenticato dei mei oggetti in mobiletto di cucina ora il mio proprietario no mi li voglie dare. Cosa devo fare. A chi mi devo rivolgermi. GRAZIE E un altra domanda:il proprietario mia mandato la lettera di preavviso per motivi di saluti lui vuole venire a vivere in questa casa però io so ché non è vero .il mio contratto era fatto 4 per 4.in quanto tempo dovrebe venire a sterci in questa casa.

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