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Proprietario o inquilino: per diritto o per dovere!

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Ottobre 03, 2013
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La maggior parte delle discussioni tra proprietario ed inquilino nascono perché una delle due parti avanza particolari richieste, motivandole come un suo diritto, e l'altra parte pensa di non essere in dovere di farlo! Per la nostra rubrica "Esperto" proviamo, quindi, a fare un po' di ordine, elencando di seguito i principali diritti e dovere dell'una e dell'altra parte, stabiliti dal Codice civile.

I doveri dell inquilinoPartiamo con GLI OBBLIGHI DEL PROPRIETARIO....

  •  La consegna del bene

Subito dopo la stipula del contratto il proprietario si impegna a consegnare all'inquilino l'immobile in "buono stato di manutenzione"; un bene, quindi, privo di vizi che ne impediscano l'uso per cui è stato preso in affitto, seppure è l'inquilino a valutarne l'adeguatezza. Come stato manutentivo "buono" si intende, in generale, la pulizia delle pareti, la funzionalità delle porte e delle finestre, nonché lo stato dei pavimenti e degli impianti. Per evitare ogni contestazione alla fine del rapporto di locazione è consigliabile redigere un attento e puntuale verbale di consegna, nel quale descrivere analiticamente le condizioni dell'immobile. Questa necessità è ancora più sentita nel caso di immobile arredato, dove occorre stilare un'accurata lista dei beni mobili e degli oggetti e la descrizione esatta del loro stato. Nel caso in cui non si proceda alla consegna del verbale, si presume che l'immobile venga consegnato in un buono stato e l'inquilino dovrà tempestivamente segnalarne vizi e difetti. Alla consegna delle chiavi l'inquilino diventa effettivamente il custode del bene e potrà godere di esso direttamente, così come dell'uso delle parti comuni del condominio, se previste. Il proprietario, dunque, deve consegnare anche le chiavi del garage, del cancello, dei locali comuni, ecc..

  • La manutenzione

Il proprietario ha l'obbligo di provvedere a tutte le riparazioni di natura straordinaria e di intervenire in maniera tempestiva nel momento in cui l'inquilino segnala la necessità d'intervento. Costituiscono interventi di natura straordinaria, ad esempio, la sostituzione della caldaia (salvo il caso sia dovuta al cattivo uso da parte dell'inquilino), le spese inerenti alle colonne di scarico, ai pluviali e alle grondaie, salvo il caso in cui siano state ostruite con materiali ed oggetti che li hanno danneggiati.
In linea generale il proprietario dovrebbe adottare un atteggiamento atto a mantenere l'immobile nello stato in cui è stato consegnato e comunque tale da permetterne sempre l'utilizzo (il Codice Civile parla di diligenza del buon padre di famiglia).

  •  I vizi del bene

Durante il periodo di locazione potrebbero manifestarsi vizi e difetti di grave natura, tali da non permettere l'idoneità dell'immobile per l'uso a cui è stato locato.
Si definisce "vizio" ogni difetto o imperfezione che incide sulle qualità essenziali della cosa. Sono dei vizi, ad esempio, le infiltrazioni o l'umidità, l'eccessiva rumorosità degli impianti o l'imperfetto tiraggio della canna fumaria. Vizi, quindi, che possono derivare dalla costruzione dell'immobile o dipendere da cause accidentali o provocate da terzi. Il vizio si distingue dal guasto, poiché mentre quest'ultimo è dovuto alla naturale usura dell'immobile o ad una cattiva manutenzione (per esempio la rottura di una tubatura), il vizio, invece, va a modificare la funzionalità dell'immobile e a svalutarne la qualità. Nel caso l'inquilino riscontri un vizio di questo tipo può richiedere la risoluzione del contratto o un'adeguata riduzione del canone di locazione, proporzionata all'entità ed alla natura del vizio. Questa tutela non è applicabile nel caso in cui l'inquilino sia a conoscenza del vizio al momento in cui prende in affitto l'immobile o nel caso in cui si tratti di un vizio facilmente riconoscibile. A proposito, poi, di tutele che il proprietario deve garantire ci sono le "molestie di diritto", tali per cui altri soggetti vantano diritti nei confronti dell'inquilino; mentre il proprietario non è tenuto a garantire l'inquilino dalle "molestie di fatto", quali ad esempio quelle derivanti da vicini che procurano rumori o da ladri che si introducono nell'appartamento. In questo caso l'inquilino potrà intervenire direttamente nei confronti dei soggetti "molestatori", come nel caso di infiltrazioni di acqua provenienti dall'appartamento sovrastante, caso per il quale l'inquilino può direttamente agire nei confronti del proprietario dell'immobile sovrastante.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • buba

    Buongiorno, nella casa dove eravamo in affitto, ci sono un sacco di infiltrazioni di risalita dal pavimento di umidità, qualche anno fa dopo averlo fatto presente al proprietario siamo dovuti intervenire con un piccolo lavoro di muratura, e ha voluto che noi pagassimo la metà dei lavori,e già mi sembra che non spettasse a noi. ora che andiamo via, pretende che sistemiamo i muri dove si alza inevitabilmente il colore, premetto che l'imbianchino ha cercato in tutti i modi di sistemare ed è anche molto bravo, ma parlando con un muratore mi dice che è impossibile risanare, ma è proprio la casa che andrebbe completamente ristrutturata con muri sani, tagliata sotto , ecc.... ora cosa devo fare? mica gliela posso ristrutturare io la casa.

  • Gentile
    se lei ha già contribuito alle spese e sistemato l'immobile compatibilmente a spese ordinarie, ora può ignorare la richiesta e liberare l'immobile, pretendendo la restituzione del deposito cauzionale. Da quello che dice le spese di ristrutturazioni a questo punto sarebbero a carico della proprietà.

  • Maddalena

    Buongiorno,
    Ho preso in affitto a giugno dell' anno scorso una villetta costruita in una strada privata e per accedere alla strada c'è un cancello non meccanico. In questa strada ci sono altre 2 villette oltre la mia (parenti del mio proprietario) ed in fondo un fruttivendolo. La strada è di proprietà al 75% del Fruttivendolo , che la mattina fa parcheggiare nel viale i suoi clienti, e al 25 % della prima villetta. Il cancello è sempre stato rotto e quindi di facile accesso a chiunque, ieri è stato aggiustato e non vogliono darmi le chiavi. Premetto che io vorrei le chiavi solo per scaricarw la spesa dalla macchina o far scendere mia figlia neonata vicina al portone in caso di pioggia. Secondo lei possono negarmi questa chiave?

  • Buongiorno Maddalena, se il cancello consente l'accesso anche all'immobile che lei ha in affitto è giusto che le vengano date le chiavi per poter continuare ad utilizzare la strada. è importante capire se quando ha preso in affitto il bene le sia stato specificato qualcosa di particolare in merito.

  • Anita

    B.giorno...sono un'inquilina di una palazzina di quattro appartamenti...il padrone di casa...mi ha scritto di uscire di casa domani e venerdi...praticamente tutto il giorno perche' devono eseguire i lavori al tetto sopra il mio appartamento...nn sapendo dove andare..e avendo mio padre di 83anni e con salute cagionevole..volevo sapere se e' legale e obbligatorio lasciare casa....la ringrazio e spero in una sua risposta grazie

  • Buongiorno Anita, diciamo che non ha un obbligo di lasciare la casa, ma sicuramente di far eseguire i lavori; quindi se questo non è compatibile con la sua presenza dovrebbe trovare un'altra sistemazione o chiedere aiuto al proprietario stesso.

  • matilde ciccarelli

    ho preso in locazione un appartamento sito su una strada a doppio senso di marcia e sulla quale è problematico parcheggiare e dove si rischia di essere multati, il proprietario dell'appartamento ha uno spazio all'interno del cortile dove parcheggiano lui e i suoi familiari, avendo io problemi di disabilità vi chiedo, se visto che lui conosceva la situazione era tenuto a garantirmi un posto come disabile all'interno del cortile e visto anche che avendo ottenuto io dal comune un posto sotto casa lui con minacce mi ha costretto a far togliere?

  • Gentile Matilde, tali questioni andrebbero definite in fase di firma del contratto; certamente se le è stato assegnato uno spazio da parte del comune il proprietario non può privarla di ciò.

  • Andrea

    Buongiorno,
    ho appena preso da poco in affitto un appartamento e per problemi di mobili sono costretto a spostare la caldaia di 15 cm per fare entrare il mobile della cucina.
    Avevo chiesto ai muratori e anche all'idraulico se potevano provvedere loro allo spostamento e mi avevano detto che non c'era nessun problema, quando sono entrato mi sono ritrovato la caldaia sempre nello stesso punto.
    Posso spostare la caldaia senza avere particolari problemi con il proprietario dell'immobile?

  • Buongiorno Andrea, non dovrebbero esserci problemi; al più il proprietario potrebbe poi chiederle di ripristina re la precedente situazione quando andrà via.

  • Vilma

    Buon giorno,
    avrei bisogno di sapere quanto segue:
    Un inquilino in affitto, in condomio, a chi si deve rivolgere quando emergono probemi relativi ad allagamento del cortile o problemi vari relativi alle parti comuni?
    1) al proprietario dell'appartamento
    2) all'amministratore
    3) a tutti gli inquilini proprietari di appartamenti dello stabile
    4) deve restare a guardare solo perchè è in affitto e pretendere da altri inquilini proprietari di appartamenti l'immediato intervento
    Ringraziando per lacortese attenzione, porgo distinti saluit

  • Gentile Vilma l'inquilino deve rivolgersi all'amministratore e al proprietario; il diretto responsabile sarebbe il proprietario che dovrebbe poi chiamare l'amministratore, ma nella pratica le due richieste possono partire contemporaneamente.

  • Anna Fascendini

    Buongiorno. Ho in affitto una grande casa con parco che condivido in co-housing con altre persone. Il mio contratto di locazione prevede ovviamente il sub affitto.
    La padrona controlla per contratto lo stato del verde: questo è l'articolo relativo alle richieste.
    - 11) Avuto riguardo alle buone condizioni dell’unità immobiliare e dei relativi accessori, le parti convengono che ogni riparazione sarà a carico della parte conduttrice, costituita custode dell’unità immobiliare locata. Non provvedendosi sarà facoltà della parte locatrice provvedervi direttamente addebitando la spesa alla parte conduttrice.
    Si conviene a totale carico del conduttore la manutenzione dei rampicanti e delle siepi interne e di confine ed al taglio dell’erba nelle zone parco.
    Per quanto concerne il tratto antistante gli immobili l’erba dovrà essere tagliata 5 /6 volte all’anno e comunque quando necessario per una buona manutenzione del manto erboso all’inglese e dovrà essere provveduto a diserbare con mezzi idonei la zona pavimentata in acciottolato antistante l’immobile principale.
    Per quanto riguarda la manutenzione degli alberi , la proprietà dovrà essere consultata se necessario e nessuna specie abbattuta senza previo consenso
    Alla parte locatrice è garantito il diritto di visita alle aree verdi della proprietà almeno una volta all’anno, previo accordo concordato con il conduttore.

    Non abbiamo alcun altro riferimento a ciò che dobbiamo fare o non fare nella casa.
    Ora, dopo aver comunicato a voce alla nostra padrona che avremmo messo un piccolo pollaio utilizzando una struttura in muratura preesistente nel parco, non avendo avuto parere contrario, abbiamo proceduto ma adesso ci chiede "per igiene e decoro" di chiudere il pollaio.
    Abbiamo parcheggiato nel parco anche una vecchia barca e un camper e anche per questi chiede che vengano rimossi.
    Ne ha il potere?
    Grazie
    Anna Fascendini

  • Buongiorno Anna, diciamo che questa richiesta potrebbe essere stata dettata direttamente da lamentele o addirittura denuncia di altri vicini; c'è un regolamento comunale da rispettare e quindi dovrebbe, oltre alle autorizzazioni del proprietario, chiedere le autorizzazioni comunali ed eventualmente adeguarsi alle norme richieste per mantenere un pollaio o altro.

  • anna

    il proprietario della casa in cui abito a fretta di vendere la casa e nonostante o un contratto regolare di 4 anni piu 4 mi ha detto che entro un mese devo lasciare la casa..vorrei sapere cosa mi toccherebbe se io decidessi di farlo..grazie

  • Buongiorno Anna, in realtà lei ha pieno diritto di rimanere nell'immobile fino alla prima scadenza dei 4 anni, quando dovrebbe ricevere regolare disdetta con almeno sei mesi di preavviso. Quindi ora potrebbe valutare magari un risarcimento economico se accetta di andar via prima.

  • sabri

    buongiorno,
    sono stata in malattia (ho le carte del ps), si e' presentato il medico inps, ma essendo il citofono non funzionante, la diita mi ha decurtato il contributo cartico inps. ho fatto ricorso con avvocato presentando anche dich. amministratore del mal funzionamento di tutti i condomini, compreso dichiarazione assemblea dell'anno scorso dove si evince che l'impianto non funziona.
    Posso rivalermi sul condominio per cquesto importo a me decurato per effettiva non colpa. Era a casa, anche con un testimone che ha dovuto portarmi la spesa.
    Grazie per la sua risposta

  • Buongiorno Sabri, potrebbero esserci in effetti gli estremi per chiedere al condominio il risarcimento, se in effetti attribuisce a loro il mancato funzionamento del citofono. Non aveva lasciato un altro recapito telefonico magari per verificare la presenza in casa?.

  • Alessandro

    In pratica non mi hai mai preso caparra, e pretende che faccia lavori ora che stiamo andando via, ma lavori che già c erano al momento Dell affitto

  • Gentile Alessandro, il suo dovere è di lasciare l'immobile nelle stesse condizioni in cui l'ha trovato; quindi ripristinare vecchie sistemazioni; ma se non le ha modificate la richiesta non ha valore.

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