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Proprietario o inquilino: per diritto o per dovere!

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Ottobre 03, 2013
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La maggior parte delle discussioni tra proprietario ed inquilino nascono perché una delle due parti avanza particolari richieste, motivandole come un suo diritto, e l'altra parte pensa di non essere in dovere di farlo! Per la nostra rubrica "Esperto" proviamo, quindi, a fare un po' di ordine, elencando di seguito i principali diritti e dovere dell'una e dell'altra parte, stabiliti dal Codice civile.

I doveri dell inquilinoPartiamo con GLI OBBLIGHI DEL PROPRIETARIO....

  •  La consegna del bene

Subito dopo la stipula del contratto il proprietario si impegna a consegnare all'inquilino l'immobile in "buono stato di manutenzione"; un bene, quindi, privo di vizi che ne impediscano l'uso per cui è stato preso in affitto, seppure è l'inquilino a valutarne l'adeguatezza. Come stato manutentivo "buono" si intende, in generale, la pulizia delle pareti, la funzionalità delle porte e delle finestre, nonché lo stato dei pavimenti e degli impianti. Per evitare ogni contestazione alla fine del rapporto di locazione è consigliabile redigere un attento e puntuale verbale di consegna, nel quale descrivere analiticamente le condizioni dell'immobile. Questa necessità è ancora più sentita nel caso di immobile arredato, dove occorre stilare un'accurata lista dei beni mobili e degli oggetti e la descrizione esatta del loro stato. Nel caso in cui non si proceda alla consegna del verbale, si presume che l'immobile venga consegnato in un buono stato e l'inquilino dovrà tempestivamente segnalarne vizi e difetti. Alla consegna delle chiavi l'inquilino diventa effettivamente il custode del bene e potrà godere di esso direttamente, così come dell'uso delle parti comuni del condominio, se previste. Il proprietario, dunque, deve consegnare anche le chiavi del garage, del cancello, dei locali comuni, ecc..

  • La manutenzione

Il proprietario ha l'obbligo di provvedere a tutte le riparazioni di natura straordinaria e di intervenire in maniera tempestiva nel momento in cui l'inquilino segnala la necessità d'intervento. Costituiscono interventi di natura straordinaria, ad esempio, la sostituzione della caldaia (salvo il caso sia dovuta al cattivo uso da parte dell'inquilino), le spese inerenti alle colonne di scarico, ai pluviali e alle grondaie, salvo il caso in cui siano state ostruite con materiali ed oggetti che li hanno danneggiati.
In linea generale il proprietario dovrebbe adottare un atteggiamento atto a mantenere l'immobile nello stato in cui è stato consegnato e comunque tale da permetterne sempre l'utilizzo (il Codice Civile parla di diligenza del buon padre di famiglia).

  •  I vizi del bene

Durante il periodo di locazione potrebbero manifestarsi vizi e difetti di grave natura, tali da non permettere l'idoneità dell'immobile per l'uso a cui è stato locato.
Si definisce "vizio" ogni difetto o imperfezione che incide sulle qualità essenziali della cosa. Sono dei vizi, ad esempio, le infiltrazioni o l'umidità, l'eccessiva rumorosità degli impianti o l'imperfetto tiraggio della canna fumaria. Vizi, quindi, che possono derivare dalla costruzione dell'immobile o dipendere da cause accidentali o provocate da terzi. Il vizio si distingue dal guasto, poiché mentre quest'ultimo è dovuto alla naturale usura dell'immobile o ad una cattiva manutenzione (per esempio la rottura di una tubatura), il vizio, invece, va a modificare la funzionalità dell'immobile e a svalutarne la qualità. Nel caso l'inquilino riscontri un vizio di questo tipo può richiedere la risoluzione del contratto o un'adeguata riduzione del canone di locazione, proporzionata all'entità ed alla natura del vizio. Questa tutela non è applicabile nel caso in cui l'inquilino sia a conoscenza del vizio al momento in cui prende in affitto l'immobile o nel caso in cui si tratti di un vizio facilmente riconoscibile. A proposito, poi, di tutele che il proprietario deve garantire ci sono le "molestie di diritto", tali per cui altri soggetti vantano diritti nei confronti dell'inquilino; mentre il proprietario non è tenuto a garantire l'inquilino dalle "molestie di fatto", quali ad esempio quelle derivanti da vicini che procurano rumori o da ladri che si introducono nell'appartamento. In questo caso l'inquilino potrà intervenire direttamente nei confronti dei soggetti "molestatori", come nel caso di infiltrazioni di acqua provenienti dall'appartamento sovrastante, caso per il quale l'inquilino può direttamente agire nei confronti del proprietario dell'immobile sovrastante.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (1224)

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Salve ,
ho affittato una casa per un mese al mare tramite il sito HomeAway, la proprietaria non mi ha fornito il numero di telefono e si è resa irreperibile se non via mail (homeaway) e mi ha fatto consegnare le chiavi da una signora, questa signora il giorno dopo sarebbe partita per le vacanze e mi ha a sua volta dato il numero della figlia ; oltre alla costosa cifra che abbiamo pagato per l'affitto abbiamo dovuto pagare € 60,00 per la pulizia al nostro arrivo, più € 40,00 di tassa di sggiorno. Più tardi abbiamo constatato che l'appartamento non era pulito come avrebbe dovuto,e abbiamo riscontrato diversi problemi. In parte alcuni di essi sono stati risolti dal marito della figlia della signora delle chiavi....ma altri no.
Ho inviato una mail tramite home Away alla proprietaria con tutte le problematiche riscontrate e non ho avuto risposta.Allora ho contattato HomeAway che mi ha finalmente dato il numero della proprietaria.Nel frattempo da ieri siamo senza acqua calda (con una bimba di 4 anni) finalmemte ieri sera si è palesato il proprietario che non ha risolto il problema e alle nostre rimostranze ha detto che facciamo troppe polemiche e dove è sporco di lasciare sporco!
Stamane ci hanno chiamato per dirci che oggi pomeriggio verranno a vedere la caldaia (e noi è da ieri pomeriggio che siamo senza acqua calda) ma aldilà di questo ho rimandato un messaggio alla proprietaria per discutere gli altri problemi e della pulizia ma non mi ha neanche risposto.Ora ho mandato un reclamo alla HomeAway.
Vorrei sapere se la proprietaria continua a ignorare le mie lamentele cosa posso fare a livello legale? Vorrei perlomeno che mi restituisse i soldi dati per una pulizia inesistente.
Grazie per la risposta e mi scusi se mi sono dilungata.
Cordiali saluti

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Buongiorno Viviana, se ha pagato un servizio di pulizia ma non ha trovato pulito e se l'immobile non è funzionante come da descrizione è corretto che lei avanzi il suo reclamo, cerchi di documentare quanto più possibile la situazione. Sicuramente anche una recensione che racconti i fatti potrà causare un danno di immagine.

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Salve vorrei chiedere una informazione. Ho preso una casa per motivi di salute per 7 giorni a Milano. Da subito ci siamo accorti che dalla sciacquone c’era una piccola perdita che però si è intensificata la sera prima della partenza. Vorrei capire in questo caso a chi spettano le spese?? Lo chiedo perché per motivi di salute o per vacanza mi capita spesso di prendere casa per piccoli periodi. Certa di una Sua cortese risposta porgo i miei saluti.

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Gentile Monica, trattandosi di una spesa di ordinaria amministrazione tocca all'inquilino; certamente prima di prendere in affitto l'immobile bisognerebbe verificare attentamente lo stato di ogni componente.

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Salve ho preso una casa per 7 giorni a Milano per motivi di salute. Appena arrivati ci siamo accorti che dallo sciacquone del Water scendeva qualche goccia d’acqua. La sera prima della partenza la perdita si è intensificata. Vorrei sapere come funziona in questo caso. A chi spettano le spese?? Lo vorrei sapere perché mi capita di prendere pure delle case vacanze per brevi periodi.
La ringrazio anticipatamente.

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buonasera abito in questo appartamento da un anno, nonostante si trovi in un posto difficile da raggiungere mi sono innamorata subito dell'appartamento senza notare i mille difetti, riscontrati poi in seguito cmq la cosa che mi è piaciuta di più è stato il bagno, adesso x via di una perdita la proprietaria ha deciso di rifarlo ma ( questo è il mio problema) vuole togliermi la vasca e mettere una doccia con scolo direttamente nel pavimento, io mi sono opposta chiedendo di rifare il bagno com'era ma lei non ne vuole sapere, posso fare qualcosa oppure devo accettare in silenzio? la casa sicuramente non sara più come era piaciuta a me

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Gentile Marilena, diciamo che se la casa non è più la stessa che lei aveva scelto e accettato potrebbe chiedere la risoluzione del contratto.

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Buongiorno,
occupo un appartamento in affitto nel quartiere Prati di Roma per il quale pago un canone mensile anche abbastanza elevato.
Da circa un anno si sta verificando un grave disservizio della fornitura idrica che scompare del tutto anche per molte ore.
La cosa molto grave è che questi momenti non sono programmati ma avvengono all'improvviso e senza che si possano associare a una regola.
L'ente erogatore, ACEA, si giustifica dicendo che ci sono delle perdite che stanno tentando di rilevare ma è passato un anno e viviamo sempre lo stesso continuo disagio.

Considerata la consistenza del canone di affitto, è lecito continuare a pagare un importo molto elevato che fa presupporre di vivere in un ambiente comunque superiore alla media e non poter utilizzare lavatrice, lavastoviglie e addirittura pagare gli ingressi nelle palestre vicine per potersi lavare nei casi di emergenza?
E' possibile pretendere una riduzione del canone che ricompensi dei mesi passati e che duri fino al perdurare del disagio? O comunque è possibile pretendere che il proprietario si dia da fare per fornire spiegazioni? In fondo sta affittando un'abitazione priva degli essenziali servizi regolari.

la ringrazio
molto
Marta Santoro

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Buongiorno Marta, seppure la responsabilità non è diretta del proprietario, è giusto che sia lui a cercare di risolvere la questione. Lei potrebbe o chiedere una riduzione del canone proporzionato al ridotto valore del bene in affitto o valutare una risoluzione del contratto per grave motivo.

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Buongiorno, sono in affitto in un appartamento da oltre 2 anni.
L'altra sera mi sono caduti letteralmente in testa i cocci di mattone e la calce dal soffitto creando un disagio non poco differente. Sono stata oltre 2 ore a ripulire ed inoltre mi ha danneggiato il top della cucina con svariati graffi e buchi.
Il proprietario di casa è stato chiamato subito perchè abita al primo piano dello stesso stabile.
Lui ha fatto le foto per l'assicurazione e cose varie...problematica: io sono ancora nella casa con questo grosso buco nel soffitto da dove continuano a scendere schegge e polvere, come devo comportarmi?
Il problema è successo sabato, domenica sono venuti a fare dei controlli sul tetto ma non ho più sentito nessuno per venire a sistemare il danno...non so se devo fare denuncia contro il proprietario di casa o se posso chiedere di non pagare l'affitto fino a quando non mi sistemano il tutto?!?! Ho un'animale domestico e sono perennemente preoccupata.
Grazie mille per l'ascolto!

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Buongiorno Angel, se può continuare ad abitare e la volontà è di riparare il danno, potrebbe chiedere una riduzione del canone per il periodo di disagio. certamente dovrà insistere per avere un intervento tempestivo.

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sono stato licenziato dall'appartamento per scadenza contratto,e per cambio di gestione.non pago l'afitto da 2 mesi,per questo il nuovo gestore mi ha proibito di parcheggiare nel cortile a cui fa parte il suo ristorante,io per entrare a caa devo per forza passare per il cortile,che oltre ai clienti del ritorante,viene uato da una tintoria,e da me.adesso il getore mi ha minacciato di chiamare il carro atrezzi nel caso io dovessi parcheggiare la moto o la macchina: ma questo signore(gestore) puo fare una cosa del genere? Grazie a chi mi da qualche risposta. Buona giornata

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Buongiorno Alvis, se il cortile è una proprietà privata, è diritto del gestore vietare a chi non ne ha diritto di accedervi.

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Buongiorno, vorrei un'informazione. Ho preso in affitto un locale commerciale dopo i primi lavori di ristrutturazione abbiamo riscontrato che il locale è invaso da blatte e necessita di una disinfestazione. A chi spetta pagare le spese? Grazie.

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Buongiorno, le spese in questo caso, se non era un problema evidente prima, competono alla proprietà.

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Buongiorno.
Dopo 10 anni i miei inquilini se ne sono andati.
Non hanno pulito ne imbiancato.
Avevo avvisato a voce che saremmo entrati a pulire e imbiancare (senza chiedere soldi a loro).
Eravamo d'accordo di iniziare a pulire 4 giorni prima del termine contratto, ma a causa delle condizioni pessime dell'abitazione siamo entrati 7 giorni prima. Loro hanno fatto casino, perché non li abbiamo avvisati che saremmo entrati prima. È violazione di domicilio? È un affitto per vacanze, era quasi completamente vuoto.
Oggi sono venuti e se ne sono andati subito aggredendoci per essere entrati prima del previsto e non pagando le bollette finali.
Grazie
Nadia

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Gentile Nadia, diciamo che entrare nell'immobile mentre lo stesso è ancora concesso in affitto non è regolare, ma d'altronde sarebbe un vostro diritto chiedere il rimborso delle utenze e delle spese di pulizia.

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Buon pomeriggio Isabella,
intanto la ringrazio anticipatamente per il tempo che mi dedicherà nella risposta.
Le chiedo un informazione per la riconsegna dell'appartamento come inquilino. Nel contratto stipulato due anni fa è indicato che dobbiamo restituirlo tinteggiato da un imbianchino di fiducia del proprietario. Ma se questo ci dovesse chiedere una cifra spropositata, conoscendo con chi abbiamo a che fare, siamo OBBLIGATI SENZA VIA DI SCAMPO o possiamo trovare una soluzione tipo facendo intervenite il sindacato degli inquilini per farlo fare a un prezzo accettabile?.
Grazie.
Ilaria

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Gentile Ilaria, diciamo che l'obbligo è di riconsegnare l'immobile tinteggiato, non di servirsi necessariamente di un imbianchino indicato dal proprietario. Quindi se il prezzo vi sembra esagerato potreste rivolgervi ad un vostro imbianchino.

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Grazie Isabella,
quindi se noi facciamo imbiancare , lui non può rivalersi sul deposito cauzionale corretto?
grazie.
ilaria

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Corretto Ilaria, lasciando l'immobile pulito e in buono stato, il deposito vi va restituito.

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