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Proposta irrevocabile d’affitto: una tutela per l’inquilino se a ritirarsi è il proprietario.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Maggio 14, 2015
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In un mercato in questo momento ricco di immobili in affitto, spesso l'inquilino si trova a dover scegliere tra un'ampia gamma di possibili soluzioni: per la sua abitazione, ufficio o attività. Trovare quindi quello che soddisfa a pineo esigenze di spazio, location ed economiche non è un'impresa così immediata. Quando finalmente l'inquilino ha trovato quello che cerca firma soddisfatto e speranzoso la proposta irrevocabile di locazione, conscio del suo impegno che come dice il termine tecnico è irrevocabile, ovvero revocabile solo a determinate condizioni. ma se fosse il proprietario a ritirarsi?

Buongiorno, vorrei un'informazione, esposto la mia situazione. A luglio 2014 tramite un'agenzia vedo una casa in affitto, però ancora abitata dai vecchi inquilini, vedo la casa e mi piace, e la prendo, in agenzia ci siamo incontrati con la padrona di casa pago due caparre e la provvigione dell'agenzia, premetto che la casa doveva essere libera dai vecchi inquilini la fine di settembre che avrebbero comprato casa - per motivi burocratici per motivi degli inquilini è slittato metà novembre - con la padrona di casa avevamo fatto pure il contratto di locazione che doveva partire dal 1 dicembre 2014 (ma ancora non registrato) - sempre per motivi dell' inquilino la situazione slitta fino a febbraio 2015 e si viene a sapere che non vanno più via e non hanno comprato casa - ha saputo pure che avendo loro il contratto registrato non hanno fatto raccomandata per il rilascio della casa. Vorrei sapere in questo caso che mi hanno recato danno mi dovrebbero restituire doppia caparra e l'agenzia restituire la provvigione? Grazie per una vostra risposta
Alberto

Salve Alberto e grazie per il quesito che ci offre l'occasione di spiegare meglio alcuni strumenti utilizzati da professionisti, quali agenti immobiliari, che magari suscitano perplessità nei clienti, ma sono indispensabili proprio per garantire proprietario, quanto inquilini. Infatti, affidarsi ad un'agenzia immobiliare ha come vantaggio quello, come nel caso di Alberto, di fermare l'immobile prescelto attraverso la firma di una proposta irrevocabile di locazione, che implica per l'inquilino l'impegno a prendere in affitto l'immobile, alle condizioni e nei tempi e termini riportati nel documento stesso.

Quindi l'impegno dell'inquilino si concretizza solitamente con il versamento di una caparra confirmatoria, tale somma verrà restituita se il proprietario non accettasse tale proposta, mentre verrà trattenuta dal proprietario nel caso in cui l'inquilino cambiasse idea successivamente e quindi si ritirasse (per questo si definisce irrevocabile). Tutto questo, così come le indicazioni rispetto al compenso di mediazione dell'agente, sono espressamente riportati nel documento di proposta e pertanto accettati e firmati dalle parti. Altrettanto, si va a specificare cosa avviene nel caso, che stiamo prendendo in esame, in cui il proprietario abbia accettato la proposta, comunicato una data di stipula del contratto e poi cambi idea, per qualsiasi motivo.

In caso di rinuncia da parte del proprietario, allora l'inquilino ha diritto alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria, come indicato nell'ex art. 1385 del codice civile. Per la provvigione, invece, devo dire ad Alberto che l'agenzia avrebbe diritto a trattenerla avendo di fatto concluso l'affare nel momento di accettazione della proposta da parte del proprietario.

Articolo 1385 Codice Civile
Se al momento della conclusione del contratto [1326 ss.] una parte dà all'altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta.
Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Pozzoni Claudio

    Buongiorno ho fatto una proposta d affitto x un appartamento come di norma con un agente immobiliare Nel suo ufficio abbiamo compilato per filo e per segno le varie caselle pro forma e ho dato un assegno come richiesto Dopo qualche giorno l agente mi informa che il proprietario nn vuole piu affittate l appartamento Io mi sono ritrovato un po' spaesato anche petche la mia ricerca si protraeva da tempo Ora volevo sapere se oltre alla restituzione del mio assegno io possa pretendere una forma di risarcimento da parte della proprietaria Grazie

  • Gentile Claudio, se il proprietario si è ritirato dopo aver accettato la sua proposta deve restituirle una cifra doppia rispetto alla caparra; se invece ha solo presentato la proposta ma non vi era stata l'accettazione allora dovrà semplicemente restituirle l'assegno e null'altro.

  • Buonasera, sono una studentessa che vive in un appartamento con altre 3 persone con un affitto solidale. La proprietaria di casa permette di recedere al contratto con preavviso di tre mesi da mandarsi con ricevuta A/R. Io ho mandato la raccomandata e lascio casa il 31/03/2018. Ora sto pensando però che io non ho nessun documento firmato dalla proprietaria di casa. È lei che ha la mia disdetta con la mia firma ma io non ho una copia con la sua firma. E se lei decidesse di essere s****a e dire di non aver mai avuto la mia disdetta io come posso provare che l'ho inviata? Io in mano ho solo una ricevuta della posta ma che non dice che si trattava di una disdetta! Sono preoccupatissima spero mi risponderete. Grazie in anticipo

  • Gentile, diciamo che l'invio della raccomandata prevede come ricevuta la cartolina a cui fa riferimento; dovrebbe avere copia di quanto inviato come riferimento rispetto a date e modalità di recesso comunicate.

  • Renato Troise

    Salve volevo fare una domanda. Ho fatto una proposta di affitto tramite agenzia. Ho visto la casa arredata e tutto. Dopo aver firmato la proposta e dato la caparra all agenzia mi avvisa (il giorno dopo ) che alcuni mobili tra cui divano mobile della trlevione e altri non ci saranno. Inoltre mi dice che nel caso i proprietari mi rimetessero altri io non posso vederli e quindi accettare se loro accettano. Si può fare? Ho davvero le.mani legate? ( ho le foto della casa) grazie

  • Gentile Renato se le condizioni rispetto allo stato della casa che lei ha visto e accettato sono diverse, in realtà ha diritto di ritirarsi e quindi non portare avanti la sua proposta di affitto per un immobile diverso da quello visto.

  • angelo roberto

    salve,
    a Bolzano ho visionato un appartamento con la proprietaria. consegno una somma pari a 400 a titolo di cauzione. la proprietaria mi rilascia una ricevuta in cui scrive solo il mio nome e che accettava tale somma come cauzione per l'alloggio inserendovi via e civico e interno dello stesso; ha anche firmato per esteso la ricevuta. l'indomani mattina mi chiama comunicandomi che si rifiuta di affittarmi l'appartamento in quanto il mio contratto di lavoro scade fra 5 mesi; eppure al momento in cui avevo dato la somma a titolo di cauzione sapeva bene che il mio contratto mi viene rinnovato annualmente; nonostante avessi provato a spiegare si è opposta. Vorrei sapere se posso RICHIEDERE nella misura del DOPPIO la somma che avevo versato, dal momento che si è rifiutata di affittarmi l'appartamento senza una ragione plausibile, dopo avermi rilasciato una ricevuta da lei firmata a titolo di cauzione.
    grazie. saluti

  • Esatto gentile Angelo, avendo rifiutato la sua proposta dopo aver accettato la cauzione e senza che la motivazione le fosse sconosciuta prima, è corretto che chieda la restituzione del doppio di quanto versato.

  • Olga Matveychuk

    buona sera ho versato la caparra per una casa in affitto
    il gg 27.09.2017 nella proposta mi da valida la tale 15gg
    pero a penna l agente mette scadenza 30.09.2017
    il gg 28 tramite telefono mi.conferma che mi concedono la casa e fissa un ipotetico appuntamento al venerdi dopo le 16.30 ne io ne mio marito possiamo esserci
    sabato mattina ci rechiamo in agenzia chiusa
    chiamiamo ma entra dopo uno squillo la segreteria
    linedi chiamiamo inviamo messaggi nulla pggi rispondono e ci dicono non si fa nulla avete perso la caparrA ma perche chiedo perche venerdi non siete venuti a firmare ma possono ?????

  • Gentile Olga non possono assolutamente farlo; non vi siete ritirati, ma anzi volevate firmare il contratto nei termini indicati. Quindi insista per firmare il contratto o dovrà rivolgersi ad un'associazione dei consumatori per segnalare il comportamento scorretto.

  • Esther

    Buongiorno,
    Ad Agosto ho firmato una proposta di affitto  per una casa che ho visto tramite agenzia, mi è stato chiesto  una caparra a garanzia di 2 mese di cauzione, dicendo che il contratto sarebbe firmato entro il 25 Settembre. Purtroppo fino ad oggi il contratto non è stato firmato mi dicono che il proprietario non è ancora tornato delle vacanze. E leggendo su questo forum mi rendo conto che il proprietario non ha controfirmato la proposta in accettazione . E corretto tutto ciò? Come mi devo muovere? Posso chiedere anche un risarcimento danni?
    Grazie mille

  • Gentile Esther, decaduti i termini della sua proposta senza aver ricevuto l'accettazione può ritirarsi chiedendo indietro quanto versato.

  • alessandra

    Buongiorno,
    vi scrivo per avere dei chiarimenti sulla mia situazione. Il 12 maggio ho siglato una proposta d'affitto tramite agenzia immobiliare. Sono entrata in casa il 14 maggio e in tale data la padrona di casa ha avuto un problema con il suo notaio e non ha la documentazione necessaria per poter siglare un contratto. All'agenzia ho gia versato 670 euro di provvigione.
    Ora io mi chiedo : ma quando si pubblica un immobile in affitto sul sito di una agenzia, l'immobile non dovrebbe essere già in regola con agibilità e altro necessario all'abitabilità?? Sto pagando l'affitto senza un contratto regolare ma solo con una proposta di affitto.
    E' regolare tutto ciò?? Posso farmi ridare i soldi dell'agenzia?? Questo non è il modo di lavorare.

    attendo notizie...

  • Gentile Alessandra, è possibile procedere con la locazione in attesa che arrivino i regolari "permessi". Quindi il contratto può partire in ogni caso dalla data concordata; certamente deve concordare cosa succede in caso in cui ci siano autorizzazioni non concesse; ovvero se l'immobile non avesse poi l'abitabilità allora potrebbe chiedere la restituzione di quanto versato o un risarcimento che andrete già a concordare.

  • Francesca

    Buongiorno,
    Ad Aprile ho firmato una proposta di affitto vincolante per una casa che ho visto tramite agenzia, come da prassi mi è stato chiesto di lasciare una caparra a garanzia della proposta, e dopo circa 2 settimane il proprietario ha accettato e controfirmato la proposta. Ci siamo proposti come data di consegna dell'immobile il 1 di agosto, con firma del contratto entro i primi di luglio. Purtroppo ad oggi il contratto non è stato ancora firmato e il proprietario ha informato l'agenzia che non intende più affittare la casa per motivi personali. Il problema è che io ho già informato il mio attuale proprietario di casa che il 1 di agosto sarei dovuta uscire, e lui ha già trovato altri inquilini. L'agenzia mi ha detto che posso riavere indietro i soldi versati come caparra, ma che per legge potrei richiedere anche il doppio della caparra al proprietario, ma per farlo devo avviare una causa legale. E' corretto tutto ciò? Come mi devo muovere? Posso chiedere anche un risarcimento danni, visto che tra poco non avrò una cosa dove poter vivere?
    Grazie mille

  • Gentile Francesca, il suo diritto è di chiedere il doppio della caparra e poichè questo è un diritto il proprietario non dovrebbe rifiutarsi di riconoscerle questo suo diritto, avendo di fatto accettato una proposta in cui si specifica anche questo "rischio".

  • Adriano cuomo

    Salve, io ho lo stesso e identico problema...
    Ma come possiamo muoverci?
    Tramite chi? Come si chiede il doppio della caparra? Ci aiuti!! Grazie mille

  • Gentile Adriana, potrebbe rivolgersi ad un legale o ad un'associazione di categoria dei consumatori per poter intanto inviare una lettera di richiesta della cifra.

  • luca

    Salve a tutti ho contattato un'agenzia immobiliare per mettere in affitto la mia casa perciò ho portato il rogito è i miei classici documenti è tra qualche giorno verranno a fare le foto. ..peròho cambiato idea è voglio rimanerci io...mi chiedo si può fare ?? L'agenzia mi può fare problemi ho chiedere dei soldi? Grazie

  • Gentile Luca, se non ha firmato un mandato può ritirarsi tranquillamente, senza dover nulla all'agenzia.

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