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Prima e seconda casa definizione e casistiche, le tasse da pagare. Storia di una prima casa che diventa seconda casa.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Ottobre 30, 2015
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La definizione di prima casa è da sempre un argomento di grande interesse. Il fatto è che in realtà il concetto di prima casa viene spesso confuso e sovrapposto a quello di abitazione principale. Una prima casa, nel senso di unico immobile posseduto, potrebbe diventare in effetti una seconda casa, ai fini fiscali, se non viene utilizzata come abitazione principale dal suo proprietario. Il concetto potrebbe apparire come un paradosso nei termini e rappresenta indubbiamente un rompicapo per i tanti proprietari italiani. Proprietari di prima casa che scoprono poi di dover pagare come possessori di seconde case.. e i conti non tornano mai!

Questa è la mia casa, la casa dov’è? cantava Lorenzo, quando ancora era Jovanotti e potremmo aggiungere la prima casa qual è?
La domanda potrebbe sembrare machiavellica agli occhi di chi non si è mai posto la questione, che in realtà abbiamo potuto constatare è comune a molti proprietari, di come definire l’unica abitazione che si possiede, ma in cui di fatto non si abita. Ai fini fiscali tale abitazione viene trattata come seconda casa, ovvero come bene patrimoniale, che produce reddito e su cui si pagano le relative imposte.

L’origine della confusione nasce forse dal fatto che perché una prima casa sia agevolata anche dal punto di vista fiscale, occorre la compresenza di tre caratteristiche:
1. L’abitazione deve essere la prima (in senso temporale) proprietà acquistata;
2. Chi ne è proprietario deve avere qui la sua residenza anagrafica;
3. chi la possiede deve anche utilizzarla davvero e costantemente come propria dimora abituale.


Ovvero, non è sufficiente che il proprietario mantenga la residenza nell’immobile (concedendolo anche in affitto o semplicemente tenendolo vuoto) per poter avere le agevolazioni prima casa, ma deve anche viverci stabilmente. Il concetto è definito chiaramente dall’art. 43, comma 2, del codice civile secondo il quale “La residenza è nel luogo in cui la persona ha la dimora abituale”.


Ci sono poi casi in cui è il comune stesso ad assimilare una seconda casa a prima casa, ai fini del trattamento fiscale dell’IMU. Infatti, nelle delibere sulle aliquote Imu, molti comuni prevedono esenzioni o agevolazioni per la seconda casa concessa in uso gratuito o in comodato ad un familiare, solitamente figli o genitori che vi abitano stabilmente.
Frequenti anche i casi in cui i Comuni applicano le agevolazioni di abitazione principale immobile posseduto da cittadini italiani che vivono all’estero, sempre a condizione che, lo stesso, non venga concessa in affitto.


La definizione di seconda casa tecnicamente indica l’abitazione posseduta oltre la prima, quella in cui si abita direttamente. Quindi in questi casi la definizione tecnica coincide con il trattamento fiscale. Per l’acquisto di immobili, oltre il primo, non ci sono più agevolazioni e quindi si pagheranno per intero le imposte previste e si pagheranno Imu e Tasi nella misura stabilita dal proprio comune. Le aliquote da applicare, anche in questi casi, dipendono dal tipo di utilizzo che si fa, ovvero se l’immobile è tenuto a disposizione (vuoto), se affittato e se affittato con contratto libero o concordato, se concesso in comodato, ecc..


Ricordiamo anche la differenza tra abitazione principale e seconda casa applicata sulle bollette dalle compagnie erogatrici di servizi come luce, gas ed acqua che applicano differenti tariffe in caso di residenti e non.
Riportiamo alcuni dati statistici sul numero di immobili posseduti e sul loro tipo di utilizzo, su base dati Istat, dove è evidente la prevalenza assoluta di abitazione principale, o almeno dichiarate tali.

Statistica

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Alberto Manni

    Buongiorno Isabella,

    noi siamo una coppia sposata, residenti all'estero, iscritti all'AIRE a Londra. In Inghilterra non abbiamo casa (son troppo care), e siamo in affitto.

    Siamo invece proprietari di una casetta sui monti vicino a Bergamo, dove non abitiamo mai, e che non è affittata. E' in vendita da un po', ma non ha ancora trovato il suo nuovo proprietario.

    Uno di noi due, Alberto, è anche proprietario di una quota di casa in Abruzzo, avuta in eredità, dove vive la madre.

    Non abbiamo redditi in Italia, e non ne avevamo nel 2017. L'unico nostro reddito è da lavoro dipendente in Inghilterra, per il quale il datore di lavoro paga direttamente al fisco di Sua Maestà.

    Dobbiamo, secondo te, fare dichiarazioni dei redditi in Italia, e pagare qualche imposta per via delle case?

    ti ringraziamo molto per il tuo aiuto
    Alberto e Daniela

  • Gentili Alberto e Daniela, come proprietari di immobili dovete presentare la dichiarazione dei redditi, considerando la rendita rivalutata e aumentata di 1/3 se l'immobile è tenuto a disposizione.

  • POLO GIOVANNI

    Abito nell'unica abitazione in mio possesso. Devo andare ad abitare presso mia figlia in un altro comune nel
    quale chiederò la residenza. La mia casa rimane Prima Casa, senza pagamento pagamento ICI,
    oppure diventa Seconda casa? A quali obblighi vado incontro? Grazie della risposta.

  • Gentile Giovanni, la casa di proprietà che non utilizza più come abitazione principale, diventa seconda casa ai fini fiscali e dovrà pagare Imu, oltre ad eventuali spese condominiali. Dovrà invece segnalare la mancata abitazione ai fini della Tari.

  • Buona sera, la mia situazione è questa: sono proprietaria di un bilocale in cui vivo, acquistato dal costruttore 7 anni fa e su cui ho pagato iva al 4%. Vorrei acquistare un altro appartamento sempre da un costruttore, ma all'asta. Questo appartamento è il doppio e in questo vorrei andare a vivere spostando quindi la residenza. Sul primo appartamento A pago il mutuo e sul secondo (B) farò un mutuo. Ora, per pagare iva al 4% anziché al 10% e per la detrazione della quota interessi nella dichiarazione redditi per l'acquisto di B, non basta trasferire la residenza da A a B, ma dovrei vendere A? Nel caso di possesso di entrambi gli immobili pagherei imu solo su A e tasi/tari e altre tasse comunali su entrambi?
    Grazie
    An

  • Buongiorno per avere l'agevolazione sull'acquisto dovrebbe vendere la proprietà A; mentre l'esenzione Imu viene riconosciuta sull'immobile utilizzato come abitazione principale, quindi a o B; sull'altro appartamento si calcolano imu e tasi come seconda casa.

  • Elma Compagnucci

    Buongiorno, abito a Napoli con mio marito e mio figlio in una casa di proprietà al 50%, per lavoro mio marito ha avuto la residenza in Toscana , nel 2012 abbiamo pagato entrambi come prima casa, ma ora chiedono il pagamento a mio marito come seconda, con tutti gli interessi e le more.
    Non possediamo altri immobili, è corretta questa richiesta, visto che ci risediamo da sempre io e mio figlio?Naturalmente non produce reddito, lui ha da sempre la residenza fiscale qui a Napoli con noi a carico, le utenze intestate a lui ed il problema principale è che chiederanno gli anni successivi fino al 2017, anno del suo rientro anagrafico a Napoli.

    Grazie mille in anticipo per la sua cortesia
    Cordiali saluti
    Elma Compagnucci

  • Gentile Elma, purtroppo se suo marito non aveva la residenza a Napoli ma in un'altra città e altro immobile non poteva considerare quella casa come prima casa. Se invece la sua residenza era in ogni caso a Napoli, ora dovreste documentare che questa era la sua abitazione principale e che in Toscana aveva solo un domicilio.

  • Adriano

    Buona sera, io e mia moglie abbiamo comprato un piccolo appartamento con le agevolazioni 1a casa, ora per motivi che non sto ad elencare per evitare di essere troppo prolisso vorremmo passare tale casa da prima a seconda, quanto mi costa questo passaggio, come lo calcolo, a chi devo pagare?
    Grazie in anticipo.

  • Gentile Adriano, diciamo che il passaggio avviene nel momento in cui sposta la residenza in un'altra abitazione; a questo punto se deve restituire anche le agevolazioni godute dovrebbe verificare con l'agenzia delle entrate di competenza come gestire al meglio il passaggio.

  • Alessio

    Vorrei comprare casa in Andalusia per farci un b&b, e userei l'appartamento anche per viverci in alcuni mesi dell'anno. attualmente risulto residente con mia madre in Italia, ma in realtà vivo da solo in una camera in affitto (sempre in italia). Per pagare meno tasse mi conviene lasciare la residenza con mia madre, fare la residenza nella stanza in cui di fatto abito o fare la residenza nella casa che comprerò in Andalusia?
    2) risulterebbe come seconda casa? Come potrei fare a evitarlo?
    Grazie

  • Buongiorno Alessio, in Italia avere la residenza nella stanza in affitto le darebbe diritto a delle detrazioni fiscali; rispetto quanto richiesto però in Andalusia per svolgere le attività di b&b non saprei darle indicazioni-

  • Alessio

    Vorrei comprare casa in Andalusia per farci un b&b, e userei l'appartamento anche per viverci in alcuni mesi dell'anno. attualmente risulto residente con mia madre in Italia, ma in realtà vivo da solo in una camera in affitto (sempre in italia). Per pagare meno tasse mi conviene lasciare la residenza con mia madre, fare la residenza nella stanza in cui di fatto abito o fare la residenza nella casa che comprerò in Andalusia?
    2) risulterebbe come seconda casa? Come potrei fare a evitarlo?
    Grazie

  • Maria

    Salve io vivo in una casa in affitto però dovrei affittare un altra casa in un altro paese sempre nella mia zona avendo io come inquilino pago delle tasse in più avendo due contratti d affitto?

  • Gentile Maria, nessuna tassa in più.. ma solo due canoni; nella casa in cui non ha la residenza probabilmente pagherà di più come utenze.

  • roberto

    Buonasera,
    la mia compagna è comproprietaria insieme al suo ex compagno di una casa. Ora vorremmo acquistarne una insieme, ma abbiamo il timore che per lei risulti come seconda casa . Se le utenze fossero intestate a me, è possibile essere nominati entrambi proprietari e risultare a lei come prima casa ?

  • Gentile Roberto, se la sua compagna è già proprietaria di un altro bene e se per questo ha già usufruito delle agevolazioni, ora non può considerare anche questa prima casa; quindi o risulta lei unico proprietario oppure lei usufruisce delle agevolazioni al 50%. Le utenze invece possono essere intestate ad entrambi come residenti e quindi avere le relative agevolazioni.

  • Francesco Mancuso

    Buongiorno,

    Ho bisogno di un suo parere. Devo fare un contratto di affitto. Con me vive anche mia madre. Mia madre ha una casa di proprietà nel nostro paese di origine in cui ha anche la residenza e non l'ha mai spostata.
    Il proprietario vorrebbe fare un contratto di affitto cointestato. Io sono molto dubbioso perchè non so a livello di fisco cone risulterebbe mia madre con la casa. Il proprietario mi ha detto che se mia madre non sposta la residenza la casa di proprietà resta come 1° casa. Io sono incerto su questo fatto.
    Inoltre, figurando come co-agfittuaria la casa in affitto gli figura cone 2° casa? A livello di fisco avrebbe delle nuove tasse da pagare?
    Purtroppo in questa materia sono ignorante, quindi avrei bisogno del suo aiuto

    Grazie
    Francesco

  • Buongiorno Francesco, in effetti se sua madre non sposta la residenza e continua ad abitare nella sua casa di proprietà, essere intestataria di un contratto di affitto non implica alcun cambiamento.

  • Francesco Mancuso

    Non sposta né la residenza nè il domicilio. Però non abita nella casa di proprietà ma abita a nell'appartamento in affitto.

    Possono sorgete dei problemi/cambiamenti?

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