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Prima e seconda casa definizione e casistiche, le tasse da pagare. Storia di una prima casa che diventa seconda casa.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Ottobre 30, 2015
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La definizione di prima casa è da sempre un argomento di grande interesse. Il fatto è che in realtà il concetto di prima casa viene spesso confuso e sovrapposto a quello di abitazione principale. Una prima casa, nel senso di unico immobile posseduto, potrebbe diventare in effetti una seconda casa, ai fini fiscali, se non viene utilizzata come abitazione principale dal suo proprietario. Il concetto potrebbe apparire come un paradosso nei termini e rappresenta indubbiamente un rompicapo per i tanti proprietari italiani. Proprietari di prima casa che scoprono poi di dover pagare come possessori di seconde case.. e i conti non tornano mai!

Questa è la mia casa, la casa dov’è? cantava Lorenzo, quando ancora era Jovanotti e potremmo aggiungere la prima casa qual è?
La domanda potrebbe sembrare machiavellica agli occhi di chi non si è mai posto la questione, che in realtà abbiamo potuto constatare è comune a molti proprietari, di come definire l’unica abitazione che si possiede, ma in cui di fatto non si abita. Ai fini fiscali tale abitazione viene trattata come seconda casa, ovvero come bene patrimoniale, che produce reddito e su cui si pagano le relative imposte.

L’origine della confusione nasce forse dal fatto che perché una prima casa sia agevolata anche dal punto di vista fiscale, occorre la compresenza di tre caratteristiche:
1. L’abitazione deve essere la prima (in senso temporale) proprietà acquistata;
2. Chi ne è proprietario deve avere qui la sua residenza anagrafica;
3. chi la possiede deve anche utilizzarla davvero e costantemente come propria dimora abituale.


Ovvero, non è sufficiente che il proprietario mantenga la residenza nell’immobile (concedendolo anche in affitto o semplicemente tenendolo vuoto) per poter avere le agevolazioni prima casa, ma deve anche viverci stabilmente. Il concetto è definito chiaramente dall’art. 43, comma 2, del codice civile secondo il quale “La residenza è nel luogo in cui la persona ha la dimora abituale”.


Ci sono poi casi in cui è il comune stesso ad assimilare una seconda casa a prima casa, ai fini del trattamento fiscale dell’IMU. Infatti, nelle delibere sulle aliquote Imu, molti comuni prevedono esenzioni o agevolazioni per la seconda casa concessa in uso gratuito o in comodato ad un familiare, solitamente figli o genitori che vi abitano stabilmente.
Frequenti anche i casi in cui i Comuni applicano le agevolazioni di abitazione principale immobile posseduto da cittadini italiani che vivono all’estero, sempre a condizione che, lo stesso, non venga concessa in affitto.


La definizione di seconda casa tecnicamente indica l’abitazione posseduta oltre la prima, quella in cui si abita direttamente. Quindi in questi casi la definizione tecnica coincide con il trattamento fiscale. Per l’acquisto di immobili, oltre il primo, non ci sono più agevolazioni e quindi si pagheranno per intero le imposte previste e si pagheranno Imu e Tasi nella misura stabilita dal proprio comune. Le aliquote da applicare, anche in questi casi, dipendono dal tipo di utilizzo che si fa, ovvero se l’immobile è tenuto a disposizione (vuoto), se affittato e se affittato con contratto libero o concordato, se concesso in comodato, ecc..


Ricordiamo anche la differenza tra abitazione principale e seconda casa applicata sulle bollette dalle compagnie erogatrici di servizi come luce, gas ed acqua che applicano differenti tariffe in caso di residenti e non.
Riportiamo alcuni dati statistici sul numero di immobili posseduti e sul loro tipo di utilizzo, su base dati Istat, dove è evidente la prevalenza assoluta di abitazione principale, o almeno dichiarate tali.

Statistica

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Mariangela Montesi

    Si possono avere due Prime case situate in comuni diversi ? Per esempio una a Milano e una a Brescia ? Una abitata abitualmente dal marito e una abitata dalla moglie ?

  • Gentile Mariangela dal punto di vista di agevolazioni potreste avere due prime case; ma rispetto all'esenzione Imu, questa vale solo uno dei due immobili, quello in cui ha la residenza il nucleo familiare.

  • vivi

    Buongiorno,ho una casa di proprietà al 50% con il mio ex compagno.ora io dovrei prendere casa in affitto con mio padre anche lui possessore di casa.a livello fiscale cose succede?nn ho utenze intestate,devo pagare con seconda casa?mio padre piuo'lasciare la residenza a casa sua?io invece devo per forza spostarla...grazie mille

  • Gentile Vivi, per il suo 50% di proprietà quella casa risulterebbe seconda casa (non vivendoci era già così), ma potrebbe intestare lei le utenze come residente; lasciando che suo padre, invece, lasci la residenza nel suo bene di proprietà.

  • Giovanna

    Buonasera, nel 2010 io e mio marito ( regime di separazione dei beni) abbiamo acquistato un appartamento e due garage ( di cui uno risulta pertinenza della casa), fissando entrambi la residenza. Lo scorso anno mio marito ha ricevuto in donazione dal padre una casa nello stesso Comune ed essendo più grande ci siamo trasferiti a vivere con le nostre due bimbe. Attualmente io sono unica proprietaria della casa acquistata nel 2010 dove ho ancora la residenza ( con atto notarile ho "acquistato" la metà di mio marito) mentre mio marito è unico proprietario della casa donata dal padre. Abbiamo molta confusione sulle tasse da pagare, perché non capiamo se si possano considerare due prime case ( una a me e una a lui) oppure quale delle due è da considerarsi seconda casa.

  • Buongiorno Giovanna, a livello di imposte sull'acquisto (ipotecaria, imposta di registro..) sono entrambe prime case; a livello di esenzione Imu, invece, questa vale una sola volta, quindi per una delle due abitazione; quella dove risiede il nucleo familiare.

  • Gianni

    Buonasera entrambe io e mia moglie siamo proprietari di un immobile a testa acquistati cn agevolazioni prima casa entrambe. Siccome x motivi di lavoro siamo andati a vivere altrove, in che modo e se c'è' potremmo acquistare un altro immobile cm prima casa , facendo diventare di conseguenza seconda le altre ? Grazie.

  • Gentile Gianni, rispetto alle agevolazioni sull'acquisto queste sono possibili solo nel caso in cui risultaste privi di altre proprietà; quindi rispetto all'esenzione Imu, invece, prendendo la residenza nella nuova casa quella potrebbe diventare l'abitazione principale del vostro nucleo familiare, su cui non pagare l'Imu.

  • ADRIANO

    Buongiorno,
    sono proprietario di un'abitazione
    il prossimo mese inizia il periodo di separazione consensuale
    vorrei acquistare una nuova abitazione
    la moglie e i figli come omologato dal tribunale rimarrando a vivere nella mia abitazione attuale
    Vorrei sottoporle un quesito:
    la mia nuova abitazione può essere considerata prima casa?
    In caso negativo ci sono forme perchè lo diventi, esempio cederla ai figli o altro?
    La ringrazio.
    Cordiali saluti.

  • Gentile Adriano, come proprietario già di un'altra casa, questo nuovo acquisto sarebbe una seconda casa. Dovrebbe prima "rinunciare" alla proprietà della casa assegnata. Sulla formula migliore ocn cui farlo le conviene consultare un notaio.

  • Alessio Santini

    Buongiorno Isabella, avrei una domanda:
    Ho uno prima casa che possiamo chiamare "A" dove ho residenza, acquistata nel 2000 e poi ho una seconda casa che possiamo chiamare "B", acquistata nel 2010 in un comune diverso.
    Ora, vorrei mettere in affitto la casa A (quella che oggi è la mia prima casa) e prendere residenza nella casa B (quella che oggi è la seconda casa).
    La domanda è: a seguito del cambio di residenza, posso far diventare "prima casa" la casa B e avere per questa l'esenzione IMU?
    Così facendo la seconda casa diventerebbe la A che poi andrebbe affittata.
    La ringrazio in anticipo per l'attenzione.
    Saluti.
    Alessio

  • Buongiorno Alessio, quanto afferma è corretto. Ai fini dell'esenzione imu si considera prima casa, l'abitazione di proprietà utilizzata come abitazione principale.

  • Alessio Santini

    Grazie.
    Ho fatto questa domanda perché in un sito ho visto riportato il concetto che la prima casa per dirsi tale (quindi con esenzione IMU e TASI) oltre al risiederci deve anche essere la prima acquistata (in ordine temporale).
    Nell'esempio che le facevo così non sarebbe perché la casa B (dove vorrei prendere residenza) è invece l'ultima acquistata.
    Saluti.

  • Gentile Alessio, questa distinzione non ha valore lato Imu; vale sulle agevolazioni per l'acquisto; mentre l'imu è un'imposta che non si applica su una e una sola casa di proprietà che viene utilizzata come residenza del nucleo familiare.

  • ELIO

    Ho accatastato nel 2017 la mia abitazione principale costruita nel 1992. Il comune mi ha inviato una cartella di pagamento dell'IMU 2012 applicando le aliquote allora in vigore per la seconda casa. Il comune sostiene che poiché nel 2012 l'abitazione non era accatastata le aliquote da applicare sono quelle delle seconde case anziché delle prime. Mi sembra una follia.
    Grazie

  • Gentile Elio, ma lei aveva la sua residenza già dal 2012? Se non l'aveva perché in effetti il bene non era "adatto" come prima casa, allora il comune dovrebbe applicare le aliquote per seconda casa. Provi in ogni caso a chiedere un appuntamento con l'ufficio tecnico per verificare nel dettaglio tale situazione.

  • Franco

    Buongiorno volevo capire una questione: io possiedo una casa mia moglie ora vuole acquistare una casa.se viene intestata a lei a entrambi risulterebbe prima casa giusto?Grazie

  • Gentile Franco, se avete la separazione dei beni, l'acquisto risulterebbe prima casa solo per sua moglie, ai fini Imu, in ogni caso, solo una delle due case potrà usufruire dell'esenzione.

  • louis346@outlook.it

    Buonasera volevo farle una domanda riguardante il mio caso . Mi sono sposata l'anno scorso e sono andata a vivere in affitto con mio marito cambiando la residenza ma sempre nello stesso comune e lasciando il mio appartento di 60metri quadri ai miei 2 fratelli comproprietari dell'immobile dove vivono insieme a mia madre ora il comune ha avuto la brillante idea di mandarmi una cartella dove dice che devo pagare €170,00 di tasse imu o tasi 2017/2018 per la mia porzione di circa 20 mt. Quando io quasi no riesco a pagare l'affitto avendo insieme a mio marito che non ha nessuna abitazione di proprietà, un reddito di 1000€ al mese. Ora le volevo chiedere se è un errore dove il comune non ha riconosciuto agevolazioni e quant'altro o se proprio le leggi ITALIANE sono queste !!!!!!!!! La ringrazio anticipatamente per la sua attenzione

  • Buongiorno, purtroppo devo confermare che la richiesta del comune è lecita: non usando lei l'immobile direttamente come sua residenza, la proprietà viene considerata seconda casa e quindi si applicano imu e tasi.

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