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Prima e seconda casa definizione e casistiche, le tasse da pagare. Storia di una prima casa che diventa seconda casa.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Ottobre 30, 2015
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La definizione di prima casa è da sempre un argomento di grande interesse. Il fatto è che in realtà il concetto di prima casa viene spesso confuso e sovrapposto a quello di abitazione principale. Una prima casa, nel senso di unico immobile posseduto, potrebbe diventare in effetti una seconda casa, ai fini fiscali, se non viene utilizzata come abitazione principale dal suo proprietario. Il concetto potrebbe apparire come un paradosso nei termini e rappresenta indubbiamente un rompicapo per i tanti proprietari italiani. Proprietari di prima casa che scoprono poi di dover pagare come possessori di seconde case.. e i conti non tornano mai!

Questa è la mia casa, la casa dov’è? cantava Lorenzo, quando ancora era Jovanotti e potremmo aggiungere la prima casa qual è?
La domanda potrebbe sembrare machiavellica agli occhi di chi non si è mai posto la questione, che in realtà abbiamo potuto constatare è comune a molti proprietari, di come definire l’unica abitazione che si possiede, ma in cui di fatto non si abita. Ai fini fiscali tale abitazione viene trattata come seconda casa, ovvero come bene patrimoniale, che produce reddito e su cui si pagano le relative imposte.

L’origine della confusione nasce forse dal fatto che perché una prima casa sia agevolata anche dal punto di vista fiscale, occorre la compresenza di tre caratteristiche:
1. L’abitazione deve essere la prima (in senso temporale) proprietà acquistata;
2. Chi ne è proprietario deve avere qui la sua residenza anagrafica;
3. chi la possiede deve anche utilizzarla davvero e costantemente come propria dimora abituale.


Ovvero, non è sufficiente che il proprietario mantenga la residenza nell’immobile (concedendolo anche in affitto o semplicemente tenendolo vuoto) per poter avere le agevolazioni prima casa, ma deve anche viverci stabilmente. Il concetto è definito chiaramente dall’art. 43, comma 2, del codice civile secondo il quale “La residenza è nel luogo in cui la persona ha la dimora abituale”.


Ci sono poi casi in cui è il comune stesso ad assimilare una seconda casa a prima casa, ai fini del trattamento fiscale dell’IMU. Infatti, nelle delibere sulle aliquote Imu, molti comuni prevedono esenzioni o agevolazioni per la seconda casa concessa in uso gratuito o in comodato ad un familiare, solitamente figli o genitori che vi abitano stabilmente.
Frequenti anche i casi in cui i Comuni applicano le agevolazioni di abitazione principale immobile posseduto da cittadini italiani che vivono all’estero, sempre a condizione che, lo stesso, non venga concessa in affitto.


La definizione di seconda casa tecnicamente indica l’abitazione posseduta oltre la prima, quella in cui si abita direttamente. Quindi in questi casi la definizione tecnica coincide con il trattamento fiscale. Per l’acquisto di immobili, oltre il primo, non ci sono più agevolazioni e quindi si pagheranno per intero le imposte previste e si pagheranno Imu e Tasi nella misura stabilita dal proprio comune. Le aliquote da applicare, anche in questi casi, dipendono dal tipo di utilizzo che si fa, ovvero se l’immobile è tenuto a disposizione (vuoto), se affittato e se affittato con contratto libero o concordato, se concesso in comodato, ecc..


Ricordiamo anche la differenza tra abitazione principale e seconda casa applicata sulle bollette dalle compagnie erogatrici di servizi come luce, gas ed acqua che applicano differenti tariffe in caso di residenti e non.
Riportiamo alcuni dati statistici sul numero di immobili posseduti e sul loro tipo di utilizzo, su base dati Istat, dove è evidente la prevalenza assoluta di abitazione principale, o almeno dichiarate tali.

Statistica

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Lina

    Nel 2008, io e mio marito, sposati in separazione dei beni, abbiamo acquistato un appartamento, intestato al 50%a me e 50% a lui, usufruendo Delle agevolazioni fiscali. Nel 2015 ci siamo trasferiti in un altro comune ed io ho ricevuto in donazione al 100% una casa che è diventata nostra abitazione principale: la prima è stata affittata ed abbiamo regolarmente pagato imu e tasi come seconda casa.
    Adesso vorremmo costruirci una casa, nel comune dove abbiamo la residenza (nella casa che io ho ricevuto in donazione). Se viene intestata solo a mio marito , può usufruire dell'IVA al 4% come costruzione prima casa?

  • Gentile Lina, se suo marito è comunque proprietario di una quota di immobile non può ora usufruire ancora dell'agevolazione,.

  • Stefania

    Salve, quesito : uno compra una prima casa e vi stabilisce la residenza ed è la sua abitazione principale dove. ViveScarponi abitualmente....poi compra una seconda casa....dopo si separa e va adbene abitare stabiomente nella seconda casa. A questo punto per illa discorso imu.... se ho capito bene dalla datastanza del cambio redidenza pagherà l'imu come seconda casalingua su quella che era la prima (giusto?)
    Grazie

  • Esattamente Stefania, l'esenzione Imu riguarda la casa principale, in cui vive stabilmente.

  • Giuliano

    Volevo un chiarimento sono in casa io e mia moglie da mia figlia con residenza a modena la quale
    che ha comprato un appartamento.
    Avendo una casa in puglia io e mia moglie e la seconda casa o la prima?
    Grazie Giuliano

  • Gentile Giuliano, la prima casa deve corrispondere, ai fini imu, con la casa in cui si ha la residenza; quindi se vivete a Modena, quella in Puglia risulta seconda casa ai fini fiscali.

  • Lucia Scala

    Il mio compagno i suoi genitori le hanno intestato la casa ..oggi vive sua mamma lui ne ha comprata una dove viviamo da due anni il notaio ci haveva detto che era per noi la prima casa perche' l ' altra e' una donaxione dei suoi genitiri adesso ci chiedono le tasse come seconda casa !

  • Gentile Lucia, se il suo compagno risulta già proprietario di un immobile non può usufruire delle agevolazioni prima casa, mentre se lei non lo è allora potrebbe intestarsi tutta la casa per usufruirne.

  • LUCA OLIVETTI

    Gentile Avvocato,
    possiedo, in aggiunta all'abitazione principale dove risiedo a Torino, un'immobile in Liguria dove passo le vacanze.
    Non mi è mai stata chiara la distinzione a questo proposito tra aliquota ordinaria ed aliquota immobili a disposizione da applicare ai fini IMU. Io ho sempre creduto giusto applicare la prima interpretando che per l'abitazione a disposizione si intendesse un immobile nello stesso comune di residenza. Ho sbagliato?
    Molte grazie e cari saluti.
    Luca

  • Gentile Luca, solitamente per immobile a disposizione si intende un immobile "vuoto" non abitato nè direttamente dalla proprietà nè concesso in affitto. quindi questa dovrebbe essere l'aliquota per il suo immobile. Provi a verificare la differenza tra le due.

  • rosanna

    Possiedo un piccolo bilocale a Milano. Al momento ho l'esigenza di una casa più grande e vorrei acquistarla sempre a Milano ed affittare quella piccola. Per il discorso tasse sevo da casa come funziona? Grazie

  • Gentile Rosanna, a questo punto il bilocale diventerebbe una seconda casa su cui pagare relative Imu e tasi mentre quella in cui andrà ad abitare sarà la sua abitazione principale.

  • Alessandro

    Buonasera,ho sempre vissuto presso la mia unica abitazione dal 2004, ma vi risulto residente dal 2012 novembre. Sempre pagata l'imu come prima casa, solo ora 10-2017 mi arriva l'avviso di accertamento imu 2012 con somma da pagare ulteriore a quella versata con la massima aliquota, come se fosse seconda o terza casa. Per Lei ci sono margini per uscire da questo groviglio??

  • Gentile Alessandro, finchè non era residente nell'immobile avrebbe dovuto pagare come seconda casa; dal 2012, dal momento in cui vi ha preso la residenza (deve averne documentazione) allora può usufruire dell'esenzione. Può quindi contestare la sanzione se ha modo di documentare la sua residenza.

  • alfonso

    abbiamo aquistato un rustico come proprieta' indivisa 50% mio fratello 50% io e mia moglie,successivamente abbiamo ristrutturato,e diviso in due alloggi distinti con due subalterni, catastalmente ,tutto con regolari concessioni edilizie.da oltre 20 anni siamo residenti entrambi con le nostre famiglie.il comune ci chiede imu per uno dei due alloggi,ma noi non possediamo seconde case.come e possibile questo?

  • Gentile Alfonso, deve accertarsi del fatto che a livello catastale sia stata eseguita la ripartizione dei subalterni e quindi presentare la documentazione in comune per avere due Imu separate, come due prime case.

  • Pierfrancesco

    Salve Dott.ssa volevo chiederle un informazione. Sono intestatario di una casa a santa maria capua vetere (CE) acquistata come prima casa e al momento affittata. Da 7 mesi lavoro in Liguria a Rapallo e sto pensando di comprare casa qui. A cosa andrò in contro in termini di tasse? E credo che non potrò usufruire del diritto di prima casa in quanto già usufruito giusto?
    Grazie

  • Buongiorno Francesco, confermo il suo "timore" è fondato; dovrebbe vendere la precedente proprietà per poter usufruire ancora dell'agevolazione.

  • Annarita

    Salve, se della casa in cui abito attualmente(prima casa) ne ricavo due monolocali, ai fini fiscali poi mi conterebbero come prima e seconda casa?

  • Gentile Annarita, se ricava due unità immobiliari distinte una delle due in effetti risulterebbe seconda casa; se invece ne affitta una porzione, di un'unica unità immobiliare, dovrebbe a questo punto concedere in affitto una parte inferiore rispetto a quello che utilizzerà come sua abitazione principale.

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