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Il recesso dell'inquilino: come e quando dare disdetta.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Maggio 23, 2013
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Il contratto d'affitto, gestito come scrittura privata tra proprietario ed inquilino, offre ad entrambe le parti la possibilità di recedere dal rapporto di locazione. I termini e le modalità per farlo, però, sono molto diverse tra proprietario ed inquilino. Dopo aver analizzato la disdetta del locatore, cerchiamo di capire come e quando gli inquilini possono dare disdetta.

 

La facoltà dell'inquilino di recedere dal contratto di locazione ad uso abitativo è contenuta nell'articolo 3, comma 6 della Legge n. 431/98 che recita: "Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi".
Quindi la prima questione da analizzare è quella del preavviso: sei mesi di anticipo, come per la disdetta del proprietario, come termine fissato da legge. Tuttavia, il termine di sei mesi è derogabile, e quindi all'interno del contratto è possibile inserire una specifica clausola che indica un termine di preavviso maggiore o minore.
In assenza di precise indicazioni, vale quanto previsto dal sopra citato articolo e quindi l'inquilino dovrà mandare una raccomandata con ricevuta di ritorno al proprietario per comunicare l'intenzione di rilasciare l'immobile trascorsi i sei mesi di preavviso.
Precisiamo anche che il proprietario avrà diritto, quindi, a ricevere i canoni d'affitto fino alla scadenza del periodo di preavviso, salvo accordo per una consegna anticipata dell'immobile.

Altro caso particolare è costituito dal recesso per gli impiegati pubblici che possono usufruire di un periodo ridotto di preavviso, come indicato dal Codice Civile, Art. 1613 dove si legge: "il recesso ha effetto dal secondo mese successivo a quello in corso alla data della disdetta". In questi casi non è necessario specificare nulla nel contratto, ma semplicemente richiamare questa norma nella lettera di disdetta che poi verrà inviata al proprietario.


La seconda questione, invece, è legata ai "gravi motivi": riuscire a definire con esattezza quale sia un grave motivo è però abbastanza difficile, visto che la legge non fornisce esempi concreti, ma solo ulteriori aggettivi per i motivi che devono essere gravi nel senso di "involontari, imprevedibili e sopravvenuti". Quindi, tipicamente chi deve spostarsi per motivi di lavoro o di salute.
Anche in questo caso nella clausola del recesso si potrebbe specificare che la disdetta è consentita anche in assenza di giusta casa. Se non specificato, igravi motivi devono essere espressamente specificati nella lettera raccomandata inviata al proprietario.

 

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L'esperto di Solo Affitti risponde ai tuoi quesiti su contratti di locazione, adempimenti fiscali e aspetti giuridici.

Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Sonia

    Buongiorno, io da due anni ho ricevuto la raccomandata che al termine dei 4 anni la proprietaria non mi avrebbe più rinnovato il contratto. Ora sono riuscita a comprarne una e già da questo mese mi parte il mutuo e la disdetta l'abbiamo data il 21 dicembre sempre con raccomandata. Ora la proprietaria può pretendere i sei mesi di affitto? Grazie per la risposta

  • Gentile Sonia, la proprietaria può chiedere il rispetto dei sei mesi di preavviso; quindi potreste trovare un accorso per abbreviare tale periodo; magari se le aveva chiesto di liberare l'immobile la possibilità di averlo vuoto prima potrebbe tornare utile.

  • Priscilla

    Buongiorno Isabella, sono in affitto da Aprile, da soli 9 mesi, purtroppo in casa nostra si è venuta a formare una brutta muffa che mi fa stare male essendo che sono un tipo allergico. Detto questo sarebbe una giusta causa andare via senza i mesi di preavvisto visto le mie condizioni di salute?
    Grazie Priscilla

  • Gentile Priscilla se la situazione le provoca tale danno e il proprietario non vuole porvi rimedio, potrebbe chiedere una risoluzione immediata per grave vizio.

  • lorenz

    salve sul mio contratto di locazione annuale è scritto "E' concessa facoltà al conduttore di disdire in qualsiasi momento,il presente contratto,con preavviso di mesi 3 da comunicarsi tramite raccomandata" quindi da quel che posso capire,posso disdire tre mesi prima anche se non ci fossero gravi motivi?

  • Gentile Lorenz, anche se non è espressamente esclusa la necessità della presenza di gravi motivi, direi che può in ogni caso procedere, rispettando intanto il preavviso dei tre mesi.

  • Sergio Manzonato

    Salve, leggo ......... il termine di sei mesi è derogabile, e quindi all'interno del contratto è possibile inserire una specifica clausola che indica un termine di preavviso maggiore o minore. Osservo : L’aumento del termine per il recesso anticipato potrebbe costituire clausola nulla ai sensi dell’art. 13 L. 431/1998, il cui comma 3 prevede “è nulla ogni pattuizione volta a derogare ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla presente legge”
    Possiamo chiarire questo punto?
    Grazie dell'attenzione.

  • Gentile Sergio, la questione è che è possibile derogare all'articolo con un vantaggio a favore dell'inquilino (quindi un preavviso più breve dei canonici sei mesi, mentre non è possibile aumentare tale termine, costituendo questo un vantaggio per il proprietario.

  • Catherine

    Buongiorno Isabella, abito in Liguria dovrei dare disdetta dell'appartamento dove abito con mia figlia di 16 anni, purtroppo ho perso il lavoro un anno fa e non sono riuscita a trovare un lavoro, ora mi vedo costretta a spostarmi in Lombardia dove avrei più possibilità dalla scuola mi consigliano di farlo subito, (dicembre perché mia figlia dovrà cambiare scuola). Vorrei sapere questa motivazione grave può sollevarmi di pagare i 3 mesi di preavviso? o devo sentire il locatore e vedere se mi viene incontro? La ringrazio.

  • Buongiorno gentile Cathrine, purtroppo solo un accordo con il proprietario o la possibilità di trovare un nuovo inquilino che la sostituisca da subito potrebbe sollevarla dall'incombenza del pagamento dei tre mesi di preavviso.

  • Andrea

    Buonasera,
    Sono in affitto con un contratto 3+2 e tra 7 mesi scadrà il primo triennio.
    Avevo intenzione di trasferimii in una casa più grande. Devo per forza scontare i 5 anni totali o posso chiedere di rescindere il contratto al termine del primo triennio, anche senza motivi gravi?
    Grazie

  • Buongiorno Andrea, deve inviare raccomandata di disdetta del contratto; le motivazioni di avere più spazio a disposizione vanno bene come gravi motivi.

  • Soraya

    Salve...volevo chiedere: ho un contratto 4+4 che scade a settembre 2018, ho trovato però una casa più grande e ho deciso di cambiare...ho un bambino che fa psicomotricità e logopedia e la neuropsichiatra mi ha consigliato di fare una stanzetta solo per lui! Può essere questa una motivazione valida per recedere il contratto prima? Nella casa ke ho ora nn ho la stanza per lui! Grazie

  • Buongiorno Soraya, le esigenze di suo figlio sono un grave motivo per dare disdetta, è importante però rispettare il preavviso.

  • Simona

    Buongiorno, la mia domanda è la seguente: ho un contratto d'affitto 4 +4, questo è il 5 anno,il primo novembre vorremo dare disdetta di 3 mesi come da contratto, perché viver in questa casa è diventato impossibile,muffe e condensa, al momento in cui siamo entrati in questa abitazione sti problemi non erano visibili,quindi si potrebbe parlare di vizi occulti?e se si i motivi che ci spingono ad abbandonare l appartamento sono più che gravi giusto? come richiesto da contratto.
    Grazie mille attendo una Vs risposta

  • Gentile Simona, la presenza di muffa è indubbiamente un grave motivo per cui dare disdetta, quindi potete procedere con la raccomandata specificando motivazioni e data in cui lascerete libero l'appartamento.

  • Lyne

    Buongiorno
    volevo capire meglio il termine dei sei mesi.
    Se mando la disdetta di recesso domani per esempio, ma che comunque il prossimo mese posso lasciare libero l'ufficio, devo ancora pagare da Ottobre a Marzo?

    Grazie

  • Gentile Lyne, se l'immobile non viene riaffittato e se il proprietario non accetta di accorciare il termine di preavviso lei sarebbe tenuta a pagare fino alla scadenza, ma potrebbe anche tenere le chiavi fino alla fine.

  • Corrado

    Buongiorno, dopo quanti mesi si può decidere di recedere dal contratto di affitto 3+2? Ovvero, c'è un numero minimo di mesi da dover stare in affitto ?

  • Buongiorno Corrado, come inquilino non ha un limite, ma può recedere in qualsiasi momento, per gravi motivi, rispettando i termini di preavviso, solitamente di sei mesi.

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