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Il recesso dell'inquilino: come e quando dare disdetta.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Maggio 23, 2013
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Il contratto d'affitto, gestito come scrittura privata tra proprietario ed inquilino, offre ad entrambe le parti la possibilità di recedere dal rapporto di locazione. I termini e le modalità per farlo, però, sono molto diverse tra proprietario ed inquilino. Dopo aver analizzato la disdetta del locatore, cerchiamo di capire come e quando gli inquilini possono dare disdetta.

 

La facoltà dell'inquilino di recedere dal contratto di locazione ad uso abitativo è contenuta nell'articolo 3, comma 6 della Legge n. 431/98 che recita: "Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi".
Quindi la prima questione da analizzare è quella del preavviso: sei mesi di anticipo, come per la disdetta del proprietario, come termine fissato da legge. Tuttavia, il termine di sei mesi è derogabile, e quindi all'interno del contratto è possibile inserire una specifica clausola che indica un termine di preavviso maggiore o minore.
In assenza di precise indicazioni, vale quanto previsto dal sopra citato articolo e quindi l'inquilino dovrà mandare una raccomandata con ricevuta di ritorno al proprietario per comunicare l'intenzione di rilasciare l'immobile trascorsi i sei mesi di preavviso.
Precisiamo anche che il proprietario avrà diritto, quindi, a ricevere i canoni d'affitto fino alla scadenza del periodo di preavviso, salvo accordo per una consegna anticipata dell'immobile.

Altro caso particolare è costituito dal recesso per gli impiegati pubblici che possono usufruire di un periodo ridotto di preavviso, come indicato dal Codice Civile, Art. 1613 dove si legge: "il recesso ha effetto dal secondo mese successivo a quello in corso alla data della disdetta". In questi casi non è necessario specificare nulla nel contratto, ma semplicemente richiamare questa norma nella lettera di disdetta che poi verrà inviata al proprietario.


La seconda questione, invece, è legata ai "gravi motivi": riuscire a definire con esattezza quale sia un grave motivo è però abbastanza difficile, visto che la legge non fornisce esempi concreti, ma solo ulteriori aggettivi per i motivi che devono essere gravi nel senso di "involontari, imprevedibili e sopravvenuti". Quindi, tipicamente chi deve spostarsi per motivi di lavoro o di salute.
Anche in questo caso nella clausola del recesso si potrebbe specificare che la disdetta è consentita anche in assenza di giusta casa. Se non specificato, igravi motivi devono essere espressamente specificati nella lettera raccomandata inviata al proprietario.

 

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L'esperto di Solo Affitti risponde ai tuoi quesiti su contratti di locazione, adempimenti fiscali e aspetti giuridici.

Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (1838)

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mio figlio appena rientrato dalla spagna ha cercato presso una agenzia immobiliare un appartamento ammobiliato dovevano consegnaglielo il 1 di giugno, io padre sono andato all'agenzia ed ho lascito una caparra di €300,00 dopo e successo un fatto grave mio figlio e sparito dalla circolazione ho fatto denuncia a gli enti di P:S: per allontanamento attualmente non so e non sappiamo dove e si sta cercando per tutta l'Italia ,nella proposta fatta all'agenzia il contratto si doveva firmare con me garante, in quanto lui non aveva nessuna busta paga, ora la mia domanda e questa debbo dare all'agenzia ancora dei soldi visto che il contratto ne io ne mio figlio l'abbiamo firmato ne tanto meno la proprietària
ho solo firmato una proposta io la casa in oggetto non lo neanche vista.Vogliate cortesemente darmi un consiglio

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Buongiorno Claudio, deve avvisare l'agenzia che il contratto non verrà siglato e se non aveva riceveuto l'accettazione della proposta di locazione, avrebbe diritto anche alla restituzione della caparra.

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bongiorno sono in affitto da circa 1 anno e mezzo sono costretta a lasciare l immobile per il fatto che circa 2 mesi fa l alloggio e stato allagato e dentro in casa e pino di muffa e umidita suule pareti ,ho una bambina di 11 mesi quando ho detto al padrone di casa che ho intenzione di lasciare l alloggio lui mi ha riferito che devo dare il preaviso di 6 mesi .....tenendo conto che nessuno non abbia fatto nulla per il momento ,l administratore e venuto a fare solo le foto e basta....cosa posso fare'''grazie per l attenzione

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Gentile Ana, se la situazione non le permette di vivere nell'immobile e non vi è stato un immediato riscontro per ripararlo, è corretto chiedere la risoluzione immediata del contratto, considerando quanto successo un grave vizio che le impedisce di usare la casa.

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grazie per la risposta lei non potrebbe per favore a darmi una mano per poter fare una lettera per mandarla con la raccomandata grazie

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Gentile Ana, trova anche su internet un modello di "recesso immediato" per grave vizio; partendo da quel modello deve inserire i dati esatti del suo contratto e le motivazioni specifiche del vizio.

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Gentile Isabella l’inquilino ha chiesto la risoluzione del contratto di locazione a uso abitativo a canone convenzionato, dopo 1 anno circa dalla stipula adducendo dei motivi che per me sono validi. Poiché sul prestampato della Buffetti è riportata la nota che la durata minima è di 3 anni questo implica un vincolo temporale obbligatorio o è sempre a discrezioni delle parti tale decisione? Naturalmente senza commettere nessuna irregolarità dal punto di vista fiscale/legale. Sicura di una sua risposta colgo l’occasione per ringraziarla anticipatamente e porgo distinti saluti

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Gentile Rosy, l'inquilino ha facoltà di dare disdetta in qualsiasi momento, rispettando il termine di preavviso e specificando gravi motivi. Se tali motivi secondo lei non sono reali ed oggettivi può contestare la risoluzione.

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Gentile Isabella, è obbligatorio, anche se riportato sul contratto, farsi inviare dal conduttore (amico) la A/R di preavviso di risoluzione di contratto di locazione a canone concordato con regime di cedolare secca (registrato per via telematica). Tutto ciò senza commettere nessuna irregolarità dal punto di vista fiscale e legale. Naturalmente entro 30 giorni dalla risoluzione presenterò regolare adempimento (RLI telematico). Ringrazio per la cortese attenzione e porgo cordiali saluti.

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Gentile Mario, se siete in accordo non c'è nessun problema, l'importante come lei dice è registrare poi la risoluzione.

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salve ho affittato una casa con contratto 4+4 nel 2012 l'inquilino all' inizio di marzo mi a comunicato di volere lasciare l'immobile entro il 31 -03-18 come devo comportarmi riguardo il termine dei 6 mesi se deve pagarli ugualmente o eventualmente possiamo accordarci per un termine minore senza incappare in irregolarità con la legge grazie.

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Gentile Gianluca se siete d'accordo e per lei non è un problema che non le sia riconosciuto il preavviso dei sei mesi, potete tranquillamente registrare la chiusura anticipata del contratto alla data stabilita, registrando con modello rli all'agenzia delle entrate la chiusura del contratto.

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Salve. Siamo in affitto da due anni, con un contratto cedolare secca, che dovrebbe scadere ad agosto. Al momento abbiamo ricevuto la delibera di concessione del mutuo da parte della banca e aspettiamo di fare il rogito per la nostra casa entro il marzo. So benissimo che dovevo dare il preavviso al padrone di casa sei mesi prima, ma non l'abbiamo fatto per motivo che non era certo l'esito del mutuo e quindi abbiamo avvisato tramite una chiamata telefonica al inizio di gennaio (quando hanno confermato l'accettazione del mutuo) il proprietario, portandoli a conoscenza che entro mese di marzo noi lasceremo la casa e che gli abbiamo trovato al posto nostro altri inquilini, gli ho fatto conoscere al padrone di casa e Lui gli ha accettati, solo che al momento dice che mi vuole inserire nel contratto con i nuovi inquilini una clausola in cui io gli devo dare la garanzia che i nuovi inquilini gli pagheranno per il periodo che io anticipo l'uscita visto che il preavviso non è stato mandato con raccomandata ma abbiamo parlato solo e comunque dal momento che l'abbiamo avvisato sono solo tre mesi e rimangono altri tre. Mi sembra assurda questa cosa visto che gli ho trovato inquilini che dovrebbero entrare dal momento che io lascio la casa. Non so che posso fare? Grazie in anticipo per la risposta.Maia

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Gentile Maia, in effetti la richiesta è un po' strana. Se il proprietario accetta di chiudere il suo contratto e ne stipula uno nuovo con gli inquilini da lei presentati, da quel momento sono loro responsabili del regolare pagamento.
La cosa che può assicurarsi è che magari venga già stipulato il nuovo contratto dove sarà inserita l'esatta decorrenza del contratto.

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Buongiorno, io da due anni ho ricevuto la raccomandata che al termine dei 4 anni la proprietaria non mi avrebbe più rinnovato il contratto. Ora sono riuscita a comprarne una e già da questo mese mi parte il mutuo e la disdetta l'abbiamo data il 21 dicembre sempre con raccomandata. Ora la proprietaria può pretendere i sei mesi di affitto? Grazie per la risposta

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Gentile Sonia, la proprietaria può chiedere il rispetto dei sei mesi di preavviso; quindi potreste trovare un accorso per abbreviare tale periodo; magari se le aveva chiesto di liberare l'immobile la possibilità di averlo vuoto prima potrebbe tornare utile.

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Buongiorno Isabella, sono in affitto da Aprile, da soli 9 mesi, purtroppo in casa nostra si è venuta a formare una brutta muffa che mi fa stare male essendo che sono un tipo allergico. Detto questo sarebbe una giusta causa andare via senza i mesi di preavvisto visto le mie condizioni di salute?
Grazie Priscilla

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Gentile Priscilla se la situazione le provoca tale danno e il proprietario non vuole porvi rimedio, potrebbe chiedere una risoluzione immediata per grave vizio.

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salve sul mio contratto di locazione annuale è scritto "E' concessa facoltà al conduttore di disdire in qualsiasi momento,il presente contratto,con preavviso di mesi 3 da comunicarsi tramite raccomandata" quindi da quel che posso capire,posso disdire tre mesi prima anche se non ci fossero gravi motivi?

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Gentile Lorenz, anche se non è espressamente esclusa la necessità della presenza di gravi motivi, direi che può in ogni caso procedere, rispettando intanto il preavviso dei tre mesi.

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Salve, leggo ......... il termine di sei mesi è derogabile, e quindi all'interno del contratto è possibile inserire una specifica clausola che indica un termine di preavviso maggiore o minore. Osservo : L’aumento del termine per il recesso anticipato potrebbe costituire clausola nulla ai sensi dell’art. 13 L. 431/1998, il cui comma 3 prevede “è nulla ogni pattuizione volta a derogare ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla presente legge”
Possiamo chiarire questo punto?
Grazie dell'attenzione.

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Gentile Sergio, la questione è che è possibile derogare all'articolo con un vantaggio a favore dell'inquilino (quindi un preavviso più breve dei canonici sei mesi, mentre non è possibile aumentare tale termine, costituendo questo un vantaggio per il proprietario.

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