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...I doveri dell'inquilino

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Ottobre 10, 2013
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Nel precedente articolo ci siamo occupati dei diritti/doveri del proprietario, come promesso ci concentriamo adesso su quelli dell'inquilino che prende in affitto un immobile. Vediamo, quindi, quali sono i suoi obblighi nei confronti del proprietario ed eventualmente del condominio, ma anche i diritti che può avanzare.

I doveri dell inquilinoLa manutenzione
Dal momento della consegna delle chiavi l'inquilino diviene il custode dell'immobile che dovrà utilizzare "con la diligenza del buon padre di famiglia" ed utilizzandolo per la finalità espressa da contratto. Sono a carico dell'inquilino gli interventi di piccola manutenzione, necessari per mantenere il buono stato dell'immobile. Sono tali, ad esempio, la ritinteggiatura delle pareti e degli infissi, la riparazione delle tapparelle ed i piccoli interventi sull'impianto elettrico ed idraulico. In linea teorica si potrebbero definire interventi di piccola manutenzione quelli che andrebbero eseguiti con una certa cadenza periodica programmabile.

Il mutamento di destinazione
L'inquilino ha l'obbligo di utilizzare l'immobile secondo le modalità per cui gli è stato concesso in affitto. L'utilizzo dell'immobile per altra destinazione costituisce un grave inadempimento, tale per cui entro tre mesi il proprietario può provvedere a richiedere la risoluzione di diritto del contratto ed eventualmente pretendere, anche, il risarcimento per danni subiti.

Il pagamento del canone
Obbligo dell'inquilino è quello di pagare il canone di locazione nei termini indicati nel contratto e secondo le modalità specificate; mentre è un suo diritto richiedere le ricevute dell'avvenuto pagamento. Il proprietario non può mai pretendere somme superiori a quelle previste contrattualmente; così come l'inquilino non può arbitrariamente ridurre o sospendere il pagamento del canone, seppure motivato da un comportamento inadempiente del proprietario (mancata riparazione o manutenzione di un guasto). L'autoriduzione del canone costituisce un comportamento grave, per il quale il proprietario può perseguire l'inquilino in giudizio e chiedere la risoluzione del contratto per grave inadempienza.

L'inquilino e il condominio
Con il contratto di locazione, l'inquilino potrà usufruire anche delle parti in comune del condominio per la "quota" spettante al proprietario. Essendo, di conseguenza, direttamente interessato ai servizi in comune, ha il diritto di partecipare e votare alle assemblee convocate per deliberare spese e modalità di gestione del riscaldamento, mentre ha diritto di partecipare, ma non votare (se non per delega) per gli altri servizi. Pertanto l'amministratore di condominio non è obbligato a convocare l'inquilino, mentre il proprietario ha l'obbligo di informare l'inquilino dello svolgersi dell'assemblea. È il proprietario a rimanere sempre il diretto responsabile nei confronti del condominio e la persona a cui verranno sempre indirizzate le richieste di pagamento delle spese condominiali.

Le migliorie e le addizioni
Durante la locazione l'inquilino può provvedere ad apportare delle innovazioni all'immobile per aumentarne il godimento, in modo che tali innovazioni non costituiscano, però, un danno per il proprietario e non alterino l'immobile in modo definitivo e si possano, quindi, eliminare, una volta che il contratto cessa. Alla fine del rapporto di locazione l'inquilino è tenuto a riconsegnare l'immobile nello stesso stato in cui gli era stato consegnato, eliminando le eventuali addizioni a sue spese. Se il proprietario mantiene le modifiche, nulla sarà dovuto all'inquilino se questo ha operato senza specifica autorizzazione. I miglioramenti, invece, sono innovazioni che comportano un aumento del valore dell'immobile, come ad esempio la sostituzione degli apparecchi igienico-sanitari con altri più funzionali. Se i lavori sono stati eseguiti con un'autorizzazione espressa e scritta da parte del proprietario, al momento della riconsegna l'inquilino può richiedere la minor somma tra l'importo della spesa e il valore dell'opera.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Claudia

    Buonasera, una persona a me molto cara è mancata a maggio dello scorso anno ed era in affitto in un appartamento. Il proprietario dopo 9 mesi chiede 1.400 euro per spese di tinteggiatura, sistemazione pavimenti e altri interventi che risultavano già presenti quando l'inquilino è entrato in affitto. L'appartamento non è stato consegnato tinteggiato (anzi, ha dovuto tinteggiare a sue spese due stanze dipinte di un colore verde acceso) e tutto quello che il proprietario dice di aver dovuto sistemare, era già usurato all'entrata dell'inquilino.
    Come posso fare valere il fatto che nulla è dovuto?
    Grazie.
    Claudia

  • Gentile Claudia, dovrebbe provare a capire se nel contratto vi era un accenno allo stato in cui il bene era stato consegnato; se ci sono foto o altri documenti che possano attestare le sue affermazioni.

  • veronica

    salve,
    2 anni fa io e mio marito siamo diventati affittuari di un appartamento di alcuni amici di mio padre, siamo rimasti lí per 9 mesi, abbiamo pagato regolarmente l'affitto finchè non siamo rimasti senza lavoro. premetto che avevamo una bimba di alcuni mesi, e le bollette da pagare per non rimanere senza acqua nè luce, cosí che abbiamo sacrificato alcuni mesi di affitto che si sono accumulati come arretrati. non siamo stati sfrattati dal proprietario, ma consapevoli di non riuscire a pagare più nemmeno le bollette,siamo usciti spontaneamente.
    ora sono 2 anni che viviamo all'estero dove mio marito ha ottenuto un posto fisso, ad oggi questi proprietari perseguitano i miei genitori per gli arretrati e ora vorrebbero procedere legalmente contro me e mio marito.. possono farlo dopo 2 anni? e se sí, in quale modalità, con quale giustificazione?
    la ringrazio in anticipo

  • Buongiorno Veronica, se c'era un regolare contratto registrato, il proprietario potrebbe chiedere gli arretrati non pagando, proseguendo in ogni caso con una causa per sfratto per recuperare le mensilità non pagate. senza documenti e ricevute non possono procedere con tali richieste.

  • Paula Teresa Tempesta

    Buongiorno, ho un problema: vivo in una villetta di proprietà e avendo un monolocale l'ho affittato ad una donna di mezza età, persona tranquilla ma con una pecca.....il cancello automatico!!
    Prima di uscire dal cancello lo fa partire 2 e a volte anche 3 volte (forse puntualmente dimentica qualcosa), esce e rientra 6 e a volte anche più volte al giorno (questi peró sono affari suoi, anche se in questo modo l'usura del cancello non è dell'uso di una sola persona), ma il problema principale è che ogni qualvolta esce, non attende la chiusura del cancello. Questo per me è un problema in quanto più volte il mio cane è scappato , l'ho fatto notare alla signora in questione è le ho chiesto per cortesia di attendere la chiusura del cancello, ma non ci sente; un paio di volte mi è capitato di ritrovarmi nel mio giardino con altri cani e un paio di giorni fa un corriere mi ha suonato alla porta di casa, per arrivare al campanello del portone devi essere entrato attraverso il cancello, ho chiesto come avesse fatto è mi ha risposto"il cancello era aperto". Io mi dico, un cancello elettrico viene messo per una sicurezza, per evitare che malintenzionati abbiano l'accesso facile in una abitazione, un condomino ha o no l'obbligo di attendere la chiusura del cancello per evitare questi fastidi??(fastidi per il momento, sperando che non si trasformino in nulla di più grave!)

  • Gentile Pala Teresa, di solito ci si deve attenere ad un regolamento rispetto all'utilizzo degli spazi e degli strumenti in comune. Quindi può far presente che il cancello è stato installato per sicurezza e che quindi è indispensabile usarlo correttamente; salvo dover poi rifarsi legalmente per eventuali danni che possono essere arrecati.

  • Sergio

    Ciao Isabella, spero tu possa aiutarmi.
    Ho da poco preso una casa in affitto mediante agenzia e volevo sapere da te se:
    1) Le spese di verifica e controllo della caldaia a chi spettano essendo appena entrato in casa ? (non si trova il libretto della caldaia)
    Io dico al proprietario visto che mi deve dare una casa a norma di legge, l'agenzia dice a me poichè ordinaria manutenzione.
    2) lavatrice sporca e non perfettamente funzionante, ho un figlio di 20 giorni e la lavatrice è VITALE, dopo aver visto le reali condizioni abbiamo chiesto di cambiarla/sistemarla, il proprietario dopo tempo, circa 10 giorni, lo ha fatto ma rimane il problema del funzionamento, qualsiasi programma di lavaggio va in blocco e quindi devi spegnere la lavatrice , aspettare e riaccenderla.
    Posso chiedere di metterla nuova visto che il tecnico non riesce a ripararla ?
    3) Ho preso quella casa anche perchè dotata di impianto anti intrusione (antifurto) ma dopo 1 mese non posso metterlo in funzione poichè il proprietario non mi ha fornito niente posso chiedere una diminuzione del canone di locazione?
    4) La vasca da bagno presenta problemi di fissaggio/sigillatura negli angoli, praticamente non è possibile usarla poichè l'acqua filtrerebbe.
    5) Mi è stata comunicata la classe energetica , ma, non mi è stata ancora fornita la certificazione, cosa posso fare se la classe energetica non coincide con quella che mi è stata comunicata ?

    Questi è altri problemi della casa sono diventati fonte di stress.

    Ti ringrazio in anticipo per la risposta
    Buona giornata

  • Buongiorno Sergio, provo a risponderle con ordine:
    1. è vero che al pulizia della caldaia rientra tra le spese ordinarie, ma se quando ha preso l'immobile le era stato specificato il buono stato, è giusto che la pulizia per quest'anno venisse compresa (doveva averla pagata l'inquilino precedente);
    2. può chiedere che la lavatrice venga riparata o sostituita, al più potrebbe valutare di comprarla ma con la specifica che poi la potrebbe via quando lascerà l'appartamento;
    3.se il bene non ha tutte le dotazioni presentate, può chiedere una riduzione del canone, considerando il minor valore;
    4. può chiedere la riparazione; se urgente può anticipare la spesa e scalarla dal prossimo canone di affitto;
    5. potrebbe chiedere o la riduzione del canone, anche qui una classe energetica peggiorativa riduce il valore del bene; se la considera un grave vizio potrebbe al più considerarla una motivazione per chiedere la risoluzione di diritto del contratto.

  • Donatella polesinani

    se l'inquilino nella bolletta delle utenza servizio idrico trova una spesa aggiuntiva per una raccomandata, può detrarsela dal canone d'affitto senza prima avvisare il proprietario?

  • Gentile Donatella, diciamo che può detrarla portando relativa giustificazione e spiegazione del fatto che la spesa sia di competenza della proprietà.

  • Erika

    Salve
    Ho lasciato da poco L appartamento in cui ero in affitto, ho provveduto come da contratto alla tinteggiatura dello stesso, la proprietaria però ha riscontrato dei danni alle porte che effettivamente ci sono stati e per i quali ho incaricato un falegname di provvedere; nonostante ciò a lei le porte come sono state riparate non piacciono.
    Siccome deve ancora restituirmi il deposito cauzionale (860€) le ho proposto di tenersi la cifra depositata per far fronte alla riparazione a suo piacimento delle 3 porte danneggiate. Mi risponde che la cifra non è sufficiente secondo lei. A questo punto come dovrei comportarmi? Può trattenere il mio deposito?
    Grazie saluti

  • Buongiorno Erika, se le porte sono stata riparate può comunque rifiutarsi di riconoscere altri soldi; in ogni caso la proprietaria dovrebbe documentare le spese da sostenere e non può andare oltre la semplice riparazione (ovvero non potrebbe accollarle le spese per comprare delle porte nuove).

  • Cristina Rotaru

    Buongiorno Isabella, ti chiedo gentilmente il tuo consiglio di fronte a questa situazione: mia figlia è andata ha convivere con il suo fidanzato affitando un alloggio a settembre scorso. Purtroppo si sono lasciati da poco, lui se ne andato via e non vuole più contribuire alle spese di locazione se lei non lascia la casa.La proprietaria, visto che la disdetta non è stata fatta 6 mesi fa(come se qualcuno lo avessi saputo) vuole le sue sei mensilità. Visto che mia figlia ha pagato i tre mesi di cauzione può rimanere finché si troverà altra sistemazione ? GRAZIE

  • Gentile Cristina, se il contratto è intestato ad entrambi dovrebbero inviare una raccomandata di disdetta e quindi avere sei mesi per cercare un'altra sistemazione; per questi sei mesi il canone e le altre spese vanno pagate regolarmente e naturalmente si può continuare ad abitare nell'appartamento.

  • Monia

    Buongiorno, vivo con il mio bambino in un appartamento in affitto e ho problemi con il climatizzatore.
    Il proprietario vuole far venire il suo idraulico di fiducia che avrà tempo solo alla fine della settimana.
    Ieri ho interpellato un altro idraulico e mi ha detto che c'è solo bisogno di caricare il gas e sarebbe disponibile a venire già da questa sera!!
    La mia domanda è questa: chi sceglie eventuali manutentori?
    Grazie e buona giornata

  • Gentile Monia, se si tratta di una manutenzione ordinaria il cui costo è a suo carico, allora può scegliere direttamente a chi rivolgersi; se deve pagare il proprietario sarebbe corretto far scegliere a questi un artigiano di fiducia.

  • Roberta

    Buongiorno Isabella,
    ho firmato da meno di un mese un contratto di locazione per un locale commerciale. Circa 2 settimane fa' abbiamo iniziato a sgomberare i vari scaffali lasciati dentro dai vecchi inquilini, alcuni ancorati alla parte bassa delle vetrine esterne, e li sono iniziate le sorprese....... le strutture dei serramenti esterni sono in ferro e di conseguenza completamente marci, infatti proprio venerdi a causa di un forte temporale ci siamo ritrovati l'acqua all'interno del locale commerciale, e per di piu' il vetro di una vetrina era stato mascherato da un poster pubblicitario, ma nascondeva una crepa perimetrale al vetro, che tra le altre cose non sono a norma in quanto quelli originari del '50. Nell'immediato ho contattato proprietario ed agenzia invitandoli ad un sopraluogo, e loro durante la visita sostenevano di poter rattoppare le vetrine con giri di silicone e sverniciatura e riverniciatura delle stesse. A quel punto ho chiesto loro di far fare un sopraluogo ad un fabbro che quando a visto lo stato delle vetrine si è messo le mani nei capelli........di conseguenza il fabbro gli ha fatto un preventivo per la sostituzione totale dei serramenti, anche perche' mi diceva che se qualcuno si fosse mai fatto male con quelle vetrine si sarebbe dovuto rispondere dei danni a livello penale ( io o il proprietario? ).....alla fine della favola mi chiama il proprietario ieri dicendomi che la spesa della sostituzione è da dividere a metà, diversamente lui riparerebbe solo le vetrine ( non ho capito in che modo, anche perche' il fabbro, ha detto che è improponibile )
    grazie molte
    saluti
    Roberta

  • Buongiorno Roberta, a questo punto credo che quella del proprietario sia una semplice richiesta. Ovvero lei può accettare di pagarne la metà considerandolo come un investimento per entrare nell'immobile (potrebbe magari proporre una formula per farsi rimborsare pagando un po' meno il canone per un tot di mesi) oppure chiedere di annullare il tutto.

  • Silvia

    Buongiorno.
    Siamo tre studenti che vivono nello stesso appartamento.
    Il problema è il seguente: il terzo inquilino non pulisce e sporca tantissimo. Ha intasato il gabinetto, si rasa ovunque e non pulisce, fa la pipì nelle bottiglie, ha gli scarafaggi in camera, non chiude la porta di casa quando rientra alla notte e per 4 mesi ha avuto due copie di casa senza dirlo a nessuno.
    I proprietari, nonostante ci diano ragione ,dicono che non possono mandarlo via ma la situazione sta diventando insostenibili. Ci siamo prese due infezioni vaginali e probabilmente usa i nostri asciugamani per pulirsi. Fuma in casa e mi ha bucato l'accappatoio con la sigaretta.
    Non ce la facciamo più

  • Buongiorno Silvia, considerando i comportamenti che lamenta i proprietari potrebbero in realtà chiedere la risoluzione di diritto del contratto per grave inadempienze; oppure se loro non vogliono procedere allora potreste dare voi disdetta per tale grave motivo.

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