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Dichiarazione Irpef 2016: quanto pago per la seconda casa sfitta?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Aprile 08, 2016
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Solo imu o solo irpef, quale imposte gravano sulle seconde case. Esempi.

Dipende da dove si trova!


Potrebbe sembrare una risposta provocatoria, ma in realtà è la pura verità. Ovvero, quanto un proprietario deve dichiarare, ai fini della dichiarazione dei redditi, dipende fondamentalmente dal fatto che questa casa si trovi o meno nello stesso comune in cui si trova l’abitazione principale, la prima casa di proprietà. Si aprono, pertanto, numerosi variabili nella casistica in cui, oltre alla prima casa in cui si vive, si è proprietari di altre immobili. Quanto dichiarare tiene conto di numerose variabili e dell’incrocio tra le stesse. Proviamo a costruire una breve e semplice mappa, per sentirsi un po’ meno spaesati tra le pagine (cartaceo o virtuali) della nostra dichiarazione dei redditi.


La dichiarazione dei redditi inizia, sempre prima, ad occupare pensieri e le agende degli italiani. Ci si informa sulle novità, i nuovi modelli, la pre compilazione e tutte le novità che di anno in anno accompagnano l’obbligo di presentazione della dichiarazione. Ci occupiamo oggi, non di una novità a dir la verità, ma di una casistica specifica, introdotta l’anno scorso, che presenta una serie di variabili il cui preciso incastro, e solo quello, dà luogo all’esatta soluzione del quesito: quanto pago perla seconda casa non affittata?


Partiamo dalla teoria:


• L’articolo 8 del Dl 23/2001 aveva introdotto il principio di alternatività tra Imu ed Irpef, ovvero per chi ha un immobile, seconda casa, non affittato, il pagamento dell’imposta comunale è alternativo (e quindi esclude), al pagamento dell’irpef sulla rendita catastale dello stesso immobile.
• In deroga a tale principio di alternatività, l’articolo 9 del D.Lg. n.23/2011, confermato poi dalla Legge di Stabilità 2014, ha previsto che, a partire dal 1° gennaio 2014, per i contribuenti che possiedono case sfitte nello stesso comune in cui si trova l’abitazione principale (sempre di proprietà) il pagamento, ai fini Irpef, del 50% della rendita catastale rivalutata del 5% ed aumentata di 1/3. In questo caso i contribuenti pagheranno l’Imu e indicheranno nella dichiarazione dei redditi il 50% della rendita castale rivalutata, pagando relative aliquote su tale reddito.
• Si definisce abitazione principale quella di proprietà (vale anche la comproprietà) e in cui si ha la propria residenza (quella per cui non si paga l’Imu). Facciamo riferimento sempre ad immobili non di lusso; sono esclusi immobili accatastati come A1, A8 e A9.
• Si definisce seconda casa sfitta quella non concessa in affitto, ma anche quella concessa in comodato d’uso gratuito ad estranei o parenti entro il terzo grado o affini entro il II° grado. Sono comprese anche le case vacanza usate per sé o affittate solo per brevi periodi.


Dicevamo, questa la teoria, andiamo adesso a vedere in pratica quali sono le possibili variabili con cui dovranno fare i conti coloro che possiedono una seconda casa non concessa in affitto:

Esercitiamoci con la pratica


• Esempio 1: proprietà di due immobili in due comuni diversi.


Sig. Rossi è proprietario, di due appartamenti in due differenti comuni: il primo è la sua abitazione principale a Roma, il secondo è un appartamento tenuto sfitto a Viterbo. Sull’abitazione principale, a Roma. il Sig. Rossi non pagherà l'Irpef, né l’Imu e Tasi; per il secondo appartamento pagherà l’Imu (nella misura prevista dal regolamento comunale di Viterbo), ma non l’Irpef. (principio di alternatività).

• Esempio 2: proprietà di due immobile nello stesso comune


Il Sig. Bianchi è proprietario a Cesena della sua abitazione principale e di una seconda casa vuota, non concessa in affitto. Sulla prima abitazione il contribuente non pagherà imposte, sul secondo, oltre all’Imu prevista dal comune di Cesena, dovrà indicare, in sede di dichiarazione dei redditi, il 50% della rendita catastale del secondo immobile (quello sfitto) rivalutata del 5% e moltiplicata per 1/3, su cui verranno calcatole aliquote irpef e relative addizionali regionali e comunali.

Esempio 3: proprietà di due immobili nello stesso Comune, comodato a parenti


Il Sig. Verdi possiede a Bari un’abitazione in cui vive ed una seconda casa che concede, gratuitamente, a suo figlio. Sull’abitazione principale, come per gli altri casi, il Sig. Verdi non paga alcun tributo; sulla casa concessa in comodato, invece, dal 2016 Imu e Tasi sono dimezzate e quindi versate sul 50% della base imponibile. Oltre all’Imu il sig. Bianchi dovrà pagare l’Irpef sul 50% della rendita catastale.


• Esempio 4: proprietà di due immobili in comuni diversi, comodato a parenti.


La Sig.ra Ferrari possiede a Terni la propria abitazione principale e a Perugia un altro appartamento concesso in comodato. Su questa seconda proprietà la Sig.ra Ferrari pagherà l’Imu come seconda casa (senza agevolazioni anche se fosse concessa ad un parente entro il secondo grado in linea retta), ma non pagherà l’Irpef.


Per entrambi gli esempi 3 e 4 dobbiamo considerare che se il Comune dove si trova la casa concessa in comodato, nel 2015, avesse deliberato l’assimilazione ad abitazione principale dell’immobile concesso in comodato tra parenti in linea retta fino al 1° grado, i contribuenti si ritroveranno a pagare l’Irpef sul 100% della rendita catastale.


Esempio 5: residenza in un immobile in affitto e proprietà di un immobile sfitto in due comuni diversi


• La sig.ra Greco vive a Milano per lavoro, come inquilina, in una casa in una affitto ed è proprietaria di una seconda casa, attualmente vuota, nel comune di origine a Firenze. Ovviamente la Sig.ra Greco non paga imposte sulla sua abitazione principale in affitto, mentre sul bene di proprietà paga l’Imu (con aliquota prevista dal comune di Firenze per le seconde casa), “risparmiandosi” l’Irpef.


Esempio 6: residenza in un immobile in affitto e proprietà di un immobile sfitto nello stesso comune


• Il signor Moretti vive a Torino nella casa di proprietà della sua compagna, lasciando vuota l’immobile di sua proprietà sempre nel comune di Torino. Tale immobile diventa, per il Signor Moretti, una seconda casa ai fini fiscali e quindi pagherà relativa Imu (con aliquota deliberata dal comune di Torino) ma non l’Irpef.


Per gli esempi 5 e 6 si specifica che se l’unica casa di proprietà invece che vuota venisse concessa in comodato gratuito al figlio (parente in linea retta entro il II grado) il contribuente non dovrebbe pagare Imu né Irpef, poiché si considera abitazione principale anche quella in cui un parente dimora abitualmente.

TABELLA RIASSUNTIVA

 

Tabella Irpef Imu seconda casa

 

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • enrico formisani

    Sono sposato , risiedo a Vipiteno e abito in un appartamentodi proprietà di mia moglie. Possiedo un appartamento a Roma in conproprietà con mia nipote locato fino al merse di agosto 2017. Dal mese di settembre e in attesa dipoterlo riaffittare, cosa devo pagare e come calcolare le imposte dovute. E' un appartamento non di lusso. . A mio parere dovrei pagare solo l'Imu a Roma. Quale è la base imponibile e le aliquote? Grazie Enrico Formisani

  • Buongiorno Enrico, in effetti deve pagare l'imu sull'immobile di proprietà a Roma, per la sua quota, calcolando la base imponibile con la rendita catastale, rivalutata del 5% e moltiplicata per 160; l'aliquota da applicare la trova sul sito del comune di Roma, deve verificare qual è l'aliquota prevista in caso di immobile tenuto a disposizione, se è vuoto.

  • Silvia

    Buonasera, è possibile applicare un calcolo "a spanne" per stabilire quanto pesano le proprietà degli immobili sulle tasse del 730?Mi spiego meglio...sono intestataria di una proprietà che al momento dell'accatastamento è stata frazionata in tante piccole proprietà.La rendita catastale ammonta a più di 1000 euro..si può fare un calcolo approssimativo di quante tasse pago su questi immobili?Grata per l'attenzione, saluto cordialmente.

  • Gentile Silvia, dovrebbe applicare a questa somma l'aliquota irpef media su cui ricadono i suoi redditi, quindi dal 23% in su, considerando magari il "7% ad esempio 270 euro o 380 euro se si considera l'aliquota del 38%.

  • Roberto

    Salve. Ho due appartamenti nello stesso comune di residenza. In uno ci abito. L'altro immobile l'ho concesso in comodato d'uso gratuito a mia nipote (figlia di mio fratello). Vorrei sapere che percentuale devo pagare a titolo di Imu e quanto ai fini Irpef per la casa ove abita mia nipote. In ultimo, vorrei sapere se dovendo pagare il 50% della rendita catastale della casa in questione, dovrò solo indicare, nella dichiarazione dei redditi, il 50% della rendita catastale, oppure indicare il 50% + la rivalutazione del 5% e moltiplicare per 1/3. Le porgo i miei più cordiali saluti, in attesa di un vostro riscontro.

  • Gentile Roberto, rispetto all'imu deve verificare nel regolamento comunale se il grado di parentela le permette di poter pagare l'imu sul 50% della rendita (che ai fini Imu viene sempre rivalutata del 5%); per l'irpef dovrà considerare il 50% sulla rendita rivalutata del 5% e aumentata di 1/3.

  • Stefania

    Buongiorno, vorrei chiederle se in fase di dichiarazione X la seconda casa ubicata nello stesso comune dell'abitazione principale devo indicare il 50% della rendita aumentato del 5% + 1/3 o viene calcolato in automatico.
    Grazie mille e buona giornata
    Stefania

  • Gentile Stefania, deve indicare la rendita rivalutata e aumentata di 1/3.

  • Bruno

    Salve. Io e mio fratello siamo proprietari al 50% di un appartamento ereditato dai nostri genitori deceduti. Mio figlio vorrebbe usufruire dell’appartamento, che io intendo concedergli in comodato d’uso per quanto attiene alla mia quota di possesso, sussistendo i requisiti richiesti dalla legge. Come si deve regolare mio fratello per la sua parte di proprietà? Può offrire gratuitamente l’uso dell’immobile al nipote, e continuare a pagare i tributi dovuti per la sua quota di possesso? Rimanendo in attesa di vostro riscontro, porgo distinti saluti.

  • Gentile Bruno, suo fratello può comparire nel contratto di comodato, come proprietario appunto, confermando la concessione gratuita del bene. Chiaramente per lui non ci sarà l'esenzione imu non essendoci una parentela di primo grado, ma dovrà pagare imu e tasi con aliquote previste in questo caso sul 50% della rendita.

  • ANNA CATERINA

    Salve! Mia madre, essendo disabile, deve lasciare la sua casa di proprietà al 4° piano in un palazzo senza ascensore. Ha affittato un appartamento accanto a mio in modo che io possa assisterla. Ora sto valutando cosa mi convenga fare dal punto di vista fiscale e relativamente alle utenze, se lasciare la residenza nella casa di proprietà o in quella in affitto. La ringrazio e rimango in attesa di risposta. Anna Caterina

  • Gentile Anna, se lascia la residenza nell'immobile di proprietà potrebbe provare a mantenere l'agevolazione come abitazione principale; se non ha intenzione di affittarla a sua volta può lasciare le cose così; altrimenti dovrebbe necessariamente spostarla.

  • GIUSEPPE

    Salve vorrei sapere quanto è la cedolare secca per una seconda casa data in affitto, grazie

  • Gentile Giuseppe, l'aliquota della cedolare dipende dalla tipologia di contratto stipulata; per un libero è del 21%; per contratti a canone concordato è del 10% fino al 2017.

  • Anna

    Salve,ho letto i vari esempi ma non ho trovato il caso che mi riguarda ovvero: io mi sono trasferita da ben 2 anni in germania è ho la residenza qui ,in Italia ho un appartamento in affitto cosa devo dichiarare sul reddito in Italia

  • Gentile Anna, dovrà pagare le imposte sull'immobile, quindi l'imu e quelle sul reddito percepito, il canone di affitto, scegliendo se optare per la cedolare o l'irpef.

  • Fernando

    Mia moglie abita insieme a me nella casa di mia esclusiva proprietà; mia moglie è proprietaria di una casa tenuta sfitta nello stesso comune in cui residiamo ;su questa casa mia moglie ha pagato l'Imu. In occasione del 730 deve pagare pure l'Irpef? Quali sono i codici che devo usare per dichiarare questa casa tenuta sfitta? Ringrazio

  • Buongiorno Fernando, in questo caso l'imu "sostituisce" l'irpef e quindi non dovrà pagarla; nella colonna sull'utilizzo dovrà indicare il codice 2, così come nella colonna 12.

  • napolano antonio

    il reddito della seconda casa soggetta ad IMU è da considerare ai fini della corresponsione degli assegni per il nucleo famigliare?

  • Esatto Antonio, il reddito da fabbricato si somma in questo al reddito personale, come specificato dall'inps.

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