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Contratto intestato a due o più inquilini: come comportarsi?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Maggio 30, 2013
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È una modalità (sempre più diffusa) comunemente usata nel caso di contratto a studenti universitari o semplicemente probabile nel caso di lavoratori fuori sede o di amici che prendono in affitto un appartamento o perché non un negozio. In questo caso, la questione delicata è: il pagamento del canone è a carico di tutti gli inquilini? E se uno solo va via?

 


Nel caso di un contratto intestato a due o più inquilini, questi ultimi sono obbligati solidalmente al versamento dei canoni, così come alle altre obbligazioni, a norma dell'articolo 1292 del Codice civile. Si precisa però che, in base ad alcune sentenze (della Cassazione 27 febbraio 1978, numero 1011 e del Tribunale di Milano, 18 settembre 2007, numero 10233) nei rapporti obbligatori vi è la presunzione di solidarietà passiva, salvo diverso accordo tra le parti.
È, pertanto, utile inserire nel contratto una specifica clausola, da cui risulti chiaramente che gli inquilini sono solidalmente obbligati al versamento dei canoni e delle spese accessorie.
Ad esempio, nei modelli di contratti tipo a canone concordato per studenti fuori sede è specificato che: "Il conduttore ha facoltà di recedere dal contratto per gravi motivi previo avviso da recapitarsi a mezzo lettera raccomandata almeno 3 mesi prima. Tale facoltà è consentita anche ad uno o più dei conduttori firmatari e in tal caso, dal mese dell'intervenuto recesso, la locazione prosegue nei confronti degli altri ferma restando la solidarietà del conduttore recedente per i pregressi periodi di conduzione".

Come comportarsi in caso di disdetta?
In caso non ci siano diverse pattuizioni, ciascuno degli inquilini cointestatari del contratto può dare disdetta al proprietario, con regolare raccomandata da inviare sei mesi prima. In questo caso gli altri inquilini possono decidere di rimanere, pagando anche la quota dell'inquilino che dà disdetta o, più comunemente, cercare un inquilino che possa subentrare a quello uscente, alle medesime condizioni.
Per questo eventuale subentro, sarà necessario comunicare la variazione all'agenzia delle entrate di competenza, pagando 67,00 € di tassa fissa. Per le cessioni, come per le proroghe e risoluzioni di contratti già registrati, infatti, i contraenti devono versare l'imposta dovuta entro 30 giorni utilizzando il Modello F23 ed entro 20 giorni dal pagamento, consegnare l'attestato dell'avvenuto versamento allo stesso Ufficio dove precedentemente è stato registrato il contratto.
L'adesione del proprietario al regime alternativo di cedolare secca non esonera al pagamento di tale imposta.


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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Michela

    Isabella buongiorno,
    mi scusi se apro un nuovo messaggio ma non riesco a rispondere su quello appena inviato.
    Riferendomi sempre al contratto di locazione 4+4 stipulato a due conduttori, se entrambi portassero la residenza li sono obbligati a risultare nello stesso nucleo familiare? essendo due perfetti sconosciuti non possono dichiarare di condividere l'appartamento ma di non avere nessun legame? (questo per poter fare calcolo ise autonomamente) . SE ciò non è possibile come dovrei rifare il contratto affinchè non ci siano queste problematiche?

    Grazie

  • Gentile Michela, il riconoscimento di uno o due nuclei familiari dipende dall'ufficio anagrafe di competenza; qui andrebbe spiegato bene il rapporto di sola condivisione degli spazi e non di condivisione del reddito.

  • emilia galliani

    salve, Ho dato una porzione del mio appartamento in affitto agli studenti , con un contratto transitorio(cedola secca)registrata, e in regola. Ho comunicato in tempo all'amministratrice i nominativi dei ragazzi , ma oggi ricevo una diffida in cui mi scrivono che nn posso dare in affitto due stanze della mia casa , perchè nel regolaamento di condominio è vietato fare affittacamere !!! come mi dovrei comportare ? Grazie .

  • Gentile Emilia, se lei abita in quell'immobile non sta facendo attività di affittacamere, ma solo concedendo una parte del suo appartamento, cosa che non potrebbe essere vietata.

  • Walter

    Buonasera, volevo porle delle domande. Ho locato due stanze più uso servizi a due ragazze con contratto 3+2, una delle due è andata via, mi ha inviato raccomandata per i 6 mesi, ma mi ha fatto telefonare dal padre dicendo che andava via subito e non avrebbe più pagato.
    Ora metterò in mezzo un legale per rientrare dei canoni non pagati. Avevo registrato il contratto online, ora per la disdetta mi sembra che debba usare modello RLI, volevo chiedervi: Ma per ag.entrate cambia qualcosa se questa ragazza è andata via prima dei sei mesi, devo comunque pagare tasse? (cedolare secca) Oppure facendo disdetta pagherò solo la tassa della ragazza rimasta. Altra domanda: nel frattempo ho trovato una nuova conduttrice che entrerà a metà aprile, devo per forza fare un subentro al vecchio contratto, o posso farle un nuovo contratto singolo?

  • Gentile Walter, se il contratto era intestato alle due ragazze come coinquiline, allora deve registrare il subentro della nuova ragazza e se non cambia il canone imposto non ci sono altre variazioni significative per l'agenzia delle entrate; se invece c'erano due contratti separati, deve registrare la chiusura di quello della ragazza è andata via e per questo non pagherà più le imposte dal momento in cui ne registra la chiusura e può poi stipulare un nuovo contratto e registrarlo.

  • Walter

    Sì. Il contratto è intestato ad entrambe. Ma come si fa un subentro? E come si registra online?
    Grazie

  • il subentro si gestisce con una scrittura privata in cui si indicano la parte uscente e chi subentra, accettando tutte le pattuizioni in essere e riportando ovviamente l'approvazione della proprietà. on line si registra sempre con modello rli pagando 67 euro.

  • se però nel contratto che rimane in essere veniva concesso l'intero immobile ora dovrebbe in ogni caso modificare il contratto in essere per specificare l'utilizzo di una sola parte e quindi registrare l'altro contratto.

    0 URL breve:
  • Gentile Walter, la questione è che se il precedente contratto riporta l'utilizzo dell'intero immobile e non di una parte di esso, dovrebbe a questo punto chiudere anche il contratto in essere e riscrivere i due nuovi contratti indicando le porzioni di immobili concesse.

    0 URL breve:
  • Walter

    Gentile Isabella, la potenziale nuova conduttrice, non vuole fare subentro in quanto preferisce un transitorio invece del 3+2. Quindi potrei registrare la cessazione del contratto di solo una delle due parti, e fare un nuovo contratto a questa ragazza? Grazie

    0 URL breve:
  • MICHELA

    Buongiorno Isabella,
    sono proprietaria di un appartamento e devo concludere un contratto di affitto transitorio con due ragazzi, queste le mie domande:
    - Posso fare un contratto di affitto transitorio ad entrambi se solo uno dei due ha contratto di lavoro a tempo determinato mentre l'altro lo ha a tempo indeterminato?
    -Possono i ragazzi trasferire la residenza nell'appartamento?
    -Sono in attesa della certificazione energetica , posso intanto fare entrare i ragazzi , fare il contratto ma concludere il contratto con i dati relativi alla certificazione tra qualche giorno, dal momento che ci sono 30 giorni per registrare il contratto dal momento della stipula? Tutto questo perchè sono precari come alloggio e hanno bisogno al più presto di entrare e vorrei aiutarli.

    Grazie mille per l'attenzione! spero in una risposta!!!

  • Buongiorno Michela, diciamo che la motivazione di transitorietà è documentabile solo da uno dei due, a cui sarebbe meglio intestare il contratto; a meno che l'altro non abbia una motivazione diversa, non legata al lavoro. Possono prenderci la residenza entrambi in ogni caso e può intanto stipulare il contratto, riservandosi di consegnare copia dell'ape quando pronta, ma indicando nel contratto di averla già consegnata.

  • Michela

    Grazie mille

  • Michela

    Buongiorno Isabella,
    grazie per la celere risposta!possiamo addurre un'altra motivazione per la transitorietà nel caso del lavoratore a tempo indeterminato?
    Posto che sono entrambi i ragazzi a preferire quella formula e nulla viene imposto (esiste un rapporto di amicizia), in quale modo secondo Lei potremmo risolvere il problema?

  • Ci deve essere una motivazione oggettiva, legata magari all'acquisto di una futura abitazione, al possibile trasferimento in altra città; a lavoro di ristrutturazione nella casa di proprietà, ecc..

  • Gentile Michela, quello che dice è corretto: la somma del reddito si riferisce al fatto che prendano la residenza entrambi e quindi l'ufficio anagrafe riconosce un unico nucleo familiare; mentre la contitolarità di un contratto di locazione implica che entrambi sono responsabili del pagamento e delle altre obbligazioni, ma ognuno ha diritto di recedere, avvisando l'altro che può decidere di rimanere pagando per intero o dare a sua volta disdetta.

    1 URL breve:
  • Michela

    Buongiorno Isabella,
    abbiamo concluso il contratto di cui le parlavo intestandolo come locatore ad entrambi i ragazzi per 4 anni+4. Ora mi contestano queste due cose:
    -per come è stato scritto il contratto risulta che per fare il calcolo dell'ISE sono obbligati ad indicare il reddito cumulativo.
    - se uno dei due non paga l'altro è costretto a pagare per lui.

    IO mi sono rivolta ad un professionista che mi ha redatto il classico contratto indicando come locatore i due nomi e indicando l'affitto annuale e mensile complessivo da versare.
    Per come avevo inteso il reddito non è da indicare cumulativo in quanto quello che fa fede è la composizione del nucleo familiare e i due ragazzi non sono nello stesso stato di famiglia; loro sono obbligati in solido al versamento dell'affitto, ma se uno decide di dare disdetta e l'altro vuole restare quest'ultimo deve prendersi carico dell'intera cifra o trovare un altro compagno. Nel caso invece in cui uno non pagasse senza però lasciare l'appartamento si aprirebbe una diversa problematica tra il proprietario e colui che non paga, non che l'altro debba pagare per entrambi.

    Loro mi chiedono di riscrivere il contratto in modo che non ci siano queste problematiche.
    Cosa mi consiglia? Grazie
    Michela

    0 URL breve:
  • Rosa

    Condivido camera doppia in appuntamento formato da due singole e una doppia. La persona che è in camera con me ha deciso di andar via dandoci comunicazione 15 giorni prima. Abbiamo.un contratto intestato a tutti.Desideravo sapere mentre cerchiamo il subentro la coinquilina recedente deve pagare la sua quota di affitto? Grazie

  • Gentile Rosa, la cedente deve rispettare il periodo di preavviso, quindi fino a quel momento deve pagare regolarmente.

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