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Contratto intestato a due o più inquilini: come comportarsi?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Maggio 30, 2013
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È una modalità (sempre più diffusa) comunemente usata nel caso di contratto a studenti universitari o semplicemente probabile nel caso di lavoratori fuori sede o di amici che prendono in affitto un appartamento o perché non un negozio. In questo caso, la questione delicata è: il pagamento del canone è a carico di tutti gli inquilini? E se uno solo va via?

 


Nel caso di un contratto intestato a due o più inquilini, questi ultimi sono obbligati solidalmente al versamento dei canoni, così come alle altre obbligazioni, a norma dell'articolo 1292 del Codice civile. Si precisa però che, in base ad alcune sentenze (della Cassazione 27 febbraio 1978, numero 1011 e del Tribunale di Milano, 18 settembre 2007, numero 10233) nei rapporti obbligatori vi è la presunzione di solidarietà passiva, salvo diverso accordo tra le parti.
È, pertanto, utile inserire nel contratto una specifica clausola, da cui risulti chiaramente che gli inquilini sono solidalmente obbligati al versamento dei canoni e delle spese accessorie.
Ad esempio, nei modelli di contratti tipo a canone concordato per studenti fuori sede è specificato che: "Il conduttore ha facoltà di recedere dal contratto per gravi motivi previo avviso da recapitarsi a mezzo lettera raccomandata almeno 3 mesi prima. Tale facoltà è consentita anche ad uno o più dei conduttori firmatari e in tal caso, dal mese dell'intervenuto recesso, la locazione prosegue nei confronti degli altri ferma restando la solidarietà del conduttore recedente per i pregressi periodi di conduzione".

Come comportarsi in caso di disdetta?
In caso non ci siano diverse pattuizioni, ciascuno degli inquilini cointestatari del contratto può dare disdetta al proprietario, con regolare raccomandata da inviare sei mesi prima. In questo caso gli altri inquilini possono decidere di rimanere, pagando anche la quota dell'inquilino che dà disdetta o, più comunemente, cercare un inquilino che possa subentrare a quello uscente, alle medesime condizioni.
Per questo eventuale subentro, sarà necessario comunicare la variazione all'agenzia delle entrate di competenza, pagando 67,00 € di tassa fissa. Per le cessioni, come per le proroghe e risoluzioni di contratti già registrati, infatti, i contraenti devono versare l'imposta dovuta entro 30 giorni utilizzando il Modello F23 ed entro 20 giorni dal pagamento, consegnare l'attestato dell'avvenuto versamento allo stesso Ufficio dove precedentemente è stato registrato il contratto.
L'adesione del proprietario al regime alternativo di cedolare secca non esonera al pagamento di tale imposta.


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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (969)

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Buonasera,
sono un'affittuaria e ho stipulato insieme al mio compagno un contratto d'affitto 4+4 a cedola secca, ed entrambi abbiamo firmato il contratto.
Ma ci stiamo lasciando e lui vorrebbe rimanere nella casa mentre io andrei via.
cosa devo fare?
Quali sono i termini per l'uscita?
grazie mille

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Gentile Elena, dovrebbe dare disdetta inviando raccomandata al proprietario ed al compagno/coinquilino; dovrebbe rispettare i termini di preavviso previsti, solitamente sei mesi, salvo diverso accordo che potreste comunque trovare. A quel punto il suo ex compagno rimane a far fronte per intero a spese ed obblighi del contratto.

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Buonasera,
io sono proprietario di un appartamento e vorrei affittarlo a 3 conduttori, che non si conoscono, attivandolo solo con un unico contratto, in altre parole un contratto intestato a 3 persone.
Le mie domande sono:
1. Posso specificare qual è la quota di ciascun conduttore?
2. Posso indicare, tramite scrittura privata, un garante per ogni persona?
3. Se una persona non dovesse pagare cosa dovrei fare senza andare ad intaccare le altre due persone? Posso rifarmi, in prima istanza, sul garante del cattivo pagatore?
Grazie mille
Alberto

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Gentile Alberto, da quanto descrive è più orientato in realtà a stipulare tre distinti contratti in cui ciascuno è responsabile della propria quota del canone nonché delle obbligazioni sottoscritte e pertanto se dovessero esserci mancati pagamenti ognuno risponde per sè.. con il relativo garante, da inserire nel contratto però.

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Buonasera,

ho un appartamento affittato con canone concordato a due ragazze, cointestatarie, ma di cui solo una ha preso la residenza all'indirizzo dell'alloggio. Come mi devo comportare ai fini dichiarazione IMU? Rientro nella casistica dell'art.2 comm.3 anche se un solo inquilino è residente?
Grazie

Cordiali saluti

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Buongiorno Chiara, diciamo che può considerare comunque la casa utilizzata come abitazione principale, anche se solo da una delle due inquiline, in ogni caso intestataria del contratto.

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Salve, sono alla prima esperienza con contratto di affitto ed ho mille dubbi. Dovrei subentrare in un appartamento al posto di un inquilino uscente; nell'appartamento è già presente un solo altro inquilino.
Mi chiedo: cosa succede se l'inquilino presente esce? Devo uscire anch'io? Oppure mi trovo obbligato a pagare anche la sua quota? Spetta a me l'onere di trovare un nuovo inquilino che prenda le parti di quello uscente?
E viceversa: cosa succede se decido di uscire? Basta dare disdetta con preavviso? Ho qualche vincolo?
Grazie.

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Gentile Mattia, deve verificare nel contratto in cui subentra se risultate cointestarti e allora in questo caso ognuno degli inquilini è libero di dare disdetta, lasciando all'altro la scelta di rimanere pagando l'intera cifra, trovare un sostituto o dare a sua volta disdetta.

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Buonasera, insieme ad altri due colleghi abbiamo preso in locazione un appartamento per 12 mesi. Il contratto è intestato a tutti e tre, ed è presente la clausola di recesso anticipato con preavviso pari a due mesi. Vorrei chiederle come dovrei fare per avvalermi di questa clausola in quanto a breve dovrei trasferirmi in un'altra città.
Grazie mille

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Gentile Andrea, deve inviare una raccomandata in cui specifica il motivo di recesso e indica la data entro cui lascerà la casa. Gli altri due possono decidere di rimanere o dare disdetta a loro volta, o cercare qualcuno che la sostituisca.

Ultima modifica commento su 1 mese fa da Isabella Tulipano Isabella Tulipano
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Buonasera,le vorrei chiedere un'informazione
Praticamente io sono propetario gia di una casa con mutuo adesso per aiutare mio fratello coinesto un affitto con lui perché da solo nn.può ..a me risultera come seconda casa e paghero piu tasse?

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Gentile roberto, la cointestazione di un contratto di affitto non implica alcuna conseguenza sulla sua casa di proprietà, ma ha solo obblighi rispetto alla regolarità di tale contratto.

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Buongiorno,
io e il mio amico siamo in affitto,abbiamo firmato un contratto.
Se io dovessi andar via, ed il mio amico è d'accordo a pagare l'intero importo per tot mesi finchè sua sorella non verrà a Milano,
io posso fare una raccomandata e lasciare l'appartamento entro quando? che tempistica avrei?
Potrei avere un modello di raccomandata da inviare al titolare dell'appartamento riguardo questo caso?
Grazie mille

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Gentile Marco, lei dovrebbe dare disdetta con raccomandata e rispettare i termini di preavviso previsti da contratto; se il suo amico, però, accetta di iniziare a pagare l'intero importo anche prima potreste anche accorciare i termini; per l'arrivo della sorella, però, si tratta di un subentro che va autorizzato dalla proprietà.

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buongiorno sono la proprietaria di un immobile locato con contratto 3+2. i conduttori sono una coppia non sposata entrambi intestatari del contratto. A fine mese scadrà il primo triennio. La signora é un paio di mesi che dice solo verbalmente di voler lasciare l'appartamento alla fine di maggio senza aver mai mandato una raccomandata mentre il compagno vorrebbe restare. Visto che ho interesse che vadano via entrambi, non avendo ricevuto ancora comunicazione scritta di disdetta, qual' é il modo migliore per liberarmi di entrambi alla fine di questo periodo? il recesso consensuale tra tutte le parti? vorrei essere sicura che anche lui lasci l'immobile. La ringrazio cordiali saluti Lorena

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Buongiorno Lorena, potrebbe intanto potrebbe lei preparare una scrittura di risoluzione consensuale del contratto, andando ad indicare la data entro cui verrà rilasciato l'appartamento, specificando che verrà rilasciato da entrambi e facendolo firmare.

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Isabella buongiorno,
mi scusi se apro un nuovo messaggio ma non riesco a rispondere su quello appena inviato.
Riferendomi sempre al contratto di locazione 4+4 stipulato a due conduttori, se entrambi portassero la residenza li sono obbligati a risultare nello stesso nucleo familiare? essendo due perfetti sconosciuti non possono dichiarare di condividere l'appartamento ma di non avere nessun legame? (questo per poter fare calcolo ise autonomamente) . SE ciò non è possibile come dovrei rifare il contratto affinchè non ci siano queste problematiche?

Grazie

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Gentile Michela, il riconoscimento di uno o due nuclei familiari dipende dall'ufficio anagrafe di competenza; qui andrebbe spiegato bene il rapporto di sola condivisione degli spazi e non di condivisione del reddito.

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salve, Ho dato una porzione del mio appartamento in affitto agli studenti , con un contratto transitorio(cedola secca)registrata, e in regola. Ho comunicato in tempo all'amministratrice i nominativi dei ragazzi , ma oggi ricevo una diffida in cui mi scrivono che nn posso dare in affitto due stanze della mia casa , perchè nel regolaamento di condominio è vietato fare affittacamere !!! come mi dovrei comportare ? Grazie .

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Gentile Emilia, se lei abita in quell'immobile non sta facendo attività di affittacamere, ma solo concedendo una parte del suo appartamento, cosa che non potrebbe essere vietata.

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