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Contratto di comodato: regolare se gratuito!

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Giugno 20, 2013
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Spesso sono i genitori a concedere ai figli un immobile, oppure cari amici che prestano la casa ma vorrebbero essere in qualche modo tutelati. Per questi casi esiste una forma giuridica, il contratto di comodato ad uso gratuito, che tutela le due parti e formalizza rapporti solitamente di cortesia. Un comodato con corrispettivo, però, assume natura di contratto di locazione e sarebbe irregolare!

Gentilissimo,
vorrei ospitare in una casa di mia proprietà per un periodo abbastanza lungo (almeno un anno) un amico che lavora a Milano ma abita a Parma. Il suo datore di lavoro vuole che io gli sottoponga un contratto.
Io gli metterei a disposizione l'immobile per tutto l'anno, anche se lui ne usufruirà solo dal lunedì al venerdì, tutti i mesi tranne agosto.
Mi sapete consigliare una forma appropriata?
Grazie.
Claudio

Gentile Claudio,
la forma migliore, se non vi è un corrispettivo, è quella del comodato d'uso gratuito. Il comodato è, per definizione, quel contratto che consente l'uso gratuito di un alloggio e quindi, a differenza dell'affitto, non prevede il pagamento di un canone.
Il comodato, infatti, è un contratto a titolo gratuito (articolo 1803, comma 2, c.c.) a forma libera ai sensi dell'articolo 1350 del codice civile. Potete gestirla, pertanto, come una scrittura privata nella quale andare a specificare la durata, l'utilizzo, le spese a carico del comodatario (di solito quelle condominiali), ecc.. Il contratto di comodato in forma scritta è soggetto a registrazione in termine nella misura di 168 euro e solitamente le spese di registrazione sono a carico del comodatario.
L'omessa registrazione comporta l'applicazione delle sanzioni.
Il comodatario è obbligato a restituire l'immobile alla scadenza del termine concordato (art. 1809 C.C.). Comunque nel caso in cui sopraggiunga un urgente bisogno, il proprietario può intimare la restituzione immediata del suo immobile.

Dal punto di vista fiscale, attraverso un contratto di comodato non si trasferisce alcun diritto sul bene (come nel caso dell'usufrutto) ma solo la disponibilità per un determinato periodo; quindi gli obblighi fiscali su tale bene rimangono a carico del proprietario per il quale l'immobile concesso in comodato è equiparato ad un immobile tenuto a disposizione e per tanto dovrà pagare l'aliquota Imu stabilita dal comune di competenza che assorbe a partire dai redditi 2013 l'Irpef precedentemente prevista.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • cristina

    Buongiorno Isabella,
    avrei una domanda da porle. I miei genitori sono proprietari di un rusico indipendente in buono stato ubicato a circa 20 minuti dalla città in cui abitano. Io e mia sorella abbiamo da circa un anno scoperto che i nostri genitori hanno dato le chiavi di tutto l'immobile (garage sottostante compreso) al vicino, che beneficia anche dell'orto di proprietà della casa (che è confinante con l'abitazione del vicino). Da circa 5 anni il vicino ha riempito il garage con legna e con un veicolo, i miei genitori non percepiscono nulla per questo favore che gli concedono, anzi, gli sono particolarmente grati, in quanto pensano che tale vicino gli controlli lo stato della casa. Anche per l'orto ovviamente non chiedono nulla. Non hanno fatto nemmeno una scrittura privata perché si vergognano a sottoporla al vicino (temono che una scrittura privata possa in qualche modo essere interpretata come una messa in dubbio la sua onestà).
    A quali rischi i nostri genitori stanno andando incontro? Quale soluzione è possibile per fare felici tutti e per essere tutelati in caso di necessità?
    La ringrazio e le auguro una buona giornata
    CM

  • Gentile Cristina, a lungo andare il fatto che il vicino utilizzi lo spazio senza dover pagare nulla e senza un accordo scritto potrebbe portarlo ad impossessarsi del tutto con una causa di usucapione (gli anni di solito sono 20 però); in ogni caso è corretto tutelarsi. Basterebbe anche solo un contratto di comodato che lasci i vicini liberi di usare il bene senza dover pagare un canone, ma solo occupandosi della manutenzione degli spazi.

  • Patrizia Caneri

    Ho una casa in usufrutto in cui non abito posso ospitare una persona ? Gli allacciamenti alle utenze può farle a nome dell ospite ? A chi ci si deve rivolgere ?

  • Gentile Patrizia, come usufruttuaria può concedere l'immobile a un ospite, magari con un contratto di comodato, in virtù del quale il suo amico potrà chiedere anche l'allacciamento delle utenze.

  • Michele Carnevale

    Buon giorno
    un parente lavora un terreno di mia propietà da ca. 27 anni. Domanda: vado incontro a qualche problema se dovessi vendere ad estraneo?
    Grazie.

  • Gentile Michele, immagino questo parente possa chiedere di avere una sorta di prelazione rispetto a tale acquisto.

  • valeria

    buongiorno
    Ho acquistato 3anni e mezzo fa un appartamento come prima casa mettendoci come richiesta dalla legge la mia residenza
    Ora siccome avrei bisogno di soldi vorrei tornare a vivere dai miei e dare a degli amici il mio appartamento affinche paghino le spese condominiali senza ulteriori canoni In questo caso perderei le agevolazioni fiscali cioe in quanto ad Imu ed altre tasse cosa dovrei fare
    dovrei restare nella stessa casa come se tutti fossimo residenti li. Nn posso fare un contratto visto che loro pagheranno solo spese condominiali Come devo comportarmi

  • Buongiorno Valeria, diciamo che l'agevolazione che perde è quella rispetto all'Imu, non utilizzandola più come sua abitazione principale; potrebbe stipulare un contratto di comodato considerando così di regolarizzare la posizione dei suoi amici.

  • ferruccio

    Buongiorno
    nella casa dove vivo, che è su due piani, vorrei ospitare al piano terreno e per un periodo abbastanza lungo (almeno un anno) un collega che abita in altra città a 200 km di distanza. La Società dove lavoriamo gli paga il corrispettivo ma vuole che io gli sottoponga un contratto. Il corrispettivo concordato è pari ad un importo giornaliero di Euro 30,00 (omnicomprensivo di tutte le utenze) per ogni notte che usufruisce del mio alloggio e che normalmente è dal lunedì al giovedì (poi al venerdì torna a casa sua) escludendo quindi anche quando è in ferie .
    Quello che chiedo è il tipo di contratto più idoneo da sottoporre all'azienda. Grazie mille
    Ferruccio

  • Buongiorno Ferruccio, dovrebbe stipulare, per rimanere in ambito delle locazioni, un contratto transitorio per porzione di immobile, andando ad individuare un corrispettivo totale per un anno suddiviso per mensilità.

  • Angelo Prejanò

    Buona sera,vorrei sapere se,facendo pagare a mio figlio un affitto simbolico(circa 200 euro al mese)e lui per l'ISEE debba presentare questa spesa,gli devo fare un contratto vero e proprio di affitto.Grazie.
    Angelo Prejanò

  • Buongiorno Angelo, perchè la spesa possa essere denunciata deve esserci un regolare contratto di affitto registrato, su cui lei dovrà a sua volta pagare delle imposte di reddito.

  • osvaldo

    La ringrazio infinitamente e gentilissima nello stesso tempo. Era quello che pensavo di fare.
    Osvaldo

  • osvaldo

    Intanto La ringrazio infinitamente per la risposta il problema è:
    Ma per mantenere l'agevolazioni senza incorrere negli errori come faccio a dimostrare solo una porzione di casa? La casa è fatta da ingresso + cucina - camera da letto e bagno. Quali sono le leggi da dichiarare o dimostrare?
    Di nuovo grazie infinitamente per la disponibilità avuta
    Osvaldo

  • Gentile Osvaldo se ha una sola camera da letto non è possibile dichiarare di concedere una sola porzione; quindi dovrebbe concedere la residenza al suo amico come ospite e convivente nello stesso nucleo familiare.

  • Giovanni

    Buon giorno, chiedo cortesemente di illuminarmi circa la seguente domanda: vivo in un appartamento di mia esclusiva proprietà, posso ospitare a casa mia nello stesso appartamento una amica ex badante che ha perso il lavoro e non sa dove andare stipulando un contratto di comodato gratuito e concederle anche la residenza? Dal punto di vista fiscale e giuridico potrei avere problemi? Potrebbe la mia amica in futuro maturare dei diritti? - oppure, posso ospitare in casa mia l'amica senza alcun contratto e concederle comunque la residenza? Mille grazie

  • Gentile Giovanni può ospitare la sua amica anche senza contratto, per concederle la residenza dovrà dichiarare di ospitarla (i moduli sono differenti a seguente dell'ufficio anagrafe); dal punto di vista fiscale risulterà che siete conviventi, con la conseguenza che risulterete all'interno dello stesso nucleo familiare.

  • osvaldo

    Sono proprietaria di un piccolo appartamento acquistato con mutuo prima casa (che ancora pago) siccome causa lavoro (300 km) sono costretta ad assentarmi da casa dal Lunedì al Venerdì e per non lasciare la casa incustodita, volevo sapere se posso dare a un mio amico l'appartamento ad uso gratuito dandogli anche la residenza avendo il suo lavoro a pochi passi, Il tutto senza perdere le agevolazioni del mutuo anche perchè io sono residente. Detta casa il mio amico il periodo di sabato e domenica va a casa dei suoi genitori. Volevo sapere in che modo eventualmente si può fare senza come detto prima perdere le agevolazioni del mutuo. Per meglio evidenziare le cose il mio amico non è altro il fratello di mia cognata.
    In attesa di ricevere risposta anche stesso mezzo, La ringrazio.
    Osvaldo

  • Gentile Osvaldo, per poter mantenere l'agevolazione, deve usare principalmente l'immobile come sua abitazione principale; quindi potrebbe concedere al suo amico solo una porzione della casa; la sua residenza lì però potrebbe essere registrata come convivenza; unendovi quindi nello stesso nucleo familiare.

  • nicfola

    ho dato a mio figlio il mio appartamento in comodato gratuito registrato; io ho la residenza in un altro paese e dimoro presso l'appartamento di mia moglie. Domanda: posso trasferire la residenza nonché il domicilio presso mio figlio?

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