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Contratto ad uso foresteria: un contratto, tanti punti di vista!

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Novembre 08, 2012
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Che cos'è, insomma, il contratto ad uso foresteria e, soprattutto, si tratta di una soluzione tuttora legittima e valida per legge?

 

Se c'è un termine, nella locazione, che più di tutti viene abusato o utilizzato in maniera non corretta, questo è senza dubbio il termine di "foresteria". Spesso si sente parlare di contratto ad uso foresteria, intendendo con tale espressione le cose più disparate. Da qualche anno, poi, numerose voci si sono alzate per dichiarare la nullità di questa tipologia contrattuale, che sarebbe stata, secondo disparati pareri legali, bandita con la riforma delle locazioni abitative del 1998.

Foresteria: cos'è?
Il contratto di locazione ad uso foresteria è quello nel quale l'inquilino è una società di capitali (ad esempio una Srl, una Spa o una Scarl), che prende in locazione un'abitazione da destinare ai propri dipendenti o collaboratori. Può quindi stipulare un contratto di foresteria, ad esempio, la banca che in occasione dell'apertura di una nuova filiale prende in locazione un appartamento da assegnare al direttore e alla sua famiglia, oppure l'impresa edile (se costituita sotto forma di società di capitali) che, ottenuto un appalto per la realizzazione di lavori in una città lontana dalla propria sede, affitta un'abitazione da destinare agli operai che si occuperanno dell'opera. L'utilizzo dell'immobile da parte dei dipendenti o collaboratori può essere, peraltro, anche di tipo turnario e prevedere quindi che l'appartamento sia abitato da persone diverse nel corso della locazione.
La particolarità del contratto ad uso foresteria è il suo essere escluso dalla disciplina della legge 431/1998 sulle locazioni abitative: questo contratto rientra infatti fra le cosiddette "locazioni completamente libere", soggette all'applicazione delle sole norme previste dal codice civile in materia di locazione (artt. 1571 e segg.). Ed è proprio lo scarso contenuto vincolante di tali norme che rende queste locazioni completamente libere, nel senso che sono i singoli contraenti a concordare e definire le principali condizioni contrattuali, dalla durata, al canone, all'entità del deposito cauzionale e così via. Il contratto ad uso foresteria può quindi essere stipulato per il periodo stabilito di comune accordo da proprietario e società conduttrice (fermo restando il limite massimo di 30 anni che il codice civile prevede per tutti i contratti di locazione), i quali potranno anche decidere se, alla scadenza indicata in contratto, quest'ultimo si rinnoverà automaticamente o se dovrà intendersi definitivamente scaduto. Così com'è, il contratto di foresteria si presenta dunque come una formula contrattuale particolarmente vantaggiosa per il locatore che, oltre ad avere come conduttore una persona giuridica (della quale sarà più facile verificare la solvibilità), si trova a poter concordare le condizioni contrattuali senza dover sottostare a vincoli in termini di durata o di canone.

La legittimità del contratto ad uso foresteria
La domanda non ha ancora ricevuto un risposta certa dalla giurisprudenza. L'uso foresteria, non previsto ma neppure escluso dalla legge sull'equo canone (n. 392/78), postulava un particolare rapporto "a tre". Il conduttore, infatti, non era colui che abitava l'immobile, ma un ente o una società che destinava l'utilizzo dell'immobile a un terzo (dipendente, socio o comunque persona con cui la ditta intendeva installare un rapporto di collaborazione). Il contratto ad uso foresteria rappresenta una soluzione di sicuro vantaggio anche per la società conduttrice che, oltre a soddisfare la propria esigenza locativa, gode anche dei benefici fiscali previsti dalla legge 388/2000 (legge Finanziaria 2001). Il contratto ad uso foresteria, infatti, sembra aver trovato una sua legittimità in una norma inserita nella Finanziaria 2001 (art. 145) che rende totalmente deducibili dal reddito aziendale i canoni versati dalle imprese per la locazione di case destinate ai dipendenti, a condizione che questi abbiano trasferito la propria residenza anagrafica per ragioni di lavoro.
Questa disposizione, di carattere fiscale, ha in realtà assunto una portata significativa anche dal punto di vista normativo. Entrata in vigore proprio quando più che mai acceso era il dibattito sull'ammissibilità del contratto di foresteria, che molti consideravano non più stipulabile a seguito dell'entrata in vigore della legge di riforma delle locazioni abitative (legge 431/1998), in quanto non menzionato dalla stessa legge, la norma sulla deducibilità dei canoni per le locazioni ai dipendenti ha, seppur indirettamente, legittimato l'esistenza e quindi la validità dei contratti di foresteria.

 

Condizioni per la stipula Il conduttore deve essere una società di capitali che destina l'immobile ad abitazione, anche turnaria, dei propri dipendenti, funzionari o collaboratori
Durata Decisa liberamente da proprietario ed inquilino
Canone Completamente libero
Agevolazioni fiscali

Per il locatore: sul canone imponibile dichiarato ai fini Irpef viene applicata la deduzione del 15% (del 5% a partire dal 2013);non è possibile, invece, per questa tipologia contrattuale assoggettare il reddito a Cedolare fissa del 21%

Per il conduttore: i canoni di locazione e le spese di manutenzione dei fabbricati sopportate dalla società conduttrice per assegnare l'abitazione ai propri dipendenti, in un Comune diverso dalla loro precedente residenza anagrafica, sono totalmente deducibili dal reddito aziendale per un periodo di tre anni a partire dalla data di trasferimento del lavoratore (Legge 388/200).

 

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Paola Poggi

    Buongiorno,
    Sto per affittare un appartamento ad una società che lo userà come foresteria per il proprio dipendente al quale vuole intestate le bollette. Poiché questo immobile è concesso a mio figlio in comodato d’uso gratuito (ma al momento non ci vive), vorrei sapere se posso mantenere questo comodato d’uso e quindi la residenza a mio figlio o se invece locandolo devo cancellare il comodato d’uso. Grazie

  • Gentile Paolo, non usandolo più suo figlio è corretto registrare la chiusura del precedente contratto di comodato e quindi lasciare eventualmente alla società la possibilità di far prendere la residenza al dipendente.

  • Salvo

    Buongiorno, vorrei chiederle visto che sto affittando ad un società un immobile nel quale il sottoscritto possiede la residenza, se posso mettere la clausola della coabitazione riservandomi una stanza dell'immobile in modo da non perdere la residenza e quindi pagarci le tasse come seconda casa.
    Grazie tanto

  • Buongiorno salvo, per mantenere l'agevolazione deve tenere per sè l'utilizzo della parte principale della casa, quindi una stanza sarebbe sufficiente per mantenerci la residenza, ma non l'agevolazione.

  • Fiorella

    Buongiorno, ho un quesito da porVi.
    Contratto uso foresteria.
    Locatore: SRL
    Affittuario. SRL
    1° l’Affittuario userà il locale per i propri Clienti/Fornitori sia UE che EXTRA UE
    Deve presentare in Questura il Modulo Cessione Fabbricati per ogni persona che andrà ad occupare l’immobile?
    2° l’Affittuario userà il locale per i propri dipendenti
    Deve presentare in Questura il Modulo Cessione Fabbricati per ogni persona che andrà ad occupare l’immobile?
    I dipendenti devono mettere la residenza sull’immobile uso foresteria?
    GRAZIE

  • Gentile Fiorella, in caso di cessioni superiori a 30 giorni per cittadini extracomunitari la questura di riferimento potrebbe chiedere la compilazione del modello di cessione fabbricato; ma deve confrontarsi con le autorità locali. I dipendenti possono prendere la residenza se dimorano abitualmente nell'appartamento, ma non hanno un obbligo in questo senso.

  • Fausto

    Io e mio fratello abitiamo in una casa di 2 piani, io primo lui secondo piano. La casa è di tutti e due in modo indefinito ma da almeno 40 anni io occupo un piano lui l'altro. Se volessi affittare uso foresteria il mio appartamento ( da poco mi sono trasferito ) devo fare partecipe anche mio fratello del contratto, oppure posso dichiararmi io parte locatrice del "mio" piano? Grazie mille. Fausto

  • Gentile Fausto dovrebbe prima separare catastalmente i due piani, in modo che la parte che affitta abbia una propria particella, da indicare nel contratto.

  • Maria

    Buongiorno io ho un appartamento in comune con il mio ex marito è in attesa di vendere abbiamo trovato da affittarlo a una ditta che cerca appartamento per i suoi dipendenti.quale affitto conviene e come dobbiamo farlo visto che siamo separati.ringrazio anticipatamente.

  • Gentile Maria, se la ditta è una società di capitali potreste stipulare un contratto uso foresteria; altrimenti può gestire la cosa come contratto transitorio. Se siete entrambi proprietari, il contratto va intestato a tutti e due e dovete dividervi canone e pagamento delle imposte.

  • Veronica

    Buonasera,
    siamo una giovane coppia in cerca di casa in affitto a Roma e finora ci è sempre capitato di stipulare dei contratti a uso abitativo 4+4 o 3+2. Entrambi abbiamo la residenza fuori Roma (pur vivendo in questa città da dieci anni). Il proprietario di un appartamento con cui siamo in trattativa ci propone invece un contratto a uso foresteria della durata di un anno, ma vorremmo capire quali vantaggi e svantaggi abbiamo e soprattutto se è possibile farlo, dato che da quello che leggiamo sembra che si possa solo nel caso di dipendenti della medesima azienda che affitta l'immobile (e non è affatto il nostro caso) e non abbiamo intenzione di spostare la nostra residenza a Roma.
    Potrebbe aiutarci a capire qualcosa di più?
    Grazie,
    Veronica e Dario

  • Gentile Veronica, in effetti il contratto che vi propongono non è esattamente corretto, come lei dice in questi casi l'inquilino deve essere una società e non privati. Pertanto per voi al limite potrebbe essere più corretto stipulare un contratto transitorio della durata di un anno, cercando però una motivazione ad una durata breve.

  • Gianni

    Gentile Isabella buonasera.
    Abbiamo un appartamento che da qualche mese affittiamo per stanze, con uso comune di cucina e bagno, a partecipanti di corsi di formazione professionale con stipula di contratto "di locazione abitativa parziale di natura transitoria (legge 9 dicembre 1998 n. 431 art.5 comma 1)".
    La tassazione è la cedolare secca al 21%.
    Ora ci capita di avere una richiesta di affitto da parte di una società di persone (Snc) che necessita di alloggio di mesi 5 per una loro collaboratrice che deve partecipare ai predetti corsi.
    Abbiamo preparato il solito contratto citando fra gli attori la Snc, il suo legale rappresentante e la persona che occuperà l'alloggio. Tutto bene fino alla registrazione che ci obbliga a dover cambiare contratto (3+2 o 4+4) e conseguentemente non poter applicare la cedolare secca. Ci viene anche sollevato il problema del contenimento dei canoni di locazione entro parametri che riteniamo ridicoli.
    Cosa fare? Si parla di contratti liberi ma non vedo dove risieda tale libertà.
    Grazie per le notizie che potrà darci.

  • Gentile Gianni, il contratto di tipo transitorio prevede l'utilizzo di contratti a canone concordato se siete in uno dei comuni ad alta densità abitativa; quindi la richiesta doveva pervenire anche rispetto ai privati a cui avete affittato finora. Se stipulate, invece, un contratto di 4 anni + 4 il canone è libero, ma non potete applicare allora la cedolare secca.

  • Alessandra

    Buonasera. In un contratto di questo tipo bisogna indicare a che titolo l'azienda conduttrice concede in uso l'immobile ai propri dipendenti (es. sublocazione o comodato) oppure non è necessario?
    Grazie!

  • Gentile Alessandra, di solito si specifica che lo concede per uso abitativo (fisso o turnario) dei propri dipendenti, specificandone il nome.

  • Alessandra

    Grazie Isabella. L'azienda conduttrice deve, a sua volta, fare (e quindi registrare) un contratto con i propri dipendenti (sublocazione/comodato)?

  • l'azienda semplicemente concederà l'immobile come benefit o come integrazione dello stipendio, o rimborso.

  • Buongiorno Alessandra, se parliamo di cittadini stranieri potrebbe essere necessario, ma deve confrontarsi con la questura di riferimento.

  • Alessandra

    Buongiorno Isabella, un'ultima domanda: il conduttore (l'azienda che darà alloggio ai propri dipendenti o collaboratori) deve presentare per ognuno di essi la cessione di fabbricato?
    La ringrazio in anticipo.

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