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Contratti in nero, comodati fittizi, accordi fantasiosi. Quando un inquilino può denunciare le situazioni irregolari.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Dicembre 03, 2015
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A fine anno, quando si devono trovare nuove entrate per sostenere le misure che la finanziaria introdurrà, spesso ci si ricorda di un mercato, quello degli affitti, dove sembra siano ancora in tanti i “furbetti” che ricevono affitti senza dichiarali o dichiarandone solo una parte. Le entrate che il governo spera di recuperare contengono sempre un po’ troppi zero!
Pensiamo che l’introduzione della cedolare secca era stata annunciata, trionfalmente, come la misura che avrebbe fatto recuperare circa 2,7 miliardi di euro nel 2011 e di 3,8 miliardi nel 2012, come conseguenza della dichiarazione di redditi da locazione da parte di proprietari che precedentemente, con il regime irpef, non dichiaravano tali importi.
Conosciamo la realtà dei fatti (un po’ diversa da quella immaginata dagli esattori dello stato) e ci chiediamo, ma tutti questi contratti irregolari esistono davvero? Per capirlo proviamo a partire riconoscendo quando esiste una situazione davvero illegittima e quindi quando possiamo considerare il contratto non conforme alla legge.

Questa è la classificazione che abbiamo individuato per definire situazioni che nel tempo ci sono state sottoposte dai nostri lettori e che possono rappresentare esempi di comportamento più o meno corretto dei proprietari/contribuenti:

round ok 32x32 Regolare


warning 32x32 Al limite del legale


stop 32x32  Non consentito

round remove 32x32 Gravemente irregolare

- Buongiorno, avrei bisogno di un suo parere. Pur vivendo insieme, mio marito ha la residenza in un'altra casa, tale appartamento è stato concesso in comodato d'uso ad una ragazza, con contratto non registrato...ora lei vorrebbe prendere la residenza là, succede qualcosa? round remove 32x32


Partiamo subito da una situazione gravemente irregolare, qui infatti ci sono un bel po’ di infrazioni commesse:
• Il contratto scritto, anche di comodato, va registrato, versando un’imposta fissa di 200 euro.
• Il comodato implica che per l’immobile concesso in uso gratuito il comodatario (come dice la definizione) non paghi alcun canone (né fisso né forfettario, né come compenso per prestazioni di lavoro e/o manutenzioni varie), mentre può contribuire alle spese di utenze e manutenzione ordinaria. I comodati gratuiti vengono per questo stipulati più frequentemente tra familiari e sempre più spesso vengono richiesti come documento registrato nel momento in cui si chieda la residenza in comune.
• Il proprietario, il marito del nostro esempio, mantiene solo formalmente la residenza in questo immobile per usufruire dell’agevolazione imu. Ma l’esonero dal pagamento dell’imu è prevista solo per la prima casa, intesa come l’immobile di proprietà in cui si ha la residenza e in cui, quindi ,il nucleo familiare vive stabilmente.
• La richiesta di residenza da parte di questa ragazza, inquilina in nero, verrà difficilmente riconosciuta senza relativa documentazione di regolare contratto; fosse anche di comodato fittizio. A questo punto la difficoltà potrebbe rimanere nella convivenza che risulterebbe tra il proprietario/marito e tale comodataria.
Quindi una situazione gravemente irregolare che prima o poi creerà problemi, lato inquilino e proprietario.

- Salve, vorrei affittare un immobile ad una coppia di inquilini che lavorano in nero, il padre lo posso inserire come garante, visto che percepisce la pensione, senza passare dalla fidejussione bancaria o assicurativa ??!!
grazie x la disponibilità. round ok 32x32

Proseguiamo con una situazione che potrebbe sembrare non conforme, ma in realtà, a livello di locazione è del tutto regolare:
• La documentazione economica viene richiesta agli inquilini come tutela per il proprietario rispetto al fatto che potranno regolarmente pagare il canone di locazione. Quindi quando il reddito dei titolari del contratto non c’è come in questo caso o è insufficiente nel caso di un rapporto rata/reddito sbilanciato, si fa intervenire un garante.
• La figura del garante è regolare e contemplata dalla legge, tanto che nel caso di garanzia prestata da terzi viene applicata anche un’imposta sulla registrazione della garanzia che è pari allo 0,50% dell’importo garantito.
Tutto nella norma e consentito in questo caso.


- Salve,
volevo sottoporle i seguenti quesiti:
è possibile stipulare un contratto di locazione parziale ad uso promiscuo con una srl al fine di consentire all'amministratore delegato della stessa di usufruire di parte dell'immobile (dove io risiedo) sia per fini abitativi che lavorativi? warning 32x32

Ecco una situazione che possiamo definire al limite del legale per una serie di motivi:
• Partiamo dall’affitto parziale di un immobile utilizzato e dichiarato come residenza e quindi abitazione principale. Per continuare ad essere considerato tale (abitazione principale) la porzione affittata deve essere inferiore rispetto alla parte che si usa direttamente. Ovvero, se abbiamo un quadrilocale, vuol dire affittare una stanza da letto in esclusiva, più l’uso in comune dei servizi e quindi tenere per sé l’esclusività su due stanze più la parte in comune. Occorre, però, ai fini del mantenimento dell’agevolazione Imu verificare cosa dispone nello specifico il regolamento comunale in materia che in taluni casi potrebbe anche escludere esplicitamente l’agevolazione nel caso di utilizzo anche parziale dell’immobile come seconda casa concessa in affitto.
• Un uso promiscuo è possibile sia per immobili abitativi che per immobili ad uso diverso dall’abitativo, la prevalenza di un uso o dell’altro dipenderà dalla categoria catastale dell’immobile oggetto del contratto. Quindi in questo caso parliamo di un immobile abitativo che potrà essere concesso ad uso promiscuo con prevalenza abitativa, dedicando solo una parte all'uso diverso dall'abitativo; se ne affitta solo una porzione, però, tale utilizzo deve essere giustificabile dallo spazio concesso in affitto. Quindi deve esserci un numero di stanze sufficienti a giustificare questo doppio uso.
• Su questo contratto (promiscuo) e per questa tipologia di inquilino (società) il nostro lettore non potrà applicare, sul reddito percepito, la cedolare secca; ma dovrà assoggettare il reddito al regime irpef, con una deduzione del 5%.

Insomma, delle complicazioni non da poco per un singolo contratto abbastanza “tirato”, diremo in gergo.

- Buongiorno, vorrei gentilmente sapere se è possibile locare un’immobile con destinazione d’uso abitativo ad un’azienda che lo utilizza come ufficio e quindi fare un contratto 6+6.
Cordiali saluti stop 32x32


Concludiamo con un esempio di situazione non consentita:
• La categoria castale di un immobile ne indica gli scopi a cui tale edificio può essere utilizzato. Pertanto se un immobile ha categoria abitativa deve essere usato per tale finalità.
• Nulla è per sempre e quindi è possibile variare la destinazione di uno stabile, passando da abitativo ad ufficio o viceversa da ufficio ad abitazione. È necessario rivolgersi ad un tecnico (geometra o ingegnere ad esempio) che apra la pratica (possono essere necessari interventi strutturali o meno) e possa arrivare al cambio di destinazione, se ammesso. A quel punto si può procedere anche con il contratto.
• Se venisse contestata (potrebbe esserci un controllo da parte dei Vigili Urbani) una violazione nell’utilizzo dell’immobile, ci sono gli estremi di un reato penale ; si parla infatti, in questi casi, di abuso edilizio e relativa evasione fiscale.


Un rischio da non sottovalutare considerando le sanzioni che verrebbero imposte al proprietario; un rischio da condividere con l’inquilino che potrebbe ritrovarsi senza le condizioni per poter abitare o vivere nell’immobile che ha scelto e per il quale paga regolarmente l’affitto.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • ornella

    buongiorno buongiorno sono in comodato gratuito per quanto riguarda la casa pero lavoro in nero per i proprietari quanto preavviso devo dare per lasciare casa e lavoro

  • Gentile Ornella, se è in comodato gratuito può accordarsi sulla disdetta anche solo per un mese, per il lavoro essendo in nero non ha diritti e neanche doveri, quindi può anche andar via subito.

  • Marco

    Il locatario di mia figlia, ha aggiunto sul contratto di affitto, regolarmente registrato da lui, a penna senza la controfirma di mia figlia, che l'appartamento in merito è affittato ad essa per una parte, poiché il figlio risiede
    Lì pur vivendo e lavorando in Inghilterra.da poco mia figlia è diventata mamma e per accedere al nido con la sovvenzione comunale deve avere la residenza, cosa che lui rifiuta categoricamente, peraltro visto che il contratto di affitto lo ha firmato e registrato lui , non ha commesso un falso in atto pubblico? Come puo ' fare mia figlia per ottenere la residenza a cui ha diritto.

  • Buongiorno Marco, concordando sul fatto che sua figlia è stata ingannata e per questo potrebbe rivolgersi ad un legale o almeno all'associazione di categoria degli inquilini, può in ogni caso, in virtù del contratto in ogni caso in essere, richiedere la residenza direttamente all'ufficio anagrafe; al più risulterebbe nello stesso nucleo familiare del figlio della proprietaria.

  • Loris

    Salve e scusate il mio italiano. Ho firmato il contratto di locazione per una casa e pagato sia il deposito cauzionale che l’agenzia. Purtroppo il garage all'interno di questa casa è stato dato in affittato da 12 anni (credo in nero) ad una società dove un loro dipendente viene ogni tot di tempo per prelevare o portare prodotti. Quando ho chiesto alla proprietaria ogni quanto veniva questo tizio lei ha risposto ogni tanto...quindi immaginavo una volta al mese, poi le ho chiesto il numero di telefono di questa persona ma non ce l'aveva. Lo conosciuto per caso un giorno che è passato in questa casa, prima che iniziasse il mese di locazione. Gentilmente gli ho chiesto il numero di telefono in modo che mi avvisasse prima di arrivare e bruscamente mi ha risposto "eh co tutte le telefonate de lavoro che devo fa non è che posso sta a perde tempo di ad avvisare a te" (dandomi direttamente del tu) e poi tranquillamente ha aggiunto "allora i cartoni dei miei pacchi li metto nel tuo bidone della carta" (nella zona c'è una raccolta della differenziata a seconda dei giorni).
    Ovviamente gli ho subito risposto a tono che non se ne parlava proprio. Questo tizio non ha nessun diritto a lasciare i suoi rifiuti nel mio bidone, lui non paga la tassa dei rifiuti di questa casa. Ha risposto che in questi anni passati non ha mai avuti problemi con gli inquilini. Mi sono informata e gli inquilini di questa casa sono stati extracomunitari e persone che dirigono questi centri per extracomunitari, persone poi ho saputo dalla proprietaria che non pagavano le bollette. La signora allora ha deciso di tutelarsi e dare l'affitto della casa tramite agenzia.

    Il cancello della casa è un cancello apribile, si apre e si chiude spingendolo non c'è una serratura o chiave, quindi questo tizio entra ed esce come gli pare. A suo dire potrebbe venire una volta a settimana, 5 volte a settimana ma soprattutto nei fine settimana . Questo tizio dice che al massimo mi citofona mentre io voglio essere avvertita prima del suo arrivo. Il garage si trova accanto all'entrata della casa quindi io durante il giorno se decido di mettermi fuori sul giardino a prendere il sole o semplicemente se voglio stare sola rilassata devo interrompere e ritornare in casa perchè questo tizio entra nel giardino, giardino chè è di fronte al garage ed entrata casa. Oppure voglio fare una tavolata insieme a degli amici in giardino e mi vedo arrivare questo tipo.

    Io mi sono fidata della proprietaria perché è una signora innocente ma soprattutto ignara. Della casa se ne sempre occupato il marito che è morto recentemente e lei ha poi deciso di non darla piu’ in affitto in nero ma tramite agenzia. La signora però sa quanto sia maleducato questo tizio e di come si è comportato con me ma nonostante questo ha deciso di andargli incontro e procurargli un bidone della raccolta della carta che poi si deve gestire lui. Bidone che pero’ starà nel mio giardino.
    Non so inoltre se lui usa la corrente quando è nel garage.

    Chiedo cortesemente se potete aiutarmi sul da farsi. Il contratto che ho fatto è un contratto di locazione temporaneo con avviso anticipato di due mesi in caso di disdetta.

    Si puo’ annullare questo contratto? E se si, posso essere rimborsata della caparra di affitto e dei soldi dati all’agenzia?

    Molte grazie

    Loris

  • Gentile Loris (complimenti per il suo ottimo italiano!), se al tizio è stato concesso solo l'uso del garage questi dovrebbe averne regolare contratto e avere le chiavi solo di questa parte; se parliamo di uno spazio, invece, all'interno dell'immobile che le è stato concesso interamente, allora può pretendere dalla proprietaria l'uso esclusivo del bene per cui paga; oppure valutare la disdetta del contratto; il deposito se non ci sono danni le viene restituito, per le altre spese invece c'è poco da fare.

  • Loris

    Thanks Ms Isabella per la pronta risposta. Come faccio a sapere se lo spazio dell'immobile mi è stato concesso interamente? Lo capisco leggendo il contratto? Se nel contratto non viene menzionato il garage significa che mi è stato concesso interamente e se invece c'è scritto "ad esclusione del garage" significa che non mi è stato concesso interamente? (Al momento non ho il contratto sottomano perchè sono fuori e sto solo facendo delle supposizioni.) E nel caso ho conferma che per l'uso del garage non hanno fatto nessun regolare contratto ma è in nero allora decade la dicitura "ad esclusione del garage " e potrei muovermi legalmente e pretendere l'uso esclusivo della proprietà?
    Molte grazie

  • Gentile Loris, lo capisce dal contratto, dove oltre alla casa deve essere riportato che le viene concesso il garage (dovrebbero esserci anche i dati catastali); se il garage è stato escluso allora lei non ha diritti su questo e quindi la proprietaria può gestirlo come crede; se invece le è stato concesso allora deve averlo a disposizione interamente.

  • Loris

    Molte grazie

  • Leo

    Buongiorno Isabella, propongo un caso di comodato d'uso gratuito che viene usato fittiziamente, ciò che mi interessa è quali possono essere le ripercussioni non tanto sul comodante ma sul comodatario. Il proprietario dell'immobile registra il contratto, il fatto è che lo fa di anno in anno o quasi, con diverse persone che oltretutto non sono nemmeno lontani parenti.. questo può dare un tantino nell'occhio?! ovviamente non sarebbe previsto alcun canone ma poi nella realtà un canone mensile in contanti verrebbe corrisposto mensilmente, in violazione della gratuità del comodato.
    La cosa può sembrare a tutti gli effetti un contratto d'affitto camuffato da comodato d'uso ma che ripercussioni possono esserci? non sono riuscito a trovare dei riferimenti normativi.
    Grazie

  • Gentile Leo, parliamo di evasione fiscale.. considerando le imposte di registro non pagate e soprattutto quelle non pagate rispetto alla dichiarazione dei redditi. Ora, il fatto che il comodato sia fittizio non è desumibile dalla semplice fatto che non ci sono rapporti di parentela, m aci deve essere l'evidenza del pagamento regolare.

  • Alfredo

    Buona sera, richiedendomi di poter affittare un piccolo appartamento ammobiliato presso la mia casa privata ed intendendo assumere un minimo di cautela circa comportamenti che eventualmente causassero danno alla quete e mia tranquillità, vorrei sapere se nel contratto (standard) è possibile inserire la seguente clausola:
    ]1) Nella PROPRIETA’ è vietato ricevere/introdurre/ospitare (anche solo temporaneamente) persone terze che non ricoprano qualifica superiore al 2° grado di parentela. Per queste ultime, l’introduzione e/o ospitalità, devono comunque essere limitate a brevissimo periodo temporale (da stabilirsi di volta in volta) con opportuna preventiva segnalazione e permesso. Tali clausole sono vincolanti alla osservanza stretta del contratto e saranno considerate, nel caso di inosservanza, causa grave, assoluta ed immediata per la risoluzione dello stesso. Parimenti è assolutamente vietata [/i]l’introduzione di animali di qualsiasi specie." Se il contraente accetta questa clausola è corretto ?? Grazie anticipate per l'eventuale risposta e comunque i migliori auri di Buone Feste....Alfredo

  • Buongiorno Alfredo diciamo che una clausola un po' troppo restrittiva; sopratutto rispetto all'ospitalità considerando che l'affitto viene pagato per utilizzo di uno spazio che diventa la propria casa; quindi va bene escludere il fatto che altri vadano ad abitare lì. Rispetto agli animali potrebbe essere una clausola che l'inquilino deve esplicitamente accettare.

  • Alfredo

    Gentile signora, innanzitutto voglio ringraziarla per la pronta risposta. Ho ben presente che la clausola è assolutamente restrittiva e volevo appunto una sua conferma. Cercherò di fare in modo (spero che poi legalmente regga) affinchè l'ASPIRANTE INQUILINO la inserisca volontariamente, anche con sottoscrizione separata, conferendole un senso di "propria volontà ad ottemperare" (dato che vuole proprio godere di quiete, verde, aria pulita ecc che quì si possono godere....unitamente a sicurezza con telecamere e Rottweiler addestrato). In qualche modo vorrei comunque cautelarmi da "terzi...invitati eventualmente" senza contare che diventerebbe oltremodo pericoloso ,per la sorveglianza del mio cane ...(fidarsi è bene ma NON fidarsi...forse è un tantino meglio...e poi "i paletti" si possono sempre allargare", mentre inserirne di nuovi, dopo, è sempre difficilissimo). Augurandole BUONE FESTE ed ancora con rinnovati ringraziamenti....cordialmente...Alfredo

  • sponza

    buongiorno, vorrei sapere se in una snc proprietaria di un capannone, con statuto a firme congiunte per atti di straordinaria amministrazione, e' possibile fare un contratto di affitto a terzi con la firma di uno solo dei 2 soci, lasciando l'altro all'oscuro di tutto . grazie

  • Gentile, se nello statuto si specifica che occorre la firma congiunta dei soci solo per atti di straordinaria amministrazione, allora la locazione è considerata atto di straordinaria amministrazione solo se ha durata superiore a 9 anni.

  • alma

    Buongiorno, io e il mio compagno abbiamo venduto la casa in cui abitavamo ma non abbiamo ancora trovato una nuova casa da acquistare (speriamo a brevissimo); siamo entrambi proprietari di un piccolo appartamento che però al momento è affittato con un contratto 4+4. Una carissima amica di famiglia potrebbe darci in comodato d'uso a titolo gratuito l'appartamento che sua figlia ha lasciato libero (di proprietà della mamma) in attesa di tornarvi ad abitare (circa tra sei mesi, tempo di distettare l'affitto dell'appartamento in cui al momento abita questa signora)
    E' possibile per me e il mio compagno trasferirci e richiedere la residenza in questo appartamento a titolo gratuito?
    Grazie e buona giornata
    Alma

  • Buongiorno, se stipulate un regolare contratto di comodato può certamente stabilire lì la vostra residenza ed indicare questo contratto come titolo abitativo all'ufficio anagrafe a cui presenterà la domani.

  • Giuseppe

    Salve,
    ho una domanda che mi serve per chiarirmi dei dubbi..che io sappia un contratto a canone concordato con cedolare secca non può prevedere una durata di 4 più 4.me lo confermate o le due cose sono compatibili?io ho scoperto di avere un contratto a canone concordato 4 più 4...mi chiedevo se ho diritto a richiedere l'annullamento con risarcimento al proprietario e o all'agenzia

  • Gentile Giuseppe la cedolare secca può essere applicata anche sui contratti liberi di 4 anni + 4 , quelli concordati possono avere una durata superiore a quella minima, quindi di 4 anni, ma il rinnovo sarebbe sempre di 2 anni. Ora lei deve verificare che tipo di contratto ha e al limite ricondurre lo stesso alla durata prevista, non annullarlo.

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