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Chi dichiara il reddito se ad affittare è il singolo comproprietario?

by Andrea Cioli
in Esperto
on Luglio 07, 2016
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Dichiarazione redditi

Possibilità per un solo comproprietario di affittare e dichiarare il reddito percepito

Spesso un immobile non ha un unico proprietario ma, per svariati motivi (eredità, comunione ecc.), appartiene a più soggetti.

Ora,  può capitare che, per altrettanto svariati motivi, sia uno solo dei comproprietari ad occuparsi della gestione dell’immobile, e che gli altri se ne disinteressino. E’ dunque importante definire se sia possibile per il singolo comproprietario mettere “in autonomia” a reddito l’immobile e dichiarare interamente il conseguente reddito percepito.

 

Anzitutto, come più volte ribadito dalla Corte di Cassazione (in ultimo SS.UU.  4 luglio 2012, n° 11136),  il contratto di locazione può essere sottoscritto anche soltanto da uno dei comproprietari.

Non è quindi necessaria la firma da parte di tutti i comproprietari, né la firma dei comproprietari che rappresentino la maggioranza delle quote. Necessario e sufficiente è che il locatore abbia la disponibilità materiale del bene, che gli consenta di garantire al conduttore il godimento dell’immobile. Eventuali profili di responsabilità attengono esclusivamente ai rapporti interni tra i vari comproprietari, in quanto tutt’al più il comproprietario non locatore potrà richiedere un indennizzo al locatore a titolo di ristoro per la mancata utilizzazione pro-quota del bene comune e dei relativi profitti o, al massimo, il risarcimento del danno, qualora dimostri che la locazione ha danneggiato la destinazione economica o l’utilizzo del bene.

In ogni caso il conduttore è al riparo da pretese da parte del comproprietario non locatore, e può continuare a godere del bene.

Per quanto riguarda il reddito percepito, il comproprietario locatore potrà dichiararlo interamente, senza che gli altri comproprietari non locatori debbano pagare le imposte pro-quota. Questo, ovviamente, solo qualora il locatore sia l’unico a percepire il canone previsto.

A tale conclusione si è giunti al termine di un percorso sul quale è opportuno fare luce.

Dichiarazione del reddito in caso di locazione da parte del singolo comproprietario

 

Sull’argomento della dichiarazione dei redditi percepiti da uno solo dei comproprietari nella veste di unico locatore abbiamo assistito a diversi orientamenti e svariati input.

Confrontando le esperienze, è emerso che in passato alcuni uffici dell’AdE ritenessero applicabile anche all’ipotesi della locazione l’articolo 26 del TUIR (secondo il quale “I redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale”), con la conseguenza di considerare anche il comproprietario non locatore tenuto a dichiarare il reddito da locazione (pur se non percepito) in relazione alla sua quota di proprietà. In linea con questa visione la Circolare AdE 20/E del 4 giugno 2012 che (pagg. 9-10) recita: “Nel caso di un immobile in comproprietà, il contratto di locazione stipulato da uno solo dei comproprietari esplica effetti anche nei confronti del comproprietario non presente in atti che, pertanto, è tenuto a dichiarare, ai fini fiscali, il relativo reddito fondiario per la quota a lui imputabile”.

Con questa visione coesisteva l’atteggiamento contrario, che invece considerava obbligato a dichiarare il reddito da locazione il solo comproprietario che lo avesse effettivamente percepito (e quindi il locatore effettivo).

Tale secondo indirizzo ha ricevuto una sua consacrazione nella recente giurisprudenza della Corte di Cassazione che, con la sentenza 17 febbraio 2016 n. 3085, ha fornito la sua interpretazione dell’art. 26 del TUIR escludendone l’applicabilità in relazione ai redditi da locazione e limitandola ai soli casi di applicazione della rendita catastale.

La Suprema Corte, infatti, nella sentenza sopra citata stabilisce: “ […] non essendoci ostacolo alcuno ad attribuire il reddito derivante dalla concessione in locazione non solo in capo a soggetto del tutto diverso dal legittimo proprietario (in termini si veda Cass. Sez. 5, Sentenza n. 19166 del 15/12/2003) ma anche in capo ad alcuni soltanto dei comproprietari che risultino essere effettivi locatari e percettori dei redditi che dalla locazione derivano”.

Quest’orientamento è in linea con alcune pronunce di Commissioni Tributarie che nella sostanza si erano attestate in precedenza (es. CTP Caltanissetta 15 Aprile 2015 n. 973) sulla medesima posizione.

In conseguenza, il solo comproprietario locatore che riceve il pagamento del canone di locazione dovrà dichiarare il reddito percepito (interamente), e non gli altri comproprietari non locatori.

Clicca qui per scaricare la sentenza su dichiarazione del reddito da locazione da parte del singolo comproprietario.

Presentazione Autore
Andrea Cioli
Author: Andrea Cioli

In un Paese di poeti, santi, navigatori, commissari tecnici ed avvocati può un laureato in Giurisprudenza sfuggire al suo destino e lavorare come guida turistica? Certamente sì, se il tour è nella giungla della locazione. Feticista della spiegazione, temutissimo dai suoi figli per via delle paternali debordanti di premesse, cerca da sempre di coniugare serietà e leggerezza, perché senza regole non esiste gioco, ma senza gioco non esiste niente.


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  • claudia

    Ma all'Agenzia delle entrate devono firmare tutti e due i comproprietari....

  • Buongiorno Claudia, i due proprietari devono risultare entrambi intestatari del contratto e quindi firmare il cotnratto.

  • Ubaldo

    Buongiorno, vorrei porre un quesito.
    Qualora un immobile sia in comproprietà tra madre e due figlie in parti uguali e la madre abbia stipulato un contratto di affitto in qualità di locatore verso terze parti, se ho ben capito la madre ricevendo il canone d'affitto è l'unica a dover dichiarare tale reddito e pagare le relative imposte.
    Ma le figlie per la loro parte di proprietà devono comunque fare / esporre in dichiarazione dei redditi tale immobile ?
    In caso affermativo come dovrà essere classificato tale immobile (seconda abitazione a disposizione, locata, ......) ?
    Ringrazio in anticipo per quanto potrà comunicarci.

  • Gentile Ubaldo, in realtà l'interpretazione prevalente è che l'immobile venisse affittato da tutte e tre e che il reddito derivante venisse suddiviso e dichiarato proporzionalmente alle quote di proprietà; il fatto che solo un proprietario possa intestare e dichiarare il bene è una possibile interpretazione che la sentenza riportata nell'articolo in qualche modo "ammette". A quel punto le altre due proprietarie dichiarano la quota di proprietà come seconda casa a disposizione.

  • antonino ingrassia

    Buonasera, contratto di locazione registrato il 09/08/2011 il 13/10/2011 il conduttore muore, il locatore non comunica la rescissione anticipata, l'agenzia pretende il pagamento annuale fino alla scadenza naturale del 2015. Tutto ok, a parte il fatto che conduttore e locatore sono madre e figlia e che di fatto la figlia non ha mai percepito alcun affitto, cosa si fa?

  • Gentile Antonino se c'è un contratto regolarmente registrato in cui si denuncia di percepire un reddito ora potrebbe registrare la risoluzione anticipata pagando le sanzioni per il ritardo; e quindi dichiarare le imposte sul reddito fino a tale data.

  • euplio lavanga

    buongiorno ho un problema con l'agenzia delle entrate.mia madre,deceduta,riceve un avviso di accertamento per non aver dichiarato un reddito di diritto di passaggio su un terreno di proprieta' delle mie sorelle ma che lei era usuffruttuaria e che nel 2008 le stesse avevano con l'assenso di mia madre sottoscritto regolare contratto con il contraente. le stesse dichiarano nel proprio 730 il fitto ricevuto.l'agenzia SOSTIENE CHE E' MIA MADRE A DOVER DICHIARARE L'ENTRATA. E' CORRETTO?

  • Buongiorno Euplio, la richiesta è corretta: se c'era un usufrutto è l'usufruttuario che può concedere in affitto il mobile e godere, quindi percepire e poi dichiarare il reddito che ne deriva.

  • Jessica

    Buona sera,
    Ho un quesito. Sono comproprietaria con mio padre di un immobile (io per il 25% e lui per il 75%) che vorremo locare ad uso foresteria. Sia leggendo qui che informandomi dal commercialista e geometra mi è stato confermato che, essendo esclusivamente io a percepire l'intero canone di locazione, questo è imputabile a me nella sua interezza e dunque viene calcolato ai fini irpef nel mio "scaglione" di reddito che è minore rispetto a quello di mio padre e dunque sottoposto a minore tassazione. Una volta recatami all'ufficio del registro il funzionario mi ha detto che non è possibile effettuare questa operazione, poiché pur essendo esclusivamente io a percepire il canone questo deve essere imputato sia a me che a mio padre pro quota. Quale è la soluzione da adottare? E come mi devo comportare (dunque quale forma giuridica devo adottare? Devo stipulare solo il il contratto per non incorrere a problematiche? Il contratto deve essere sottoscritto sia da me che da mio padre e lui rinuncia al canone?) per far si' che l'intero canone sia imputato interamente a me dal momento che sono solo ed esclusivamente io a percepirlo? Grazie

  • Buongiorno Jessica, in effetti di solito il reddito va ripartito tra i proprietari che devono essere riportati tutti sul contratto. Il fatto di poter imputare l'intero canone ad uno solo rappresenta un'interpretazione che, come nella sentenza riportata, può essere legittima. Quindi dovrà confrontarsi con il suo commercialista per capire se è possibile procedere o meno.

  • Luca

    Salve vorrei porre un quesito.
    Sono un libero professionista e ho trovato un ufficio per poter esercitare la mia professione.
    il proprietario dell'immobile e' la figlia che ha la nuda proprieta', mentre gli usufruttuari sono madre e padre da poco divorziati.
    Arrivo al dunque, so che devo stipulare il contratto di affitto con gli usufruttari ma ahime' il padre non e' una persona che vuole inquilini.
    Da quello che qui leggo in base al SS.UU. 4 luglio 2012, n° 11136 le chiedo se mi da la conferma che io posso stipulare il contratto di affitto solo con la madre ed ovviamente se questo in futuro puo' avere delle ripercussioni su di me...e nello specifico: se un giorno il padre si "alza" la mattina e decide che vuole l'ufficio...mi puo' cacciare via oppure deve rispettare quello che e' scritto nel contratto ove lui non era menzionato??.
    Grazie Luca

  • Buongiorno Luca, confermo che lei può stipulare il contratto in cui viene riportata solo la madre come usufruttuaria; se il padre dovesse poi opporsi la questione i due coniugi e non lei come inquilino, che in buona fede si fida della volontà della madre.

  • ENRICO

    Sono comproprietario, assieme ad altre due persone, di una casetta al mare sulla quale grava un usufrutto in capo ad una quarta persona.
    Noi proprietari, col benestare (non certificato) dell'usufruttuario, affittiamo la casa nel periodo estivo e, per quest'anno, i relativi importi sono stati bonificati sul mio conto corrente.
    Volendo pagare la relativa imposta, ho interpellato il mio Caf di riferimento il quale, evidenziando che non possiedo alcun diritto di godimento sul bene in questione, mi ha consigliato di versare gli importi in discussione sul conto corrente dell'usufruttuario e di permettere a lui, quindi, di pagare il dovuto.
    A me tale procedura non pare corretta e, avendo sentito parlare della "cedolare secca", chiedo a voi come dovrei comportarmi per risolvere il problema.
    Grazie per la vostra collaborazione

  • Buongiorno Enrico, in effetti è l'usufruttuario ad avere il diritto di poter affittare il bene e di godere dei suoi frutti appunto, quindi con il dovere di pagarci le tasse. Ora voi potreste accordarvi perchè avendo lei percepito gli incassi giri quanto dovuto come tasse. Potreste risolvere la cosa anche facendosi concedere lei dall'usufruttuario un comodato sull'immobile e quindi secondo la nuova normativa sugli affitti brevi potrebbe poi lei applicare la cedolare secca sui canoni percepiti.

  • gianni

    Salve , ho un problema che volevo esporre sperando di risolverlo .
    Io e mio fratello, abbiamo in comunione, diviso per quote 50% a me il 35% a mio fratello ed il 15% alla figlia , un garage con 3 posti auto , una cantina , un area cortiliva ed un giardino con un appartamento di 50 metri quadri .
    Mio fratello usufruttuario per la propria quota affitta un posto auto con la cantina .
    Devo denunciare al fisco il reddito che non percepisco ?
    Grazie per la risposta .

  • Gentile Gianni, come riportato nell'articolo secondo alcune interpretazioni è possibile attribuire l'intero reddito all'unico proprietario che figura nel contratto e realmente percepisce il canone. Se il suo commercialista è d'accordo può quindi dichiarare la sua quota di possesso come immobili a disposizioni.

  • giulia moro

    Buongiorno, io e mio sorella abbiamo ereditato il 50% della casa di mia nonna. L'altro 50 è dei miei due cugini. Noi abitiamo già al piano superiore della casa da 10 anni. La casa in questione è del '50, molto vecchia, con impianto elettrico non a norma, tetto in eternit, evidenti crepe sui muri interni ed esterni, è molto umida e piove dentro. Ora i cugini pretendono l'affitto. Al nostro rifiuto, hanno detto che troveranno un inquilino per il piano inferiore. Il problema è che la casa non è frazionata. C'è un solo numero civico ed un unico contatore del gas, dell'Enel e dell'acqua. A nostro avviso non è in condizioni di essere affittata in quanto non in sicurezza (un paio di anni fa è crollato l'intonaco sia in camera mia che nella cucina). Chiedono inoltre di dividere la spesa per frazionare gli impianti, soldi che noi non abbiamo. Come possiamo tutelarci?

  • Gentile Giulia, diciamo che finchè il bene non è diviso in realtà vi troverete a dover discutere con i cugini rispetto al da farsi. Quindi forse potreste trovare più conveniente procedere ad una separazione catastale della proprietà e quindi un trasferimento dal notaio; in modo che se anche venisse affittata la parte non a norma voi non ne sareste in alcun modo responsabili.

  • attilio berardi

    Nella fattispecie se il reddito relativo all'affitto va in capo ad il solo comproprietario locatore e percettore del reddito, l'altro comproprietario quale reddito dichiara per la sua percentuale di proprietà?

  • Buongiorno Attilio, diciamo che il grosso della questione risiede proprio qui; ovvero perchè gli altri proprietari, che non compaiono nel contratto, dovrebbe dichiarare l'immobile come tenuto a disposizione e non affittato per la loro quota parte.

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