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Chi dichiara il reddito se ad affittare è il singolo comproprietario?

by Andrea Cioli
in Esperto
on Luglio 07, 2016
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Dichiarazione redditi

Possibilità per un solo comproprietario di affittare e dichiarare il reddito percepito

Spesso un immobile non ha un unico proprietario ma, per svariati motivi (eredità, comunione ecc.), appartiene a più soggetti.

Ora,  può capitare che, per altrettanto svariati motivi, sia uno solo dei comproprietari ad occuparsi della gestione dell’immobile, e che gli altri se ne disinteressino. E’ dunque importante definire se sia possibile per il singolo comproprietario mettere “in autonomia” a reddito l’immobile e dichiarare interamente il conseguente reddito percepito.

 

Anzitutto, come più volte ribadito dalla Corte di Cassazione (in ultimo SS.UU.  4 luglio 2012, n° 11136),  il contratto di locazione può essere sottoscritto anche soltanto da uno dei comproprietari.

Non è quindi necessaria la firma da parte di tutti i comproprietari, né la firma dei comproprietari che rappresentino la maggioranza delle quote. Necessario e sufficiente è che il locatore abbia la disponibilità materiale del bene, che gli consenta di garantire al conduttore il godimento dell’immobile. Eventuali profili di responsabilità attengono esclusivamente ai rapporti interni tra i vari comproprietari, in quanto tutt’al più il comproprietario non locatore potrà richiedere un indennizzo al locatore a titolo di ristoro per la mancata utilizzazione pro-quota del bene comune e dei relativi profitti o, al massimo, il risarcimento del danno, qualora dimostri che la locazione ha danneggiato la destinazione economica o l’utilizzo del bene.

In ogni caso il conduttore è al riparo da pretese da parte del comproprietario non locatore, e può continuare a godere del bene.

Per quanto riguarda il reddito percepito, il comproprietario locatore potrà dichiararlo interamente, senza che gli altri comproprietari non locatori debbano pagare le imposte pro-quota. Questo, ovviamente, solo qualora il locatore sia l’unico a percepire il canone previsto.

A tale conclusione si è giunti al termine di un percorso sul quale è opportuno fare luce.

Dichiarazione del reddito in caso di locazione da parte del singolo comproprietario

 

Sull’argomento della dichiarazione dei redditi percepiti da uno solo dei comproprietari nella veste di unico locatore abbiamo assistito a diversi orientamenti e svariati input.

Confrontando le esperienze, è emerso che in passato alcuni uffici dell’AdE ritenessero applicabile anche all’ipotesi della locazione l’articolo 26 del TUIR (secondo il quale “I redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale”), con la conseguenza di considerare anche il comproprietario non locatore tenuto a dichiarare il reddito da locazione (pur se non percepito) in relazione alla sua quota di proprietà. In linea con questa visione la Circolare AdE 20/E del 4 giugno 2012 che (pagg. 9-10) recita: “Nel caso di un immobile in comproprietà, il contratto di locazione stipulato da uno solo dei comproprietari esplica effetti anche nei confronti del comproprietario non presente in atti che, pertanto, è tenuto a dichiarare, ai fini fiscali, il relativo reddito fondiario per la quota a lui imputabile”.

Con questa visione coesisteva l’atteggiamento contrario, che invece considerava obbligato a dichiarare il reddito da locazione il solo comproprietario che lo avesse effettivamente percepito (e quindi il locatore effettivo).

Tale secondo indirizzo ha ricevuto una sua consacrazione nella recente giurisprudenza della Corte di Cassazione che, con la sentenza 17 febbraio 2016 n. 3085, ha fornito la sua interpretazione dell’art. 26 del TUIR escludendone l’applicabilità in relazione ai redditi da locazione e limitandola ai soli casi di applicazione della rendita catastale.

La Suprema Corte, infatti, nella sentenza sopra citata stabilisce: “ […] non essendoci ostacolo alcuno ad attribuire il reddito derivante dalla concessione in locazione non solo in capo a soggetto del tutto diverso dal legittimo proprietario (in termini si veda Cass. Sez. 5, Sentenza n. 19166 del 15/12/2003) ma anche in capo ad alcuni soltanto dei comproprietari che risultino essere effettivi locatari e percettori dei redditi che dalla locazione derivano”.

Quest’orientamento è in linea con alcune pronunce di Commissioni Tributarie che nella sostanza si erano attestate in precedenza (es. CTP Caltanissetta 15 Aprile 2015 n. 973) sulla medesima posizione.

In conseguenza, il solo comproprietario locatore che riceve il pagamento del canone di locazione dovrà dichiarare il reddito percepito (interamente), e non gli altri comproprietari non locatori.

Clicca qui per scaricare la sentenza su dichiarazione del reddito da locazione da parte del singolo comproprietario.

Presentazione Autore
Andrea Cioli
Author: Andrea Cioli

In un Paese di poeti, santi, navigatori, commissari tecnici ed avvocati può un laureato in Giurisprudenza sfuggire al suo destino e lavorare come guida turistica? Certamente sì, se il tour è nella giungla della locazione. Feticista della spiegazione, temutissimo dai suoi figli per via delle paternali debordanti di premesse, cerca da sempre di coniugare serietà e leggerezza, perché senza regole non esiste gioco, ma senza gioco non esiste niente.


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  • Ale

    Buonasera,
    probabilmente non è la sezione giusta e me ne scuso, ma non riuscivo a trovare una sezione corretta per postare il mio quesito...
    Devo compilare il modello F24 Elide per versare l'imposta relativa alla proroga di un contratto di locazione commerciale (ultimo periodo 1/1/2012 - 31/12/2017). Non so che anno indicare nella casella (anno di riferimento). Ho letto sulle istruzioni dell'Agenzia delle Entrate che, in caso di adempimento successivo, va indicato l'anno di scadenza dell'adempimento. Cosa si intende? L'anno di scadenza del contratto (e quindi 2017) o l'anno in cui scade il termine per il pagamento (quindi 2018)?
    Grazie mille a chi mi potrà aiutare.

  • Buongiorno Ale, si intende l'anno di scadenza dell'adempimento, ovvero se si paga per le annualità successive un versamento in scadenza nel 2018, dovrà indicare il 2018.

  • Ale

    La ringrazio, ma il mio dubbio si fonda sul fatto che leggendo le istruzioni per la compilazione del modello F24 (ho trovato in internet la Risoluzione 14/E del 24/01/2014), c’è scritto che per gli adempimenti successivi alla prima registrazione, nel campo “anno di riferimento” va inserito l’anno di scadenza dell’adempimento. L’anno di scadenza dell’adempimento, nel mio caso, non è 2017?
    Grazie ancora.

  • Esatto Ale, l'anno in cui scade l'adempimento; quindi se in ritardo sì, deve indicare il 2017.

  • Ale

    La ringrazio.

    0 URL breve:
  • Giorgio

    Buongiorno, ringrazio per la Vostra cortese attenzione e per aver allontanato i miei dubbi sulla sottoscrizione dei contratti. Questo criterio è applicabile anche se le percentuali di proprietà sono diverse? Per ipotesi 1% e 99%? Cordialmente. Giorgio

  • Esatto Giorgio; il principio è che ogni proprietario ha diritti e doveri, nel senso di obblighi, sui beni di proprietà.

  • Giorgio

    Buongiorno, vorrei esporre un mio dubbio. Due comproprietari di uno stesso immobile composto da due stanze, possono ciascuno affittare la propria stanza? In caso affermativo, ognuno dovrebbe portarsi sulla dichiarazione dei redditi il proprio profitto. Ringrazio per l'attenzione.

  • Gentile Giorgio, in realtà i due proprietari devono sottoscrivere entrambi i due contratti e dichiarare al 50% i redditi complessivi tra i due contratti.

  • BARBARA

    buon giorno
    vorrei sapere come comportarsi nel caso di immobile di proprietà di 7 persone in presenza di un contratto di affitto che riporta solo 3 dei proprietari che effettivamente percepiscono il canone di affitto. Ai fini IRPEF solo queste 3 persone possono dichiarare di percepire reddito da affitto e gli altri 4 no?
    grazie

  • Buongiorno Barbara, come più volte specificato questa sarebbe una possibile interpretazione; di norma il reddito andrebbe dichiarato (e versato) anche agli altri 4 in quota parte corrispondente alla percentuale di proprietà.

  • Marco

    Buonasera, abbiamo un appartamento in comproprietà io e imiei due figli, dopo la morte di mia moglie, così suddiviso, il 50% + 1/3 io e 1/3 e 1/3 ciascuno i figli. Ora secondo quanto afferma il Dott. Cioli in seguito alla sentenza della Corte di Cassazione del 17/02/2016 n. 3085, io posso affittare l'appartamento e dichiararne il reddito in quanto unico percettore del canone di locazione. Riporto dal testo : "Anzitutto, come più volte ribadito dalla Corte di Cassazione (in ultimo SS.UU. 4 luglio 2012, n° 11136), il contratto di locazione può essere sottoscritto anche soltanto da uno dei comproprietari" e "Non è quindi necessaria la firma da parte di tutti i comproprietari, né la firma dei comproprietari che rappresentino la maggioranza delle quote" e ancora "Per quanto riguarda il reddito percepito, il comproprietario locatore potrà dichiararlo interamente, senza che gli altri comproprietari non locatori debbano pagare le imposte pro-quota. Questo, ovviamente, solo qualora il locatore sia l’unico a percepire il canone previsto", "Tale secondo indirizzo ha ricevuto una sua consacrazione nella recente giurisprudenza della Corte di Cassazione che, con la sentenza 17 febbraio 2016 n. 3085, ha fornito la sua interpretazione dell’art. 26 del TUIR". infine "In conseguenza, il solo comproprietario locatore che riceve il pagamento del canone di locazione dovrà dichiarare il reddito percepito (interamente), e non gli altri comproprietari non locatori". Ora io mi domando perchè lei Dott,sa Tulipano afferma che comunque il contratto va firmato da tutti i comproprietari e che sarebbe buona cosa chiedere un parere all' AdE, è evidente secondo me che il parere sarebbe negativo. non capisco quale sia la verità tra le certezze del Dott. Cioli e invece le sue incertezze. Tutto questo crea un pò di confusione sul da farsi, io vorrei da voi una conferma e la certezza di fare la cosa giusta e spero che li Dott. Cioli e lei me la riusciate a dare.
    Grazie

  • Buongiorno gentile Marco, capisco la perplessità.. purtroppo dovuta al fatto che le sentenze che lei cita hanno "smentito" (se così vogliamo dire) quanto legge e circolare dell'Ade precisano, ovvero che il contratto andrebbe sottoscritto da tutte le parti e il reddito percepito dichiarato, in base alla quota di proprietà, da ciascun proprietario. Questo prevede la norma, chi poi l'ha applicata diversamente, in sede giudiziaria, ha avuto poi ragione (sono i casi ripresi dall'articolo).

  • Chiara

    Buonasera,
    riguardo alla sentenza sopra riportata della Cassazione e della CTP Caltanissetta, ci sono state altre pronunce in questa direzione giurisprudenziale? Ce ne sono anche di tipo opposto? E' possibile secondo lei fare un quesito all'AdE per avere una risposta certa?

  • Buongiorno chiara, al momento queste sono le sentenze che permettono un'interpretazione favorevole al fatto che il reddito venga dichiarato da un solo proprietario. Chiedere un parere dell'Ade potrebbe essere una buona soluzione.

  • claudia

    Ma all'Agenzia delle entrate devono firmare tutti e due i comproprietari....

  • Buongiorno Claudia, i due proprietari devono risultare entrambi intestatari del contratto e quindi firmare il cotnratto.

  • Ubaldo

    Buongiorno, vorrei porre un quesito.
    Qualora un immobile sia in comproprietà tra madre e due figlie in parti uguali e la madre abbia stipulato un contratto di affitto in qualità di locatore verso terze parti, se ho ben capito la madre ricevendo il canone d'affitto è l'unica a dover dichiarare tale reddito e pagare le relative imposte.
    Ma le figlie per la loro parte di proprietà devono comunque fare / esporre in dichiarazione dei redditi tale immobile ?
    In caso affermativo come dovrà essere classificato tale immobile (seconda abitazione a disposizione, locata, ......) ?
    Ringrazio in anticipo per quanto potrà comunicarci.

  • Gentile Ubaldo, in realtà l'interpretazione prevalente è che l'immobile venisse affittato da tutte e tre e che il reddito derivante venisse suddiviso e dichiarato proporzionalmente alle quote di proprietà; il fatto che solo un proprietario possa intestare e dichiarare il bene è una possibile interpretazione che la sentenza riportata nell'articolo in qualche modo "ammette". A quel punto le altre due proprietarie dichiarano la quota di proprietà come seconda casa a disposizione.

  • antonino ingrassia

    Buonasera, contratto di locazione registrato il 09/08/2011 il 13/10/2011 il conduttore muore, il locatore non comunica la rescissione anticipata, l'agenzia pretende il pagamento annuale fino alla scadenza naturale del 2015. Tutto ok, a parte il fatto che conduttore e locatore sono madre e figlia e che di fatto la figlia non ha mai percepito alcun affitto, cosa si fa?

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