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Posso affittare la prima casa?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Gennaio 24, 2013
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Un quesito che spesso chi ha acquistato con le agevolazione definite "prima casa" si pone nel momento in cui dovesse decidere di far fruttare il proprio investimento attraverso l'affitto. La questione è: posso affittare senza perdere le agevolazioni?


Salve,
ho un quesito molto semplice, a cui però ho da sempre ricevuto pareri discordanti. Ora, visto che voi trattate, come dice il vostro marchio, Solo Affitti, potreste risolvere il mio personale dilemma amletico: se compro coi benefici prima casa (sull'imposta di registro, catastale e ipotecaria), posso dare la casa in locazione?
Salvatore


Gentile Salvatore, innanzitutto grazie per la fiducia che ripone nel nostro marchio e cercheremo, naturalmente, di soddisfare le sue aspettative. Per mantenere i benefici sull'acquisto della prima casa a cui le fa riferimento (sconti sulle imposte da pagare per l'acquisto) è sufficiente spostare o avere già la residenza nel Comune dove si acquista l'immobile. Una volta rispettata questa condizione, l'immobile può essere senza dubbio affittato senza per questo perdere i benefici fiscali goduti. La legge infatti specifica che la residenza deve essere portata nel comune e non all'interno dell'immobile acquistato.
Altro discorso per l'agevolazione sugli interessi passivi del mutuo (si possono detrarre il 19% degli interessi passivi ed oneri accessori nella propria dichiarazione dei redditi per un tetto massimo pari a 4000 euro). In questo caso affittare l'immobile comporta la perdita dell'agevolazione.
Infatti per questo beneficio la legge specifica che per poter usufruire dell'agevolazione occorre adibire l'immobile per il quale si è richiesto il mutuo a propria abitazione principale (intendendo per essa la casa in cui il proprietario ed i suoi familiari vi dimorano abitualmente) entro 12 mesi dall'acquisto e per tutto il periodo in cui si vorrà usufruire del beneficio.

 

prima casa

 

Requisiti per usufruire delle agevolazioni "prima casa"
L'abitazione
▪ Non deve essere di lusso
▪ Deve essere situata nel Comune nel quale l'acquirente ha la residenza o la trasferisca entro 18 mesi dall'acquisto, oppure nel Comune in cui lavora
L'acquirente
▪ Non deve essere titolare (esclusivo o in comunione con il coniuge) di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su un'altra casa situata nello stesso Comune dove sorge l'immobile da acquistare
▪ Non deve possedere in Italia, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, diritti di proprietà o nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altro appartamento acquistato con le agevolazioni prima casa
▪ Non deve vendere prima di 5 anni l'immobile acquistato con lo sconto fiscale, pena la perdita delle agevolazioni, più una sanzione pari al 30% delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, a meno che non riacquisti entro un anno una nuova abitazione principale

Queste, invece, le regole principali per usufruire della detrazione degli interessi passivi:
• essere proprietario dell'abitazione
• essere intestatario del contratto di mutuo ipotecario
• acquisto dell'immobile e stipula del mutuo devono avvenire entro 12 mesi l'uno dall'altro
• l'immobile deve divenire abitazione principale entro 12 mesi

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Luisa

    Buon giorno,io e mio marito 10 anni fa abbiamo comprato un appartamento in provincia di Tn usufruendo delle agevolazioni prima casa e su cui grava ancora il mutuo. Abbiamo deciso di trasferirci all' estero (nel paese di mio marito),possiamo affittare l'appartamento in italia? Ci basta un importo equivalente alla rata mensile del mutuo(il quale scade tra 15 anni). Specifico che dovrò iscrivermi all'AIRE. Grazie mille Luisa

  • Gentile Luisa, può affittare l'immobile; in questo modo dovrà però pagare le relative imposte sul reddito percepito.

  • Alessandra

    Salve, vorrei chiederle un quesito, nostri conoscenti stanno valutando di acquistare una porzione di casa singola con la formula di affitto a riscatto per i primi 4 anni,è formata da 3 appartamenti dei quali uno vorrebbero affittarlo a noi, potrebbe essere fattibile? O sarebbe un subaffitto??
    Tutto con regolari contratti ovviamente,
    Grazie

  • Gentile Alessandra, finché non viene perfezionato l'acquisto si tratterebbe di una sublocazione, che deve essere autorizzata dal proprietario.

  • Patrizio

    Gentiile Isabella,
    ho un dubbio che vorrei chiarire. Sono proprietario di un abitazione comprata con le agevolazioni prima casa piu' di 15 anni fa, adesso pero' per motivi di spazio ho affittato un appartamento e vorrei dare in affitto la mia prima casa, mi sembra di aver capito leggendo qua e la che il contratto da fare sia quello 4 + 4 ma io vorrei vendere o in caso non fosse possibile e fossi in difficolta' economiche di andarci ad abitare prima della prima scadenza dei 4 anni, per esempio entro i 2 anni (sinceramente 4 anni mi sembrano tanti e chissa' cosa succede fra 4 anni voglio dire...figuriamoci dopo 8 anni). Posso recedere in qualche modo dal contratto credo che optero' per la cedolare secca? per esempio per vendita o per abitarci non potendo pagare l'altro affitto oppure no?
    Per quanto riguarda le tasse da pagare a parte il discorso della cedolare secca, dovro' pagare IMU anche se prima casa ma non abitandoci anche se credo che lascerei la mia residenza?

    Grazie mille

  • Gentile Patrizia, se stipula un contratto di 4 anni non è possibile per lei, come proprietario, chiedere indietro la casa prima dello scadere dei 4 anni (potrebbe valutare magari un contratto transitorio che ha una durata max di 18 mesi trovando qualcuno che abbia tale esigenza). Pagherà imposte sul reddito e l'imu che dal momento in cui l'immobile non è usato direttamente viene considerata seconda casa ai fini Imu.

  • Patrizio

    Ok per il contratto transitorio ma poiché mi riservo di mantere l'uso di una camera e mantenere li la mia residenza potrebbe non essere considerata seconda casa? e con il contratto transitorio (per esempio per un massimo di 18 mesi prorogabili se si può) posso accedere alla cedolare secca o devo per forza mettere i proventi sul 730 (irpef). In questo caso ai fini di IMU viene considerata lo stesso seconda casa anche se mantengo la residenza?

  • Se tiene una stanza per sé deve affittare una porzione di immobile , se quello che affitta è la parte prevalente allora la casa risulta seconda casa ai fini imu, a prescindere dal tipo di contratto. Il transitorio non è rinnovabile, ma può applicare la cedolare secca,.anche agevolata al 10% se è in un comune ad alta tensione abitativa.

  • Luigi da Caserta

    Ho acquistato prima casa e ho la resistenza con inquilino nella stessa casa è legittimo?

  • Gentile Luigi se questa è la situazione reale sì, se l'immobile permette la convivenza di due nuclei familiari; altrimenti dovrebbe spostare la sua residenza.

  • Affitto turistico di prima casa

    Salve..ho acquistato immobile come prima casa,posso mettere come affitto turistico..come mi devo comportare?grazie

  • Buongiorno, può affittarlo pagando le relative imposte sul reddito percepito; rispetto all'agevolazione Imu, la mantiene, se l'uso prevalente che fa del bene è di sua abitazione principale.

  • Laura Sogli

    Buongiorno, sto acquistando un piccolo immobile in un Comune diverso rispetto a quello della mia residenza.
    Sarebbe la mia prima casa e quindi ci dovrei spostare la residenza anche se non ci abiterò...
    Posso affittare a cuor leggero? Trattasi di un bilocale. Che tipo di contratto proporre ai miei futuri inquilini?
    Quante tasse ci pagherei?
    Vi ringrazio tanto se potrete chiarirmi le idee...

  • Buongiorno Laura, per poter avere le agevolazioni sull'acquisto dovrà spostare la residenza nel comune di riferimento, anche se non necessariamente nell'immobile acquistato che a questo punto potrebbe affittare, pagando le tasse sul reddito percepito (il canone mensile) scegliendo tra regime irpef o cedolare secca. Dovrà poi pagare Imu come seconda casa.

  • Alessio

    Buongiorno,vorrei porgli la mia domanda:
    Io con mia moglie abbiamo stipulato un mutuo cointestato come 2 casa
    Io come 2 casa mia moglie come 1 casa in zona di mare, quindi per poter usufruire delle agevolazioni dovremmo spostare la residenza a mia moglie
    La mia domanda e posso affittare la casa anche per settimane?

  • Gentile Alessio, se sua mogli non ha già la residenza nel comune dove ha acquistato, deve spostarla per poter usufruire delle agevolazioni.
    é chiaro che per poter avere la residenza ci saranno delle verifiche per accertarsi che l'immobile venga usato come abitazione principale; quindi l'affitto deve essere compatibile con tale situazione.

  • Adolfo

    Salve, ho un quesito che credo sia molto importante per tutti, nel 2003, ho acquistato una casa con le agevolazioni prima casa" in comunione dei beni" adesso abbiamo intenzione di acquistare un appartamento dove dovrà andare ad abitare nostro figlio unico. La domanda è : mia moglie vorrebbe donarmi a titolo gratuito il 50% della nostra abitazione principale compreso le poche restanti rate di mutuo. Facendo in questo modo potrà riacquistare un'altra abitazione come prima casa usufruendo delle agevolazioni fiscali e detrazioni del mutuo. Grazie

  • Gentile Adolfo, è possibile in questo modo che sua moglie possa usufruire ancora dell'agevolazione, essendo per lei, di fatto, la prima casa acquistata nel comune di residenza.

  • Lucia

    Posso affittare per brevi periodi la mia prima casa dove ho la residenza???? Mille grazie per la risposta

  • Buongiorno Lucia, può affittarla, dovrà poi dichiarare il reddito percepito in sede di dichiarazione dei redditi.

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