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Sempre più inquilini danno disdetta per un affitto meno caro. Meno di 1 su 5 se ne va per comprare casa

by Andrea Saporetti
on Luglio 21, 2015
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Sempre più di frequente si lascia un appartamento in affitto per trovare una nuova abitazione da affittare a condizioni migliori. Secondo Solo Affitti oltre il 43% di chi dà disdetta dal contratto di locazione abbandona casa propria per ragioni di carattere abitativo. Molti disdicono l'affitto per fronteggiare la crisi, cercando soluzioni abitative più economiche. Alcuni, invece, avvantaggiandosi dell'ampia offerta di case che la crisi ha prodotto, lasciano il proprio appartamento troppo piccolo o in una zona non di gradimento per una abitazione più comoda, spaziosa o moderna. Analizziamo insieme le motivazioni del recesso dalla locazione e cosa sceglie di fare l'inquilino una volta lasciato l'immobile.

Mille sono le motivazioni per cui un inquilino può decidere, dopo aver alloggiato nel proprio immobile in affitto per un certo –più o meno lungo– periodo di tempo, di dare disdetta dal contratto di locazione.

E proprio la fase del recesso dal contratto è uno degli argomenti più dibattuti su Blogaffitto, con centinaia di domande poste all'esperto di Solo Affitti: dai dubbi sulla legittimità delle motivazioni di disdetta fornite dal conduttore o dal locatore, al mancato pagamento degli ultimi canoni e alla possibilità di sfruttare il deposito cauzionale a copertura degli affitti non pagati, al rispetto dei termini di preavviso da parte dell'inquilino nell'invio della raccomandata, etc.

Utile quindi un'analisi, normativa ma anche statistica, delle cause e delle conseguenze della disdetta dall'affitto.

Cosa prevede la legge riguardo alla facoltà di disdetta da parte dell'inquilino

La Legge 431/1998, all'art. 3 comma 6, stabilisce le condizioni per il recesso dal contratto di locazione da parte dell'inquilino.

In particolare viene stabilito che, dando il dovuto preavviso di 6 mesi (a meno di pattuizioni tra le parti più favorevoli per l'inquilino), il conduttore possa disdire in qualsiasi momento il contratto di locazione "qualora ricorrano gravi motivi".

Cosa si intenda con "gravi motivi" è questione dibattuta e, a dire il vero, piuttosto passibile di interpretazione.

 

Un classico grave motivo è quello di salute del conduttore o di un suo familiare, o un trasferimento di lavoro. Certamente, l'acquisto di una casa o una convivenza in altro alloggio sono motivazioni significative che il conduttore può portare per richiedere la conclusione del contratto di affitto.

Ma può essere considerato grave motivo anche la perdita del lavoro, o comunque la sopraggiunta maggiore difficoltà a pagare l'affitto per una riduzione del reddito disponibile. Ancora: è un classico grave motivo il deterioramento delle condizioni dell'immobile, a causa dell'insorgere di muffa o umidità sulle pareti, se non addirittura di crepe nei muri (con annesse diatribe tra padrone di casa e inquilino).

Ma anche, perché no?, può essere addotta come grave motivazione l'arrivo sotto casa di un ristorante con i relativi maleodoranti fumi, oppure un bar con gli immancabili schiamazzi o la musica a tutto volume. Oppure, ancora, le liti condominiali, che spesso spingono l'affittuario ad abbandonare l'immobile per non dover più combattere una guerra nei confronti del dirimpettaio o degli altri condomini.

 

Difficile contestare l'importanza e la gravità per l'inquilino della causa di recesso dal contratto: si tratta, in fondo, di esigenze abitative che coinvolgono la vita quotidiana di ciascuno di noi.

 

 

L'analisi delle cause di disdetta: oltre il 40% sono di natura abitativa

 

Interessante, a tal proposito, una recente analisi condotta tra le proprie agenzie dal franchising immobiliare specializzato nella locazione, Solo Affitti.

 

07 Sempre più inquilini danno disdetta per un affitto meno caro Meno di 1 su 5 se ne va per comprare casa ALo studio riguarda in primis le cause che spingono l'inquilino ad inviare disdetta dal contratto di locazione. Infatti, al di là delle risoluzioni unilaterali per i classici "motivi personali" (salute, lavoro, trasferimento in casa del coniuge o convivente, etc), c'è oltre un 50% di disdette che derivano da motivazioni o strettamente abitative, oppure per motivi di grave malcontento riconducibili allo stato di degrado dell'immobile o ai rapporti conflittuali con il proprietario o il vicinato.

 

A farla da padrone (43,7% del totale) sono sicuramente le motivazioni di natura abitativa che spingono l'inquilino a rescindere la locazione in atto.

Le difficoltà economiche che la crisi ha determinato per molte famiglie conduttrici di un appartamento in affitto e l'ampia disponibilità di immobili in affitto dovuta alla stagnazione delle compravendite sono il mix di ingredienti alla base di questo dato.

Perché dietro ad esso stanno, per la gran parte, i moltissimi inquilini che hanno deciso di abbandonare un ormai troppo costoso affitto, scegliendo una nuova abitazione più economica (più piccola, o più decentrata o meno bella). A volte scegliendo nuovamente l'affitto (e sempre più spesso in condivisione, per dividere le spese, se si è single), a volte come ospiti di amici o parenti. Ma vedremo più oltre questo aspetto nel dettaglio.

Evidente l'impatto su questo fenomeno del caro-affitti. Tra le città che hanno registrato i valori più alti di disdette per motivazioni abitative la fanno da padrone tutte le città più costose per gli inquilini (Roma, Firenze, Venezia, Napoli), eccezion fatta per Milano. Dove, evidentemente, il reddito medio di chi va in affitto è più adeguato alle alte pretese del mercato delle locazioni meneghino.

 

Da tenere in considerazione, però, che parte di questo 43,7% di inquilini non dà disdetta perché subisce la crisi, ma perché la cavalca!

Infatti, chi non ha subito contraccolpi dalla crisi può in realtà sfruttare l'ampia disponibilità di immobili che non hanno trovato collocazione nel mercato delle compravendite per trovare una soluzione più spaziosa, oppure più moderna, a parità di canone di affitto. Sono tanti gli immobili nuovi che le ditte edili avevano preparato per essere vendute ma che, non trovando acquirenti, sono state messe in affitto a copertura dei costi. Sono soluzioni di qualità, recenti e ad elevata efficienza energetica: chi può ha spesso scelto di cogliere l'occasione!

 

 

L'analisi delle cause di disdetta: dove l'affitto si risolve per eccessiva conflittualità o per degrado dell'immobile

 

Meno frequente, ma significativo (6,5%), il caso di disdetta dovuta all'insostenibile conflittualità con il padrone di casa, oppure alle continue liti di vicinato. Chiaro che il fenomeno risulti più elevato ove la vita sia "gomito a gomito" con i vicini: caso frequente quello degli appartamenti condivisi tra studenti universitari e lavoratori. Le città più litigiose sono Catanzaro, Genova, Cagliari e Bologna, dove la componente di studenti universitari è elevata.

 

Simile la percentuale di disdette dovute a degrado dell'immobile (6,2%), che nuovamente sconta valori anche doppi rispetto alla media nelle città capoluogo sede di atenei. Vince questa triste classifica degli immobili fatiscenti, ammuffiti e degradati la città di Bologna, dove da sempre si riscontra una scarsa attenzione dei proprietari al rinnovo delle abitazioni affittate a studenti. Percentuali alte anche a Catanzaro, Cagliari, Genova e Napoli, a conferma che le disdette siano più frequenti nel mondo della locazione a studenti, o comunque dove la condivisione dell'alloggio con dei coinquilini sia più diffusa.

 

Insomma: come è vero che vivere con dei coinquilini porta spesso a disdetta per il clima invivibile che può instaurarsi tra i coinquilini, così è vero che, purtroppo, il mercato degli affitti universitari non agevola il miglioramento dello standard qualitativo degli immobili proposti in affitto.

 

 

Dopo l'affitto? In 2 casi su 3 si ricorre di nuovo all'affitto. In pochi riescono a comprare

 

07 Sempre più inquilini danno disdetta per un affitto meno caro Meno di 1 su 5 se ne va per comprare casa BPassiamo al lato destro della nostra infografica. Se limitiamo, nel lato sinistro, lo sguardo a chi dà disdetta dal contratto di locazione per ragioni espressamente abitative, possiamo indagare poi quale sia l'esito della disdetta.

In poche parole: dopo aver abbandonato l'immobile in affitto, che fine fa l'ex inquilino?

 

Nella gran parte dei casi, rimane inquilino. Infatti, l'analisi ci dice che in oltre 2 casi su 3 (per la precisione, nel 69% dei casi) i conduttori dopo la disdetta si rivolgono nuovamente all'affitto. In un'altra abitazione più economica, per chi deve badare a ridurre il budget e non riesce a rinegoziare il proprio canone (sebbene non sia raro che il proprietario possa concedere una riduzione dell'affitto, come già visto in un articolo di qualche tempo fa), più ampia e moderna per chi invece può permettersi qualcosa di meglio.

 

Pochi (solo il 18% del totale) gli inquilini che possono "affrancarsi" dalla locazione per andare a vivere in una casa di proprietà. La stretta creditizia sui mutui ha permesso man mano a sempre meno inquilini di realizzare il proprio sogno e comprare casa.

Pare che le cose stiano migliorando, sebbene i segnali di inversione di tendenza sul fronte mutui non sono ancora stabili al punto da poter dire di essere fuori dalla crisi delle compravendite. Finché le politiche creditizie delle banche non diventeranno strutturalmente meno stringenti, rimarranno pochi gli inquilini in grado di passare dall'affitto all'acquisto della propria abitazione.

Bari, Milano e Firenze sono le città dove l'acquisto è stato più accessibile agli inquilini, secondo le statistiche di Solo Affitti.

 

Significativo, e sicuramente al di sopra di quello che ci si potrebbe aspettare, il numero di inquilini che sfruttano l'ospitalità di amici e parenti. Sia che si tratti di una forma di ospitalità di natura familiare che legata a rapporti di amicizia; tanto che si tratti di un accordo verbale tra le parti, quanto di un contratto di comodato d'uso gratuito vero e proprio; fatto sta che ben il 13% degli inquilini che danno disdetta lo fanno per appoggiarsi in casa di qualcun altro, a titolo di favore.

Per retaggio culturale questo fenomeno risulta particolarmente intenso nelle realtà del centro-sud Italia: Napoli, Cagliari e Bari sono in testa a questa particolare classifica.

 

Presentazione Autore
Andrea Saporetti

Laureato in economia, da sempre interessato a qualsiasi cosa sia misurabile. L'innata passione per la statistica e lo stile descrittivo a metà tra il magniloquente ed il prolisso fanno di lui il blogger più alternativo dell'ultimo decennio. L'impegno nel volontariato e la passione per la letteratura russa completano la sua immagine giovane e dinamica.


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  • NAUSICAA

    Buongiorno,
    Ho stipulato un contratto di locazione come conduttrice con decorrenza 01/01/2017 della durata di 4+ 4 anni.
    Ora mi si presenterebbe la possibilità di stipulare un altro contratto d'affitto a condizioni economiche molto più vantaggiose ( ho fatto un calcolo: se non dessi disdetta dell'attuale contratto e non stipulassi quello nuovo, aspettando così la naturale scadenza fra quattro anni, perderei la possibilità di ottenere un appartamento in locazione dignitoso ad un buon prezzo, possibilità che potrebbe ripresentarsi magari fra molto tempo o non ripresentarsi affatto. Inoltre perderei un risparmio di oltre € 11.000,00. Infine ho un lavoro precario, a tempo parziale, ma molto faticoso e di responsabilità ) che mi da un reddito basso e che non copre nemmeno il canone di affitto della locazione attuale. Per pagarlo attingo ai miei risparmi che non sono molto alti e nel giro di 4 anni si ridurrebbero sensibilmente (di 25.520,00 riducendosi così quasi a zero). Inoltre alla mia età è difficilissimo trovare un lavoro che mia desse un reddito sufficiente a pagare un canone così oneroso e a mantenermi, soprattutto se si considera anche che le aziende e la pubblica amministrazione assumono ancora poco per via della ripresa timida.
    Il contratto attuale non prevede nulla riguardo all'eventuale disdetta anticipata da parte del conduttore. Potrei quindi disdire anticipatamente solo per gravi motivi. Chiedo pertanto gentilmente se quanto suindicato può essere considerato un grave motivo.
    Ringrazio per l'attenzione e porgo cordiali saluti.
    Nuasicaa

  • Buongiorno, diciamo che può dare disdetta adducendo motivi economici,dovrà rispettare però i sei mesi di preavviso se non trova un accordo diverso.

  • ezio rigoli

    Buongiorno, sono in affitto in un appartamento il cui contratto scadrà fra tre anni e dove fu indicata la possibilità di recesso per gravi motivi con preavviso di 3 mesi. Ho trovato l'occasione per comprare una casa e vorrei sapere se ho il diritto di recedere dal contratto di affitto dando il preavviso dei 3 mesi. grazie e cordiali saluti

  • Andrea Saporetti

    Buongiorno Ezio,
    l'acquisto di un'altra abitazione non è di per sè una grave motivazione per poter dare disdetta anticipatamente rispetto al termine del contratto.
    Tra le gravi motivazioni difficilmente contestabili e che più frequentemente vengono addotte nella raccomandata di disdetta ci sono, a titolo di esempio: motivi di natura economica (necessità di ridurre le spese legate all'abitazione), l'esigenza di avvicinarsi al luogo di lavoro, oppure ancora la necessità di assistere propri familiari, etc.
    Cordiali saluti

  • Mario

    Buonasera, io avrei una domanda. Mi zia mi ha comprato casa, però adesso sto in affitto. È possibile disdire il contratto senza rispettare i sei mesi di preavviso?

  • Gentile Mario, è possibile lasciare l'immobile prima,per l'intero pagamento dei sei mesi dovrebbe trovare un accordo con la proprietà.

  • orazio

    a gennaio 2017 devo rinnovare la locazione per gli ulteriori 4 anni al conduttore, questi però mi ha chiesto di lasciare l'immobile ad aprile 2017. Come devo regolarmi con il contratto? lo rinnovo lo stesso per 4 anni ? posso fare un contratto temporaneo? come posso fare senza avere problemi con l'agenzia delle entrate? Grazie mille

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