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Perché l’affitto è il fenomeno immobiliare del momento, spiegato in 3 punti

by Andrea Saporetti
on Aprile 03, 2017
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Mercato dell'affitto, 9 anni consecutivi di crescita per i contratti di locazione

Un mercato in crescita da 9 anni consecutivi, una fiscalità particolarmente vantaggiosa per il proprietario e canoni di affitto accessibili per gli inquilini grazie ai contratti concordati: ecco le ragioni del successo crescente dell’affitto.

Comprare casa è di serie A, affittare casa è di serie B: uno stereotipo che molti di noi hanno, cresciuti come siamo con il mantra tipico italiano della casa di proprietà.
Nell’ultimo decennio, a causa del crollo delle compravendite di abitazioni (ma non solo!), l’affitto è diventato un fenomeno di successo in Italia. Tutti se ne sono accorti, ormai, anche se molti vorrebbero far finta di non vedere.
Ecco 3 semplici considerazioni che spiegano il perché del successo dell’affitto nel nostro paese: recente, ma destinato a durare.

 

 

Un mercato in crescita da 9 anni consecutivi. E non dipende solo da chi vorrebbe comprare ma non può

L’infografica, costruita sulla base dei dati annualmente rilevati dal Centro Studi FIAIP (la più diffusa associazione di categoria degli agenti immobiliari nel nostro paese), mostra con evidenza quanto abbiamo detto.
Dal 2008 ad oggi si è rilevato nel settore immobiliare un crescente ricorso all’affitto. Ogni anno un incremento rispetto al numero di contratti di locazione gestiti l’anno precedente.
Provate a fare un gioco: conoscete un altro mercato le cui transazioni siano cresciute costantemente negli ultimi dieci anni?
Oltre alla crescita costante, notiamo anche l’accelerazione recente: dall’immagine risulta con tutta evidenza il picco registrato nel 2016: +15%, oltre il doppio del tasso di incremento annuo di contratti di affitto registrato da FIAIP negli anni precedenti.

Perché aumenta l’affitto: fattori esterni al mercato della locazione

C’entra la crisi delle compravendite, è ovvio. Se un decennio fa si viaggiava su ritmi di 800 mila compravendite di case e oggi, grazie alla ripresina degli ultimi tre anni, si è tornati appena su quota 500 mila è evidente che qualcosa è cambiato.
Tantissime famiglie in passato avrebbero comprato casa oggi non lo stanno facendo, volente o nolente. Più nolente che volente, probabilmente.
Perché? Complice la stretta creditizia, che fa sì che le banche concedano molti meno mutui alle famiglie di prima per l’acquisto di un’abitazione.
Chi non può finanziarsi per comprare casa o si adatta a una sistemazione condivisa con parenti e amici, ad esempio spostando in avanti il momento di uscita dalla casa dei genitori o evitando di procurarsi un’abitazione autonoma lasciando un appartamento condiviso con altri; oppure gestisce la situazione, almeno temporaneamente, prendendo casa in affitto.

Perché aumenta l’affitto: fattori interni al mercato della locazione

Ma la crescita dell’affitto non è solo spiegabile con l’aumento del numero di inquilini che vorrebbero, ma non riescono a comprare casa. Questo è ciò che, con poca attenzione, tendono a pensare tanti operatori del mondo immobiliare applicando al giorno d’oggi le stesse logiche di vent’anni fa.
Bisogna invece prendere atto di una cosa: il mondo è cambiato, che lo vogliamo o meno. Il mito della casa di proprietà non è più così radicato, specie nelle giovani generazioni. E comprare casa a tutti i costi, tanto poi la si rivende o la si usa come investimento anche se ci si dovesse trasferire altrove da lì a breve, non è un ragionamento che le generazioni più giovani sentono proprio.
Ne abbiamo parlato di recente, in un articolo che indagava il rapporto tra le giovani generazioni e la scelta tra acquisto e affitto di casa. Se i “giovani di una volta”, quelli usciti di casa dei propri genitori tra il 1970 e il 2000, propendevano per l’acquisto in un caso su due, i “giovani d’oggi” in 2 casi su 3 se ne vanno dal nido familiare optando per un affitto.
Non solo le scelte tra acquisto e affitto stanno cambiando: è lo stile di vita e le esigenze personali delle persone che tendono ad una maggiore flessibilità. Il che, inevitabilmente, porta ad un diverso rapporto con l’abitare. L’affitto, con ogni evidenza, pare adattarsi meglio a tante fasi di transizione della vita degli italiani di oggi.
I trasferimenti per lavoro si moltiplicano, e non sin può certo comprare casa ad ogni cambio di luogo ove si lavora. Ma anche il mito del posto di lavoro fisso per tutta la vita pare stare tramontando: perché quindi legarsi ad un luogo, quando magari nel giro di pochi anni ci si potrebbe trovare da tutt’altra parte (in un’altra città, o provincia, o regione, o persino all’estero?).
Ancora: ci si sposa e si fa figli sempre più in là nel tempo: nel frattempo ci si “sperimenta” di più di quanto non si facesse un tempo, con convivenze che si spera sempre durino (ma non sempre sono così fortunate). Meglio l’affitto che comprare casa per poi doversi riorganizzare, se le cose andassero diversamente dal previsto.
E anche i matrimoni, quando pure ci si sposa, possono terminare: per i “single di ritorno” è spesso la via più facile, se non l’unica percorribile, quella di ri-organizzarsi in una casa in locazione.

 

Fiscalità agevolata per i proprietari: con la cedolare secca al 10% tasse al minimo per chi mette a reddito la seconda casa

Quando si tratta di far fruttare gli investimenti fatti la fiscalità non è mai una componente da sottovalutare. Trova un buon investimento e tassalo pesantemente e vedrai i risparmiatori fuggire a gambe levate!
È sicuramente anche grazie alla fiscalità di particolare vantaggio di cui gode da alcuni anni la locazione che i proprietari stanno mettendo da parte le titubanze connaturate in questa forma di investimento.
Sì, perché se un tempo del reddito che derivava dall’affitto rimaneva ben poco in tasca al proprietario, soprattutto se si partiva da un imponibile Irpef di tutto rispetto, oggi le cose sono radicalmente cambiate.
Per il locatore che si avvale di cedolare secca associata ad un contratto a canone concordato (ovvero un contratto 3+2, uno a studenti universitari fuori sede o, grande novità 2017, anche un transitorio), l’aliquota con cui viene tassato il reddito da locazione è solo il 10%.
Senza contare che:
1) Non si pagano imposte di registro e di bollo, né alla prima registrazione del contratto né durante le annualità successive
2) L’IMU è agevolata su tutto il territorio nazionale per gli immobili locati a canone concordato e ciascun comune può eventualmente prevedere aliquote IMU di ancora maggiore vantaggio
3) L’affitto della propria seconda casa permette di lasciare in carico all’inquilino le spese condominiali ordinarie; rimangono in capo al locatore solo quelle straordinarie

 

Canoni di affitto più accessibili grazie ai contratti concordati, una buona notizia per gli inquilini

Non è solo sul fronte dei locatori che il mercato gode di buona salute. Anche i conduttori beneficiano di condizioni particolarmente favorevoli in questo periodo.
I canoni di affitto si sono abbassati gradualmente, dai massimi di mercato del 2009 ad oggi. L’Ufficio Studi Solo Affitti registra calo cumulato per i prezzi degli affitti nelle principali città del -13% circa. Poter pagare attorno ai 70 euro in meno al mese per immobili che costavano sui 580 euro fino a pochi anni fa non è un risparmio da poco.
Frutto dell’abbondante offerta di case in affitto, senza dubbio.
Ma l’elemento che ha trainato il ribasso è stato senza dubbio il sempre maggiore ricorso ai contratti a canone concordato, che i proprietari sempre più hanno imparato ad apprezzare grazie al vantaggio fiscale della cedolare secca al 10%, di cui abbiamo parlato.
L’inquilino beneficia così di livelli di prezzo dell’affitto concordati tra le associazioni di categoria di locatori e quelle dei conduttori, fissati al di sotto dei valori di mercato.
Una finalità sociale che ha contribuito a rendere più sostenibili prezzi sul mercato dell’affitto, avevano conosciuto una crescita davvero eccessiva per le tasche degli italiani in affitto.

 

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Presentazione Autore
Andrea Saporetti

Laureato in economia, da sempre interessato a qualsiasi cosa sia misurabile. L'innata passione per la statistica e lo stile descrittivo a metà tra il magniloquente ed il prolisso fanno di lui il blogger più alternativo dell'ultimo decennio. L'impegno nel volontariato e la passione per la letteratura russa completano la sua immagine giovane e dinamica.


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