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Canone concordato, con la cedolare secca al 10% in molte città è ormai la regola per l’affitto di casa

by Andrea Saporetti
on Maggio 26, 2016
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Canone concordato irrinunciabile per tantissimi proprietari e inquilini di molte città d'Italia, secondo i dati della rete Solo Affitti

Se negli ultimi anni il ricorso all’affitto è molto aumentato nel nostro paese non è solo a causa della crisi delle compravendite. Il crescente utilizzo dei contratti a canone concordato, associato alla cedolare secca al 10% (molto apprezzata dai proprietari), ha permesso il recupero di una significativa quota di “sommerso”. Risparmio sul canone di affitto per gli inquilini, risparmio fiscale per i proprietari: questi gli ingredienti che hanno decretato il successo dei contratti 3+2. Successo ormai diffuso in moltissime province, come certifica un’indagine Solo Affitti dedicata agli affitti agevolati.

Oltre 1 contratto di affitto su 2 a canone concordato, ma percentuale destinata a crescere ancora

Per il settore abitativo i contratti di affitto più diffusi sono ormai diventati quelli a canone agevolato, secondo la rilevazione condotta presso le agenzie del network Solo Affitti delle città capoluogo di provincia.
Sul campione di agenzie facenti parte del franchising, intervistato a proposito della diffusione delle forme contrattuali a canone concordato, arriva infatti al 53,5% la quota di affitti residenziali per i quali le parti si sono attenute a quanto previsto nell’accordo territoriale per la locazione abitativa agevolata del proprio Comune.

Una percentuale molto elevata, destinata tra l’altro ad aumentare.

Facile infatti pensare che le associazioni di categoria di proprietari e inquilini presenti nei Comuni ove gli accordi territoriali sono più datati, visti i consistenti sgravi fiscali che questa forma contrattuale permette, si attivino nel prossimo futuro per aggiornare i valori del canone concordato per la propria città, adeguandoli ai livelli di mercato attuali.
Ancora in vaste aree del paese, infatti, le locazioni concordate si devono basare su canoni il cui importo è stato fissato a fine anni Novanta o inizio anni Duemila: quotazioni ormai fuori mercato, talmente basse che nessuna agevolazione fiscale potrà mai rendere appetibili per un locatore.
Molti Comuni si sono adeguati proprio negli ultimi due anni, proprio per questa ragione. I casi più eclatanti? Milano e Napoli, i cui accordi territoriali erano fermi al 1999, prima del rinnovo del 2015.

 

Va inoltre detto che la rilevazione di Solo Affitti si riferisce ad agenzie specializzate nella locazione, capaci quindi di fornire la giusta consulenza sulla formula contrattuale più vantaggiosa ai propri clienti conduttori e locatori.
Facile comprendere che lo stesso know how sulla fiscalità del settore non sia altrettanto diffuso, sia tra le agenzie immobiliari che gestiscono sporadicamente le locazioni, sia – a maggior ragione – negli transazioni gestite dai privati con il “fai da te”.
Evidente quindi che, man mano che il pubblico acquisirà maggiore conoscenza dei vantaggi fiscali che comporta il ricorso al canone concordato, il numero di affitti che verranno stipulati con contratto agevolato progressivamente crescerà.

 

 

Grosseto e Bolzano guidano la classifica, al top l’Emilia Romagna. Insegue il Sud del paese

 

Diffusione del contratto di affitto a canone concordatoLe statistiche dicono che sono Grosseto (98%), Bolzano (96%), Asti e Forlì (95%) a superare la soglia di 9 contratti di affitto abitativi su 10 stipulati con un 3+2 o con un contratto a studenti universitari fuori sede.

 

Ad emergere sono comunque, prevalentemente, i capoluoghi di provincia del Centro-Nord del paese.
A livello regionale è l’Emilia-Romagna a svolgere il ruolo di capofila, con ben 6 città nella “top ten”. Oltre alla già citata Forlì, spiccano infatti per l’uso di contratti a canone agevolato: Reggio Emilia, Modena e Ferrara (90%), Ravenna (85%), Rimini (80%).
Piemonte a due velocità, con città ben classificate (oltre ad Asti, Torino arriva al 68%) e città decisamente più indietro (Vercelli 10%, con il recentissimo rinnovo che dovrebbe però risollevare presto la situazione, e Verbania 5%).
Lombardia in una situazione analoga, con città ottimamente posizionate (Bergamo al 65%, Pavia al 61%) e altre in forte arretratezza. In particolare, Como è ferma al 4% e – soprattutto – Milano al 5%. Il capoluogo meneghino sconta un rinnovo dell’accordo territoriale ancora troppo recente per godere della giusta diffusione; ma anche valori di canone concordato forse troppo bassi per poter accontentare i proprietari, abituati alle quotazioni al libero mercato più alte d’Italia.
Livelli di canone concordato generalmente molto elevati in varie città del Friuli Venezia Giulia, così come della Liguria. Aosta molto indietro, invece.
Ambitissimo il canone concordato nel Centro Italia, con tutte le città oggetto di indagine della Toscana, dell’Umbria, delle Marche, del Lazio e dell’Abruzzo al di sopra del 60%. Perugia tocca il 70%, Roma arriva al 71%, Firenze e Pescara al 75%.

 

Più indietro il Sud Italia, dove si raggiungono livelli piuttosto elevati solo in poche città, dislocate a macchia di leopardo. Accordi territoriali spesso vecchi e poco in linea con i canoni di locazione di mercato determinano un’arretratezza delle locazioni agevolate nel Mezzogiorno del paese.
Palermo spicca per la totale assenza di contratti di questo genere, ma non è posizionata tanto meglio neppure Napoli, ferma al 15% nonostante il recente rinnovo del 2015: aggiornamento dei valori del concordato che, evidentemente, non è ancora riuscito a fare breccia nel capoluogo partenopeo.
Anche Lecce e Trapani (20%), Caserta (27%), Bari (30%) e Catanzaro (40%). Meglio la Sardegna, con percentuali che oscillano tra il 40% di Oristano e il 60% di Cagliari.

 

 

Imposizione fiscale al 10%, niente imposta di registro e di bollo, IMU ridotta del 25%: ecco perché canone concordato e cedolare secca convengono

 

La domanda è ora una e una sola: quanto vale il canone concordato per la casa che voglio affittare? Se aveste qualche dubbio vi forniamo un approfondimento dell'Esperto di Blogaffitto nel quale si spiega compiutamente come si calcola il canone concordato per un immobile.

 

Fatto il conteggio, sorge il dubbio più importante per il proprietario: ci guadagno a usare un contratto a canone concordato o no?

 

I calcoli vanno fatti caso per caso, perché molte sono le variabili in gioco.
C’entrano le aliquote IMU stabilite a livello locale, che possono differenziarsi per i contratti a canone concordato e, in questo, dare slancio alla convenienza fiscale per il locatore.
Soprattutto, però, incide l’adeguatezza dei valori del canone concordato rispetto ai rispettivi valori di canone di mercato.
A parità di immobile, valori dell’accordo territoriale stabiliti dalle associazioni di categoria troppo al di sotto delle quotazioni dei contratti liberi rischiano di vanificare la convenienza per i proprietari, che preferiranno il classico 4+4.
Invece, canoni abbastanza in linea con quelli di mercato garantiscono una diffusione capillare di questa forma contrattuale, perché il vantaggio fiscale per i proprietari compensa il minor canone e, al contempo, l’inquilino – pur non di molto – risparmia. Si veda il caso delle città dell’Emilia Romagna, dove gli accordi territoriali stipulati secondo la Legge 431/1998 sono molto aderenti ai valori di mercato e, per questo, molto utilizzati.

 

Al netto di una buona rispondenza delle tariffe dell’affitto concordato rispetto a quello al libero mercato, è la parte fiscale che ha il peso maggiore. Perchè la questione, alla fine dei conti, è sempre: quanto risparmio di tasse con un contratto 3+2 con cedolare secca?

 

Ci sono alcuni elementi di indiscutibile vantaggio, in particolare se viene associato al contratto a canone concordato (come forma contrattuale) la cedolare secca (come regime fiscale a cui assoggettare il reddito da locazione).

In questo caso, infatti, il proprietario gode di:
• Cedolare secca con aliquota agevolata del 10%, anziché con quella ordinaria del 21% (aliquota che, invece, va applicata a tutti i contratti abitativi diversi da 3+2 e a studenti universitari fuori sede, così come a qualsiasi contratto di affitto abitativo stipulato in una città che non rientra nell’elenco del CIPE dei Comuni ad alta tensione abitativa)
• Imposta di registro per la prima annualità e per le annualità successive non dovuta
• Imposta di bollo non dovuta
Aliquota IMU ridotta del 25% rispetto a quella prevista per gli immobili locati senza il ricorso al canone concordato. Se, quindi, il Comune in oggetto già prevedeva un’aliquota ridotta per i contratti a canone concordato rispetto a quella prevista per gli altri immobili locati, è su questa aliquota già scontata che si applica l’ulteriore sconto del 25%. Questo ulteriore vantaggio è stato introdotto con la Legge di Stabilità approvata lo scorso dicembre scorso.

 

Unico svantaggio significativo: non poter effettuare, anno per anno, l’aggiornamento Istat del canone di locazione, tra l’altro in misura non superiore al 75% dell’indice Istat F.O.I. quando ci si avvale di contratto concordato.
È una grossa perdita? Negli ultimi anni decisamente no, dato che con l’inflazione bassa degli ultimi anni l’aggiornamento Istat risulta piuttosto esiguo. Da valutare inoltre che, dato che la durata contrattuale media per gli affitti abitativi si aggira attorno ai due anni nel nostro paese, la probabilità di poter incrementare considerevolmente il canone di locazione è molto ridotta.

 

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Come si calcola il canone concordato? Facciamo un esempio.
Quanto e quando conviene la cedolare secca? Una guida per punti per una scelta consapevole.

 

Presentazione Autore
Andrea Saporetti

Laureato in economia, da sempre interessato a qualsiasi cosa sia misurabile. L'innata passione per la statistica e lo stile descrittivo a metà tra il magniloquente ed il prolisso fanno di lui il blogger più alternativo dell'ultimo decennio. L'impegno nel volontariato e la passione per la letteratura russa completano la sua immagine giovane e dinamica.


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  • Nicola Festinante

    Salve,ho un quesito che non riesco a risolvere perchè non riesco ad avere risposte significative.
    Ho un appartamento a Leporano(TA),presente negli elenchi del CIPE perchè risulta essere un comune ad elevata tensione demografica,che intendo affittare.Ho sentito un mio amico che è assessore comunale del citato paese chiedendo se potevo adottare un contratto di locazione 3+2 a canone concordato con cedolare al 10% e mi ha risposto,chiedendo al ragioniere del comune,che non posso adottare il canone concordato ma la ordinaria cedolare secca al 21% perchè il comune di Leporano non ha un ACCORDO TERRITORIALE.
    domanda: sono stato informato male?cosa dovrei fare?che tipo di contratto di locazione fare?
    Grazie tante per la risposta.

  • Gentile Nicola, nel caso in cui il comune è ad alta densità abitativa ma non avete l'accordo, lei ha diritto di stipulare un 3+ 2 utilizzando l'accordo del comune più vicino e demograficamente simile; a questo contratto può applicare la cedolare al 10%.

  • alberto

    Buongiorno,
    dovrei affittare in canone concordato (con cedolare secca al 10%) per 3 mesi ad una Associazione che poi di fatto subaffitta l'appartamento a 3 stagisti extracomunitari. Avrei quindi due domande da sottoporre alla vs. attenzione. Sono tenuto a versare l'imposta di registro per questo contratto e a comunicare in questura le generalità dei conduttori. Ringrazio anticipatamente per un Vs. risposta.
    Saluti.
    Alberto

  • Andrea Saporetti

    Buongiorno Alberto,
    dato che si tratta di contratto di locazione con finalità abitative ma con conduttore persona giuridica potrà utilizzare un contratto a canone concordato (3+2), ma non la cedolare secca. Il reddito sarà assoggettato ad IRPEF, diventando imponibile per lei, e occorrerà anche registrare il contratto versando imposta di registro.
    Riguardo alla comunicazione di pubblica sicurezza, non dovrà effettuarla bensì l'associazione con riferimento al contratto di sublocazione che dovrà stipulare con i suoi sub-conduttori extra-comunitari.
    Buona giornata

  • antonello

    Buonasera. Sono un proprietario di un immobile al centro di Firenze. Devo dirvi che per mia ignoranza sulla materia, sia in passato (l'anno scorso) ma anche quest'anno ho stipulato dei contatti di tipo transitori nei quali non ho applicato i canoni concordati dagli accordi territoriali per il mio comune, ma sono arrivato a stabilire il canone d'affitto sulla base di una libera contrattazione con l’inquilino.
    Volevo sapere quali possono essere gli effetti di questa mai mancanza, una verifica da parte dell'agenzia delle entrate? un contenzioso con gli inquilini, o un accertamento da parte del comune . faccio presente che quando ho effettuato la registrazione dei vari contratti ( che avevano tutti durata superiore a un mese), non ho avuto nessuna contestazione da parte dell’ufficio dell’AdE.
    Grazie per le informazioni

  • Buonasera Antonello, la contestazione potrebbe derivare dall'inquilino che potrebbe impugnare il contratto; quindi se questo non è avvenuto o non avverrà, potrebbe iniziare ad usare il calcolo esatto dal prossimo contratto.

  • Isabella

    Gentile Sig. Sigaudo confermiamo che l'agevolazione è prevista solo nei comuni ad alta densità abitativa, in ogni caso questa tipologia contrattuale offre una durata minore ad esempio e potrebbe essere incentivata a livello di singoli comuni.

  • sigaudo luigino

    Avevo letto che il canone concordato (con relativa tassazione ridotta) é possibile SOLO nei comuni ad elevata densità abitativa ed espressamente indicati. Come é possibile allora che tale tipologia di ctr si stia diffondendo così tanto ? Grazie .

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