Cerca

10 consigli per essere un proprietario di casa in affitto moderno e al passo con i tempi

by Andrea Saporetti
on Luglio 18, 2016
Visite: 8190

Valutazione attuale: 5 / 5

Stella attivaStella attivaStella attivaStella attivaStella attiva
 
Trasparente, flessibile, gentile e -non da meno!- disposto a qualche investimento: ecco come diventare un proprietario all'avanguardia

Niente pregiudizi e inutili rigidità, scelte contrattuali e fiscali adeguate, cura dell’immobile, ma anche trasparenza e cordialità

L’affitto è un mercato che cambia continuamente. Cambiano la fiscalità e le tipologie contrattuali, cambiano i prezzi di mercato, ma anche e soprattutto le abitudini e le esigenze degli inquilini. In un contesto così mutevole, tanti locatori sono ancora ingessati, abituati al mondo dell’affitto di vent’anni fa. Ecco quindi 10 piccoli accorgimenti che ciascun padrone di casa può fare propri per essere al passo con i tempi e gestire al meglio e con soddisfazione l’affitto di casa propria.

 

1) Arredamento moderno e immobile gradevole. I mobili della nonna lasciamoli a casa della nonna.

Ricordi affettivi del caro estinto, vecchie cianfrusaglie e suppellettili che non si vuole più tenere in casa propria, così come mobili “vintage” (ma vintage nel senso di “vecchi di quarant’anni”).
Eh no. Il riciclo dell’arredamento demodé non agevola senz’altro l’affitto di casa.
Meglio pochi complementi d’arredo in stile moderno e funzionale, piuttosto che tanto ciarpame di dubbio gusto. Un giro in qualsiasi catena di arredamento, per quanto la scelta possa non creare chissà quale appeal a chi visita l’immobile, può comunque dare buoni riscontri con un investimento di poche centinaia di euro.
E, ovviamente, presentare l’immobile agli inquilini interessati pulito, senza muffe, ben tinteggiato e in ordine. Così come ciascuno di noi vorrebbe vedere casa propria, insomma: niente di speciale.
Certo, se oltre al minimo sindacale si volesse fare qualcosa di più, oggi gli strumenti non mancano.
Avvalersi della consulenza di un professionista dell’home staging per applicare al proprio immobile qualche accorgimento delle moderne tecniche di marketing immobiliare può portare a positivi effetti sulla velocità dell’affitto e sul canone di locazione.

 

2) Scelta dell’inquilino: niente pregiudizi. Importante valutarne la solvibilità e capire le reciproche esigenze.

 

“Gli extracomunitari non li voglio”. Ecco come limitare il proprio bacino di potenziali conduttori senza avere garanzie di una scelta più sicura.
Sì, perché gli immigrati in Italia sono tanti e la fetta di coloro, tra questi, che ricorre all’affitto è consistente. Non affittare casa ad un interessato solo perché straniero è una scelta sbagliata; oltre che perché fondata su un pregiudizio, anche perché del tutto antieconomica.
Se, come proprietario, scegli un’adeguata garanzia per l’affitto per assicurarti il regolare pagamento dell’affitto e il risarcimento degli eventuali danni lasciati all’immobile dall’inquilino, della provenienza geografica dell’inquilino puoi tranquillamente evitare di preoccuparti.
Una valutazione sul conduttore è importante farla, certo. Ma legata alla solvibilità dello stesso, grazie a verifiche sui suoi eventuali precedenti di mancato pagamento, di protesti, etc. Un professionista, agente immobiliare, potrà aiutarti in questo.
Sarà anche opportuna un’analisi della compatibilità tra le caratteristiche dell’immobile in affitto (ubicazione, presenza di mezzi pubblici, disponibilità di posto auto o garage, dimensione dell’unità immobiliare, etc.) e le esigenze dell’inquilino.
Per evitare brutte sorprese (es: che l’appartamento venga occupato da più inquilini di quanti era stato stabilito) e per garantire una certa continuità alla locazione nel tempo (prevenendo la possibilità che l’inquilino si stufi presto della sistemazione trovata) è importante valutare la coerenza tra la soluzione abitativa e i bisogni del richiedente.

 

3) Ok, il prezzo è giusto. I canoni di affitto cambiano, adeguarsi al mercato è fondamentale per evitare uno sfitto prolungato.

 

Se c’è una frase che il padrone di casa dovrebbe cancellare dal proprio prontuario è “l’altra volta l’avevo affittata a questo prezzo, quindi ora pretendo almeno la stessa cifra”.
Come dicono negli Stati Uniti: è il mercato, baby.
I prezzi cambiano, anche velocemente. E gli inquilini se ne accorgono. Subiscono il cambiamento se la domanda sopravanza l’offerta e i canoni di locazione crescono.
Ma quando, come negli ultimi anni, i canoni di locazione risultano in calo (si stima in circa un -12,5% la diminuzione dal 2009 al 2014 nelle grandi città, anche più marcata nei centri minori), gli stessi inquilini trovano facilmente offerte immobiliari più interessanti.
I portali immobiliari e l’avvento di internet facilitano molto il confronto tra gli immobili disponibili: in pochi minuti si può fare una scrematura di tutti gli immobili con un canone fuori mercato. Se un tempo si poteva sperare di trovare affittuari poco informati che abboccassero a prezzi eccessivi, oggi sperare di affidarsi alla credulità della gente è un controsenso.
Essere un proprietario moderno significa avere ben chiaro che se i canoni di locazione cambiano (in aumento, ma anche in diminuzione), è giusto che anche le proprie pretese economiche cambino allo stesso modo.
Qualora ciò non avvenga, lo sfitto rischia di prolungarsi a dismisura, rendendo l’immobile di cui si dispone una fonte di costi (IMU, TASI, spese condominiali, etc.) piuttosto che di guadagni.

 

4) Con la giusta soluzione contrattuale la trattativa si chiude prima e bene. Il valore della consulenza.

 

“Affidarsi ad un professionista è un costo, meglio il fai da te”. Caro vecchio proprietario, con il fai da te risparmierai senz’altro sul costo della consulenza dell’agente immobiliare, ma probabilmente guadagnerai meno per gli affari che ti farai sfuggire.
Siamo in un mondo complesso, con una giungla di norme in continua evoluzione. Difficile rimanere sempre al passo, anche per i più informati.
D’altronde, se per farti la dichiarazione dei redditi vai al CAF o dal commercialista perché di studiarti i manuali fiscali dell’Agenzia delle Entrate non hai voglia e competenze, perché non fare lo stesso per l’affitto di casa? Persino gli agenti immobiliari, spesso, non sono ben aggiornati su questi temi!
Un agente immobiliare specializzato nell’affitto potrà aiutare te e l’inquilino a trovare la formula contrattuale più adatta alle vostre esigenze.
Canone libero o concordato: cosa mi conviene dal punto di vista fiscale? Quando posso usare il contratto di locazione transitorio? Che canone posso fissare per ciascuna di queste tipologie contrattuali? Quali clausole posso inserire nel contratto e quali sono vietate?
Domande, queste, che per un professionista sono il pane quotidiano, mentre per qualsiasi locatore richiederebbero uno studio normativo lungo, difficile e – a farci due conti – del tutto inutile.
Le competenze si pagano, ma una buona consulenza può far risparmiare tempo e far guadagnare più denaro. Il “fai da te” vale davvero la pena?

 

5) Deposito cauzionale: troppo per l’inquilino, troppo poco (quando serve) per il proprietario. Esistono garanzie più moderne.

 

Il deposito cauzionale è la classica forma di garanzia per il proprietario. Soldi, banconote, cash. Per il locatore vecchio stile è tutto ciò che serve per sentirsi protetto, nel caso l’inquilino smetta di pagare o lasci dei danni all’immobile o agli arredi al termine dell’affitto.
Però, ci sono molti però. Fin da prima dell’avvio del contratto di locazione.
Sì, perché per l’inquilino è un peso consistente. Mediamente due o tre mensilità di affitto, in aggiunta al canone di locazione del primo mese, alle spese per l’agenzia e agli eventuali oneri di allaccio delle utenze. Tutto sommato si tratta spesso di cifre importanti, che possono mettere in seria difficoltà l’economia familiare di qualsiasi inquilino.
Ma anche per il proprietario può non essere all’altezza delle aspettative. Perché è vero che avere a disposizione una somma liquida per coprire gli eventuali danni provocati all’immobile dall’inquilino è una tranquillità non da poco.
È anche vero che, come tranquillità, è piuttosto limitata: copre infatti danni di entità piuttosto circoscritta o, in caso di morosità, non più di 2-3 canoni di affitto non pagati. A maggior ragione se l’inquilino fa il furbo e non paga gli ultimi canoni di locazione: se ci sono danni da coprire con il deposito, a meno di onerose e lunghe e onerose cause legali, questi sono destinati a rimanere sul groppone del locatore.
Non è forse meglio affidarsi a più moderne forme di garanzia, come le ormai diffuse assicurazioni per l’affitto, che sono generalmente più capienti nella copertura dei danni lasciati all’immobile?

 

6) Aggiornamento Istat: non impuntarti su aumenti dello zero virgola. Una rigidità evitabile

 

Quando si tratta di soldi, le battaglie di principio non hanno senso. E una che non ha davvero più alcun motivo di essere combattuta è quella dell’aggiornamento Istat.
Inviso a molti inquilini, ma molto apprezzato da quei proprietari “old-fashioned” che amano il pensiero di poter rincarare il canone di anno in anno.
Senza tenere conto del fatto che negli ultimi anni l’indice Istat FOI (Famiglie Operai Impiegati), utile per calcolare l’aggiornamento dei canoni di locazione, è oscillato attorno allo zero percento, vanificando qualsiasi velleità di rincaro reale.
Se si tiene poi conto del fatto che la durata delle locazioni spesso non supera i due-tre anni, si comprende facilmente che anche un aggiornamento Istat di qualche decina di euro (ipotizzando un’inflazione galoppante!) potrebbe applicarsi al più per uno, due anni. Sai che guadagno...
Sii furbo, concentra la tua trattativa su altro: l’aggiornamento Istat lascialo agli anni ‘80!

 

7) Trasparenza, trasparenza, trasparenza. Contratto regolare e niente strani giochetti con residenza e utenze.

 

Adoro i proprietari che pretendono la massima correttezza da parte dei propri inquilini, ma che per primi assumono comportamenti poco trasparenti.
Neanche il tempo di stringerti la mano che mettono in chiaro di non avere alcuna intenzione di registrare il contratto all’Agenzia delle Entrate (o di registrarlo per il reale valore del canone di affitto).
Così come quelli che, dopo il buongiorno o il buonasera, ti dicono che sì, insomma, hanno la residenza nell'immobile in affitto e che serve loro mantenerla, quindi bisogna dichiarare nel contratto che si condividono gli spazi con lui.
E le utenze, beh, sarebbe bene che se le tenesse intestate lui, perché così risulta tutto più coerente in caso di accertamenti… Non si sa mai, ecco!
Ebbene, caro proprietario dei tempi che furono. Siamo nel 2016, basta con questi giochetti. Poco gradevoli come presentazione e poco educativi per l’interlocutore, cui chiederai di essere integerrimo durante la locazione dell’immobile.
Se chiedi trasparenza all’inquilino, è fondamentale che sia tu il primo a dimostrarti trasparente. Giusto?

 

8) Verba volant, scripta manent. Oltre al contratto, meglio mettere nero su bianco tutto ciò che si stabilisce durante la locazione.

 

Chi la giudica burocrazia ha forse ragione, per certi versi. Pare eccesso di scrupolo, se non proprio poca fiducia.
Eppure!
Eppure è la legge a prevederlo e la “ragione del poi” a suggerirlo. Ogni atto, vicenda o pattuizione che intercorre al momento della stipula del contratto, durante il periodo di locazione e al termine del medesimo è bene che sia messo nero su bianco. Dal locatore così come dal conduttore.
Per trasparenza, per chiarezza e perché ne rimanga traccia a futura memoria. Le parole non scritte sono troppo soggette a sfumature, la memoria è labile e la ragionevolezza è troppo di frequente ballerina.
Meglio quindi, ad esempio, allegare sempre al contratto di locazione il verbale di consegna dell’immobile. E, allo stesso modo, redigere il verbale di riconsegna al termine dell’affitto, giustificando le eventuali trattenute di somme dal deposito cauzionale. Persino io ci ho litigato, col mio ex padrone di casa, con cui andavo d’amore e d’accordo!
Allo stesso modo si può dire della disdetta dal contratto di affitto, che l’inquilino deve inviare per raccomandata con il dovuto preavviso. Analogamente, la lettera di comunicazione da parte del locatore di mancato rinnovo del contratto in occasione di una scadenza contrattuale è bene che sia scritta ed inviata, per forma e per sostanza, con raccomandata con il dovuto preavviso di 6 mesi.
Idem come sopra per la risoluzione anticipata consensuale tra le due parti: nonostante l’accordo verbale e consensuale, non metterla per iscritto può portare a brutte sorprese, se uno dei due interlocutori volesse fare il furbo.
Una volta che gli adempimenti vengono gestiti nel modo più corretto possibile, nessuno potrà mai venire a contestare alcunché. Il pressapochismo, invece, lascia le porte aperte all’opportunismo.

 

9) Tratta la casa affittata come tratteresti la casa tua stessa. Provvedi con puntualità alle manutenzioni straordinarie.

 

Per il locatore retrò non è facile da comprendere, ma è così. Anche la casa in affitto, come la casa in cui si abita, va trattata con il dovuto riguardo.
E se è vero che è l’inquilino a doversene prendere cura per le manutenzioni ordinarie (sostituzione lampadine, riparazioni di eventuali vetri rotti, sistemazione di rubinetti che perdono, etc.), il proprietario non può certo esimersi dal provvedere alle manutenzioni straordinarie, che restano di sua competenza.
E così, ad esempio, se una parete subisce infiltrazioni dovute a una tubatura rotte è bene che il padrone di casa le sistemi velocemente, come farebbe per la casa in cui vive.
C’è una regola non scritta, valida per tutti i servizi pubblici (una sala d’aspetto ferroviaria, il bagno di un esercizio pubblico, etc.) e che può essere generalizzata anche alle abitazioni in affitto.
Se l’utilizzatore di un servizio pubblico trova davanti a sé pulizia, ordine e cura è assai probabile che, nel momento in cui se ne avvarrà, lo lascerà quanto più pulito, ordinato e curato possibile. Al contrario, trovandosi di fronte un luogo poco curato, sporco e disordinato, non si farà particolari scrupoli.
Sforzati di pensare, caro proprietario, che – volente o nolente – a casa tua succederà la stessa cosa. Provvedi quindi alle manutenzioni straordinarie della tua casa in affitto con la stessa tempestività e attenzione con cui vuoi che il tuo inquilino faccia con l’ordinaria manutenzione!

 

10) Sii gentile. La gentilezza salverà il mondo.

 

È l’ultima regola. Non è la più importante, forse è vero. Ma chi la rispetta non ha nulla da perdere e tanto da guadagnare.
Prova ad instaurare un buon rapporto con il tuo inquilino. Sii cordiale, discreto e gentile. La scortesia non aiuta a risolvere alcuna situazione problematica, né mette l’altro nella predisposizione d’animo migliore per trovare assieme a te una soluzione.
Perché essere gentili? Perché è bello così. Ma anche perché funziona. Si vive più sereni. Se c’è qualche problema i buoni rapporti aiutano ad essere reciprocamente più ragionevoli.
La gentilezza è come l’olio per i cardini di una porta. Magari l’uscio si apre e si chiude lo stesso anche senza, ma con un po’ d’olio si apre e si chiude meglio e senza rumori sgradevoli.

 

POTREBBE INTERESSARTI ANCHE:

5 buone ragioni per preferire un agente immobiliare specializzato nell’affitto

Affittare velocemente casa si può: 10 regole per guadagnare di più riducendo il tempo di sfitto

 

Presentazione Autore
Andrea Saporetti

Laureato in economia, da sempre interessato a qualsiasi cosa sia misurabile. L'innata passione per la statistica e lo stile descrittivo a metà tra il magniloquente ed il prolisso fanno di lui il blogger più alternativo dell'ultimo decennio. L'impegno nel volontariato e la passione per la letteratura russa completano la sua immagine giovane e dinamica.


Fai una domanda o lascia il tuo commento

0 Restrizione caratteri
Il tuo testo deve essere più lungo di 10 characters
  • Luiss

    Buonasera,
    ho affittato, a maggio 2015, il mio appartamento ad una ragazza con contratto 3+2. Canone mensile + spese condominiali.
    La suddivisione delle spese di condominio (2015) è stata fatta dall'agenzia che aveva trattato la mediazione. Non avendo mai affittato, non ho controllato, mi sono fidata.
    Quest'anno 2016, le spese condominiali sono aumente, ho fatto fare il conteggio al mio amministratore ed ho chiesto quindi, l'adeguamento all'inquilina.
    Adesso lei mi richiede i conteggi anche per il 2015. Stavo per inviare tutto e mi sono accorta che le spese del 2015 erano state suddivise un po' alla "carlona" ed in realtà avrebbe dovuto pagarmi un po' meno.
    E' un suo diritto richiedermi i conteggi 2015?
    Oppure, dato che ormai siamo al 2016 non ha più diritto a richiedere/contestare?
    Grazie in anticipo

  • Buonasera Luiss, rimane un diritto dell'inquilina chiedere i conteggi anche del 2015, quello su cui ha già pagato e quindi dovrete trovare un modo per compensare tale cifre anticipate.

  • ida d'amico

    Buongiorno, ho affittato un appartamento dicembre scorso, premetto che l'appartamento di nuova costruzione si trova in una palazzina di 18 appartamenti di cui sono proprietaria. Da un paio di mesi in questo appartamento in affitto si e' riempito di muffa perché gli inquilini, una coppia di anziani, no aprono mai le finestre perché la signora dice di aver freddo. come mi devo comportare? In nessun altro appartamento c'e la muffa. La ringrazio anticipatamente. Cordiali saluti, Ida D'Amico

  • Gentile Ida, se è certa che la causa di tale muffa è una negligenza degli inquilini allora può chiedere una risoluzione di diritto del contratto per grave inadempienza e quindi o gli inquilini adottano un comportamento corretto riparando al danno arrecato o liberano l'immobile.

  • Salve Gioacchino, dovrà comunque tramite il legale procedere alla richiesta di risarcimento per il mancato preavviso e le spese condominiali non versate; quindi il legale potrà agire con decreto ingiuntivo o avviando una causa.

  • gioacchino

    Buongiorno, necessito di un chiarimento. L'inquilino che mi ha lasciato l'appartamento senza preavviso dei 6 mesi richiesti dal contratto, è moroso verso il condominio per oltre 2000 euro in meno di tre anni. A seguito dell'assemblea è stato approvato il consuntivo 2015. Ho chiesto all'amministratore di procedere per i conteggi nei confronti del moroso (9/12 mesi del 2015) ma al momento, non riesco ad ottenere la documentazione necessaria per l'eventuale decreto ingiuntivo come posso cautelarmi e procedere per vie legali? Ringrazio anticipatamente per la vostra gentiilezza e professionalità.

Questo sito utilizza i cookie. Accedendo a questo sito, accetti il fatto che potremmo memorizzare e accedere ai cookie sul tuo dispositivo.

×
Rimani in contatto con noi
Iscriviti per essere informato sulle novità di Blogaffitto
×
Articoli correlati
3 ragioni per cui l’affitto è in crescita anche se le compravendite sono ripartite3 ragioni per cui l’affitto è in crescita anche se le compravendite sono ripartite
Gli italiani ricominciano a comprare casa, gli affitti sono destinati a sgonfiarsi. Sbagliato: ecco cosa succede sul mercato immobiliare  ...
Perché l’affitto è il fenomeno immobiliare del momento, spiegato in 3 puntiPerché l’affitto è il fenomeno immobiliare del momento, spiegato in 3 punti
Un mercato in crescita da 9 anni consecutivi, una fiscalità particolarmente vantaggiosa per il proprietario e canoni di affitto accessibili per...
2 Millennials su 3 scelgono l’affitto. E il mito della casa di proprietà?2 Millennials su 3 scelgono l’affitto. E il mito della casa di proprietà?
Comprare casa per i giovani: da passaggio imprescindibile a scelta di vita troppo impegnativa.     L’acquisto di un’...
Affitto, tutte le previsioni per il 2017Affitto, tutte le previsioni per il 2017
Previste più transazioni di mercato nelle grandi città. Canoni abitativi stabili quasi ovunque, solo a Milano segnali di crescita. &...
Affitto, i canoni bassi agevolano la scelta di immobili più spaziosiAffitto, i canoni bassi agevolano la scelta di immobili più spaziosi
Grazie ai ribassi dei canoni di locazione degli ultimi anni, molti inquilini possono permettersi una stanza in più per la propria casa in...