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Se l’immobile si trova a piano terra, paga tutte le spese condominiali, anche dell’ascensore?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Agosto 13, 2015
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Le questioni condominiali sono sempre tra le più numerose che riceviamo e sappiamo bene quanto le liti da condominio incidano pesantemente sull'enorme numero di cause civili che caratterizzano il nostro paese. Nel caso del rapporto tra proprietario – inquilino e condominio, il tema più ricorrente riguarda l'attribuzione di competenza delle spese: quali a carico del locatore, quali a carico del conduttor, come vengono definite le parti all'interno della "sacra" tabella aggiornata di recente da Confedilizia in cui si parla della ripartizione di tali spese. Ma, pur riferendosi a tale tabella, permangono alcuni dubbi sulla necessità o meno di pagare una quota per servizi di cui l'inquilino non usufruisce, come il classico caso dell'ascensore per un inquilino del piano terra.

 

 

 

Buongiorno, una domanda secca : i locali commerciali, ad esempio ristoranti, siti a piano terra con ingresso diretto indipendente dal portone di accesso agli appartamenti, devono pagare le quote condominiali per l'ordinaria amministrazione(ascensore, pulizia scale ecc.) o sole devono contribuire alle spese di straordinaria amministrazione (rifacimento lastrico solare ecc.)?
Grazie di cuore,
Gabriella

 

Gentile Gabriella,
al di là degli ingressi, se le scale e l'ascensore sono parti comuni anche con riferimento al locale (informazione desumibile anche nell'atto di acquisto del locale) vale quanto stabilito dall'art. 1123 del codice civile (le spese vanno ripartite tra i vari condomini in misura proporzionale al valore che la loro proprietà esclusiva ha rispetto alle parti comuni) e soprattutto dall'articolo 1124, come modificato dalla L. 220/2012: "le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.
Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune".
In base al criterio assunto dalla norma, i proprietari dei locali al piano terra pagheranno la metà della spesa in ragione dei loro millesimi di proprietà, e null'altro dovranno, in quanto l'altezza del loro piano è pari a zero. Questo vale in virtù delle spese straordinarie, a carico sempre dei proprietari, e di quelle ordinarie che sono invece a carico degli inquilini.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • caterina nastasi

    desidero sapere se devo pagare di più per le spese ordinarie (ci sono le tabelle millesimali) poichè esercito l'attività di estetista in un condominio, grazie

  • Gentile Caterina, la suddivisione in millesimi è giusta, diciamo che dovrebbe svolgere l'attività all'interno di un locale cona deguata destinazione d'uso.

  • Luigi D'Oriano

    Sono inquilino piano rialzato nel Palazzo non c'è sottoscala ne cantine mi è impedito l'accesso alla terrazza condominiale di cui solo i proprietari sono in possesso della chiave della porta di accesso, sono obbligato a pagare le spese di manutenzione dell'ascensore se non ho alcun motivo per usarlo ?
    Grazie
    Luigi

  • Gentile Luigi, se non può utilizzare l'ascensore (ovvero le è impedito) allora può rifiutarsi di pagare le spese.

  • Massimiliano

    un appartamento al piano terra di un condominio di 4 piani,può pagare di più nel rifacimento tetto, degli appartamenti gemelli che si trovano nei piani superiori,solo perché ha un giardino di proprietà?
    grazie

  • Gentile Massimiliano deve capire come sono state suddivise le spese, se parliamo in assoluto di millesimi e lei ne possiede di più allora questo è possibile.

  • Fiorella Borsetto

    Gli esempi della ripartizione per altezze delle spese luce e pulizia scale condominiali che ho trovato, non sono chiari.
    Infatti non si fa mai riferimento alle spese da ripartire del piano terra dove ci sono solo l'entrata dei condòmini e i magazzini privati di alcuni, non di tutti.
    Negli esempi di ripartizione delle spese che ho trovato si tratta sempre di entrate con ascensore o negozi. Non si trattano mai le questioni riguardanti le entrate solo per unità abitative + magazzini.
    Abito al piano primo da sola. Nella nostra scala gli altri condòmini hanno 2 unità al 2° piano e 3 unità al 3° piano + magazzini al p.t.-
    Per la divisione per altezze, trovo assurdo che le spese del piano terra e del primo piano siano imputabili solo a me che abito al primo piano. Infatti da lì passano anche tutti gli altri e sporcano anche tutti gli altri.
    Al piano terra personalmente non posseggo magazzino , mentre tutti gli altri ne hanno 3+corridoi chiusi, e spesso lasciano anche l'immondizia. Non ci sono ascensori comuni o negozi.
    In assenza di gente per bene e di accordi chiari, alla fine devo pulire io per tutti fino al primo piano, sia il piano terra che il primo piano, tanto loro non sono tenuti (neanche a pagare, da quello che ho capito).
    Non mi sembra giusto. Dovrebbero concorrere anche loro per le spese del piano terra e primo, visto che gli altri inquilini ci passano sempre e hanno anche dei magazzini. Faccio un esempio di divisione per piani che ho trovato:
    primo piano 1 unità. , secondo piano 2 unità, terzo p. 3 unità. Totale 6 unità su 3 piani.
    In teoria, se la spesa di luce e pulizia scale dell'esempio è 60€, la ripartizione per altezze dovrebbe essere: il primo piano paga 10 il secondo 20 il terzo 30, tali importi suddivisi per le unità del piano.
    Ma c'è anche il piano terra di cui tenere conto. In totale dovrebbero essere 4 piani, non 3. Inoltre, il piano terra e il primo vengono usati anche dai condomini del 2° e 3° piano.
    Si dovrebbe determinare la spesa di ogni piano e, per ogni piano, dividere per tutti i condòmini che ne usufruiscono, non soltanto in maniera proporzionale per le unità abitative del piano.
    Tutti e 6 gli inquilini in esempio usufruiscono e sporcano sia il piano terra che il primo. Non mi sembra giusto che paghino solo dal secondo in poi, e che debba pensarci solo io.
    Secondo me, la ripartizione dovrebbe essere per piani + piano terra e, (a cominciare dal piano terra), la divisione delle spese di ogni piano di passaggio da condividere con gli altri , non solo la divisione per le unità del piano stesso dove si abita .
    Ad esempio se il solo costo del piano terra e primo è 10€, gli altri che abitano al secondo e terzo piano dovrebbero concorrere anche a questa spesa del p. terra e primo. Mi sembra di aver capito invece che, per effetto della divisione per altezze, debbano pagare solo le spese del loro piano, non di quelli di passaggio dove sporcano lo stesso. Anche la divisione per altezze a mio avviso non è equa.
    Non mi sembra giusto di dover pulire e di dover pagare solo io che abito al primo piano, la spesa dove sporcano anche gli altri, che hanno l'obbligo di pagare solo per le unità per piano dove stanno.
    Se possibile, vorrei avere maggiori chiarimenti e magari un esempio pratico.
    Grazie
    Fiorella

  • Gentile Fiorella, in realtà nella ripartizione delle spese per la pulizia delle scale, i piani alti pagano di più. Le riporto un riferiemnto ad un articolo con la normativa relativa e soprattutto deve verificare attentamente il regolamento condominiale e le tabelle millesimali.

  • aldo

    Il piano terra paga l ascensore se non c è lastrico e garage? Grazie

  • Gentile Aldo se l'ascensore è di proprietà comune a tutti allora anche chi è a piano terra deve contribuire alle spese, ovviamente in proporzione alle relative tabelle.

  • Marco

    A meno che non sia stabilito diversamente dal regolamento condominiale ;)

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