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Risoluzione anticipata del contratto: quanto mi costa non averci pensato prima!

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Novembre 06, 2014
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Abbiamo parlato proprio la scorsa settimana di come inviare una disdetta corretta ed inappuntabile, spiegando che ci sono termini di preavviso da rispettare, ma anche adempimenti burocratici da onorare. A questo proposito sottolineiamo che la registrazione, la proroga e la risoluzione del contratto sono obblighi e quindi se non adempiuti comportano il pagamento di relative sanzioni e soprattutto l'accertamento da parte dell'Agenzia delle Entrate di competenza.

Nell' 1/12/2009 ho stipulato un contratto di affitto con il proprietario dell'appartamento e pagando, in ritardo, al 19/01/2010 la registrazione del contratto di affitto e pagando con il mod. F23, l'anno 2010. Nel gennaio 2011 ho pagato l'annualità in corso sempre in ritardo, pagando in tutte e due le volte sanzione e interessi. A dicembre 2011 ho dato la disdetta dell'appartamento con regolare raccomandata dando i tre mesi di preavviso, avendo ricevuto un appartamento delle case popolari. L'Agenzia delle entrate mi manda degli avvisi di liquidazione delle imposte erogazione delle sanzioni. Andando presso la sede dell'agenzia e mostrando le carte di avvenuto pagamento, lo stesso ufficio territoriale mi ha imposto, per chiudere il tutto, di pagare con codice tributo 113T, 671T e 731T la somma di Euro 92,00 per risoluzione anticipata del contratto di affitto. E' regolare tutto ciò e debbo pagare questa cifra per chiudere il tutto? Attendo una risposta e ringrazio per il disturbo che vi arrecherò, vi invio distinti saluti.
Roberto

Gentile Roberto
confermo la necessità di registrare la risoluzione anticipata presso l'agenzia delle entrate per la chiusura ufficiale del contratto. La somma dovrebbe essere di 67 euro, ma considerando che andava comunicata entro 20 giorni, il totale di 92 euro deriva dall'applicazione delle sanzioni:
• 67 euro risoluzione anticipata (113 T)
• Sanzione calcolata come il 30% di 67 euro, essendo trascorso più di un anno dall'obbligo, quindi 20 euro
• Interessi legali calcolati giornalmente, quindi da gennaio 2012 alla data di contestazione nel 2014.

Riportiamo quindi di seguito alcune precisazioni in merito al meccanismo e alle modalità di applicazione delle sanzioni in caso di mancata registrazione o di semplice ritardo nella presentazione degli adempimenti successivi.
Esiste uno specifico strumento che permette ai contribuenti di autodenunciare queste irregolarità e per questo poter usufruire di sanzioni ridotte rispetto a quelle richieste al nostro lettore Roberto, in quanto si autodenuncia la mancanza.
Tale strumento è il IL RAVVEDIMENTO OPEROSO.

Il "ravvedimento operoso" introdotto dall'art. 13 del decreto legislativo n. 472/97, come modificato dai decreti legislativi n. 203 del 5 giugno 1998, n. 422 del 19 novembre 1998 e n. 99 del 30 marzo 2000, nonché dal decreto-legge n. 185 del 29 novembre 2008 (convertito con modificazioni dalla legge n. 2 del 28 gennaio 2009), è applicabile a tutti i tributi e quindi anche all'imposta di registro sui contratti di locazione ed affitto di immobili urbani.
Si tratta della possibilità di correggere errori ed omissioni o di versare in ritardo l'imposta dovuta beneficiando di una riduzione delle sanzioni.

La regolarizzazione avviene con il pagamento:
• delle somme dovute a titolo di imposta di registro;
• della sanzione amministrativa (comunque ridotta);
• degli interessi di mora, calcolati giornalmente al tasso legale annuo, attualmente dell' 1%

ATTENZIONE!!
Il ravvedimento è possibile se non sia già intervenuto l'ufficio con atti di contestazione, di accertamento ovvero con accessi, ispezioni e verifiche di cui il contribuente ha avuto formale conoscenza.

Attraverso il ravvedimento operoso è possibile regolarizzare sia la tardiva registrazione dei contratti di locazione, che il tardivo pagamento dell'imposta di registro dovuta a seguito di proroga, risoluzione e cessione degli stessi.

Tardiva registrazione del contratto
Per chi non provvede alla prima registrazione del contratto di locazione è possibile porvi rimedio:
• entro 90 giorni dal termine di scadenza previsto, a condizione che vengano versate sia l'imposta dovuta che la sanzione ridotta del 12 per cento (1/10 di 120%) dell'imposta dovuta o dell'imposta in misura fissa e che, entro lo steso termine, l'interessato presenti l'atto per la registrazione;
• entro un anno dal termine di scadenza previsto, purché vengano versate sia l'imposta dovuta che la sanzione ridotta del 15 per cento (1/8 di 120%) dell'imposta dovuta o dell'imposta in misura fissa e che , entro lo stesso termine, l'interessato presenti l'atto per la registrazione.

Tardivo pagamento dell'imposta
Per regolarizzare la mancata effettuazione, alla scadenza prevista, di un pagamento d'imposta dovuto, ad esempio per la proroga, la cessione o la risoluzione di un contratto di locazione, occorre versare, oltre all'imposta non pagata:
• una sanzione del 3% dell'imposta dovuta ( 1/10 del 30% ), se il pagamento viene effettuato entro 30 giorni dalla scadenza ordinaria;
• una sanzione del 3,75% dell'imposta dovuta ( 1/8 del 30% ), se si provvede entro 1 anno dalla scadenza prevista.
Il recente Art. 23, comma 31, del decreto legge n. 98/2011, offre un'ulteriore possibilità a chi ha un ritardo entro 14 giorni: la sanzione è solo lo 0,2% per ogni giorno di ritardo.

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In vigore nuove sanzioni per tardiva registrazione, adempimenti successivi e risoluzione dei contratti in cedolare secca.

 

 

Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Cate

    Buongiorno ,
    La scorsa settimana ho firmato un contratto d'affitto 4+4 in cedolare secca.
    Contestualmente alla firma l'agente immobiliare mi ha consegnato le chiavi dell'appartamento.
    La stessa sera sono andata a fare breve sopralluogo per vedere se tutto fosse in buono stato.
    Dopo breve perlustrazione mi accorgo che l'appartamento è dotato di riscaldamento autonomo.
    Posso richiedere annullamento del contratto?

    Più volte l'agente immobiliare mi ha verbalmente confermato che l'appartamento fosse dotato di riscaldamento centralizzato e che nella quota di spese condominiali fosse incluso il riscaldamento.

    Chiamato al telefono per chiedere delucidazioni, ammette il suo errore , ma non offre soluzione, anche perchè non è scritto da nessuna parte la tipologia di riscaldamento.
    Mi sento truffata! posso chiedere annullamento del contratto senza perdere tutti i soldi che gli ho già versato?

  • Buongiorno Cate, se ne avete espressamente parlato e lei non ha avuto modo di verificarlo durante la visita, ora potrebbe chiedere l'annullamento del contratto con la restituzione di quanto versato. Sicuramente è una situazione complessa che potrebbe dare adito a contestazioni.

  • Emanuela lazetera

    Cosa succede se non concludo con contratto di locazione dopo aver firmato la proposta irrevocabile di locazione e versato caparra avendo nel frattempo ricevuto proposta x lavoro all'estero? La locazione doveva iniziare a marzo, ma gli attuali inquilini hanno ritardato la consegna e di conseguenza nel Frattempo sono cambiate le mie esigenze.

  • Gentile Emanuela, a proposta accettata se ora si ritira come inquilino perde la caparra anticipata e dovrebbe pagare comunque la mediazione dell'agenzia.

  • Marco

    Ho stipulato un contratto di locazione della durata di 1 anno pur consapevole (con tanto di comunicazione scritta e consenso orale da parte del proprietario) di avere la scadenza del contratto di lavoro a metà della durata del contratto di locazione (ovvero ho stipulato il contratto di locazione col primo di ottobre e il mio contratto di lavoro termina con la fine di aprile). Non essendo possibile sapere prima di aprile se il contratto mi sarà rinnovato o meno e non volendo non rispettare "il preavviso di rescissione del contratto", dovendo poi pagare "la penale di rescissione anticipata e mancato preavviso", vorrei "giocare d'anticipo" mettendo già le mani avanti, e comunicare al proprietario la decisione di andare via con la fine del mio contratto lavorativo. Mi chiedevo quali costi mi troverei a dover affrontare e se ci fosse eventualmente anche la possibilità di un accordo col proprietario per trovare un nuovo inquilino al mio posto (in modo da non incorrere ad alcuna penale) e rescindere il tutto in maniera consensuale. Ringrazio sin da ora chi risponderà al mio quesito :)

  • Gentile Marco, può sicuramente inviare disdetta intanto per comunicare di dover andar via, rispetto al preavviso dei tre mesi può, in accordo con il proprietario, cercare un inquilino che possa sostituirla e quindi ridurre il periodo di preavviso.

  • Elvira

    Il 4/11/2016 ho firmato un contratto di locazione (pagandolo 150 euro) che però, per motivi pratici del proprietrario di casa, sarebbe partito solo a febbraio. Ora per motivi personali, e previo accordo col proprietario, devo lasciare l appartamento a fine gennaio, e il proprietario mi ha già anticipato che ci saranno spese per la disdetta. La mia domanda è: perché devo pagare un contratto se non è ancora partito? È La verità o il proprietario vuole fare il furbetto?
    Attendo notizie
    Distinti saluti
    Elvira

  • Gentile Elvira, se il contratto è stato già registrato (come credo dal momento che le ha chiesto di pagare le spese) ora va registrata anche la risoluzione; quindi altri 67 euro di imposta.

  • Elvira

    Grazie Isabella, ma se il contratto invece, non fosse registrato?

  • allora potreste trovare un accordo tra di voi, lei perderebbe la mensilità anticipata.

  • Nicola Calabrese

    Buongiorno, il 1 1 2017 stipulato contratto con cedolare secca. Nei primi giorni sono nati problemi come doccia non funzionante, tubo lavatrice che perdeva, scarico lavandino che perdeva. Informata agenzia intermediari che ha informato il proprietario dicendo che avrebbe provveduto alla soluzione dei problemi. Dopo circa 5, 6 giorni è nato un problema ancora più serio, perdite dallo scarico della doccia tanto da allagare l appartamento sottostante. Decidiamo in questi primi 10 giorni di voler rescindere il contratto. È possibile farlo ricevendo indietro la caparra e non pagando la mensilità del mese visto che la casa non è stata utilizzata per questi problemi? La proprietaria non sente ragione e vorrebbe rescindere il contratto ma senza restituire la caparra. Come bisognerebbe agire in questi casi, vale sempre i sei mesi di preavviso?

  • Gentile Nicola, diciamo che se può lamentare una sorta di "vizi occulti" che le erano stati volutamente nascosti e che non possono o vogliono trovare soluzione, allora potrebbe chiedere di annullare il contratto e riavere indietro la caparra; mentre se la situazione può e viene risolta, allora può chiedere per questo mese di pagare solo per i giorni in cui usufruirà della casa e quindi proseguire il contratto.

  • Rita

    In aggiunta al mio post precedente:
    In realtà il proprietario non ci ha imposto o chiesto di posticipare il preavviso. Mi chiedevo solo se siamo noi come inquilini a dover andare all'Agenzia delle Entrate a chiudere il contratto ed eventualmente pagare penali e/o sanzioni, o e il proprietario a doverlo fare?
    Grazie, ancora

  • Gentile Rita, come per le imposte di registro la responsabilità è solidale, di solito poichè la disdetta è l'inquilino a darla, dovrebbe essere lo stesso ad occuparsi della risoluzione e pagare l'imposta di 67 euro se prevista.

  • Rita

    Buongiorno Isabella,
    siamo inquilini di una casa da novembre 2012 con un contratto 4+4.
    Il 9 di novembre di quest'anno abbiamo acquistato casa e abbiamo anticipato al proprietario (niente di scritto) che avremmo lasciato casa entro la fine di novembre. Avremmo dato disdetta anche prima solo che la pratica per l'acquisto della casa è stata lunga e complicata e non speravamo in un esito positivo quindi abbiamo preferito aspettare a dare disdetta.
    Ora, ho ben presente che avremmo dovuto dare disdetta 6 mesi prima.. ma per ovviare a questo si può dare lo stesso disdetta pagando delle penali/sanzioni in modo che il contratto di locazione si chiuda e riuscire ad avere una situazione "pulita"? Non vorrei che una volta fatta la residenza nella casa nuova risultassimo con il contratto ancora in essere e con la casa di proprietà quindi con il problema di pagare l'IMU come seconda casa.
    Cosa mi consigli di fare?
    Grazie in anticipo, buona giornata!

  • Gentile Rita la residenza potrebbe essere spostata e risultare valida anche se ha intanto in atto un altro contratto; provi comunque a cercare un accordo con la proprietà per ridurre il preavviso e quindi trovare magari un nuovo inquilino che prenda il suo posto.

  • Lu'

    Buongiorno
    sono in affitto da oltre 10 anni, ma non ho mai avuto il contratto, nonostante l'abbia chiesto più e più volte. Ora, causa acquisto altro immobile devo recedere, ma non ho intenzione di dare 6 mesi di disdetta perché vorrei trasferirmi al più presto. E' fattibile impugnare il fatto di non aver mai visto il contratto e quindi non avere idea dei tempi di disdetta, proponendo di lasciare la caparra e qualche mobile acquistato?
    Ringrazio

  • Isabella Tulipano

    Salve Lu',
    potrebbe verificare l'avvenuta registrazione del contratto presso l'ufficio AdE di riferimento. Nel caso il contratto non fosse stato registrato le cose cambierebbero perché, stando ad un filone giurisprudenziale attuale, il contratto sarebbe da considerare nullo con conseguenze pesanti per il locatore.
    Ma dando per scontato che la registrazione sia avvenuta e che semplicemente lei non abbia copia (copia che può comunque richiedere all'AdE nel caso la verifica di cui sopra fosse positiva), non vedo margini per non rispettare il preavviso.
    Le suggerirei di "negoziare" col locatore una rapida fuoriuscita, magari prevedendo un paio di mensilità (o il deposito versato) a titolo di indennizzo per il mancato preavviso. Lui potrà riaffittare rapidamente il suo immobile avendo in tasca comunque una somma e lei potrà trasferirsi da subito.
    Certo, il locatore dovrà essere d'accordo ma ci sono i mezzi per convincerlo (io le ho dato un suggerimento, poi dal punto di vista quantitativo i punti d'incontro possono essere diversi).

  • antonio

    buongiorno isabella vorrei capire io ho un appartamento in affitto cn un contatto di4 anni ho dimenticato di mandargli a disdetta 6 mesi prima che poi in verità nemmeno sapevo di questo credevo 1 volta scaduto il contratto finiva tutto invece si e rinnovato di altri 4 anni io sono disoccupato da più di 2 anni e avevo gia detto al affittuaria che la casa era in vendita ragione che con quei soldi volevo crearmi un lavoro perché con i soldi del affitto non ci arrivo a fine mese come potrei fare per liberarmi del affittuaria che adesso nn vuole uscire grazie cordiali saluti per la mia mail antonio20015@gmail.com

  • Isabella

    Buongiorno Antonio,
    spiace per la sua situazione, ma ben poco potrà fare per costringere il conduttore ad andarsene (sempre che paghi il canone ovviamente). Per poter vendere l'immobile libero da inquilini dovrà aspettare la prossima scadenza comunicando, almeno 6 mesi prima, la sua intenzione di non rinnovare. Teoricamente lei potrebbe vendere l'immobile anche ora, pur sapendo che in quel caso ne ricaverebbe un prezzo inferiore. In bocca al lupo.

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