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Quando il proprietario decide di vendere. L'inquilino?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Marzo 07, 2013
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Cosa succede ad un inquilino il cui proprietario decide di vendere l'appartamento dopo un solo anno di locazione? Deve ricominciare l'annosa ricerca o ha diritto a rimanere lì? Scopriamo cosa dice la nostra cara legge!

 

Ho preso in affitto una casa con un contratto di locazione di 4 anni + 4 scade a luglio2016. A febbraio il proprietario mi ha inviato la disdetta per iscritto invitandomi a lasciare l'immobile entro luglio di quest'anno , senza precisare i motivi. Mi ha poi fatto sapere, ma solo verbalmente, che la casa è stata messa in vendita. E'regolare tutto ciò?

Matteo

 

Va anzitutto precisato che il proprietario titolare di un contratto libero della durata di 4 anni + 4 (stipulato a norma della legge 431/98) può esercitare facoltà di disdetta solo in occasione delle scadenze contrattuali (primi 4 anni o successivi 4, 8, eccetera) dando sei mesi di preavviso. Inoltre, alla prima scadenza contrattuale,la disdetta è valida solo per uno dei motivi previsti dall'art. 3 comma 1 della legge 431/98. Fra tali motivazioni rientra anche quella di vendita dell'immobile, a condizione che il locatore non disponga di altro immobile di proprietà, oltre a quello eventualmente adibito a sua abitazione principale. Affinché la disdetta sia valida è tuttavia necessario che il locatore invii lettera raccomandata, con almeno 6 mesi di preavviso,indicando la motivazione che giustifica la richiesta di cessazione del contratto. Una lettera di disdetta priva di indicazioni relative alla motivazione è da considerarsi nulla. A maggior ragione nel suo caso, non essendo rispettati i termini contrattuali, può considerare del tutto inefficace tale disdetta e continuare ad abitare regolarmente il suo immobile. Il suo proprietario può eventualmente vendere comunque il suo immobile, cedendo anche il contratto d'affitto. Per lei vorrebbe dire solo avere un nuovo proprietario ma non subire alcun tipo di cambiamento dal punto di vista contrattuale.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Guendalina

    Buon giorno avvocato , vivo in una casa cm contratto di 4 anni più eventuale rinnovo con scadenza a febbraio 2020, ieri da un parente stretto mi è stato detto che l immobile andrà venduto e che quindi entro 6 mesi dovrò andare via cn i miei tre figli e mio marito. Ho sempre pagato puntualmente l affitto. Devo davvero andarmene? Quale legge mi tutela? Grazie attendo una sua risposta
    Sono molto preoccupata

  • Gentile Guendalina, lei ha tutto il diritto di rimanere nell'immobile, almeno fino al 2020. La proprietà può dare disdetta solo in occasione delle scadenze contrattuali; e per la prima scadenza solo se ci sono i gravi motivi tra quelli elencati dall'articolo 3, comma 1, della Legge n. 431/2998. Quindi se l'immobile venisse anche venduto, il nuovo proprietario deve rispettare il contratto in essere.

  • cecilia

    Buongiorno, la mia situazione è questa. Contratto di 3+2 stipulato nel 2011. Rinnovato di altri 2 anni nel 2016, ora scade ad agosto 2018. La proprietaria ora vorrebbe vendere la casa adducendo lo stato di necessità (le servirebbe per acquistare per sé una casa più grande, vendendo quella dove si trova ora e quella dove vivo io), e sostiene di potermi dare solo 6 mesi di preavviso. Mi chiedo: non dovrebbe aspettare febbraio 2018, ovvero sei mesi prima della scadenza del contratto? Grazie per il riscontro.

  • Buongiorno Cecilia, quanto lei afferma è la verità, l'unica verità; quindi può anche darle un preavviso superiore ai sei mesi, ma di fatto lei è tenuta a liberare l'immobile per agosto 2018.

  • Matteo

    Buongiorno vorrei un informazione...la proprietaria dell alloggio in cui sono in affitto ha deciso di vendere l alloggio e fino a qui nessun problema...volevo solo sapere siccome lo ha dato in mano a più agenzie quante volte sono abbligato a fare visionare l'alloggio a settimana.
    Grazie

  • Gentile Matteo lei ha un obbligo di visite, ma la disponibilità su giorni e orari è a sua descrizione; quindi qualche ora alla settimana in un solo giorno è sufficiente.

  • Paolo

    Ho acquistato un box con inquilino che usa il box per usi diversi contrari al regolamento condominiale è possibile non continuare il contratto di locazione e dare immediata disdetta da regolamento il Box deve essere usato solo come autorimessa come comportarmi grazie

  • Gentile Paolo, può inviare prima un'intimazione al rispetto del regolamento e quindi se inascoltata, procedere con la richiesta di risoluzione del contratto per grave inadempienza.

  • Giusy

    Salve...ho un contratto affitto 4+4 sono al quinto anno e la prop..al 4o anno ha rinnovato..ora però vuol vendere..può farlo? Mi ha dato disdetta a dicembre per liberare a giugno 2017... Ho 3 figli minori...cosa posso fare?grazie

  • Gentile Giusy, il proprietario potrebbe anche vendere, ma le i ha diritto di rimanere fino allo scadere degli 8 anni, anche se la casa venisse venduta.

  • Stefano

    Il proprietario mi ha chiesto di andare via prima dei termini di circa 8 mesi.
    Posso chiedere il rimborso di queste mensilità?

  • Gentile Stefano, può non accettare di andar via, rimanendo fino a scadenza, oppure può concordare una cifra di rimborso.

  • Giacomo

    Ho un contratto 4+4 di locazione firmato in data 1 dicembre 2014. Ho ricevuto in data 20 ottobre 2016 una raccomandata dal proprietario di casa dove viene comunicata l'intenzione di alienare limmobile e che il contratto terminerà automaticamente al termine dei primi 4 anni le mie domande sono due: la prima e se il proprietario di casa avesse più immobili di proprietà potrei a questo punto usufruire della casa anche per gli ulteriori 4 anni; secondo l'accesso allimobile da parte dell'agente immobiliare una volta a settimana per due ore lo devo accettare da subito o solo nell'ultimo semestre prima della prima scadenza del contratto. Grazie mille

  • Gentile Giacomo, perché il motivo della vendita sia valido il proprietario non deve avere altri beni oltre quello di proprietà; quindi rispetto alle visite potrebbe anche concederle da subito ma in orario e giorni a lei comodi.

  • sandra

    buongiorno
    vorrei acquistare come prima casa un immobile locato con contratto 4+4 intestato a due coinquilini da circa due anni.
    Mi hanno assicurato di aver inviato disdetta del contratto e tra 6 mesi dovrebbero liberare l'appartamento.
    Il rogito verrà effettuato solo quando la casa sarà libera, ma non sono tranquilla.
    Mi potete dare un consiglio.Grazie

  • Buongiorno Sandra, in effetti gli inquilini avrebbero diritto di rimanere almeno fino allo scadere dei 4 anni, salvo diverso accordo preso con gli inquilini.

  • Fabrizio

    Buongiorno,
    Abbiamo un contratto di affitto 4+4 con prima scadenza aprile 2017. Noi stiamo cercando di trovare un accordo per l'acquisto, ma vediamo la propietaria un pochino restia alla nostra proposta. Potrebbe lei darci disdetta anticipata comunicando di rientrare ad abitare e subito dopo invece vendere a terzi?

  • Buongiorno Fabrizio, la proprietà potrebbe dare disdetta alla prima scadenza per utilizzo personale o vendita, se non avesse altre proprietà oltre a quella in cui abita; entro sei mesi dal momento in cui rientra in possesso dell'immobile, la proprietaria deve effettivamente destinare l'immobile all'uso indicato; altrimenti potreste chiedere un riscatto o il risarcimento del danno.

  • Alessandra

    Salve, sono una signora di 60 anni, divorziata, vivo in affitto da 10 anni nella stessa casa, dove pago regolarmente il canone, 530 €/ mese. Sono al 2° contratto 4+4. La casa, affittata vuota, è totalmente arredata da me. Vorrei sapere se il locatore dopo tutti questi anni può decidere di non rinnovarmi il contratto alla scadenza o se ho acquisito uno status diverso dopo tutti questi anni. Premetto che alla stipula del 2° contratto (01/2015), non è stata inserita nessuna clausola relativa al "Rent to Buy".
    grazie

  • Gentile Alessandra, allo scadere dei 12 anni il locatore potrà decidere di non rinnovare il contratto; dovrà inviarle al disdetta con almeno 6 mesi di preavviso.

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