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Quando il proprietario decide di vendere. L'inquilino?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Marzo 07, 2013
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Cosa succede ad un inquilino il cui proprietario decide di vendere l'appartamento dopo un solo anno di locazione? Deve ricominciare l'annosa ricerca o ha diritto a rimanere lì? Scopriamo cosa dice la nostra cara legge!

 

Ho preso in affitto una casa con un contratto di locazione di 4 anni + 4 scade a luglio2016. A febbraio il proprietario mi ha inviato la disdetta per iscritto invitandomi a lasciare l'immobile entro luglio di quest'anno , senza precisare i motivi. Mi ha poi fatto sapere, ma solo verbalmente, che la casa è stata messa in vendita. E'regolare tutto ciò?

Matteo

 

Va anzitutto precisato che il proprietario titolare di un contratto libero della durata di 4 anni + 4 (stipulato a norma della legge 431/98) può esercitare facoltà di disdetta solo in occasione delle scadenze contrattuali (primi 4 anni o successivi 4, 8, eccetera) dando sei mesi di preavviso. Inoltre, alla prima scadenza contrattuale,la disdetta è valida solo per uno dei motivi previsti dall'art. 3 comma 1 della legge 431/98. Fra tali motivazioni rientra anche quella di vendita dell'immobile, a condizione che il locatore non disponga di altro immobile di proprietà, oltre a quello eventualmente adibito a sua abitazione principale. Affinché la disdetta sia valida è tuttavia necessario che il locatore invii lettera raccomandata, con almeno 6 mesi di preavviso,indicando la motivazione che giustifica la richiesta di cessazione del contratto. Una lettera di disdetta priva di indicazioni relative alla motivazione è da considerarsi nulla. A maggior ragione nel suo caso, non essendo rispettati i termini contrattuali, può considerare del tutto inefficace tale disdetta e continuare ad abitare regolarmente il suo immobile. Il suo proprietario può eventualmente vendere comunque il suo immobile, cedendo anche il contratto d'affitto. Per lei vorrebbe dire solo avere un nuovo proprietario ma non subire alcun tipo di cambiamento dal punto di vista contrattuale.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Luisa

    buonasera
    sono un'affittuaria di un contratto ad uso abitativo concordato 4+4.
    da circa 1 mese la mia padrona di casa ci ha comunicato verbalmente che vuole vendere l'alloggio e ci ha detto che noi abitandoci dentro abbiamo per primi il diritto di acquistarla.
    se dovessi acquistarla ho diritto ad uno sconto? in caso contrario per uscire devo aspettare che il contratto scada o devo andare via subito? ho diritto a qualche rimborso?
    grazie

  • Buongiorno Luisa, il diritto è un diritto di prelazione che le dà la precedenza in pratica, ma nessuno sconto. Tra l'altro è un diritto che si esercita se fosse a scadenza del contratto, ma se l'immobile venisse venduto a contratto in corso lei ha pieno diritto di rimanere.

  • sara

    Salve, sono affittuario di un contratto ad uso abitativo concordato 3+2. È trascorso il primo anno e il padrone di casa mi ha chiamato per dirmi che ha messo la casa in vendita e che comunque rispetterà i termini del contratto per questi prossimi 2 anni, inviandomi una raccomandata 6 mesi prima della scadenza dei 3 anni. Soltanto che già oggi mi ha chiesto di far vedere la casa. Davvero devo essere la sua portinaia 2 ore a settimana come da contratto per i prossimi 2 anni? o soltanto da quando mi invia la raccomandata in poi? Grazie

  • Gentile Sara, i suoi obblighi riguardano la disponibilità a far visitare il bene; quindi conceda ore e giornate per lei più comode, finchè l'immobile non venga venduto.

  • Ivan

    Buongiorno, vorrei sottoporre alla vostra attenzione la mia situazione.

    Sono co-titolare (a titolo di conduttore) di un contratto di locazione 4+4 stipulato in settembre 2014. Il locatore ha inviato regolare raccomandata negli scorsi mesi per informarci della sua intenzione di vendere e, pertanto, di non voler rinnovare il contratto alla prima scadenza (agosto 2018). Pare che il proprietario sia riuscito a vendere e ora, in attesa di comunicazioni ufficiali (ci ha informati solo verbalmente), vorrei chiedere quali sono le corrette pratiche da seguire per gestire il subentro del locatore nel contratto. In particolare:

    1) quali sono gli adempimenti burocratici (p. es. bisogna riscrivere il contratto o ripeterne la registrazione presso l'Agenzia delle Entrate?) e a chi spetta farsene carico?
    2) il deposito cauzionale viene trasferito dal vecchio al nuovo proprietario, il quale dovrà firmare una ricevuta?
    3) dobbiamo aspettare comunicazione ufficiale (almeno scritta) per cominciare a pagare l'affitto al nuovo locatore - che può ridiscutere modalità di pagamento dell'affitto?
    4) mi confermate che, invece, tutto il resto del contratto (e in particolare durata, importo del canone, etc.) non è trattabile?
    5) la prima scadenza del contratto resta agosto 2018 o si ricalcolano 4 anni dal subentro? In ogni caso, se il precedente proprietario ha comunicato per lettera di voler recedere alla prima scadenza, tale volontà viene "ereditata" dal nuovo locatore - e quindi noi dovremmo comunque abbandonare l'alloggio tra un anno?
    6) è possibile per noi inquilini recedere prima della scadenza pur non sussistendo "gravi motivi" specificati da contratto e comunque dovremmo occuparci di farne subentrare altri?

    Spero di aver pensato a tutto, in caso contrario vi prego di darci tutte le indicazioni che riterrete opportune. Ringrazio in anticipo per gli utili chiarimenti e per il servizio, augurondovi un buon proseguimento.

  • Buongiorno Iva, dal momento in cui l'immobile è stato venduto il contratto passa, così com'è al nuovo proprietario che dovrà occuparsi di registrare il subentro e comunicarvi i dati ufficiali a cui inviare il pagamento. Non può variare il canone, nè la durata che rimane quella iniziale, così come per il deposito fa fede quanto scritto nel contratto e quindi sarà il venditore a passarlo al nuovo proprietario. Rispetto alla disdetta, invece, ora sarà il nuovo proprietario a confermare eventualmente la volontà di disdettare il contratto alla prima scadenza, dovendovi inviare la raccomandata entro sei mesi dalla scadenza e riportando uno dei motivi previsti dalla legge; se volete dare disdetta voi dovreste rispettare, salvo diverso accordo, il preavviso e indicare delle motivazioni. Considerando che c'è un nuovo proprietario, è difficile pensare che si opporranno alla vostra disdetta.

  • Ivan

    Gentile Isabella, grazie molte per le utilissime indicazioni. Approfitterei, se me lo concede, della Sua perizia per un'ultima questione collegata al messaggio precedente.
    Quando abbiamo stipulato il contratto, per leggerezza di tutti non è stata stilata una lista dei mobili e degli elettrodomestici forniti in dotazione con l'alloggio, sebbene da contratto fosse prescritto esplicitamente di allegarla. A questo punto, con la vendita dell'alloggio e (presumo) dell'arredo in dotazione, è possibile firmare un documento in cui siano elencati tali beni e sia valutato il loro stato di conservazione? In tal caso, tale documento può considerarsi parte del contratto inserendo apposita dicitura nello stesso, anche se ovviamente non è stato registrato in prima istanza (eventualmente si può registrare/annettere, anche dai nuovi proprietari all'atto della comunicazione del subentro)? Che soluzione mi consiglia per tutelare i beni acquistati da me nel corso della locazione, in modo che non ci siano recriminazioni future da parte della vecchia e nuova proprietà?
    Da ultimo: gli eventuali danni riscontrati e verbalizzati sarebbero da rimborsare ai vecchi proprietari o da detrarre a fine locazione dal deposito cauzionale che verrà trasferito ai nuovi?

    Grazie nuovamente, un cordiale saluto.

  • Gentile Ivan, se nel contratto si fa riferimento ad un allegato inventario, ora potreste approfittarne per stilare questo inventario e tenerlo come vostra scrittura privata; al più se volete allegarlo potreste farlo integrandola al contratto presso l'agenzia delle entrate e pagando 67 euro. Eventuali danni all'immobile vengono verificati e scalati dal deposito a chiusura del contratto, quando libererete l'appartamento.

  • Marco

    Buongiorno, volevo presentare la mia situazione attuale per cercare di capire che cosa ci può consigliare nel nostro caso.
    La mia famiglia vive ormai da più di 10 anni in affitto con contratto 4 più 4.
    Non abbiamo mai commesso inadempimenti di carattere economico, sempre pagato tutto e puntualmente.
    L'ultimo rinnovo contrattuale è avvenuto nel settembre del 2016 con scadenza nel 2020.
    Nel luglio del 2017 però ci perviene una raccomandata della proprietaria in cui specifica che ci darà tempo fino a gennaio 2018 per sgomberare l'appartamento, perché per motivi familiari ha bisogno di rioccuparlo.
    Specifica inoltre verbalmente che lei non possiede altre proprietà dove andare a trasferire la propria famiglia.
    Detto così sembra tutto normale è corretto, ma adesso vi spiego il perché di questa mossa.
    Il problema è che noi ormai affezionati alla casa, abbiamo avanzato più volte delle proposte d'acquisto ma senza ricevere interesse da parte della proprietaria perché le nostre cifre non corrispondevano a quelle che lei richiedeva per vendere.
    Recentemente infatti abbiamo scoperto che in realtà la proprietaria in questione si è messa d'accordo con dei vicini di casa sottostanti la nostra abitazione perché quest'ultimi pur du abitare l'intera bifamiliare di corte, hanno fatto una proposta molto vantaggiosa.
    Ecco scoperto il perché della raccomandata, vuole vendere ma non a noi ( poveracci ) che invece siamo costretti a sloggiare secondo lei a gennaio 2018.
    Quindi si farà finta che l'appartamento in realtà venga occupato dalla proprietaria per poi rivenderlo alla bellezza di €180.000, per una casa (conosciamo l'appartamento ormai da a 12 anni) che vale all'incirca €140.000 con i prezzi aggiornati a quest'anno e con i lavori di ristrutturazione che ci sono da fare.
    A questo punto volevo sapere che cosa può fare la nostra famiglia per tutelare i propri diritti e non finire in mezzo alla strada, sapendo che mio padre non può permettersi di fare un mutuo perché attualmente ha 60 anni non glielo concedono, in più possiede già un'altra proprietà e nessuno in casa ha possibilità di richiedere un mutuo a quella cifra.
    Abbiamo provato a cercare appartamenti in zona che potessero soddisfare le nostre esigenze e le possibilità economiche, ma nessuno di quelli visti finora può aiutare la nostra famiglia.
    Quindi, la proprietaria può veramente sfrattarci a gennaio 2018 oppure devono ultimarsi gli ultimi due anni di contratto?
    Possiamo eventualmente richiedere risarcimento o buona uscita nel caso in cui volessimo fare il gioco della proprietaria e del vicino?
    Abbiamo davvero bisogno di un'illuminazione.
    Grazie!

    Marco

  • Buongiorno Marco, il vostro contratto è stato regolarmente rinnovato e quindi fino a nuova scadenza del 2020 avete diritto di rimanere nell'immobile; quindi la proprietaria poterebbe anche venderlo, ma il nuovo proprietario dovrebbe in ogni caso rispettare il contratto in essere. Oppure, come lei dice potreste accordarvi per una buonuscita che vi convinca a liberare il bene prima del tempo.

  • Marco

    Buongiorno,
    la mia famiglia è da piu di 10 anni che vive in Brianza in una casa la cui proprietaria ha sempre stipulato in comune accordo con noi, contratti di locazione 4+4.
    Abbiamo sempre pagato e mai commesso inadempimenti di tipo economico.
    L'ultimo rinnovo del 4+4 è avvenuto nel settembre del 2016 con scadenza a settembre 2020.
    Quest'anno a luglio 2017, è pervenuta una raccomandata in cui la proprietaria specificava che entro gennaio del 2018 è intenzionata a riabitare questo appartenento per motivi familiari, offrendoci così la possibilità di trovare altra soluzione nei classici 6 mesi di tempo. Sottolineo che a voce ci ha comunicato di non possedere altre proprietà e quindi " costretta " a rientrare.
    La notizia della raccomandata non ci ha sconvolto più di tanto perché sapevamo che in realtà la signora era intenzionata, già da tempo, a vendere l'appartamento.
    Siamo solo preoccupati che si stia usando la scusa di rioccupare la casa solo per poterla poi vendere di nascosto a un'altra famiglia, che tra le altre cose ci conferma tali accordi, senza però renderci partecipi e facendoci credere che ne ha forte bisogno lei.

    Noi ovviamente siamo affezionati alla casa e abbiamo ribadito in diverse occasioni l'intenzione di comprarla, ma pare che la proprietaria abbia già preso seri accordi verbali con questi vicini che hanno sicuramente proposto cifre appetibili alla signora, pur di avere anche il piano superiore di questa bifamiliare di corte e levarci di torno.
    Sta di fatto che noi come famiglia non possiamo fare un mutuo di 180.000 per questa casa che in realtà ne vale 140.000 anche perché mio padre possiede già 60 anni e una casa intestata, in piu uno stipendio leggermente al di sopra della media che fino adesso lo ha escluso da eventuali sovvenzioni comunali per famiglie in difficoltà per l'affitto.
    Un figlio lavora da troppo poco tempo e non può richiedere mutuo, e l'altro fratello è disoccupato.
    Volevo sapere in questo caso che cosa tutela la nostra famiglia, i nostri diritti e cosa possiamo fare anche solo per recuperare eventualmente dei soldi di risarcimento come buona uscita senza ostacolare questi accordi privati tra vicini e proprietaria.
    Può una proprietaria comportarsi così o deve anche lei rispettare delle prassi insindacabili prima di cantar vittoria?
    Il nostro contratto vale davvero e ci tutela fino al 2020?
    Ho bisogno di una mano, qualsiasi idea pur di uscirne fuori.
    Grazie

  • Gianluca

    Salve, vorrei togliermi qualche dubbio su un paio di questioni. La prima è che abito in un alloggio in affitto con moglie e figli da più di 5 anni con cotratto 4 +4 e nonostante abbia espresso al proprietario già da alcuni mesi di volerlo acquistare, mi ha risposto negativo perché non gli conveniva. Ho scoperto da poco che ha messo in vendita tutto il palazzo e la domanda è posso esercitare il diritto di prelazione in questo caso per poter acquistare l'alloggio dove abito o non è valido perché vende tutto il palazzo in blocco? La seconda è che mi ha contattato l'agenzia che si occupa della vendita per far vedere l'alloggio ad eventuali acquirenti del palazzo, (in quanto il mio è il meglio tenuto rispetto agli altri inquilini), in un primo momento mi sono messo a disposizione ma dato che le visite sono diventate eccessive e fastidiose, (circa 2 la settimana) posso redimermi da questo impegno verbale dal momento che ci sono altri 11 alloggi è in fin dei conti non è nemmeno un mio interesse perché non ci guadagno nulla? Mi scuso per la lungaggine e porgo cordiali saluti.

  • Gentile Gianluca, rispetto al primo quesito il diritto di prelazione non c'è per due motivi: il primo è che viene riconosciuto solo se la vendita rappresenta motivo di disdetta alla prima scadenza, il secondo è che non in ogni caso non verrebbe riconosciuto se ci fosse una vendita in blocco dello stabile. Rispetto al secondo quesito, invece, può ridurre la sua disponibilità e indicare orario e cadenze per lei più comode.

  • Marta

    Buonasera,

    ho alcuni quesiti riguardo la disdetta dell'appartamento in cui sono ora in affitto (contratto 4+4).
    Ho appena dato il preavviso per la disdetta (da contratto 3mesi di preavviso).
    Nel momento in cui ho affittato l'appartamento ho firmato il contratto con il proprietario che però, dopo alcuni anni, ha deciso di vendere l'appartamento.
    Ad oggi, il nuovo proprietario mi sta facendo alcune richieste "particolari":
    - vorrebbe che sia io a pensare a portare via tutti i mobili dal momento che, nel momento dell'acquisto, il nuovo proprietario ha comprato solamente i muri e non i mobili. Il fatto è che i mobili non sono di mia appartenenza, ma sono di proprietà del proprietario precedente. Come devo comportarmi in questo caso?
    - il proprietario ritiene che il preavviso di disdetta parte dal momento in cui io libero la casa, e non da quando viene mandato la disdetta. Questo non sembra per niente corretto, giusto?
    - avevo dato la cauzione pari a un mese di affitto. Ora non dovrei andare a pagare l'ultimo mese di affitto, corretto?

    Grazie mille

  • Gentile Marta, se i mobili non sono di sua proprietà è giusto che lei li lasci lì e quindi restituisca l'immobile nelle condizioni in cui era precedentemente.
    La disdetta parte dal momento di ricezione della raccomandata e quindi si conclude dopo tre mesi quando andrà a liberare l'appartamento.
    la cauzione andrebbe in realtà restituita alla riconsegna delle chiavi, quando si accerta che non ci sono danni o debiti in sospeso.

  • Nicola Cocco

    salve il mio nome è Nicola,
    abito con mia mamma da circa 4 anni in un appartamento in affitto,
    il proprietario ci ha comunicato prima telefonicamente poi di persona che vuole vendere l'appartamento in questione,
    adesso, e' circa un anno che vengono dentro casa persone dipendenti di diverse agenzie immobiliari,
    l'ultima goccia e' stata ieri quando sono ri venuti aqnzi e' venuta una dipendente dell'agenzia per fare ancora delle foto alla casa,
    poich' il proprietario dice, ha fretta di vendere quindi mi ha fatto spostare mobili togliere tovaglie, in camera mia non ne parliamo,
    e' stata un umiliazione molto pesante, era come se non fossimo padroni neanche delle nostre cose,
    io adesso mi domando e' possibile vivere tutto questo disaggio, io come mi posso comportare per tutelarmi,
    loro posso fare quello che vogliono, entrare in casa nostra visto che paghiamo l'affitto regolarmente e disfare tutto senza che noi possiamo dire mezza parola?
    non posso denunciarlo perche' viola la nostra privacy, come dobbiamo comportarci?
    io ringrazio in anticipo, mi auguro lei mi possa dare quanto meno un consiglio in merito
    distinti saluti,
    salve

  • Salve Nicola, capisco bene il disagio e ha ragione di far valere i suo diritti. Quindi far visionare e fotografare l'immobile per la vendita è un suo dovere, ma ha diritto di decidere orari e frequenza delle visite e soprattutto se chi deve fotografare dovrà spostare oggetti e mobili dovrà poi necessariamente rimettere tutto a posto, senza il suo aiuto.

  • Lucia gulino

    Gent.ma sig.ra isabella,la mia questione e'questa.mia mamma e'deceduta a novembre,ha lasciato ai figli un locale artigianale,dove vi e'una panineria.2 mesi fa e'scaduto il contratto di affitto,visto che dobbiamo venderlo,si deve chiedere sempre per primo all affittuario se vuole acquistarlo lui?grazie

  • Buongiorno Lucia, essendo un locale con contatto diretto della clientela dovete riconoscere il diritto di prelazione all'inquilino; soprattutto il contratto se non disdettato si considera rinnovato.

  • Lucia gulino

    Grazie per aver risposto cosi celermente,ma mi scusi,volevo anche chiederle e se il contratto non c e'?mi spiego,sono andata. In ufficio ma del contratto nessuna tracciai hanno detto che e'stato sospeso ma non mi hanno saputo dire ne il come e ne il perche',cosa succede adesso? Grazie

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