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Quando il proprietario decide di vendere. L'inquilino?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Marzo 07, 2013
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Cosa succede ad un inquilino il cui proprietario decide di vendere l'appartamento dopo un solo anno di locazione? Deve ricominciare l'annosa ricerca o ha diritto a rimanere lì? Scopriamo cosa dice la nostra cara legge!

 

Ho preso in affitto una casa con un contratto di locazione di 4 anni + 4 scade a luglio2016. A febbraio il proprietario mi ha inviato la disdetta per iscritto invitandomi a lasciare l'immobile entro luglio di quest'anno , senza precisare i motivi. Mi ha poi fatto sapere, ma solo verbalmente, che la casa è stata messa in vendita. E'regolare tutto ciò?

Matteo

 

Va anzitutto precisato che il proprietario titolare di un contratto libero della durata di 4 anni + 4 (stipulato a norma della legge 431/98) può esercitare facoltà di disdetta solo in occasione delle scadenze contrattuali (primi 4 anni o successivi 4, 8, eccetera) dando sei mesi di preavviso. Inoltre, alla prima scadenza contrattuale,la disdetta è valida solo per uno dei motivi previsti dall'art. 3 comma 1 della legge 431/98. Fra tali motivazioni rientra anche quella di vendita dell'immobile, a condizione che il locatore non disponga di altro immobile di proprietà, oltre a quello eventualmente adibito a sua abitazione principale. Affinché la disdetta sia valida è tuttavia necessario che il locatore invii lettera raccomandata, con almeno 6 mesi di preavviso,indicando la motivazione che giustifica la richiesta di cessazione del contratto. Una lettera di disdetta priva di indicazioni relative alla motivazione è da considerarsi nulla. A maggior ragione nel suo caso, non essendo rispettati i termini contrattuali, può considerare del tutto inefficace tale disdetta e continuare ad abitare regolarmente il suo immobile. Il suo proprietario può eventualmente vendere comunque il suo immobile, cedendo anche il contratto d'affitto. Per lei vorrebbe dire solo avere un nuovo proprietario ma non subire alcun tipo di cambiamento dal punto di vista contrattuale.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • vittorio charrier

    buonasera, con la probabilità di aumento dell' Imu è conveniente o no fare il contratto di affitto concordato?
    grazie

  • Buongiorno Vittorio, in ogni caso per i contratti a canone concordato l'Imu dovrebbe essere più conveniente.

  • Corinna Cassenti

    Buongiorno,
    ho stipulato un contratto di affitto 4+4. I primi 4 anni scadranno il 30 aprile 2017.
    Nei giorni scorsi il padrone di casa mi ha comunicato a voce che intende vendere la casa...
    Non avendomi mandato nessuna comunicazione scritta e comunque essendo ormai fuori tempo per inviarmi una raccomandata 6 mesi prima della scadenza dei 4 anni, come mi devo comportare?
    Io vivo con 2 figli minori e non ho finanze nè voglia di intraprendere un nuovo trasloco.
    La ringrazio anticipatamente e cordialmente saluto.
    Corinna

  • Gentile Corinna, non avendo ricevuto una disdetta formale e nei termini previsti può considerare il contratto prorogato per altri 4 anni e può semplicemente ribadire la disponibilità ad eventuali visite e far presente che il nuovo eventuale acquirente dovrà rispettare il contratto in essere, mantenendolo invariato come canone e come scadenze.

  • romina

    salve sono in affitto con contratto regolare,registrato,scade nel 2019 ,il proprietario ha messo in vendita l'appartamento,però il nuovo acquirente mi ha garantito che non ci sono problemi se resto li,volevo sapere se in caso di vendita il compratore può cambiare il prezzo dell'affitto o resta invariato grazie

  • Buongiorno Romina, il nuovo proprietario dovrà rispettar eil contratto in essere e quindi non può modificare neanche il canone.

  • Gioia

    Buongiorno,
    io sono in affitto con il mio compagno da aprile 2016 in una mansarda , con un contratto di 3+2.
    Premetto: affitto pagato sempre regolarmente, anche se il proprietario “fatica” a farci le ricevute ogni volta che dobbiamo dargli la rata. Dovevamo pagare tramite bonifico, ma li pretende in contanti da qualche mese.
    Prima di Natale provarono a chiederci “civilmente” di restituirgli il locale entro tre mesi per motivi personali, ma abbiamo rifiutato in quanto non sapremmo dove poter andare e soprattutto tre mesi sarebbero molto pochi per trovare altro.
    Oggi, invece, ci chiedono di dargli disponibilità per far venire un potenziale acquirente a far visita all’appartamento.
    Rileggendo il contratto c’è scritto al punto “VENDITA DELL?IMMOBILE” che “nel caso il locatore intendesse vendere il conduttore deve consentire la visita” e che “si precisa che il conduttore è a conoscenza della volontà dei proprietari della vendita dell’immobile, pertanto acconsentono le visite”. Al punto “DIRITTO DI PRELAZIONE IN CASO DI VENDITA”, invece, è riportato che non abbiamo diritto di prelazione.
    E’ possibile, quindi, che siano legittimati a mandarci via di casa con un preavviso così breve, prima della prima scadenza dei tre anni?
    Vi prego, attendo Vs. risposte!
    Grazie per l’aiuto in anticipo

  • Gentile Gioia se il proprietario vuole vendere l'immobile può farlo, senza riconoscervi diritto di prelazione e lei è tenuta a farlo visitare (con orari e tempistiche a lei consone); ma non per questo il vostro contratto decade; anzi, anche il nuove eventuale proprietario dovrà rispettare il contratto in essere e non potrà darle disdetta prima della scadenza dei 3 anni, per uno dei motivi previsti dalla legge, e con un preavviso minimo di sei mesi.

  • pier luigi de caro

    sono in affitto con regolare contratto 4+4. Prima della scadenza dei primi 4 anni mi giunge lettera di una persona che ha acquistato la casa da me locata e mi comunica che non rinnoverà il contratto di affitto in quanto andrà ad abitare in tale abitazione. Chiedo, non avrei dovuto avere comunicazione scritta dal locatore in termini di prelazione? il locatore no ha altri immobili nel comune di Napoli e il nuovo acquirente sembra che invece abbia un'altra casa intestata a suo nome nel comune stesso. Grazie

  • Gentile Pier Luigi, non essendo la vendita motivo di disdetta non ha diritto di prelazione, in ogni caso il nuovo acquirente, per poterle dare disdetta, deve rispettare i sei mesi di preavviso a scadenza dei 4 anni e la motivazione che recita espressamente: "B) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;". quindi se avesse altre proprietà non sarebbe valida.

  • Francesco

    Il recesso anticipato del locatore.
    Salve sono proprietario di un appartamento dato in affitto con regolare contratto (4+4) ad una ragazza.
    Il contratto è iniziato a gennaio 2013 ed il primo quadriennio si concluderà a dicembre 2017.
    Da subito là ragazza ha fatto entrare in casa il padre ed il fratello.
    Ora lei pur avendo la residenza, da circa una anno e mezzo non abita dentro casa ma è andata a vivere dal compagno in un altro quartiere. Torna di rado per venire a trovare il padre a CUI HA ANCHE CONCESSO DI PRENDERE LA RESIDENZA NELLA MIA CASA.
    Ora nel mio appartamento sono residenti lei ed il padre ma ci vivono il padre ed il fratello.
    Il pagamento della mensilità, eseguito sempre da lei, dell’affitto non è stato mai regolare ma ho sempre lasciato andare in quanto il ritardo non superava mai un mese.
    Ora il ritardo comincia ad essere consistente (3 mesi) ed il pagamento non viene fatto più in un’unica soluzione ma rateizzato; l’ultimo pagamento, 300 euro circa a fronte di un affitto mensile di 1050, risale a fine novembre ed è stato il saldo del mese di settembre.
    Io vivo con mia moglie in un appartamento di cui sono proprietario e non ho altri beni immobili.
    Ora mi sono stancato ed ho deciso di voler vendere la casa affittata. Il contratto e la legge me lo permetterebbero inviando una raccomandata almeno 6 mesi prima della scadenza del primo quadriennio motivando la non volontà di continuare nell'affitto con la motivazione di vendere.
    Mi chiedo tre cose?
    Comunicando di voler vendere l’immobile, quanto tempo avrei a disposizione per portare a termine la vendita (sempre se ci fosse un termine) evitando di incorrere in sanzioni se non ci dovessi riuscire nei tempi(tipo pagare 36 mensilità alla persona mandata via) o per evitare di essere costretto a svendere?
    Potrei sfruttare il fatto che lei non abiti in casa? Ma Come dimostrarlo?
    Sarebbe meglio procedere direttamente con lo Sfratto? Nel mio caso ci sarebbero già le condizioni?
    Grazie

  • Buongiorno Francesco, potrebbe sia dare disdetta inviando regolare raccomandata sei mesi prima motivandola con la vendita (avrebbe 6 mesi per metterla in vendita, non venderla per forza), ma considerando l'irregolarità del pagamento le conviene procedere da subito con lo sfratto per morosità (il ritardo minimo è di 20 giorni).

  • Maddalena Giuliani

    Salve, Ho affittato per 2 anni un appartamento con canone mensile 100€ ad un amica se nel fra tempo lo vendo che succede ?

  • Gentile Maddalena il contratto rimane in essere e quindi la nuova proprietà dovrà rispettare durata e canone; salvo diverso accordo con la sua amica.

  • Gabriele

    Salve a tutti in cosa consiste un contratto di affitto nel mio caso 3+2 vincolato alla vendita??? Grazie a tutti

  • Gentile Gabriele il contratto di 3 anni + 2 è un contratto di affitto con canone concordato, ovvero i l anone viene definito sulla base dei valori indicati nell'accordo territoriale di riferimento; se parliamo di un rent to buy, quindi id un contratto finalizzato alla vendita, ora il contratto è stato normato da regole precise e prevede la registrazione dal notaio.

  • Beccaris Lorenzo

    È corretto 180 gg dal compromesso per lasciare casa?

  • Buongiorno Lorenzo, stiamo parlando di un contratto che è in essere? Se in essere il contratto va rispettato anche se l'immobile viene venduto.

  • Massimo

    Buongiorno.
    Le pongo alcuni quesiti:
    Ho un appartamento affittato in canone concordato (agevolato) con cedolare secca al 10% Nel contratto figurano 2 persone firmatarie e un'associazione culturale a garanzia degli adempimenti contrattuali.
    A febbraio scade la prima trance di 3 anni. Ora mi hanno chiesto di uscire oppure di rifare un nuovo contratto (a prezzi più bassi) alla sola associazione culturale.
    Mi chiedevo... prima di tutto si può fare un contratto ad una associazione mantenendo il canone agevolato e la cedolare secca al 10%?
    Poi vorrei anche sapere se eventualmente possa essere solo variato il contratto in essere mantenendo anche le date, ossia le scadenze contrattuali, ossia la 3a annualità a febbraio 2017 e la 5a a febbraio 2019

    Leggevo inoltre che la cedolare secca al 10% è prevista fino al 2017, ma se si inizia un contratto prima del 2017 la cedolare secca al 10% si mantiene comunque fino al termine del contratto?

    Ultimo quesito. Sul contratto è scritto: "Il contratto è stipulato per la durata di 3 anni dal xxx al xxx, e alla prima scadenza, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo..." Quindi mi chiedevo che se ritengo dopo 3 anni che il canone a quel punto è troppo basso e voglio chiedere un piccolo aumento, posso farlo? Se non accettassero il contratto terminerebbe, ma senza penali da parte mia (proprietario) ossia non avendo esigenze per usare personalmente l'appartamento o per metterlo in vendita, ma solo per trovare un nuovo inquilino che soddisfi le mie richieste?

    Sono stato prolisso, mi scuso, ma spero che possa rispondere adeguatamente a tutte le mie domande...

    Grazie mille.

    Massimo

  • Gentile Massimo per poter chiedere un aumento del canone dovrebbe disdire, con almeno sei mesi di preavviso rispetto alla scadenza dei primi 3 anni e per uno dei motivi previsti dalla legge; altrimenti con rinnovo automatico il canone rimane lo stesso. La cedolare secca al 10% dovrebbe essere confermata ancora; quindi il problema è in realtà che per poter usufruire della cedolare secca il contratto andrebbe intestato ad un privato non ad un'associazione.

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