Cerca

Proprietario o inquilino: per diritto o per dovere!

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Ottobre 03, 2013
Visite: 85125

Valutazione attuale: 5 / 5

Stella attivaStella attivaStella attivaStella attivaStella attiva
 

La maggior parte delle discussioni tra proprietario ed inquilino nascono perché una delle due parti avanza particolari richieste, motivandole come un suo diritto, e l'altra parte pensa di non essere in dovere di farlo! Per la nostra rubrica "Esperto" proviamo, quindi, a fare un po' di ordine, elencando di seguito i principali diritti e dovere dell'una e dell'altra parte, stabiliti dal Codice civile.

I doveri dell inquilinoPartiamo con GLI OBBLIGHI DEL PROPRIETARIO....

  •  La consegna del bene

Subito dopo la stipula del contratto il proprietario si impegna a consegnare all'inquilino l'immobile in "buono stato di manutenzione"; un bene, quindi, privo di vizi che ne impediscano l'uso per cui è stato preso in affitto, seppure è l'inquilino a valutarne l'adeguatezza. Come stato manutentivo "buono" si intende, in generale, la pulizia delle pareti, la funzionalità delle porte e delle finestre, nonché lo stato dei pavimenti e degli impianti. Per evitare ogni contestazione alla fine del rapporto di locazione è consigliabile redigere un attento e puntuale verbale di consegna, nel quale descrivere analiticamente le condizioni dell'immobile. Questa necessità è ancora più sentita nel caso di immobile arredato, dove occorre stilare un'accurata lista dei beni mobili e degli oggetti e la descrizione esatta del loro stato. Nel caso in cui non si proceda alla consegna del verbale, si presume che l'immobile venga consegnato in un buono stato e l'inquilino dovrà tempestivamente segnalarne vizi e difetti. Alla consegna delle chiavi l'inquilino diventa effettivamente il custode del bene e potrà godere di esso direttamente, così come dell'uso delle parti comuni del condominio, se previste. Il proprietario, dunque, deve consegnare anche le chiavi del garage, del cancello, dei locali comuni, ecc..

  • La manutenzione

Il proprietario ha l'obbligo di provvedere a tutte le riparazioni di natura straordinaria e di intervenire in maniera tempestiva nel momento in cui l'inquilino segnala la necessità d'intervento. Costituiscono interventi di natura straordinaria, ad esempio, la sostituzione della caldaia (salvo il caso sia dovuta al cattivo uso da parte dell'inquilino), le spese inerenti alle colonne di scarico, ai pluviali e alle grondaie, salvo il caso in cui siano state ostruite con materiali ed oggetti che li hanno danneggiati.
In linea generale il proprietario dovrebbe adottare un atteggiamento atto a mantenere l'immobile nello stato in cui è stato consegnato e comunque tale da permetterne sempre l'utilizzo (il Codice Civile parla di diligenza del buon padre di famiglia).

  •  I vizi del bene

Durante il periodo di locazione potrebbero manifestarsi vizi e difetti di grave natura, tali da non permettere l'idoneità dell'immobile per l'uso a cui è stato locato.
Si definisce "vizio" ogni difetto o imperfezione che incide sulle qualità essenziali della cosa. Sono dei vizi, ad esempio, le infiltrazioni o l'umidità, l'eccessiva rumorosità degli impianti o l'imperfetto tiraggio della canna fumaria. Vizi, quindi, che possono derivare dalla costruzione dell'immobile o dipendere da cause accidentali o provocate da terzi. Il vizio si distingue dal guasto, poiché mentre quest'ultimo è dovuto alla naturale usura dell'immobile o ad una cattiva manutenzione (per esempio la rottura di una tubatura), il vizio, invece, va a modificare la funzionalità dell'immobile e a svalutarne la qualità. Nel caso l'inquilino riscontri un vizio di questo tipo può richiedere la risoluzione del contratto o un'adeguata riduzione del canone di locazione, proporzionata all'entità ed alla natura del vizio. Questa tutela non è applicabile nel caso in cui l'inquilino sia a conoscenza del vizio al momento in cui prende in affitto l'immobile o nel caso in cui si tratti di un vizio facilmente riconoscibile. A proposito, poi, di tutele che il proprietario deve garantire ci sono le "molestie di diritto", tali per cui altri soggetti vantano diritti nei confronti dell'inquilino; mentre il proprietario non è tenuto a garantire l'inquilino dalle "molestie di fatto", quali ad esempio quelle derivanti da vicini che procurano rumori o da ladri che si introducono nell'appartamento. In questo caso l'inquilino potrà intervenire direttamente nei confronti dei soggetti "molestatori", come nel caso di infiltrazioni di acqua provenienti dall'appartamento sovrastante, caso per il quale l'inquilino può direttamente agire nei confronti del proprietario dell'immobile sovrastante.

POTREBBE INTERESSARTI ANCHE:

Se il proprietario ignora l'infiltrazione..
Il proprietario deve consegnare all'inquilino tutte le copie delle chiavi?
Un'ordinaria manutenzione straordinaria

 

Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Fai una domanda o lascia il tuo commento

0 Restrizione caratteri
Il tuo testo deve essere più lungo di 10 characters
  • Ema

    Salve Isabella, ho affittato regolarmente un immobile da 2 anni (cedolare secca), l'inquilino non ha mai voluto far voltura e stato usando la mia utenza come prima casa, ora a gennaio 2017 senza preavviso mi ha saldata la rata di affitto scalando di testa sua il canone rai 2016 perchè lui dice di non vedere la rai (dice di avere sky) e poi perchè la luce è a mio nome. Io non ho altre utenze luce intestate a me, ho scritto all'inquilino che non accetto questa decisione e che mi deve saldare i 100 euro mancanti, che altro posso fare? La legge mi può venire in aiuto? Grazie

  • Gentile Ema, il canone è da addebitare all'inquilino sicuramente, quindi se non le dà i 100 euro può al più trattenerli dal deposito.

  • Valentina

    Buonasera , siamo una copia con una ragazina, abitiamo in affitto da quasi 6 anni abiamo sempre pagato l'affitto non abiamo mai mancato una mensilità, l'appartamento a 3 porte che danno sulle scale , l'immobile è abastanza vecchio ,le porte sulle scale sono quelle della bisnonna, il gas in cucina non so se è a norma perché è molto vecchio, uguale l'impianti elettrico che tutti i cavi fuori senza nessuna copertura. Il certificato ape non c'è perché il contratto registrato in 2011 , Soto non abbiamo nessuno perché è umido e adesso l'umidità sale da noi. Noi vogliamo andare via perché stiamo comprando cada pero con le banche non puoi mai sapere quando sono pronti i documenti possono durare 5 mesi o 7 se io do la disdetta e poi si alungano i tempi siamo in mezzo alla strada. Abbiamo trovato una persona che vorrebbe entrare al posto nostro ma non la vogliono loro e le altre persone che sono venuti a vedere non piace perché tropo datato, noi ci siamo adeguati ma non è da tutti. Allora come dobbiamo comportarci perché da questo punto di vista il conduttore non è tutelato?

  • Buongiorno Valentina, credo a questo punto possa essere conveniente inviare in ogni caso la disdetta, rispettando i sei mesi di preavviso; se poi avete bisogno di un mese in più vi metterete d'accordo.. nessuno potrà mandarvi via il giorno dopo la scadenza.

  • Fabio

    Buona sera, vi sottopongo il nostro problema da conduttori di bilocale al piano terra con l'imprevisto delle tubature sotterranee ghiacciate.
    Da mercoledì 11/01 ci siamo trovati con una riduzione inaspettata della pressione dell'acqua; contattato il fornitore hanno passato la palla ad un idraulico privato per risolvere il problema probabilmente legato al ghiacciamento della tubatura tra il contatore e la casa.
    Abbiamo contattato l'agenzia per renderla partecipe del problema e per farci consigliare un idraulico di fiducia e a distanza di poche ore l'acqua non c'era più.
    Abbiamo contattato anche il proprietario per condividere la situazione e dopo 3 idraulici di cui uno inviato dal proprietario la diagnosi era definitiva: tubature ghiacciate con soluzione l'attesa di temperature più alte.
    Inizialmente il proprietario è stato subito accomodante proponendo di venirci incontro sulle spese qualora decidessimo di tornare ad abitare dai rispettivi genitori (a circa 50 km di distanza) mentre l'agenzia proponeva di rimanere senza acqua visto che a breve avevano previsto neve ed un minimo rialzo termico.
    In data 14/01 tornato da lavoro al pomeriggio ritrovo il proprietario con l'idraulico mandato da lui il giorno prima che avevano risolto il problema creando un bypass esterno dal contatore alla rete di casa.
    Il problema quindi è stato risolto con la clausola di mantenere un filo d'acqua nelle ore più fredde per impedire il congelamento (scoperto successivamente che in passato il congelamento dei tubi era già successo ed è comunque imputabile ad impianto sotterraneo superficiale e non coibentato di ditta fallita il tutto taciuto in fase di contratto e non capibile se taciuto per omissione volontaria o meno).
    Chiediamo quindi con questo consulto se innanzitutto le spese dell'idraulico (bypass esterno voluto dal proprietario senza condividere la proposta nonché l'uso di una bombola di butano nel tentativo fallimentare di riscaldare le tubature e le svariate ore di lavoro) siano quantificabili come manutenzione ordinaria o straordinaria, e se l'anomalia impiantistica della tubatura è da considerarsi come vizio occulto in fase di contratto senza il consiglio di lasciare i rubinetti aperti la notte, chi deve pagare?
    Grazie per il tempo e la professionalità sinora dimostrata.

  • Buongiorno Fabio, le spese dell'intervento dell'idraulico possono essere considerate straordinarie, poichè tale è la loro natura rispetto alla normale gestione dell'immobile. poichè la questione era già conosciuta al proprietario potreste in effetti lamentare un vizio occulto, in ogni caso ora, se vi interessa rimanere, potreste decidere di accettare di tenere il rubinetto aperto durante la notte, ma a questo punto essendo difficile andare a quantificare le spese, potreste chiedere una riduzione del canone che pagate mensilmente.

  • Sarah

    Salve,il 1/12/2016 ho firmato un contratto di affitto per un immobile che a tal fine è stato suddiviso in due unità immobiliari,infatti risulta essere in fase di accatastamento.Non ho un contatore proprio,ma sono legata insieme ad altri 5 appartamenti ad un contatore generale,e mi scatta la luce 5/6volte al giorno.Ho richiesto al proprietario una nuova attivazione,con un contatore 'personale'oppure che mi venga aumentato il voltaggio almeno tre kw.Non mi degnano.nemmeno di una risposta.come posso procedere?

  • Buongiorno Sarah,. potrebbe intanto far richiesta all'ente erogatore del servizio e quindi presentare un conteggio spese da sottoporre alla proprietà.

  • annabella

    Salve, sono da 1 anno e mezzo in affitto in un appartamento con mio marito e i miei 2 figli. col passare dei mesi ho notato che l'appartamento che da prima impressione sembrava in buono stato, sta pian piano mettendo fuori tutti i propri "vizi": tipo parete della camera da letto e cameretta ammuffite, pittura che si sta spaccando, prese che vengono fuori dal muro, avevamo il riscaldamento centralizzato, dopo un pò hanno montato il contacalorie, spostando i termos hanno scoperto il muro grezzo fuori. in termini poveri effettivamente non è un appartamento fresco come presentato in prima battuta. posso chiedere di sistemare il tutto? o sono spese che dovrebbe affrontare l'inquilino?
    grazie

  • Buongiorno Annabella se sono vizi che lei non poteva notare prima è giusto che chieda al proprietario di intervenire per garantirle un immobile perfettamente funzionante.

  • Claudio

    Io sono in affitto, mi si è rotto un vetro di una finestra, l'amministratore/ proprietario può obbligarmi a cambiarlo anche se il mio contratto di locazione termina tra un anno e mezzo?

  • Gentile Claudio se si è rotto per sua incuria dovrà sostituirlo; diciamo che questo è un obbligo a cui potrà adempiere anche non subito, ma indubbiamente prima della riconsegna dell'immobile.

  • Valentina

    Buon giorno, siamo una coppia in affitto dal mese di luglio. Abbiamo avuto diversi problemi con il proprietario di casa. Il prino problema riscontrato è stata l'umidità abbiamo infiltrazioni d'acqua su 3 pareti della sala, è capitato piu volte che cadesse acqua in casa dal piano di sopra e adesso è caduto un pezzo di soffitto, piccolo non ha causato danni ma continuiamo a notare crepe, il pavimento in bagno da luglio a oggi è sceso dalle porte e dalle finestre entra aria nonostante abbiamo messo a nostre spese le striscette per isolare. Abbiamo fatto notare queste cose al proprietario ma non è cambiato nulla. Cosa possiamo fare ?

  • Gentile Valentina, se non c'è volontà da parte del proprietario di riparare il guasto e quindi si tratta di un vizio strutturale dell'immobile potrebbe chiedere la risoluzione immediata del contratto.

  • Gianacarlo Girolami

    Buongiorno volevo avere delle informazioni in merito ad un "vizio del bene". Sono inquilino di un contratto di locazione concordato. Sono due mesi che i riscaldamenti non funzionano. Posso richiedere una riduzione del canone di locazione e se si in che percentuale? Grazie

  • Gentile Giancarlo, sicuramente non avere il riscaldamento in inverno diminuisce il valore dell'immobile; può valutare lei la riduzione da chiedere, proporzionata magari al disagio che ne deriva.

  • peppe

    salve vivo in un appartamento in affitto da oltre 5 mesi, ho problemi di perdita dal piano di sopra oggi e' stato un sopralluogo dell'ingegnere . e' un problema nella colonna c'e la necessita di fare dei lavori per cambiare la colonna
    per i costi decide l'assembla condominiale
    come dovrei fare per chiedere alla proprietaria risarcimento dei danni ?

  • Gentile Peppe lei può avanzare la sua richiesta documentandola, al limite la proprietà potrà poi farsi risarcire a sua volta.

  • Rachele

    Salve, da ottobre sono in affitto in una villetta indipendente, composta da piano terra, primo piano e mansarda; io abito nella mansarda, mentre la proprietaria vive al primo piano. Nel contratto è stabilito che i paghi una quota fissa mensile per le spese di riscaldamento; la caldaia è unica per tutta la villetta e il termostato si trova nell'appartamento della proprietaria. La conseguenza è che la temperatura nel mio appartamento è di 14° gradi per tutto il giorno, che salgono appena a 16° nelle ore serali, per poi precipitare sotto i 10° durante la notte. Non si tratta di un problema tecnico: la padrona di casa vuole risparmiare. Prima di pensare ad un'eventuale risoluzione anticipata (da contratto dovrei dare un preavviso di 6 mesi), vorrei sapere se esistono norme a cui appellarmi per cercare di convincerla che la gestione della temperatura non è rimessa al suo arbitrio assoluto...

  • Gentile Rachele, diciamo che la normativa di riferimento per l'accensione del riscaldamento è la legge numero 10 del 9 gennaio 1991 e del Dpr numero 412 del 26 agosto 1993 e successive modifiche; deve fare poi riferimento a normative locali per orari e temperatura, e pretendere che venga rispettato.

Carica Altri Commenti

Questo sito utilizza i cookie. Accedendo a questo sito, accetti il fatto che potremmo memorizzare e accedere ai cookie sul tuo dispositivo.

×
Rimani in contatto con noi
Iscriviti per essere informato sulle novità di Blogaffitto
×
Articoli correlati
Manutenzione ordinaria è (anche) aprire le finestreManutenzione ordinaria è (anche) aprire le finestre
Tu che sei un bravo inquilino sai bene che la manutenzione ordinaria è compito tuo. Quello che forse non sai è cosa vuol dire...
Buonentrata e buonuscita: il commercio dei negozi.Buonentrata e buonuscita: il commercio dei negozi.
La prima scelta per chi decide di aprire un'attività è quella di selezionare la location giusta e adatta. Il sogno di aprire nella "via...
Professione inquilino: le 7 doti fondamentali per chi va a vivere in affittoProfessione inquilino: le 7 doti fondamentali per chi va a vivere in affitto
Il giusto mix di flessibilità e determinazione, pazienza e attenzione, organizzazione e atteggiamento positivo. Ecco cosa ti serve per vivere...
10 consigli per essere un proprietario di casa in affitto moderno e al passo con i tempi10 consigli per essere un proprietario di casa in affitto moderno e al passo con i tempi
Niente pregiudizi e inutili rigidità, scelte contrattuali e fiscali adeguate, cura dell’immobile, ma anche trasparenza e cordialità...
Caro inquilino, la tua casa è come un calzinoCaro inquilino, la tua casa è come un calzino
Ti è mai successo di ritrovarti con un calzino bucato? Dai, niente imbarazzi, capita a chiunque. Di solito proprio quando vai a comprare...