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Proprietario o inquilino: per diritto o per dovere!

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Ottobre 03, 2013
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La maggior parte delle discussioni tra proprietario ed inquilino nascono perché una delle due parti avanza particolari richieste, motivandole come un suo diritto, e l'altra parte pensa di non essere in dovere di farlo! Per la nostra rubrica "Esperto" proviamo, quindi, a fare un po' di ordine, elencando di seguito i principali diritti e dovere dell'una e dell'altra parte, stabiliti dal Codice civile.

I doveri dell inquilinoPartiamo con GLI OBBLIGHI DEL PROPRIETARIO....

  •  La consegna del bene

Subito dopo la stipula del contratto il proprietario si impegna a consegnare all'inquilino l'immobile in "buono stato di manutenzione"; un bene, quindi, privo di vizi che ne impediscano l'uso per cui è stato preso in affitto, seppure è l'inquilino a valutarne l'adeguatezza. Come stato manutentivo "buono" si intende, in generale, la pulizia delle pareti, la funzionalità delle porte e delle finestre, nonché lo stato dei pavimenti e degli impianti. Per evitare ogni contestazione alla fine del rapporto di locazione è consigliabile redigere un attento e puntuale verbale di consegna, nel quale descrivere analiticamente le condizioni dell'immobile. Questa necessità è ancora più sentita nel caso di immobile arredato, dove occorre stilare un'accurata lista dei beni mobili e degli oggetti e la descrizione esatta del loro stato. Nel caso in cui non si proceda alla consegna del verbale, si presume che l'immobile venga consegnato in un buono stato e l'inquilino dovrà tempestivamente segnalarne vizi e difetti. Alla consegna delle chiavi l'inquilino diventa effettivamente il custode del bene e potrà godere di esso direttamente, così come dell'uso delle parti comuni del condominio, se previste. Il proprietario, dunque, deve consegnare anche le chiavi del garage, del cancello, dei locali comuni, ecc..

  • La manutenzione

Il proprietario ha l'obbligo di provvedere a tutte le riparazioni di natura straordinaria e di intervenire in maniera tempestiva nel momento in cui l'inquilino segnala la necessità d'intervento. Costituiscono interventi di natura straordinaria, ad esempio, la sostituzione della caldaia (salvo il caso sia dovuta al cattivo uso da parte dell'inquilino), le spese inerenti alle colonne di scarico, ai pluviali e alle grondaie, salvo il caso in cui siano state ostruite con materiali ed oggetti che li hanno danneggiati.
In linea generale il proprietario dovrebbe adottare un atteggiamento atto a mantenere l'immobile nello stato in cui è stato consegnato e comunque tale da permetterne sempre l'utilizzo (il Codice Civile parla di diligenza del buon padre di famiglia).

  •  I vizi del bene

Durante il periodo di locazione potrebbero manifestarsi vizi e difetti di grave natura, tali da non permettere l'idoneità dell'immobile per l'uso a cui è stato locato.
Si definisce "vizio" ogni difetto o imperfezione che incide sulle qualità essenziali della cosa. Sono dei vizi, ad esempio, le infiltrazioni o l'umidità, l'eccessiva rumorosità degli impianti o l'imperfetto tiraggio della canna fumaria. Vizi, quindi, che possono derivare dalla costruzione dell'immobile o dipendere da cause accidentali o provocate da terzi. Il vizio si distingue dal guasto, poiché mentre quest'ultimo è dovuto alla naturale usura dell'immobile o ad una cattiva manutenzione (per esempio la rottura di una tubatura), il vizio, invece, va a modificare la funzionalità dell'immobile e a svalutarne la qualità. Nel caso l'inquilino riscontri un vizio di questo tipo può richiedere la risoluzione del contratto o un'adeguata riduzione del canone di locazione, proporzionata all'entità ed alla natura del vizio. Questa tutela non è applicabile nel caso in cui l'inquilino sia a conoscenza del vizio al momento in cui prende in affitto l'immobile o nel caso in cui si tratti di un vizio facilmente riconoscibile. A proposito, poi, di tutele che il proprietario deve garantire ci sono le "molestie di diritto", tali per cui altri soggetti vantano diritti nei confronti dell'inquilino; mentre il proprietario non è tenuto a garantire l'inquilino dalle "molestie di fatto", quali ad esempio quelle derivanti da vicini che procurano rumori o da ladri che si introducono nell'appartamento. In questo caso l'inquilino potrà intervenire direttamente nei confronti dei soggetti "molestatori", come nel caso di infiltrazioni di acqua provenienti dall'appartamento sovrastante, caso per il quale l'inquilino può direttamente agire nei confronti del proprietario dell'immobile sovrastante.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Michela

    Buongiorno, ho affittato da un paio di settimane un appartamento. Abitando in altra regione da parecchi anni mi sono resa conto solo in prossimità della stipula, in corso di ammodernamento mobili e controllo funzionalità impianti che, nonostante il buon funzionamento, l impianto elettrico non è dotato di salvavita. L abitazione, pur ben tenuta è degli anni 70 e non ha mai avuto una ristrutturazione sostanziale. Ho tempestivamente contattato elettricista per la messa a norma, che purtroppo prevede almeno due di giornate di lavoro. Il tecnico si è reso disponibile ad effettuare i lavori anche nel weekend se necessario, io mi sono offerta anche di sostituirmi agli inquilini se impegnati per causar loro meno disagio possibile. Naturalmente spese a mio carico e nessun aumento del canone. Constato però che la controparte adducendo ad impegni lavorativi ed altro non mi sembra orientata a darmi la possibilità di effettuare tali lavori, suppongo in cerca semplicemente di una riduzione del canone o altri rimborsi, suppongo perché per il momento non hanno espresso nulla se non lamentele di vario genere su cose effimere (la carenza all impianto l ho riscontrata io). Visto che trattasi di appartamento in condominio e vorrei esser tranquilla anche con la normativa condominiale, pensavo di inviare lettera raccomandata agli inquilini per chiedere in maniera scritta la disponibilità a far accedere all abitazione per effettuare tali importante lavori dando loro la possibilità di recedere dal contratto senza preavviso se contrari. Credo di aver diritto, compatibilmente con i loro impegni, ad effettuare tale messa a norma. Potete dirmi se è corretto ciò che penso di fare? Grazie mille. Cordiali saluti

  • Buongiorno Michela, la sua posizione èè corretta e corretto anche l'iter che vuole seguire; magari aggiunga una sorta di intimidazione a far eseguire i lavori o a considerare il rifiuto come una grave inadempienza.

  • flavio

    Salve, ho bisogno di un consiglio, vivo in affitto da due anni la casa ci è stata consegnata in buone condizioni, dal subito in una camera si è mostrato un problema di umidità, fatto presente il problema, ci è stato risposto di pulire il muro con un prodotto adatto (stopmuffa) .
    fatto cio il muro si presentava bene, ma il problema si è sempre ripresentato fino al punto che l armadio e tutti gli indumenti che erano presenti dentro si sono rovinati, il mobile è stato svuotato e i panni portati in lavanderia, praticamente questa stanza la teniamo vuota perchè non ci si può tenere nulla dentro, questo problema di fondo non ci è stato menzionato al momento della visita della casa, adesso dopo che sono trascorsi due anni ormai, e per giunta abbiamo comprato un deumidificatore per provare arisolvere il problema in quella stanza, il problema si sta presentando un po in tutta la casa anche se in maniera minima, in più in casa si è presentato di li a poco un altro enorme problema, ovvero la casa è infestata dalle formiche, escono dai posti più impensabile, dagli stipiti delle porte dalle prese della corrente, siamo in continua guerra con questi insetti, posso pretendere un abbassamento del canone di affitto, e per il secondo problema cosa posso fare? grazie per l aiuto.

  • Gentile Flavio per il secondo problema può pretendere una disinfestazione, quindi chiedere sicuramente una riduzione del canone considerando il minor valore dell'immobile affittato.

  • antonella

    Salve,
    avrei bisogno di una mano per impostare al meglio una lettera di reclamo/contestazione al conduttore del mio appartamento. In pratica, come accordi contrattuali, ho fatto un sopralluogo all'appartamento e ho notato che i pavimenti che furono consegnati in ottime condizioni non si possono più guardare sono usurati, le pareti imbiancate al momento della consegna sono diventati nocciola e penso che è causa dal fumo di sigaretta, altrettanto anche i mobili e il puzzo di chiuso è fumo è spaventoso. Gli accordi furono di non fumare dentro l'appartamento in quando, come di fatto, danneggiavano le pareti e i mobili. A ciò vorrei impostare un lettera in modo conveniente per avvenuto sopralluogo all'appartamento come accordi e reclamare/contestare il deterioramento della casa al momento dell' avvenuta ispezione.
    Preciso che abbiamo stipulato un contratto ed è stato registrato.
    Grazie

  • Gentile Antonella, potrebbe contestare tale stato al suo inquilino, ma di fatto la questione si porrà quando l'inquilino lascerà la casa, momento in cui potrà pretendere che le venga restituito nello stesso stato in cui lei l'aveva consegnata.

  • Chiara

    Salve, l'appartamento dove sono in affitto presenta muffa e umidità al 80% in tutti i locali, i danno sono chiaramente provocati dalla casa che è stata malamente sistemata, sono stati coperte le pareti in roccia con un cappotto e i muri non respirano. È il secondo anno che ho problemi con le vie respiratorie e me ne voglio andare. Quando sono entrata era primavera, non presentava muffa. La proprietaria di casa era a conoscenza del problema visto che già altri inquilini erano scappati per lo stesso motivo e in più è a conoscenza del problema anche tutto il vicinato. Il problema si presenta solo d'inverno, esce muffa ovunque, sono usciti anche dei funghi sulle lampade, ho i vestiti nell'armadio che sono ammuffiti e sto male di salute. Voglio andarmene e da contratto ho disdetta 3 mesi e dovrei rimbiancare l'appartamento. Le mie domande sono se devo rispettare la disdetta, se sono obbligata a imbiancarlo e cosa devo scrivere sulla disdetta. Grazie mille

  • ionelia

    Salve .abito in un alloggio da agosto scorso 2016. Nel mio alloggio le tubature del bagno si sono rotte non x causa mia .il padrone di casa a proveduto a sostituire le tubature ma mi ha lasciata in condizioni pietosi...senza bide e con le piastrelle mancante.x quasi due mesi.adesso ha intenzione di piastrelare con un altro modello di quello esistente...posso chiedere la riduzione del contratto??? Le piastrelle gia esistente sono rovinate con l'infiltrazione di polvere di cemento .

  • Gentile Ionelia, considerando il disagio e il valore ridotto dell'immobile che le è stato concesso in affitto è giusto chiedere una riduzione del canone se vuole rimanere in ogni caso ad abitare lì.

  • Alessandro

    Buongiorno,
    sono appena entrato in un appartamento in affitto, con l' ok del proprietario , ho provveduto a mie spese all'imbiancatura e al ripristino di parte dell'impianto elettrico.
    Il tutto doveve essere con abbuono sul canone di affitto , ma cosí non lo é piú , dopo una sola mensilità scalata , pretende che paghi in pieno il canone.
    Mi puó aiutare in merito?
    Grazie

  • Gentile Alessandro, in questo caso è fondamentale quanto scritto in contratto; ovvero se si fa accenno al fatto che avrebbe iniziato a pagare dal terzo mese, ad esempio, allora è giusto che lei inizi solo in quel momento; altrimenti dovrà pagare come indicato da contratto.

  • Anna

    Ciao, abbiamo preso da circa 4 gg un immobile in affitto ed entrando in casa abbiamo riscontrato dei problemi, la canna fumaria non funziona e la porta di ingresso non è sicura nel senso che è una porta in segno con un vetro al centro quindi per entrare in casa sarebbe facilissimo per chiunque. Volevo chiederti la riparazione della canna fumaria è un eventuale rinforzo alla porta X motivi di sicurezza a chi toccherebbe pagarli? Potrei chiedeee la risoluzione del contratto senza avere problemi per queste motivazioni ? Grazie

  • Gentile Anna, diciamo che prima di prendere un immobile è indispensabile fare una visita accurata per evidenziare magari difetti come questi; quindi ora le riparazioni, come straordinarie, competono al proprietario; provate a cercare un accordo se l'interesse è rimanere nella casa o se decide di inviare la disdetta dovrà rispettare i termini di preavviso.

  • Roxana

    Siamo una famiglia in affitto il contratto scade nel giugno 2017 l'acqua del palazzo e condominiale al primo piano abitavano degli inquilini che adesso sono andati E la padrona non vuole pagare la quota loro poi al pianoterra abita la nuora della padrona che neanche lei non vuole pagare quindi adesso è chiusa l'acquaÈ staccata e siamo rimasti senza acqua da una settimana vorrei sapere quello che c'è da fare magari se si può fare una denuncia per il risarcimento dei danniperché la padrona di casa ci dice di andare via e trovare un'altra casa ma una casa così veloce non si può trovare ma neanche stare in queste condizioni

  • Gentile Roxana, può dare disdetta immediata considerando il grave vizio che subisce a causa di questa decisione; può magari chiedere un risarcimento del danno ovvero la restituzione delle spese di trasloco e di anticipo che dovrà sostenere per cercare la nuova abitazione.

  • Roxana Onofrei

    Quindi in teoria la proprietaria di casa deve pagare sia l'agenzia che la caparra per un mese così andiamo via?

  • rispetto all'agenzia la questione rimane tra proprietà e agente; a lei interessa riuscire a recuperare quanto speso.

  • Roxana Onofrei

    Buonasera!Siamo una famiglia in affito il contratto scade in 06/2017.L'acqua del palazzo e condominiale,la parte nostra della boletta era già data da un mese alla proprietaria di casa.Al primo piano abitavano di inquilini che adesso sono andati via e la padrona di casa non vuole pagare a parte loro di bolletta poi al piano terra abita la sua all Al primo piano abitavano anche in cugini che adesso sono andati via e la padrona di casa non vuole pagare a parte loro di bolletta poi al piano terra abita la sua nuora che neanche lei non vuole pagare quindi adesso l'acqua è staccata per colpa loro.vorrei sapere quello che c'è da fa magari se li dobbiamo fare una denuncia per il risarcito dei danniperché la padrona di casa chiede di andare via in una settimana e questa cosa non è possibile di trovare un appartamento così veloce.Grazie anticipatamente.

  • ALBERTO

    Ho restituito l appartamento a MM che gestisce case popolari a Milano,bene la chiusura Elettrica (stesso giorno di consegna) mentre per il contatore GAS ho potuto avere appuntamento solo 2 giorni dopo,il 15 dicembre. Ho chiesto gentilmente di poter lasciare le chiavi in portineria per poter completare la chiusura ma mi è stato RESPINTO il permesso. Ora dopo quasi 2 mesi,l utenza è ancora aperta e a nulla è valso il mio presentarmi presso ENEL ENERGIA e chiedere consiglio. Come devo comportarmi,con le spese che mi arriveranno?

  • Gentile Alberto deve trovare un indirizzo a cui inviare la comunicazione ufficiale di chiusura del contratto; quindi liberato l'immobile deve chiudere le utenze ed eventualmente mandare per raccomandata le chiavi se non la ricevono.

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