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Proprietario o inquilino: per diritto o per dovere!

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Ottobre 03, 2013
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La maggior parte delle discussioni tra proprietario ed inquilino nascono perché una delle due parti avanza particolari richieste, motivandole come un suo diritto, e l'altra parte pensa di non essere in dovere di farlo! Per la nostra rubrica "Esperto" proviamo, quindi, a fare un po' di ordine, elencando di seguito i principali diritti e dovere dell'una e dell'altra parte, stabiliti dal Codice civile.

I doveri dell inquilinoPartiamo con GLI OBBLIGHI DEL PROPRIETARIO....

  •  La consegna del bene

Subito dopo la stipula del contratto il proprietario si impegna a consegnare all'inquilino l'immobile in "buono stato di manutenzione"; un bene, quindi, privo di vizi che ne impediscano l'uso per cui è stato preso in affitto, seppure è l'inquilino a valutarne l'adeguatezza. Come stato manutentivo "buono" si intende, in generale, la pulizia delle pareti, la funzionalità delle porte e delle finestre, nonché lo stato dei pavimenti e degli impianti. Per evitare ogni contestazione alla fine del rapporto di locazione è consigliabile redigere un attento e puntuale verbale di consegna, nel quale descrivere analiticamente le condizioni dell'immobile. Questa necessità è ancora più sentita nel caso di immobile arredato, dove occorre stilare un'accurata lista dei beni mobili e degli oggetti e la descrizione esatta del loro stato. Nel caso in cui non si proceda alla consegna del verbale, si presume che l'immobile venga consegnato in un buono stato e l'inquilino dovrà tempestivamente segnalarne vizi e difetti. Alla consegna delle chiavi l'inquilino diventa effettivamente il custode del bene e potrà godere di esso direttamente, così come dell'uso delle parti comuni del condominio, se previste. Il proprietario, dunque, deve consegnare anche le chiavi del garage, del cancello, dei locali comuni, ecc..

  • La manutenzione

Il proprietario ha l'obbligo di provvedere a tutte le riparazioni di natura straordinaria e di intervenire in maniera tempestiva nel momento in cui l'inquilino segnala la necessità d'intervento. Costituiscono interventi di natura straordinaria, ad esempio, la sostituzione della caldaia (salvo il caso sia dovuta al cattivo uso da parte dell'inquilino), le spese inerenti alle colonne di scarico, ai pluviali e alle grondaie, salvo il caso in cui siano state ostruite con materiali ed oggetti che li hanno danneggiati.
In linea generale il proprietario dovrebbe adottare un atteggiamento atto a mantenere l'immobile nello stato in cui è stato consegnato e comunque tale da permetterne sempre l'utilizzo (il Codice Civile parla di diligenza del buon padre di famiglia).

  •  I vizi del bene

Durante il periodo di locazione potrebbero manifestarsi vizi e difetti di grave natura, tali da non permettere l'idoneità dell'immobile per l'uso a cui è stato locato.
Si definisce "vizio" ogni difetto o imperfezione che incide sulle qualità essenziali della cosa. Sono dei vizi, ad esempio, le infiltrazioni o l'umidità, l'eccessiva rumorosità degli impianti o l'imperfetto tiraggio della canna fumaria. Vizi, quindi, che possono derivare dalla costruzione dell'immobile o dipendere da cause accidentali o provocate da terzi. Il vizio si distingue dal guasto, poiché mentre quest'ultimo è dovuto alla naturale usura dell'immobile o ad una cattiva manutenzione (per esempio la rottura di una tubatura), il vizio, invece, va a modificare la funzionalità dell'immobile e a svalutarne la qualità. Nel caso l'inquilino riscontri un vizio di questo tipo può richiedere la risoluzione del contratto o un'adeguata riduzione del canone di locazione, proporzionata all'entità ed alla natura del vizio. Questa tutela non è applicabile nel caso in cui l'inquilino sia a conoscenza del vizio al momento in cui prende in affitto l'immobile o nel caso in cui si tratti di un vizio facilmente riconoscibile. A proposito, poi, di tutele che il proprietario deve garantire ci sono le "molestie di diritto", tali per cui altri soggetti vantano diritti nei confronti dell'inquilino; mentre il proprietario non è tenuto a garantire l'inquilino dalle "molestie di fatto", quali ad esempio quelle derivanti da vicini che procurano rumori o da ladri che si introducono nell'appartamento. In questo caso l'inquilino potrà intervenire direttamente nei confronti dei soggetti "molestatori", come nel caso di infiltrazioni di acqua provenienti dall'appartamento sovrastante, caso per il quale l'inquilino può direttamente agire nei confronti del proprietario dell'immobile sovrastante.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Maria

    Ho firmato un contratto di affitto di un appartamento il 01 luglio ma a oggi non sono ancora potuta entrare perché non mi hanno potuto fare allacciamenti luce e gas per problemi creati dal precedente inquilino .Questo mi ha creato non pochi disagi anche perché ho sprecato inutilmente 15 giorni di ferie che dovevano servire per il mio trasloco che come ho detto non ho potuto effettuare! Visto che ormai c'è la certezza che per questo mese non sarà possibile entrare ho detto alla proprietà che non verserò l'affitto il prossimo mese dato che ho già anticipato quello di luglio ma mi è' stato risposto che mi fanno lo sfratto per morosita'. Non mi sembra giusto visto che non è dipeso da me ! Vorrei un suo parere. Grazie

  • Buongiorno Maria, in effetti se non ha potuto utilizzare il bene è giusto che non corrisponda il canone; o almeno può chiedere che il contratto venga "sospeso" finchè non potrà utilizzarlo.

  • Giacomo

    Buongiorno sono un inquilino a Milano, ho preso in affitto un monolocale con un contratto 4+4. Contratto stipulato 2 mesi prima dell'inizio del mio problema. Il problema sono infestazioni da cimici da letto (insetto ematofago contro l'uomo, causa allergia e ferite) . Presenti già nell'appartamento. Non posso imputare la colpa al proprietario, poichè possibile che vengano dagli altri appartamenti limitrofi, essendo piccoli e vicini. Ma come faccio? Continuo ad avere il problema e ho dovuto subire 3 disinfestazioni (con veleno e disagio di rimanere fuori casa) e le cimici ci sono sempre. Posso recidere il contratto senza preavviso ? oppure c'è un risarcimento al disagio, non da poco ?

  • Gentile Giacomo, se la disinfestazione non risolve il problema, può considerare che l'immobile ha un grave vizio che le impedisce di usarlo e quindi può chiedere una risoluzione immediata del contratto e valutare se chiedere il risarcimento del danno.

  • nunzia

    Il 01/06/2017 ho affittato un magazzino dove c'era la luce perchè la saracinesca è elettrica però sia nel contratto che verbalmente il proprietario non ha specificato che la luce non era compresa nell'affitto. Il 06/07/2017 (a distanza di un mese e giorni) vado nel magazzino e la saracinesca non si apriva elettricamente, comunico il fatto alla segretaria del proprietario, che ha fatto sempre da tramite tra noi.Il giorno dopo mi viene riferito che la luce era attaccata ad un contatore di un'altra sua inquilina che aveva in affitto un appartamento nello stesso plesso e che ha lasciato la casa e quindi il proprietario metterà il contatore ma che io devo fare la voltura, ho risposto che avendo affittato il magazzino che già c'era la luce e che nessuno mi aveva riferito come era combinata ritengo che era ovvio che detta luce era inclusa nell'affitto e quindi non intendo fare nessuna voltura e oggi il 08/07/2017 mi viene riferito che se voglio lasciare l'immobile non pagherò nessuna penale. DOMANDA: Devo fare la voltura o devo considerare la luce nell'affitto.

  • Gentile Nunzia, diciamo che la voltura dei contatori è una prassi solitamente richiesta all'inquilino, quindi se le interessa rimaenr eè giusto procedere.

  • fallou

    Buongiorno io volevo chiederlo gentilemente una cosa , Avevo affittato una casa e per andare via la signora nn voleva darmi i miei soldi e io nn ho rotto niente li e per restaurare la casa me la fa pagare a me . E la volevo chiedere che cosa potrei fare ad sto punto per poter prendere i miei soldi senza creare problemi grazie

  • Gentile se ha già lasciato casa e può dimostrare di non aver fatto danni può ora procedere con una richiesta, magari tramite legale, della restituzione ed eventualmente procedere con un decreto ingiuntivo.

  • Patrizia

    Salve sono affittuaria in un appartamento all'ultimo piano di un condominio.sono stata avvertita dall'amministratore della proposta di installazione di una canna fumaria per la macelleria al primo piano del mio stabile che ha intenzione di fare anche cucina e altri preparati.
    Dalla proposta fatta tale canna fumaria ricadente a lato della mia finestra e sul tetto Dove io abitando in una mansarda abitabile ho le finestre e i balconcini sul tetto con lo scarici di fumi,gas e odori nel mio appartamento Riferito ciò al mio proprietario non solo non ha intenzione di fare niente ma mi ha detto di smettere di scacciare e che posso andarmene.Premetto di non avere mai fatto richieste e di pagare tutto regolarmente anche spesso in anticipotesi. Come posso fare e a che devo denunciare tutto ciò...Soprattutto i soprusi del mio proprietario

  • Gentile Patrizia, se l'installazione è stata approvata dal condominio in effetti ora può solo dare disdetta, considerando questa novità come grave motivo per dare disdetta.

  • carmelo

    buonasera , ho appena locato un appartamento il mio problema nasce con l'utenza luce , in quanto il vecchio inquilino non ha provveduto a effettuare la dismissione del contatore e di conseguenza sono bloccato nell'effettuare il subentro al momento il contatore e' funzionante ma intestato al vecchio inquilino lamia domanda e' chi dovra' sostenere le spese per i consumi fi ad adesso ? posso chiedere un risarcimento danni al locatore per il periodo che rimarro' senza luce ?
    grazie in anticipo

  • Gentile Carmelo, se il contratto era intestato al vecchio inquilino, ora deve chiedere di interrompere questo contratto (e le spese sono di competenza del vecchio inquilino) e aprire una nuova utenza a suo nome. se dovesse rimanere senza corrente può chiedere al proprietario di pagare il canone solo dal momento in cui avrà la casa pienamente funzionante.

  • Sara

    Buonasera, abito in un condominio di 4 unità appartenenti a 2 fratelli, 2 per ciascuno. Ci abitiamo da 9 anni. Succede che per proteggere l'auto del figlio di uno dei due, installano una pensilina proprio sotto la finestra della camera di mio figlio. Tolto il rumore in caso di pioggia, è la facilità di accesso a malintenzionati a preoccuparmi. Nonché la bruttura, essendo in simil plexiglass. Immagino non fossero tenuti ad avvisarci, ma noi, possiamo fare qualcosa? Grazie del tempo dedicatoci.

  • Buongiorno Sara, potrebbe considerarlo un grave motivo per cui dare disdetta, magari provi prima a chiedere se sono disponibili a rimuoverla, preferendo tenersi dei bravi inquilini.

  • Emma

    Salve,
    L'affittuario che non viene avvisato dal proprietario riguardo ad un intervento di straordinaria manutenzione come può reagire?
    La ringrazio in anticipo!

  • Gentile Emma, potrebbe non dare disponibilità nell'immediato e quindi rimandare l'intervento; di fatto però se si tratta di un lavoro necessario sarebbe meglio anche per lei accordarsi per far eseguire i lavori.

  • Giacomo

    Buon giorno, io abito in affitto,il residens è composto da 10 appartamenti, che hanno il fotovoltaico x l'acqua calda ed il riscaldamento a pavimento.
    Il proprietario vuole farci pagare la tassa gse a noi inquilini.... lo può fare? Visto che già nelle spese condominiali paghiamo il riscaldamento(consumi).
    Grazie mille

  • Buongiorno Giacomo, deve farsi specificare meglio la richiesta; se riguarda consumi del suo appartamento allora dovrà contribuire.

  • andrea manzo

    Nel caso di infestazione da cimici da letto nn per forza dovuta alla negligenza dell inquilino, il proprietario di casa è tenuto a pagare in todo o in parte la disinfestazione? Si tratta di "vizio"? .
    Grazie

  • Gentile Andrea se l'inquilino non ne è colpevole in nessun modo la spesa spetta al proprietario.

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