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Proprietario o inquilino: per diritto o per dovere!

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Ottobre 03, 2013
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La maggior parte delle discussioni tra proprietario ed inquilino nascono perché una delle due parti avanza particolari richieste, motivandole come un suo diritto, e l'altra parte pensa di non essere in dovere di farlo! Per la nostra rubrica "Esperto" proviamo, quindi, a fare un po' di ordine, elencando di seguito i principali diritti e dovere dell'una e dell'altra parte, stabiliti dal Codice civile.

I doveri dell inquilinoPartiamo con GLI OBBLIGHI DEL PROPRIETARIO....

  •  La consegna del bene

Subito dopo la stipula del contratto il proprietario si impegna a consegnare all'inquilino l'immobile in "buono stato di manutenzione"; un bene, quindi, privo di vizi che ne impediscano l'uso per cui è stato preso in affitto, seppure è l'inquilino a valutarne l'adeguatezza. Come stato manutentivo "buono" si intende, in generale, la pulizia delle pareti, la funzionalità delle porte e delle finestre, nonché lo stato dei pavimenti e degli impianti. Per evitare ogni contestazione alla fine del rapporto di locazione è consigliabile redigere un attento e puntuale verbale di consegna, nel quale descrivere analiticamente le condizioni dell'immobile. Questa necessità è ancora più sentita nel caso di immobile arredato, dove occorre stilare un'accurata lista dei beni mobili e degli oggetti e la descrizione esatta del loro stato. Nel caso in cui non si proceda alla consegna del verbale, si presume che l'immobile venga consegnato in un buono stato e l'inquilino dovrà tempestivamente segnalarne vizi e difetti. Alla consegna delle chiavi l'inquilino diventa effettivamente il custode del bene e potrà godere di esso direttamente, così come dell'uso delle parti comuni del condominio, se previste. Il proprietario, dunque, deve consegnare anche le chiavi del garage, del cancello, dei locali comuni, ecc..

  • La manutenzione

Il proprietario ha l'obbligo di provvedere a tutte le riparazioni di natura straordinaria e di intervenire in maniera tempestiva nel momento in cui l'inquilino segnala la necessità d'intervento. Costituiscono interventi di natura straordinaria, ad esempio, la sostituzione della caldaia (salvo il caso sia dovuta al cattivo uso da parte dell'inquilino), le spese inerenti alle colonne di scarico, ai pluviali e alle grondaie, salvo il caso in cui siano state ostruite con materiali ed oggetti che li hanno danneggiati.
In linea generale il proprietario dovrebbe adottare un atteggiamento atto a mantenere l'immobile nello stato in cui è stato consegnato e comunque tale da permetterne sempre l'utilizzo (il Codice Civile parla di diligenza del buon padre di famiglia).

  •  I vizi del bene

Durante il periodo di locazione potrebbero manifestarsi vizi e difetti di grave natura, tali da non permettere l'idoneità dell'immobile per l'uso a cui è stato locato.
Si definisce "vizio" ogni difetto o imperfezione che incide sulle qualità essenziali della cosa. Sono dei vizi, ad esempio, le infiltrazioni o l'umidità, l'eccessiva rumorosità degli impianti o l'imperfetto tiraggio della canna fumaria. Vizi, quindi, che possono derivare dalla costruzione dell'immobile o dipendere da cause accidentali o provocate da terzi. Il vizio si distingue dal guasto, poiché mentre quest'ultimo è dovuto alla naturale usura dell'immobile o ad una cattiva manutenzione (per esempio la rottura di una tubatura), il vizio, invece, va a modificare la funzionalità dell'immobile e a svalutarne la qualità. Nel caso l'inquilino riscontri un vizio di questo tipo può richiedere la risoluzione del contratto o un'adeguata riduzione del canone di locazione, proporzionata all'entità ed alla natura del vizio. Questa tutela non è applicabile nel caso in cui l'inquilino sia a conoscenza del vizio al momento in cui prende in affitto l'immobile o nel caso in cui si tratti di un vizio facilmente riconoscibile. A proposito, poi, di tutele che il proprietario deve garantire ci sono le "molestie di diritto", tali per cui altri soggetti vantano diritti nei confronti dell'inquilino; mentre il proprietario non è tenuto a garantire l'inquilino dalle "molestie di fatto", quali ad esempio quelle derivanti da vicini che procurano rumori o da ladri che si introducono nell'appartamento. In questo caso l'inquilino potrà intervenire direttamente nei confronti dei soggetti "molestatori", come nel caso di infiltrazioni di acqua provenienti dall'appartamento sovrastante, caso per il quale l'inquilino può direttamente agire nei confronti del proprietario dell'immobile sovrastante.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Elisa Boschiero

    Buongiorno signora Isabella, ho in locazione un immobile arredato, da un anno, con un'inquilino che ora lamenta che il letto gli da problemi alla schiena. L'inquilino mi chiede di contribuire alle spese di trasporto (100,00+IVA) per trasportare un letto usato dalla sua abitazione paterna al mio appartamento, con la promessa che a fine locazione lo lascerà a casa mia. Che cosa devo fare?

  • Gentile Elisa, se è interessato a che il letto rimanga allora può accettare l'offerta e scrivere questo accordo; altrimenti potrebbe anche rifiutare la richiesta e lasciare che le spese vengano sostenute dall'inquilino che poi potrebbe riportarsi via il letto.

  • Adriano

    Salve,ho preso una casa in affitto e non sono stato informato di alcuni malfunzionamenti dell'appartamento tra cui:l'assenza di segnale televisivo(solo nel mio appartamento perche i vicini hanno l.allaccio sulla mia antenna e a loro funziona),il malfunzionamento della finestra in una delle stanze,l'assenza dei riscaldamenti(questa casa aveva montata una stufa a pellet assente al mio arrivo,il padrone mi ha chiesto una settimana per montarla e ancora non mi è stata portata dopo tre settimane).il padrone di quali di queste cose si dovrebbe occupare?
    Grazie in anticipo

  • Gentile Adriano, il proprietario deve provvedere al funzionamento o l'istallazione dei componenti che le sono stati promessi: per esempio il riscaldamento e la televisione. se ci sono altri guasti che erano evidenti quando ha preso in affitto il bene, e non vi siete accordati per la sistemazione, ora non può pretendere che vengano sistemati.

  • aldo

    Puo' l'Usura di un pozzo nero che non scarica piu essere definito vizio, e di conseguenza l'inquilini chiedere una diminuizione del canone?

  • Gentile Aldo, può essere considerato un vizio e quindi chiedere la riduzione del canone, se non c'è la possibilità/volontà di porvi rimedio.

  • Antonella

    Buonasera,vivo da 10 anni nelle case popolari,l'aler di Pavia mi ha dato un appartamento mal ridotto messo a posto a mie spese. Da poco ho fatto cambio di cantina con il vicino che è andato via,perché mi hanno assegnato una cantina,umida e con le cose che aveva l'inquilino precedente. Ora,la cantina la sto usando io l'aler può contestare? Grazie e buona serata. Antonella

  • Gentile Antonella, potrebbero contestarle sicuramente l'utilizzo di una cantina non compresa nel suo contratto; potrebbe a questo punto avanzare lei una richiesta per modificare il dato nel suo contratto.

  • Alice

    Buonasera, avrei una domanda da porle: io sono in affitto tramite agenzia in un monolocale in zona mare, in provincia di Venezia per due settimane. Appena entrati nel monolocale ci siamo subito accorti che la porta a tre finestre che dà sul terrazzo non si chiude correttamente, la parte sottostante resta aperta. Abbiamo segnalato subito all'agenzia il problema e ci hanno risposto che avrebbero provveduto a ripararla. È passata ormai una settimana delle due che abbiamo prenotato e qui ancora non si è visto nessuno. Il problema è che ci sono stati temporali anche violenti e seppur abbassando del tutto la tapparella, l'aria entra comunque. Volevo chiederle, ora come posso comportarmi con l'agenzia? È giusto dire che ho pagato per un servizio ( un monolocale chiuso) che effettivamente non ho? Grazie, buona serata
    Alice

  • Gentile Alice, può contestare all'agenzia di aver pagato per un immobile perfettamente funzionante che tale non è; pertanto potrebbe chiedere che il valore del prezzo concordato venga abbassato per tale disguido.

  • Stani

    Buonasera,
    divido l'affitto di un appartamento con una persona, la quale appena entrata in casa ha deciso di effettuare dei lavori per la sostituzione del miscelatore e del tubo della doccia, non necessari, senza nemmeno avvisarmi. E' mio dovere partecipare alle spese?

  • Gentile, se i lavori non erano urgenti e non le è stato chiesto un preventivo permesso, ora può anche rifiutarsi di contribuire.

  • sconosciuto

    Una domanda, ho preso da poco un appartamento in affitto e solo dopo esserci entrato mi sono accorto che il vicinato mi vede dentro la camera da letto, perché l'appartamento é seminterrato , esiste qualche norma giuridica che imponga al proprietario di mettere una barriera di qualunque forma , in modo che i vicini non mi guardino in camera? Anche perché dover rimanere sempre con le tapparelle abbassate non è il massimo.

  • Buongiorno, visitando l'immobile prima di prenderle in affitto è sempre bene controllare ogni aspetto e questo quindi andava in qualche modo considerato; ora potrebbe chiedere che il proprietario apporti delle modifiche; o potrebbe chiedere una riduzione del canone per tale disagio o valutare la disdetta del contratto.

  • Janka

    Buongiorno.proprietario di casa mi ha mandato la raccomandata con le acusse che ho rubato a casa sua la biancheria.assolutamente cosa non vera.con un regolare contratto di affitto 4+4 mi ha dirittura scritto nella raccomandata che gli devo lasciare fra 3 mesi la casa.affitto paghiamo regolare.come devo comportarmi?devo denunciare per la calunnia?

  • Gentile, se è certa di non averlo fatto può intanto rispondere respingendo l'accusa, rimanendo nell'immobile e minacciando al più di rivolgersi a sua volta alle vie legali per difendersi.

  • Katiuscia

    Ho affittato una casa in campagna ha pochi metri c'è meli piantati il proprietario da i veleni ......io ho tutte porte e finestre aperte entra odore irrespirabile alle 7 e alle 19 di sera mentre uno e in giardino a mangiare. .....cosa si può fare ?

  • Buongiorno Katiuscia, può chiedere che questi lavori vengano eseguiti in un orari notturni, magari avvisandola per quei giorni di tenere le finestre chiuse.

  • Dario

    Buongiorno, sono proprietario di un appartamento dato in locazione da diversi anni. L inquilina lamentava una perdita di acqua dal bagno dovuta a usura delle tubature. Ho fatto riparare il guasto da un operaio di fiducia e concordando con la stessa il "rattoppo" con delle mattonelle che, ovviamente, non potevano essere uguali alle originarie dato che il bagno ha quasi 40 anni.
    Poche ore dopo la riparazione l inquilina lamentava che non le piaceva il lavoro e che le mattonelle erano troppi differenti dalle vecchie creando un brutto impatto. Ho risposto che il mio compito era quello di far riparare il bagno rendendo efficace l utilizzo e che non potevo far rimuovere e cambiare ancora le mattonelle solo perché a lei non piacevano. Mi minaccia di adire vie legali, secondo voi è giusto?
    Grazie

  • Gentile Dario, il suo intervento è stato corretto e di fatto è andato a riparare il guasto, quindi se l'inquilina ora non tollera la presenza di queste doppie mattonelle potrà al più inviarle disdetta.

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